In der Sitzung des Gemeinderats vom 22.01.2019 wurden vom kaufmännischen Geschäftsführer der Wohnungsbaugesellschaft im Landkreis Dachau (WLD) Stefan Reith die grundsätzlichen Möglichkeiten einer Zusammenarbeit bei der „Schaffung von bezahlbarem Wohnraum“ in Altomünster vorgestellt und am Beispiel des gemeindlichen Grundstücks Flurnummer 860/42, Gemarkung Altomünster (Grundstücksgröße 2.709 m²) näher erläutert.
Als bevorzugte Umsetzungsmöglichkeit wurde insbesondere die nachstehende Variante herausgearbeitet:
Das vorgenannte Grundstück wird mit einer Teilfläche von ca. 1.200 m² an die WLD im Rahmen eines Erbbaurechts (Laufzeit 99 Jahre) übergeben. Die verbleibende Teilfläche von ca. 1.509 m² verbleibt im Eigentum des Marktes Altomünster und wird durch die WLD auf der Basis eines Generalübernehmervertrages für den Markt Altomünster bebaut.
Der große Vorteil der vorgenannten Variante liegt darin, dass die entstehenden Wohnungen an alle Einkommensschichten und damit für einen großen Ausschnitt der Bevölkerung bereitgestellt werden können:
Insbesondere wird hier an die aktuellen Mieter der bestehenden gemeindlichen Wohnungen gedacht, für die auch zukünftig günstige (Ersatz-)Wohnungen bei Umsetzung der gemeindlichen Konzeptstudie „Bezahlbarer Wohnraum“ vom Oktober 2018 benötigt werden.
Schematische Darstellung der Rechtsbeziehungen für den beim Markt verbleibenden Grundstücksteil, dessen Bebauung und anschließenden Hausverwaltung durch die WLD
Die WLD übernimmt für den Markt neben den eigentlichen Bauherrenaufgaben auch die Projektsteuerung.
Ein erstes Rechenbeispiel für die Herstellung des Baukörpers 1 (es wird von einer herstellbaren Wohnfläche in der Größenordnung von 800 m² ausgegangen) durch die WLD für den Markt schaut wie folgt aus (Variante 1):
Grundstückswert 1.500 m² x 550,- €/m² = 825.000,- €
Baukosten 800 m² x 3.350,- €/m² = 2.680.000,- €
(ohne Außenanlagen)
Summe: ca. 3.500.000,- €
Finanzierung
Baukostenzuschuss 30% (von 3.500 T€) 1.050.000,- €
Darlehen max. 60% (von 3.500 T€) 1.630.000,- €
Summe: ca. 2.680.000,- €
Jährliche Einnahmen
kalkulierte Miete (8,5 €/m²): ca. 88.000,- €
Jährliche Ausgaben
Finanzierungskosten
(ca. 4,2% Zins- und Tilgung, 30 Jahre) ca. 69.000,- €
Bewirtschaftung ca. 12.000,- €
Verwaltung ca. 7.000,- €
Werden die Baukörper 1 und 2 (ca. 1.600 m² Wohnfläche) durch die WLD für den Markt hergestellt (und damit kein Erbbaurecht an die WLD vergeben) schaut ein erstes Rechenbeispiel wie folgt aus (Variante 2):
Grundstückswert 2.709 m² x 550,- €/m² = 1.490.000,- €
Baukosten 1.600 m² x 3.350,- €/m² = 5.360.000,- €
(ohne Außenanlagen)
Summe: ca. 6.850.000,- €
Finanzierung
Baukostenzuschuss 30% (von 5.360 T€) 2.050.000,- €
Darlehen max. 60% (von 5.360 T€) 3.216.000,- €
Eigenmittel 94.000,- €
Summe: ca. 5.360.000,- €
Jährliche Einnahmen
kalkulierte Miete (8,5 €/m²): ca. 175.000,- €
kalkulierte Miete (7,0 €/m²): ca. 146.000,- €
Jährliche Ausgaben
Finanzierungskosten
(ca. 4,2% Zins- und Tilgung, 30 Jahre) ca. 139.000,- €
Bewirtschaftung ca. 24.000,- €
Verwaltung ca. 12.000,- €
Für die Übernahme der Leistungen, die im Rahmen der Herstellung des Gebäudes anfallen, stellt die WLD dem Markt ein Entgelt von 6% auf die Baukosten (KGr. 300, 400 und 500) in Rechnung. Bei den oben genannten Kosten beträgt das Entgelt
bei Variante 1 155.000,- € zzgl. Umsatzsteuer.
bei Variante 2 310.000,- € zzgl. Umsatzsteuer.
Das Entgelt ist in der Kostenschätzung bereits enthalten.
Ein möglicher Zeitplan könnte wie folgt ausschauen:
Die nächsten Schritte schauen wie folgt aus:
- Gremienbeschluss in der WLD ob GU ausgeführt wird
- Abstimmung mit der WLD zur Festlegung eines planenden Architekten
- Erstellen eines Planentwurfs zur Festlegung des Baukörpers und der Ermittlung der Kosten
- Stellen eines Antrags auf vorzeitigen Maßnahmenbeginns bei der Regierung von Oberbayern („Sicherung der staatlichen Fördermittel“)
- Abschluss eines Generalübernehmervertrages mit der WLD
