Sachvortrag:
Die textlichen Ausführungen zur Einbeziehungssatzung Nr. 62 „Flur Nr. 2 Gabelbach – Beim Bergweber“ wurden von Herrn … Büro Arnold Consult AG, zusammen mit der Verwaltung erarbeitet. Ein Vertreter der Planungsgemeinschaft wird während der Sitzung anwesend sein und die Planung erläutern.
Sach- und Rechtslage
Auf Antrag des Grundstückseigentümers des Grundstückes Flur Nr. 2 der Gemarkung Gabelbach hat der Marktgemeinderat in der öffentlichen Sitzung vom 29.04.2021 den Beschluss zur Aufstellung der Einbeziehungssatzung Nr. 62 „Flur Nr. 2 Gabelbach - Beim Bergweber“ gefasst. Der Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung Nr. 62 umfasst das Grundstück Flur Nr. 2/1 sowie Teilflächen der Grundstücke Flur Nrn. 2, 4, 14/3, 14/28, 373/4 und 373/5, jeweils Gemarkung Gabelbach, nördlich der Godelstraße im Ortsteil Gabelbach. Die Aufstellung der Einbeziehungssatzung erfolgt im sog. vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB. In diesem Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von der Erstellung eines eigenständigen Umweltberichtes nach § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB abgesehen.
Das Grundstück Flur Nr. 2, Gemarkung Gabelbach, ist in der vorbereitenden Bauleitplanung (rechtswirksamer Flächennutzungsplan) des Marktes Zusmarshausen bislang als Grünfläche dargestellt. Zudem ist der für die Errichtung eines neuen Wohnhauses vorgesehene Teil des Grundstückes planungsrechtlich dem baulichen Außenbereich gemäß § 35 BauGB zuzuordnen, in welchem die geplante wohnbauliche Entwicklung bislang nicht zulässig ist. Mit der Einbeziehungssatzung Nr. 62 „Flur Nr. 2 Gabelbach - Beim Bergweber“ sollen für das Grundstück Flur Nr. 2 nun die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung eines weiteren Wohnhauses mit Garage in Anlehnung an den bereits in Nachbarschaft vorhandenen Baubestand (§ 34 BauGB) geschaffen werden.
Basierend auf den Planungsüberlegungen des Grundstückseigentümers hat die beauftragte Planungsgemeinschaft Arnold Consult AG / 3+Architekten glogger.müller.blasi in der Zwischenzeit in enger Abstimmung mit der Verwaltung die Entwurfsunterlagen (Planzeichnung mit Satzungstext und Begründung) zur Einbeziehungssatzung Nr. 62 „Flur Nr. 2 Gabelbach - Beim Bergweber“ inhaltlich ausgearbeitet.
Der Marktgemeinderat hat in seiner Sitzung am 29.04.2021 hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung beschlossen, dass für die Errichtung des Wohnhauses II Vollgeschosse mit einer max. Firsthöhe (Hauptfirst) von 474,98 m ü. NN und einer max. Firsthöhe des Zwerchgiebels von 473,80 m ü. NN festgesetzt werden.
Die in der Einbeziehungssatzung getroffenen Vorgaben zum Maß der baulichen Nutzung (Zahl der Vollgeschosse, Höhenlage), zu den überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen, Flächen für Garagen) und zur Gestaltung (Dachform, Dachaufbauten) sollen einen städtebaulich- und ortsbildverträglichen Abschluss der Wohnbebauung am nördlichen Ortsrand von Gabelbach gewährleisten. Mit der Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten je Wohngebäude soll eine unerwünschte Verdichtung und Beeinträchtigung der Gebietsstruktur verhindert werden. Neben der Sicherung einer angemessenen Mindestdurchgrünung der privaten Grundstücksflächen wird in der Einbeziehungssatzung auch die, zur Kompensation der mit der geplanten wohnbaulichen Entwicklung verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft, erforderliche naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche (Fläche mit ca. 300 m²) und die hierauf umzusetzenden Ausgleichsmaßnahmen planungsrechtlich gesichert und dem Bauvorhaben verbindlich zugeordnet. In diesem Zusammenhang werden in Abstimmung mit dem Grundstückseigentümer auf einer 300 m² großen Teilfläche des externen Grundstückes Flur Nr. 545, Gemarkung Steinekirch, in unmittelbarer Nachbarschaft einer bereits bestehenden Gehölzinsel, neue Bäume und Sträucher gepflanzt. Ziel ist die Entstehung einer Gehölzinsel mittlerer bis trockener Standorte mit stufig aufgebauten Randbereichen. Hierzu wird mit dem Bauherrn vor dem Satzungsbeschluss ergänzend auch noch eine gesonderte Vereinbarung über die Herstellung und Sicherung der Ausgleichsflächen abgeschlossen.
Der Entwurf der Einbeziehungssatzung Nr. 62 „Flur Nr. 2 Gabelbach - Beim Bergweber“ muss nun vom Gemeinderat gebilligt werden, um im Anschluss daran das weitere Verfahren nach den Vorgaben des Baugesetzbuches (öffentliche Auslegung, Beteiligung der Träger öffentlicher Belange) durchführen zu können.
Diskussionsverlauf:
Auf die Frage des Gremiums, wie der naturschutzrechtliche Ausgleich erbracht und gepflegt werden muss, teilt Herr … mit, dass der Ausgleich auf einem Grundstück des Antragstellers erbracht und über eine Dienstbarkeit gesichert wird. Die Umsetzung und Pflege der Ausgleichsfläche obliegt ebenfalls dem Antragsteller.
