Sachvortrag:
Der Marktgemeinderat hat einen Beschluss über die Konkretisierung der Ziele der Sanierungssatzung für das Grundstück Fl. Nr. 1115, Gemarkung Zusmarshausen im Zusammenhang mit der Bitte des Notariats … aus Bad Tölz vom 28.06.2022 zur Prüfung, ob ein Vorkaufsrecht gemäß § 24 ff BauGB oder aufgrund sonstiger Rechtsgrundlagen vorliegt, zu fassen. Es wird insbesondere auf die Sitzung des Marktgemeinderats vom 08.09.2022 verwiesen.
Am 21.09.2022 hat Herr Rechtsanwalt … geschrieben:
Sehr geehrte Frau …, auf unser vor meinem Urlaub geführtes Telefonat nehme ich Bezug. Herr … hat mich über die Gemeinderatssitzung vom 08.09.2022 informiert. Diesbezüglich möchte ich Sie bitten, mir eine Niederschrift über die vom Marktgemeinderat beschlossenen Konkretisierungen in Bezug auf die Ziele der Sanierungssatzung vom 20.05.2021 (TOP 3.2 der Sitzung) zukommen zu lassen. Die Kenntnis davon ist erforderlich, damit meine Mandantschaft sich belastbare Gedanken über das weitere Procedere machen kann. Vielen Dank. Mit freundlichen Grüßen ….. Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Mit Mail vom 22.09.2022 hat die Verwaltung auf den Tagesordnungspunkt am 29.09.2022 hingewiesen und darauf, dass dieser Tagesordnungspunkt öffentlich ist. Des Weiteren wurde mitgeteilt, dass Herr Erster Bürgermeister, Bernhard Uhl sich umgehend mit Herrn Dr. … und Herrn …, ggf. zusammen mit dem Rechtsbeistand des Marktes Zusmarshausen, in Verbindung setzen wird, wenn die Ziele vom Marktgemeinderat definiert worden sind.
Diskussionsverlauf:
Erster Bürgermeister Bernhard Uhl gibt zunächst zu bedenken, dass der Gutachter zwar erklärt hat, dass das Grundstück zwar Potential hat, jedoch sehr betreuungs- und bearbeitungsintensiv ist. Bisher waren hierfür mehrere Beschäftigte notwendig. Das Rathaus kann diese Aufgaben nicht stemmen, hier fehlt es an Personalausstattung, Sachausstattung und die Finanzmittel müssten in den Haushalt eingestellt werden. Es besteht ein Sanierungsstau von knapp 1 Million Euro.
Weiter fehlt es dem Rathaus an der Kompetenz zur Bewirtschaftung des Veranstaltungssaals, des Hotels sowie der Gastronomie. Auch die Vergabe der Bewirtschaftung an einen Dritten erfordert eine Manpower über die das Rathaus nicht verfügt, da hierfür Angebote eingeholt, geprüft und verglichen werden müssten und zudem die Bewirtschaftung kontrolliert und ein dauerhafter Ansprechpartner bei Problemen und Rückfragen zur Verfügung stehen muss. Dies alles kann ohne Personalaufstockung nicht bewältigt werden.
Grundsätzlich ist der Erhalt des Veranstaltungsraumes anzustreben, da hier seit vielen Jahren Vorwürfe gegenüber der Marktgemeinde Zusmarshausen laut werden. So muss beispielsweise der Faschingsverein für Veranstaltungen in die Nachbarkommune ausweichen. Auch die Seebühne könnte durch den Erhalt des Straßer-Saales kleiner geplant und damit die Stellplatzproblematik gelöst werden.
Erster Bürgermeister plädiert daher für den weitestehenden Erhalt des Objektes. Damit der Käufer auch wirtschaftlich arbeiten kann, sollte zusätzlich eine Wohnbebauung auf einem Teil des Grundstücks -eventuell auch durch einen Teilabriss bestehender Gebäudeteile- ermöglicht werden. Der Konflikt zwischen dem Veranstaltungssaal und der Wohnbebauung ist ihm bekannt. Hierfür gibt es die vorgeschriebenen Immissionswerte, die eingehalten werden müssen. Eventuell können auch zusätzliche Schallschutz-Maßnahmen getroffen werden. Ein Wohnen direkt am mittleren Ring in München ist auch möglich, obwohl hier innerhalb von 24 Stunden 140.000 Fahrzeuge fahren.
Natürlich muss Herr … für den Markt Zusmarshausen ein verlässlicher Partner werden und dauerhaft bleiben. Es sollte daher das Angebot von Herrn …, seine Objekte zu besichtigen und sich von seiner Arbeit zu überzeugen, genutzt werden.
Mit den städtebaulichen Zielen und einer Abwendungsvereinbarung hätte der Markt Zusmarshausen alles in der Hand. Sollte sich der neue Eigentümer nicht an die Abwendungsvereinbarung halten, kann er ohne die sanierungsrechtliche Genehmigung des Markt Zusmarshausen nichts verändern. Zudem hat Frau Rechtsanwältin … vorgeschlagen, in die Abwendungsvereinbarung ein vertragliches Vorkaufsrecht zugunsten der Marktgemeinde Zusmarshausen einzutragen.
Erster Bürgermeister Bernhard Uhl plädiert daher für folgende städtebaulichen Ziele:
„Der bestehende Saalbau des Gasthofes Straßer mit Bewirtung sowie Übernachtungsmöglichkeiten ist zunächst zu erhalten und weiter zu betreiben; der Saalbau mit Bewirtung soll für Veranstaltungen angemietet werden können.
Dieses Ziel für das Grundstück Fl. Nr. 1115, Gemarkung Zusmarshausen gilt so lange, bis im Gebiet des Marktes Zusmarshausen ein geeigneter Saal für Veranstaltungen zur Verfügung steht und angemietet werden kann.
Sobald das städtebauliche Ziel eines geeigneten Veranstaltungssaales mit Bewirtung anderweitig bedient werden kann, kann das Grundstück einer Wohnbebauung zugeführt werden.
Im Falle einer Zufuhr zum Wohnungsbau überprüft der Marktgemeinderat die Konkretisierung seiner Ziele für das Grundstück Fl. Nr. 1115, Gemarkung Zusmarshausen erneut im Rahmen der ohnehin erforderlichen sanierungsrechtlichen Genehmigung.“
MR Ingrid Hafner-Eichner trägt die Ziele der Sanierungssatzung der CSU vor wie folgt:
„Die CSU hat sich in einer Fraktionssitzung mit der Konkretisierung der Ziele der Sanierungssatzung für das Grundstück Fl.Nr. 1115, Gemarkung Zusmarshausen, befasst. Auf dieser Grundlage definieren wir die folgende Zielformulierung zur Abstimmung in der Sitzung des Marktgemeinderats am 29.9.2022.
Der Marktgemeinderat konkretisiert die städtebaulichen Ziele der Sanierungssatzung für das Grundstück Fl.Nr. 1115, Gemarkung Zusmarshausen, wie folgt:
Auf dem Grundstück Nr.Nr. 1115 ist das städtebauliche Ziel einer neu zu errichtenden Wohnbebauung mit einem oder zwei Mehrfamilienhäusern zu verfolgen. Die Gestaltung der Außenfassade muss den architektonischen und gestalterischen Ansprüchen einer Aufwertung des Ortsbildes entsprechen. Als Höchstwert wird für die GRZ 0,5 und für die GFZ 0,9 festgelegt. Mindestens 50 % der Wohneinheiten sind als geförderter sozialer Wohnraum zu errichten. Sämtliche Wohneinheiten sind nach den Richtlinien „Barrierefreies Bauen“ umzusetzen. Die aufgrund der Stellplatzsatzung geforderten Pkw-Stellplätze sind in einer Tiefgarage vorzusehen. Der angrenzende Parkraum im Eigentum der Marktgemeinde ist in die Hochbauplanungen einzubeziehen.
Begründung:
In Gemeindegebiet Zusmarshausen besteht ein Mangel an Wohnungen. Während es eine große Anzahl an Einfamilienhäusern gibt, wurden in letzter Zeit Wohnanlagen nur im überschaubaren Maß errichtet. Dies hat zur Folge, dass junge Familien, die sich zunächst kein Eigenheim leisten können, in das Umland abwandern müssen, weil Wohnungen zur Miete nicht zur Verfügung stehen. Durch den Bau zusätzlicher Miet- und/oder Eigentumswohnungen kann diesem Trend wirksam entgegengewirkt werden.
Ferner gibt es kaum Angebote an barrierefreiem Wohnraum für ältere und/oder gesundheitlich eingeschränkte Bürgerinnen und Bürger. Im vorangeschrittenen Alter wird die Bewirtschaftung des Eigenheimes mit Garten nicht selten zu teuer und zu beschwerlich. Ein Umzug in eine barrierefreie Wohnung würde dabei helfen, den Alltag mit einhergehenden Einschränkungen besser bewältigen zu können. Der Umzug sollte im gewohnten Sozialraum erfolgen, da ältere Menschen ihr Umfeld beibehalten möchten.
Die Kommune handelt im eigenen Interesse, wenn sie bezahlbaren und bedarfsgerechten Wohnraum für ihre Bürgerinnen und Bürger schafft:
In Zeiten des Fachkräftemangels sowohl in der Pflege als auch in der Kinderbetreuung sind Familien auf die Unterstützung durch die eigene Familie angewiesen. In den neueren Baugebieten Zusmarshausens lebt eine große Anzahl zugezogener Familien mit kleineren Kindern, auf die diese These zutrifft. Damit junge Familien den Spagat zwischen Berufstätigkeit und Familie meistern können, sind sie häufig auf die Unterstützung durch die Eltern angewiesen. Jedoch lebt die Herkunftsfamilie oft nicht in der Nähe der Familie ihrer Kinder.
Die Eltern benötigen geeigneten Wohnraum, wenn sie einen Umzug in Betracht ziehen. Zunächst können die zugezogenen Eltern bei der Kinderbetreuung und später die Kinder und Enkel bei der Pflege und Betreuung der betagten Eltern und Großeltern unterstützen. In Zusmarshausen gab es im Jahr 2020 lediglich 16,5 % Gebäude (331 Wohnungen) mit 2 Wohnungen und 5 % Gebäude (100 Wohnungen) mit 3 oder mehr Wohnungen, dagegen gab es 1.578 Einfamilienhäuser (Quelle: Statistik kommunal 2021 des Bayer. Landesamtes für Statistik). Dies ist ein Missverhältnis, das es zu relativieren gilt.
Der demografische Wandel zwingt uns zu resilientem Verhalten. Durch mehr bezahlbare und kleinere Wohnungen schaffen wir die Möglichkeit, dass Familienverbünde zur gegenseitigen Unterstützung entweder weiterhin bestehen oder neu entstehen können.
Der Standort des ehemaligen Gasthof Strasser ist besonders für eine Wohnanlage geeignet, und da Grundstücke im Gemeindekern kaum zur Verfügung stehen schlagen wir vor, an dieser Stelle das Vorhaben zu realisieren, zumal kein zusätzlicher Landverbrauch damit verbunden ist. Durch die zentrale Lage sind wichtige Einrichtungen der Infrastruktur wie die Nahversorgung, Ärzte, die Pflegeeinrichtung, die Bushaltestelle, Gastronomie mit Biergarten, mehrere Banken, das Rathaus, die Musikschule und die Bücherei fußläufig zu erreichen. Begünstigend ist an diesem Standort, dass sich der direkt angrenzende Parkplatz im Eigentum der Marktgemeinde befindet, so dass die Bebauung auf diesem Grundstücksteil ohne Grundstückskosten zu realisieren ist. Die CSU-Fraktion sieht in diesem Vorhaben neben einer Belebung des Ortskerns einen Baustein auf dem Weg der Zukunftsfähigkeit von Zusmarshausen.“
MR Bernhard Sapper trägt die Ziele der Sanierungssatzung der Freien Wähler vor wie folgt:
„Wir wollen das Objekt zu einem Vereinszentrum entwickeln. Es soll eine Heimat für die vielen ehrenamtlichen Vereinsverantwortlichen werden. Wir haben ein gut funktionierendes Vereinsleben in unserer Marktgemeinde, welches schon langjährig gesellschaftlich sehr wichtige Themen übernimmt. Ich denke dabei vor allem auch an die Angebote für unsere Kinder und Jugendlichen. Es gibt genügend Bedarf der Ortsvereine die auf der Suche nach Räumlichkeiten sind. Dies könnten Proberäume (Etwa für die Marktkapelle), Büroräume, Lagerräume, oder eben auch Besprechungsräume sein.
Eine gemeinsame Nutzung dieser Infrastruktur würde positive Synergieeffekte mit sich bringen und eine noch bessere Vernetzung der Vereine wäre möglich.
Das Thema Innerortsentwicklung ist bei allen Fraktionen immer ein großes Thema und könnte hier wirklich sinnvoll umgesetzt werden.
Warum dieser Standort:
Zentrumsnah und fußläufig zu erreichen und trotzdem sind aber auch ausreichend Parkplätze vorhanden. Die vorhandene Substanz kann genutzt werden und kann mit finanziell überschaubarem Aufwand dem Zweck eines Vereinszentrum zugeführt werden. Dies kann durchaus in mehreren Abschnitten erfolgen. Gerade in der aktuellen Zeit, wo niemand so richtig weiß wie es weitergeht, müssen wir auch unserer finanziellen Verantwortung gerecht werden.
Wir Freie Wähler haben uns intensiv mit diesem Thema beschäftigt und sind zu dem Entschluss gekommen, dass hier eine sehr gute Möglichkeit besteht unsere aktiven Vereine zu unterstützen und für die Zukunft positive Perspektiven zu schaffen. Sie haben es mehr als verdient.“
MR Harry Juraschek verliest die Ziele der Sanierungssatzung der Bürgerliste Zus wie folgt:
„Wir von der Bürgerliste Zusmarshausen stellen uns ein Bürgerhaus als städtebauliches Ziel vor.
Die zentrale Lage, die fußläufige Nähe zum Seniorenheim, die vorhandene Einbindung in ein Sanierungsgebiet, sowie die Notwendigkeit ein kulturellesAngebot zu konzentrieren, getsattet es, vielfältige Einrichtungen zu ermöglichen und zu verbinden.
Natürlich muss das vorhandene Gebäude saniert und an die neuen Aufgaben angepasst werden.
Dies ist eine architektonische Aufgabe, die zur Zielermittlung heute, nicht von vordringlichem Interesse ist.
Nun, wie läßt sich das obige städteebauliche Ziel „Bürgerhaus“ darstellen?
1. Dauerhafte Unterkünfte im Bürgerhaus
Weiterhin und vor allem dauerhafte Vorhaltung und Nutzung der Kleinappartments
für Flüchtlinge, Asylberechtigte und Obdachlose.
2. Bibliothek im Bürgerhaus
Verlagerung, Einrichtung und Erweiterung der kommunalen Bibliothek
aufgrund der mittlerweile sehr beengten Verhältnisse am bisherigen Standort und der ungenügenden Gestaltungsmöglichkeiten, was
Lesungen, kleine Theater, Vorleseveranstaltungen für Kinder usw. anbetrifft
Die sehr gute fußläufige Erreichbarkeit unterstützt dieses Anliegen
3. Generationen übergreifende Begegnungsstätte, Cafe im Bürgerhaus
erneut spielt auch die große Nähe zum Seniorenheim eine wichtige Rolle.
Seniorentreff im Cafe, kleine Ausbildungsunterstützungen wie z.B. Senioren erklären Handy`s, Tablets, Kontakte zum Rathaus, Apps, usw.
4. Veranstaltungen im Bürgerhaus
die sich in das Wohnumfeld einpassen
wie JHVs, MVs, Bildungsveranstaltungen auch im Zusammenhang mit der VHS, wie z.B. Sprachkurse Kochen, Computer, Solartechnik, Windkraftanlagen, Elektroautos usw.
5. Musikschule im Bürgerhaus
Die Verlagerung vom Pfarrhof in das Bürgerhaus bietet sich an, weil genügend Räume vorhanden sind, um parallel unterrichten zu können. Fußläufige und verkehrstechnische Erreichbarkeit ist gegeben.
(Der Pfarrhof
Durch das Freiwerden des Pfarrhofs von der bisherigen Musikschule, können dann endlich die dringend benötigten Räume für das Rathaus zur Verfügung gestellt werden. Die unmittelbare Nähe zum bestehenden, zu kleinen Rathaus drängt diese Lösung quasi auf.)
6. FiZ
ist gegenwärtig im Spittalgebäude notdürftig untergebracht.
Ein barrierefreies, unkompliziert erreichbares und nutzbares Büro mit Nebenraum wäre äußerst sinnvoll hier untergebracht. Der vorhandene Saal könnte in der kleineren und größeren Variante für FIZ Veranstaltungen genutzt werden, wie Vorträge, Informationsveranstaltungen, Mitgliederversammlung usw.
Auch die vorhanden Küche läßt sich nutzen, für Kochkurse, kleinere Feiern usw.
Die Bürgerliste Zusmarshausen halt dagegen Veranstaltungen wie
Bettschoner, Fasching, Starkbierfest, Hochzeiten, Jubiläen, großes Theater,
Blaskapelle; Konzerte (Gruppen, Bands, Ensembles, große Chöre usw.)
mit vielen Besuchern
eher für ungeeignet aufgrund der zeitlichen Dauer und Lärmentwicklung im Wohnumfeld und der deutlich begrenzten Anzahl von Parkplätzen.
Hierfür ist eine separate Einrichtung an einem anderen Standort vorzuziehen;
Halle mit Selbstausbau z.B. am Rothseeplatz oder einem anderen, geeigneten Standort
oder notfalls beim REWE einziehen, nachdem der REWE umgezogen ist
Platz / Höhe / Parkplätze / Busbahnhof usw. sind vorhanden
Dies sind die Kernaussagen zu den Zielen der Bürgerliste Zusmarshausen im Bürgerhaus auf Fl.-Nr. 1115 Gemarkung Zusmarshausen
1. Dauerhafte Nutzung für Flüchtlinge
2. Bibliothek
3. Begegnungsstätte, Cafe
4. Kleinveranstaltungen
5. Musikschule
6. FiZ
Alles gepaart mit einem Bildungsangebot für Groß und Klein. ----- und wohl vorhandenen Fördermöglichkeiten!!!!
Die Gemeinde verfügt zurzeit nicht über eine Immobilie, die diese Nutzung insbesondere in der unmittelbaren Nähe des Seniorenzentrums und der generell zentralen Lage im Zentralort Zusmarshausen ermöglichen würde.“
Es erfolgt sodann eine Diskussion des Gremiums hinsichtlich der verschiedenen Vorschläge.
Da in naher Zukunft wohl das Gelände der Zusamklinik für eine Wohnbebauung zur Verfügung stehen wird, erscheint einem Teil des Gremiums eine Wohnbebauung auf dem Straßer Grundstück nicht als notwendig. Wichtiger erscheint eine generationenübergreifende Begegnungsstätte in der Ortsmitte für alle Bürger. Ebenso wird der Veranstaltungssaal benötigt, da das Projekt Seebühne noch in ferner Zukunft liegt.
Erster Bürgermeister Bernhard Uhl gibt zu bedenken, dass ein Bürgerhaus auch umgesetzt werden muss. Hierfür fehlt es dem Markt Zusmarshausen an Personal. Des Weiteren stehen noch andere Projekte im Markt Zusmarshausen an, deren Umsetzung vorrangig ist, beispielsweise die Erweiterung der Kläranlage, Straßenausbau, etc.
Aus der Mitte des Gremiums kommt der Einwand, dass zwar für die Vereine des Marktes Zusmarshausen eine Lösung gefunden werden muss und hierfür dringend Räumlichkeiten benötigt werden, jedoch läuft der Mietvertrag mit dem Landratsamt Augsburg bezüglich der Unterbringung von Ukrainischen Flüchtlinge noch und somit wird es nicht möglich sein, in den nächsten zwei bis drei Jahren in dem Gebäude etwas Gravierendes umzusetzen. Zweiter Bürgermeister Walter Aumann merkt hierzu an, dass zumindest eine Nutzung des Saals für die Vereine möglich ist, auch wenn der Mietvertrag mit dem Landratsamt Augsburg noch läuft.
Erster Bürgermeister Bernhard Uhl schlägt folgenden Abstimmungsmodus zu den einzelnen Vorschlägen vor, über den dann abzustimmen und ein Beschluss zu fassen ist:
Es wird über jeden Vorschlag einzeln nacheinander abgestimmt, so dass dann beim ersten Durchgang jedenfalls ein Vorschlag wegfällt. Im zweiten Abstimmungsvorgang wird dann über die verbliebenen Vorschläge abgestimmt, so dass erneut jedenfalls ein Vorschlag ausscheidet. Dies wird so lange fortgeführt, bis nur noch ein Vorschlag übrigbleibt.
MR Ingrid Hafner-Eichner regt an, die Vorschläge der CSU und von erstem Bürgermeister Bernhard Uhl zu harmonisieren und dann darüber in einem abzustimmen.
