Sachvortrag:
Die untenstehenden textlichen Ausführungen zu diesem Punkt wurden von Herrn Wandinger, Büro LARS consult zusammen mit der Verwaltung erarbeitet.
Verfahrensstand
Am 16.01.2020 hat der Marktgemeinderat auf Grundlage des am 13.06.2019 beschlossenen städtebaulichen Konzeptes 02b den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 58 „Beim Kirchle“, im Ortsteil Vallried beschlossen.
Konzept 02 b
Weiterhin hat der Marktgemeinderat am 05.03.2020 einer Erweiterung des Geltungsbereiches zugestimmt.
Information über das Hochwasserereignis im Juni 2021
Hierzu wird auf die Ausführungen von Herrn Finkenzeller, Leiter technisches Bauamt, vom 04.08.2021 verwiesen.
Auftrag zur Erarbeitung städtebaulicher Varianten
Nach Abriss des ehemaligen Winkelhofs im Frühjahr 2021 wurde das Büro LARS consult GmbH mit der Erarbeitung neuer städtebaulicher Varianten als Entscheidungsgrundlage für den Marktgemeinderat, wie mit dem Areal umgegangen werden kann, beauftragt.
Grundlage für diese Beauftragung ist der Beschluss des Marktgemeinderates vom 04.02.2021 drei (3) weitere Planungsalternativen zu beauftragen.
Dabei sollte gemäß Beschluss folgendes berücksichtigt werden:
- Die Planung des „Winkelhofes“ wird aufgegeben.
- Kleinteiligkeit der Grundstücke mit großer Ausnutzung der verfügbaren Fläche (Bebauungsverdichtung)
- Schutz des „Kirchle“ (Freihalten der Blickbeziehung)
- Beibehaltung des Konzeptes für bezahlbaren und/ oder geförderten Wohnraum
Ziel des Bebauungsplanes
Ziel des Bebauungsplanes ist es, die planungsrechtlichen Grundlagen für eine geordnete und maßvolle städtebauliche Entwicklung am südöstlichen Rand des Ortsteils Vallried zu schaffen. Dieser Teil von Vallried wird im Wesentlichen durch die denkmalgeschützte Kapelle „St. Maria“ samt markantem Baumbestand (Naturdenkmal) und dem Hornbach mit seiner Talaue geprägt.
Auch bei den neuen städtebaulichen Entwürfen war und ist es das übergeordnete Ziel, das gesamte Areal so sensibel weiterzuentwickeln, dass die Charakteristik durch die neuen Baukörper nicht verloren geht, sondern aufgegriffen und maßvoll weiterentwickelt wird. Es soll vornehmlich Wohnbebauung geschaffen werden, in Form von Geschosswohnungsbau sowie in Form von Einfamilienhäusern. Besonderes Augenmerk soll bei der Planung darauf gelegt werden, die hinzukommende Wohnbebauung in die historisch gewachsene Dorfstruktur mit seiner Großteils noch ablesbaren traditionellen Bausubstanz („schwäbischer Baustil“) zu integrieren sowie die vorhandene Gehölzstruktur an der Hangkante im Süden und die Blickbeziehung zur Kapelle „St. Maria“ zu berücksichtigen.
Es wird seitens des Planungsbüros vorgeschlagen, das Grundstück mit der Flur Nr. 3 Gemarkung Vallried, nördlich der Haselbergstraße, zu Teilen zukünftig mit in den Geltungsbereich einzubeziehen. Durch die Einbeziehung und Festlegung als einfacher Bebauungsplan könnte so der funktionale und städtebauliche Übergang zwischen dem hier ansässigen landwirtschaftlichen Betrieb und dem neu entstehenden Wohnbaugebiet gesichert und etwaige Nutzungskonflikte, insbesondere hinsichtlich des Immissionsschutzes, vermieden werden.
Das Büro LARS consult wird die neuen städtebaulichen Entwürfe, Alternative 1-3, jeweils in der Fassung vom 09.09.2021, in der Sitzung vorstellen; Entwürfe siehe Anlage.
Stellungnahme der Regierung von Schwaben vom 15.06.2021
bzgl. Geschosswohnungsbau in den 3 Varianten
Mit E-Mail vom 15.06.2021 teilt Frau …, Regierung von Schwaben, folgendes mit:
„bezüglich der Lage des Geschosswohnungsbaus gibt es im Hinblick auf das Förderprogramm KommWFP zum jetzigen Planstand bei keiner der 3 Varianten wesentliche Bedenken.
Eine Umsetzung der Barrierefreiheit nach DIN 18040-Teil 2 wäre im Hinblick auf eine Nachhaltige Nutzung der Wohnungen und eine stetig alternde Gesellschaft wünschenswert. Das KommWFP setzt aber lediglich die Barrierefreiheit nach BayBo (siehe Art. 48) voraus. Demnach müssen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei zugänglich sein.
Dennoch wäre sicherlich zu überlegen ob sich im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden eine dichtere Struktur verwirklichen ließe.
Speziell die Parzelle mit den 12 Garagen, würde mit dem Bau einer Tiefgarage (der im Rahmen des KommWFP gefördert werden kann) Platz für einen weiteren Geschosswohnungsbau eröffnen. Darüber hinaus könnten Reihen- bzw. Kettenhäuser das Angebot an Wohnraum erweitern und es einer größeren Anzahl an Menschen ermöglichen an diesem Ort zu wohnen.
Vielleicht können Sie bzw ihr Bauamt diese Punkte im Rahmen der Optimierung und Konkretisierung der Planung zur Diskussion stellen.“
Diskussionsverlauf:
Aufgrund der Hochwassersituation speziell im Juni dieses Jahres erkundigt sich das Gremium zunächst, ob von Seiten der Autobahndirektion sämtliche Maßnahmen ergriffen wurden, um eine Überflutung zu vermeiden. Bei dem Starkregen Anfang Juni war das Wasser ja bekanntlich über das Ufer des Hornbachs getreten und hatte ein Anwesen in der Haselbergstraße sowie Teile des geplanten Baugebietes überflutet. Erster Bürgermeister Bernhard Uhl teilt hierzu mit, dass der Binsengraben regelmäßig ausgebaggert wird. Die Autobahndirektion hat ihre Pflichten und Auflagen zum Hochwasserschutz erfüllt.
Ortssprecher Markus Böck als Einwohner von Vallried führt hierzu aus, dass an diesem Tag aufgrund des Starkregens bereits die Zusam vollgelaufen war. Es kam dann von den Feldern eine enorme Menge Wasser in den Binsengraben. Diese konnte vom Hornbach nicht mehr aufgenommen werden, der sich bereits vor der Brücke aufgestaut hatte, da er nicht mehr in die Zusam abfließen konnte. Infolgedessen kam es zu der Überschwemmung.
Weiter informiert Ortssprecher Markus Böck darüber, dass sich im südöstlichen Bereich des geplanten Baugebietes eine Mulde befindet, in der nach dem Starkregenereignis Wasser mit einer Wassertiefe von ca. 20 Zentimetern stand. Die Mulde ist generell eine feuchte Stelle. Wenn man den Bereich hier durch Aufschüttungen anheben würde, wäre das Resultat, dass sich dann das Wasser auf anderen Grundstücken von Vallrieder Anwohnern sammeln und diese überfluten würde. Er hält es daher für sinnvoll, in dem Bereich der Mulde einen Spielplatz oder eine Grünfläche zu planen, und die dort geplanten Gebäude entsprechend zu verschieben auf den momentan als Grünfläche geplanten Bereich des Bebauungsplans.
Diskussion des Gremiums, ob anstatt der zwei Mehrfamilienhäuser nicht lediglich ein Mehrfamilienhaus gebaut werden soll und statt dem zweiten Mehrfamilienhaus zusätzlich ein oder zwei Einfamilienhäuser. Das Mehrfamilienhaus soll dann jedoch größer geplant werden, mit 8 bis 10 Wohnungen, anstatt der bislang geplanten 4 bis 6 Wohnungen in den beiden Mehrfamilienhäusern. Auch sollen einige der Wohnungen barrierefrei geplant werden.
Des Weiteren wurde besprochen, ob es sinnvoll wäre, eine Tiefgarage zu bauen, so könnten die oberirdischen Garagen wegfallen und stattdessen weiterer Wohnraum entstehen. Aufgrund der Hochwasserlage in diesem Gebiet und den enormen Kosten, die eine Tiefgarage mit sich bringen würde, ist die Möglichkeit des Baus einer Tiefgarage zunächst zu prüfen.
Sodann erfolgen Überlegungen, an welche Stelle das im Süden geplante Mehrfamilienhaus verschoben werden soll, aufgrund der an dieser Stelle herrschenden Hochwassergefahr. Das Gremium spricht sich dafür aus, das Mehrfamilienhaus und die Garagen entsprechend nach Südosten in Richtung zur grün gekennzeichneten Fläche zu verschieben, um aus dem hochwassergefährdeten Bereich herauszukommen
Herr …. von LARS Consult teilt mit, dass die Situation zum Hochwasser von einem Erschließungsplaner zu prüfen ist.
MR Sapper spricht sich dafür aus, auf der Fl.Nr. 130 anstatt der zwei geplanten Einfamilienhäuser (eines davon als Hinterlieger) lediglich ein Einfamilienhaus zu planen. Da so viele Bauplätze wie möglich geschaffen werden sollten, hat das Büro Lars Consult hier zwei Einfamilienhäuser auf dem Grundstück geplant. Es ist aber möglich, dass die Planung vorsieht, dass eine Bebaubarkeit sowohl mit einem Einfamilienhaus als auch mit zwei Einfamilienhäusern möglich ist.
Neben dem Areal des Bebauungsplanes befindet sich das Anwesen des Landwirts … mit Rinderhaltung. Zum Schutz dieser Landwirtschaftlichen Hofstelle schlägt Herr … des Büros LARS Consult vor, die nächstgelegenen Siedlungsflächen als Dorfgebiet (MD) festzusetzen und das Grundstück von Herrn …. in den Bebauungsplan mit einzubeziehen. Im Dorfgebiet sind insbesondere die landwirtschaftlichen Gerüche als ortstypisch zu dulden, wodurch ein eventueller Nutzungskonflikt vermieden werden kann.
MR Reitmayer moniert, dass der Grundstückseigentümer hierüber nicht ausreichend informiert worden sei.
Dies ist jedoch nicht korrekt. Der Grundstückseigentümer wurde von der Verwaltung angeschrieben und entsprechend über die Sachlage informiert. Auch wurde er darüber informiert, dass es in der heutigen Sitzung unter anderem um sein Grundstück gehen würde. Dem Grundstückseigentümer war es jedoch aus zeitlichen Gründen nicht möglich, an der Sitzung teilzunehmen.
MR Reitmayer stellt Antrag zur Geschäftsordnung:
Beschluss:
Der Beschluss hinsichtlich der Erweiterung des Geltungsbereichs über das Grundstück Fl.Nr.3 ist abzusetzen und kann erst gefasst werden, wenn mit dem Grundstückseigentümer gesprochen wurde.
Abstimmungsergebnis: Ja 11 / Nein 6
