Sachvortrag:
Mit dem Marktgemeinderatsbeschluss vom 26.11.2020, wurde der Beginn und die Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen zur Erweiterung und Anpassung des bestehenden Sanierungsgebietes beschlossen. Grundlage für die Erweiterung des Sanierungsgebietes ist das am 04.02.2021 vom Marktgemeinderat gebilligte integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept (kurz ISEK). In dem ISEK wurden die Stärken und Schwächen des Ortskernes analysiert und dokumentiert. Auch wurde auf die städtebaulichen Ziele und Maßnahmen eingegangen. Die Ziele und Maßnahmen wurden von dem Büro Moser und Ziegelbauer in Zusammenarbeit mit der Marktverwaltung und den Zusmarshauser Bürgern, im Rahmen der Bürgerbeteiligung, erarbeitet und dokumentiert.
Als wesentliche Sanierungsindikatoren wurden festgestellt:
- hoher Anteil nicht oder wenig genutzter Bausubstanz
- Gebäude mit schweren baulichen Mängeln
- Ortsbildmängel
- öffentliche Verkehrs- und Freiflächen mit baulichen und/oder gestalterischen Mängeln
Basis für die Abgrenzung des Sanierungsgebietes ist das Untersuchungsgebiet der
Vorbereitenden Untersuchungen. Die Abgrenzung des Sanierungsgebietes „Alter Ortskern“ wurde so gestaltet, dass
- die Marktgemeinde Zusmarshausen die gewünschten Maßnahmen mit dem sanierungsbedingten rechtlichen Instrumentarium durchsetzen kann,
(ca. 15 Jahre)
Für die Durchführung der Sanierung wurden vom Marktgemeinderat und der Marktgemeinde Zusmarshausen folgende wesentlichen Ziele festgesetzt:
- Erhaltung und Entwicklung der Gemeinbedarfseinrichtungen im Sanierungsgebiet
- Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung
- Neunutzung der denkmalgeschützten und ortsbildprägenden leerstehenden Bausubstanz
- Erhaltung der Dachlandschaft
- Sanierung denkmalgeschützter und/oder ortsbildprägender Gebäude mit
Mängeln
- Beachtung der Maßstäblichkeit und ortsbildprägender Details bei Neubauten
- Erhaltung bzw. Wiederherstellung der Straßen- und Platzräume
- Ortsbildgerechte Gestaltung der öffentlichen Verkehrsflächen unter der Zielvorstellung der Verkehrsberuhigung und Aufenthaltsqualität
Es wird empfohlen, die Sanierung im Sanierungsgebiet „Zusmarshausen“ im vereinfachten Verfahren durchzuführen. Die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 – 156a BauGB) sind nicht erforderlich, da keine erheblichen Bodenwertsteigerungen zu erwarten sind. Es wird deswegen empfohlen, die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften auszuschließen.
Es wird empfohlen, die sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalte des § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB anzuwenden. Für die Vereinbarungen gemäß § 144 Abs. 1 Nr. 2 kann eine pauschale Befreiung von der Genehmigungspflicht erteilt werden. Die Genehmigungsvorbehalte gemäß § 144 Abs. 2 BauGB sollten keine Anwendung finden, da diese für die Ortskernsanierung nicht erforderlich sind.
Durch die o.g. Festlegungen sichert sich die Marktgemeinde Zusmarshausen ausreichende Mitwirkungsrechte im Sanierungsgebiet.
Diskussionsverlauf:
Das Gremium erkundigt sich nach der Bedeutung der Paragrafen.
Herr … erklärt, dass in den §§ 152 bis 156 BauGB das vereinfachte Verfahren geregelt ist. Das bedeutet am Ende, das eine Ablösung der Sanierung mittels Straßenausbaubeiträgen ausgeschlossen wird. Das umfassende Verfahren wurde früher häufig durchgeführt und hat für die Bürger den Vorteil nicht mit einer hohen Zahlung in 15 Jahren überrascht zu werden. Die Sanierungsrechtliche Genehmigung, welche im § 144 BauGB geregelt ist, basiert auf dem Baugenehmigungspflichtigen Vorgang. Das bedeutet, dass die Baugenehmigungsbehörde die sanierungsrechtliche Genehmigung erteilt. Das gemeindliche Einvernehmen ist nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB aber höherrangig und kann von der Baugenehmigungsbehörde nicht abgewendet werden. § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB betrifft Mietverhältnisse, die bereits länger als ein Jahr gelten. Hier wird eine pauschale Genehmigung erlassen, denn jeden Mietvertrag einzeln zu prüfen überstiege die Kapazität. § 144 Abs. 2 BauGB betrifft die Grundstücksteilung. Es wird nicht davon ausgegangen, dass jede Grundstücksteilung eine Genehmigung benötigt. Daher wird auch kein Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen. Dieser Teil wird von der Sanierungsatzung „Alter Ortskern“ Zusmarshausen ausgeschlossen.
Aus dem Gremium geht die Frage hervor, warum die Satzung 15 Jahre befristet ist und ob die Maßnahmen alle innerhalb der 15 Jahre zwingend umgesetzt werden müssen bzw. ob man an alle Maßnahmen gebunden ist.
Herr … erklärt, dass das Gesetz eine Frist vorsieht, da nicht auf ewig ein Sanierungsrecht auf privaten Grund gelegt werden kann. Aus diesem Grund ist die Sanierung zeitlich so zu begrenzen, dass sie durchgeführt werden kann. Sie darf maximal auf 15 Jahre begrenzt werden. Falls die Maßnahmen in 15 Jahren nicht umgesetzt sind, müssen diese in 15 Jahren noch einmal angeschaut werden. Die Maßnahmen selbst sind Ziele, die man sich gesteckt hat, allerdings müssen diese nicht zwingend umgesetzt werden, wenn beispielsweise die Haushaltslage solche Projekte nicht hergibt.
