Zu diesem Tagesordnungspunkt sind Herr Mathias Gertig von der Firma EDEKA, Herr Horst Fath von der Firma DM und Herr Alexander Kunerth von der Firma Aldi anwesend.
Bestandssituation EDEKA Mitterfelden, Salzburger Straße:
Seit geraumer Zeit ist bekannt, dass der bestehende EDEKA-Markt an der Salzburger Straße in Mitterfelden nicht mehr zeitgemäß betrieben werden kann und in absehbarer Zeit aufgegeben werden wird.
Die Gründe dafür sind offenkundig, vor allem, da die heutige Verkaufsfläche mit ca. 600 m² nicht ausreichend Platz bietet um von den Kunden gewünschte neue Sortimente (z.B. vegane Produkte oder Bio-Sortimente) oder ein von den Kunden gewünschtes umfangreicheres Drogeriesortiment anzubieten.
Außerdem kann der bestehende Markt in der notwendigen Form (Frischetheke) technisch nicht mehr betrieben werden, da im Bestandsmarkt dringende Sanierungen überfällig sind, wie
•der Austausch der Kälteverbundanlage (klimaneutral)
•der Austausch der Bedien-, Kühl- und Tiefkühltheken
•weitere energetische Maßnahmen wie z.B. eine Wärmerückgewinnung
Der derzeitige Kaufmann wird aus Altersgründen nicht mehr verlängern und der Mietvertrag mit dem Eigentümer läuft demnächst aus.
Seit 2019 wird nach einem Ersatzstandort gesucht.
Mehrere Standorte wurden untersucht, konnten aber z.B. mangels Grundstücksverfügbarkeit nicht realisiert werden.
Alternativenprüfung:
Folgende Alternativstandorte wurden konkret geprüft:
- Mitterfelden, südlich der Salzburger Straße-Grundstücke nicht verfügbar
- Erweiterung des Bestandsobjektes nach Norden-nicht darstellbar aufgrund (Mit-) Eigentumssituation am Bestandsobjekt-außerdem nach wie vor unzureichende Erschließungs- und Parkplatzsituation
- Gewerbeflächen südlich der Gewerbestraße nahe der Mittelschule – Grundstücke trotz grundsätzlicher Verhandlungsbereitschaft letztlich nicht verfügbar
- Einbau im Erdgeschoss der Seniorenwohnanlage am Rosenweg – Nach näherer Prüfung stellte sich die Fläche als nicht ausreichend dar, zudem kaum erdgeschossige Stellplätze darstellbar
- Mitterfelden, Bereich Nähe Kirchenwegstraße – Gemeinde ist nach Vorprüfung nicht in Grundstücksverhandlungen eingetreten aufgrund unzureichender Erschließungssituation über die Kirchenwegstraße und in weiterer Folge Salzburger Straße
- Hausmoning nähe Bahnübergang
Diese Fläche wurde zunächst vielversprechend geprüft.
Der Standort Hausmoning ist aber nach näheren Untersuchungen problembehaftet insbesondere hinsichtlich der Erschließung. Die ohnehin stark belastete Salzburger Straße würde noch weiter belastet werden durch Besucher des Marktes, aber auch mit Liefer-LKW-Verkehr. Sehr problematisch ist im Zusammenhang mit der Erschließung auch der nahe Bahnübergang (Rückstauproblematik).
In den Planungsüberlegungen spielt auch eine große Rolle, dass sich an diesem Standort viele bestehende Wohngebäude in unmittelbarer Nähe befinden. Konflikte diesbezüglich drängen sich auf.
Letztlich ist diese Fläche aber auch relativ ungünstig hinsichtlich des Grundstückszuschnittes (eher langgezogen, dafür relativ schmal) und der Grundstücksgröße.
Geäußerter Wunsch der Gemeinde war neben einem Vollsortimenter auch einen Drogeriemarkt für die einheimische Bevölkerung zur Verfügung zu stellen (Stichwort: „Familienfreundliche Gemeinde“, Angebot z.B. auch für Babynahrung, Windeln usw.). Für diesen Standort konnte aber kein Drogeriemarktbetreiber gewonnen werden. Außerdem zeigte sich im Planungsprozess, dass ein zusätzlicher Drogeriemarkt hier flächenmäßig kaum untergebracht werden könnte. Dies wiederum wirft landesplanerische Probleme auf. In einer schriftlichen Stellungnahme im Rahmen der Vorprüfung zu diesem Standort kam die Regierung von Oberbayern zu folgendem Ergebnis: „Sofern die geplante Errichtung eines EDEKA-Markts … zeitgleich mit dem Drogeriemarkt …. an gewähltem Standort in Hausmoning östlich der S-Bahnlinie realisiert wird, entspricht die vorliegende Planung den Einzelhandelszielen des LEP.“ Ohne Drogeriemarkt also wäre die landesplanerische Zustimmung nach derzeitigem Kenntnisstand in Frage gestellt.
- Am Tag der vorberatenden Bauausschusssitzung (16.01.2024) ging eine Bauvoranfrage in der Gemeindeverwaltung ein für einen Standort in Hausmoning, direkt an der Bundesstraße 20.
Diesem Standort werden nach erster Grundlagenermittlung kaum Realisierungschancen eingeräumt.
Nach Rücksprache der Gemeindeverwaltung mit dem Nachlassverwalter des Objektes/der Flächen am 16.01.2024 besteht keine Bereitschaft, die grundstücksrechtlichen Voraussetzungen für eine Realisierung gemäß der gestellten Bauvoranfrage zu schaffen. Der Nachlassverwalter bestätigt zwar Kenntnis von der Bauvoranfrage, zeigt aber kein Interesse an der Verwirklichung dieses Vorhabens. Die notwendigen Grundstücksflächen könnten kurz- und mittelfristig nicht zur Verfügung gestellt werden.
Eine erste telefonische landesplanerische Beurteilung vom 16.01.2024 sieht die städtebauliche Integriertheit des Standortes sehr kritisch, vor allem, da ein besserer Standort vorhanden ist. Die Fläche befindet sich nicht innerhalb des Siedlungszusammenhanges. Wesentliche Wohnanteile befinden sich zu weit weg.
Die telefonische Beurteilung wurde per Email vom 22.01.2024 von der Landesplanungsbehörde bestätigt.
Auszugsweises Zitat:
„Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die geplanten beiden Einzelhandelsmärkte mit den geplanten Verkaufsflächengrößen zwar grundsätzlich in der Gemeinde Ainring zulässig wären, jedoch auf Grund der fehlenden städtebaulichen Integraton nicht an geplantem Standort im Norden von Hausmoning. Wir empfehlen der Gemeinde, einen Standort im Bereich von Mitterfelden zu suchen.“
Herr Gertig bestätigt ebenfalls aus Betreibersicht, dass der Standort nicht gut an Mitterfelden angebunden ist.
Äußerst problematisch würde zudem die Frage der Anbindung an die Bundesstraße 20 sein. Hierzu ist eine Abstimmung mit dem Staatlichen Bauamt notwendig. In einer ersten Einschätzung im Rahmen eines Gesprächstermins am 17.01.2024 äußerte die Leitung des Staatlichen Bauamtes starke Bedenken, da die Bundesstraße 20 nicht als Erschließungsstraße anzusehen ist.
Das Konzept beinhaltet nur erdgeschossige Stellplätze, was den Zielen der Gemeinde hinsichtlich Flächensparen nicht entspricht.
Bewertung vorgeschlagener Standort:
Aus vorgenannten Gründen ergab sich die Notwendigkeit, einen weiteren Standort zu untersuchen.
Dieser geprüfte Standort befindet sich im nördlichen Bereich von Mitterfelden, südlich und direkt anschließend an den Kreisverkehr „Schmidinger Weiher“. Im Jahre 2008 hatte die Gemeinde diese Fläche schon der Bundespolizei zur Ansiedlung einer Dienststelle angeboten. Auch die Errichtung eines Feuerwehrgerätehauses war zeitweise im Gespräch.
Es stellten sich bei Prüfung dieses Standortes für eine Einzelhandelsnutzung folgende Vorteile heraus:
- Zentrale Lage auf das Gemeindegebiet gesehen mit der Folge, dass Kunden weniger die innerörtlichen Wohngebiete, hier insbesondere die Salzburger Straße belasten
- Gleiches gilt für den Lieferverkehr, welcher über leistungsfähiges Straßennetz abgewickelt werden kann
- Weniger Wohnbebauung in unmittelbarer Nähe – weniger Konfliktpotential
- Dennoch für viele Bewohner Mitterfeldens noch fußläufig über ein gut ausgebautes Fuß- und Radwegenetz erreichbar
- Grundsätzlich positive Bewertung durch die Regierung von Oberbayern
- Koppelstandort EDEKA, ALDI und DM möglich
Mitbewerber:
Gespräche haben auch mit der Firma REWE stattgefunden. Diese wurden aber nicht weitergeführt, da in der ersten Konzeption die Vorgaben der Gemeinde z.B. hinsichtlich Flächensparen (v.a. Errichtung einer Tiefgarage) von der Firma EDEKA wesentlich besser und gefälliger umgesetzt wurden. Ebenso ist mit der Firma EDEKA eine Erbpachtsregelung unproblematisch und EDEKA wird das bzw. die Gebäude selbst errichten, sich also langfristig an den Standort binden.
Letztlich stellt die Firma EDEKA in Aussicht, dass ein Nachfolger für den Bestandsmarkt an der Salzburger Straße für eine Übergangszeit gefunden werden kann, wenn eine Verlagerungsperspektive feststeht.
Es liegt ein Schreiben der Firma REWE vor, welches vorgetragen wird.
Ebenso ist der Gemeinde ein Schreiben der Firma Penny an die Fraktionssprecher bekannt. Dieses kann nicht verlesen werden, da es nicht an die Gemeinde selbst adressiert ist. Inhaltlich wird sich aber gegen einen weiteren Discounter ausgesprochen, insbesondere da Verdrängungseffekte befürchtet werden.
Örtliche Versorgung Nähe Rathaus:
Es besteht wie oben ausgeführt Aussicht, dass der bestehende EDEKA Markt bei Aussicht auf die Realisierung des neu vorgestellten Standortes weiterbetrieben werden kann, bis der neue Markt bezugsfertig hergestellt ist.
Darüber hinaus ist -für die Zeit nach der Schließung des bestehenden EDEKA-Marktes- die Gemeindeverwaltung in Gesprächen mit der Leitung des Seniorenwohnstiftes Mozart.
In den Räumlichkeiten des Seniorenwohnstiftes ist bereits heute ein kleineres Geschäft vorhanden, welches bereits heute gut ausgestattet ist (erinnert an einen Dorfladen) und die Waren des täglichen Bedarfes abdeckt.
Ziel ist es, diesen kleinen Lebensmittelmarkt hinsichtlich der Fläche und des Sortiments etwas zu erweitern sowie für Kunden „von außen“ zu öffnen. Auch die Öffnungszeiten könnten erweitert werden. Hier läuft aktuell eine interne Prüfung durch die Leitung des Seniorenwohnstiftes. Damit ist für Produkte des täglichen Bedarfes weiterhin eine Versorgung für die Bevölkerung im Nahbereich des heutigen EDEKA-Marktes und auch für die Bewohner des Seniorenwohnstiftes gewährleistet.
Planungsrechtliche und landesplanerische Situation:
Das Vorhaben konnte mit der Regierung von Oberbayern vorbesprochen werden. In einer ersten groben Einschätzung erscheint die Ansiedlung wie dargelegt möglich. Eine fundierte gutachterliche Ausarbeitung ist hier noch im Zuge des Verfahrens beizubringen. Generell ist der Standort aber verkehrsgünstig gelegen. Für die positive Beurteilung ist wesentlich, dass die Märkte insbesondere der örtlichen Versorgung dienen und benachbarte Ortszentren nicht schwächen. Da aber die Nachbargemeinden selbst gut versorgt sind, ist die erste Einschätzung positiv. Tatsächlich hätte der mögliche Standort Hausmoning (sh. Alternativenprüfung, Buchstabe f) und auch g)) in dieser Hinsicht evtl. mehr Diskussion ausgelöst durch die Nähe zur Bundesstraße 20.
Zur Planungsrechtlichen Situation ist auszuführen, dass sich die Fläche im rechtskräftigen Bebauungsplan „Mitterfelden Nordwest-Gemeinbedarfsflächen“ befindet und dieser geändert werden muss. Statt des bislang festgesetzten Gemeinbedarfs muss die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel festgesetzt werden.
Zukünftige Nutzung wird voraussichtlich ein „Sondergebiet Einzelhandel“ sein.
Alternative für die Gemeinbedarfsnutzungen:
In diesem Zusammenhang ist selbstredend festzuhalten, dass für die aktuell in diesem Bereich festgesetzten Freizeitanlagen zeitnah ein Alternativstandort gefunden werden muss. Die Verwaltung ist bereits vielversprechend in Verhandlungen eingetreten. Lt. hauptbetroffenen Grundeigentümer wird es dazu stand heute „eine Lösung geben“. Angedacht ist die Erweiterung des Schwimmbadbereiches. Durch diese Variante könnten Synergieeffekte hinsichtlich der Gebäudenutzung Schwimmbad und der Parkflächen erzielt werden. Die Freizeitanlagen könnten gefälliger und großzügiger angeordnet werden. Am aktuell geplanten Standort sind die Platzverhältnisse äußerst knapp, um alle gewünschten Nutzungen unterzubringen.
Planungskonzept:
Ein Schreiben der Firma EDEKA vom 20.11.2023 wird verlesen.
Herr Gertig von der Firma EDEKA stellt eine erste mögliche Planungskonzeption vor.
