Gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) kann der Markt Altomünster (Markt) in Gebieten, in denen er städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihm ein Vorkaufsrecht an Grundstücken zusteht.
Mit einer Vorkaufssatzung wird für den Markt lediglich ein Vorkaufsrechtstatbestand festgelegt.
Ob im konkreten einzelnen Verkaufsfall die Ausübung eines Vorkaufsrechts in Betracht kommt, muss jeweils konkret geprüft werden. Hier gelten hohe Anforderungen im Hinblick auf die notwendige Ermessensausübung und die Darlegung des Wohls der Allgemeinheit.
Gleichwohl bietet eine Vorkaufsrechtsatzung für den Markt eine wichtige Möglichkeit zur Sicherung seiner städtebaulichen Entwicklung. Verfügbarkeit über Grundstücke erleichtert die Umsetzung städtebaulicher Maßnahmen wesentlich, da ansonsten die Bauleitplanung in der Regel nur konsensual mit Zustimmung des Grundstückseigentümers umgesetzt werden kann.
Wie nachfolgend dargelegt wird, bedarf ein Bereich zwischen der Halmsrieder Straße und dem Schlesierweg, der im Umgriff der Vorkaufsrechtsrechtssatzung liegen soll, einer städtebaulichen Ordnung sowie der Absicherung ihrer Umsetzung.
Hierzu zieht der Markt städtebauliche Maßnahmen, insbesondere die Aufstellung von Bebauungsplänen, den Abschluss städtebaulicher Verträge bzw. die Aufstellung vorhabenbezogener Bebauungspläne in Betracht.
Bei dem Bereich handelt es sich um einen größeren, im Wesentlichen unbebauten Bereich in zentraler Lage des Marktes. Im Flächennutzungsplan ist der Bereich als Baufläche dargestellt, in Teilbereichen sind Straßen und Grünzüge dargestellt. Der Bereich befindet sich innerhalb des Siedlungsgebietes und steht für eine zukünftige Bebauung an.
Bei einer Bebauung dieser Fläche kann eine leistungsfähige und verkehrstüchtige Anbindung des Gesamtgebietes nur über die Halmsrieder Straße erfolgen. Hierfür sind in Bebauungsplänen entsprechende Flächen festzusetzen. Die Umsetzung der Erschließung erfordert spätestens dann den Erwerb des Eigentums durch den Markt.
Der im Südwesten an die Freifläche angrenzende „Schlesierweg“ ist derzeit nur einseitig befahrbar. Bei einer Bebauung der Freifläche ist dieser Weg auszubauen und zu ertüchtigen. Auch hierzu sind Festsetzungen in einem Bebauungsplan und der Eigentumserwerb durch die Kommune erforderlich.
Auch im Bereich des Marktes Altomünster besteht eine hohe Nachfrage nach Wohnbauflächen, die durch das vorhandene Angebot nicht abgedeckt werden kann. Hinzu kommt, dass ein ausreichendes Angebot an Wohnflächen für Bevölkerungskreise, die sich am freien Miet- und Kaufmarkt aufgrund ihrer Einkommenssituation nicht problemlos Wohnraum verschaffen können, nicht besteht. Zur Lösung beabsichtigt der Markt Altomünster in entsprechenden Bebauungsplänen eine flächensparende und nachhaltige Bebauung, vorzugsweise Geschosswohnungsbau, vorzugeben. Für die Erreichung der weiteren städtebaulichen Ziele - insbesondere preisgedämpfter oder sozialgebundener Wohnraum sowie Umsetzungsfristen - kommt die die Vergabe von Grundstücken mit entsprechenden städtebaulichen Bindungen in Betracht. Dies ist nur möglich, wenn der Markt über Eigentum verfügt. Dabei ist es der Kommune leichter möglich, Grundstücke günstiger zu vergeben, als private Eigentümer und Investoren, die in der Regel auf Gewinnmaximierung ausgelegt sind.
Schließlich erfordert die Bebauung des dem Vorkaufsrecht unterliegenden Bereichs auch die Schaffung entsprechender Infrastruktureinrichtungen, insbesondere Kindertageseinrichtungen. Auch hierzu ist vorgesehen, durch entsprechende Bebauungspläne Festsetzungen für die Fläche zu treffen. Hierfür ist der vorrangige Erwerb von Flächen in diesem Bereich durch den Markt erforderlich.
Der Markt erachtet den mit einer Vorkaufsrechtssatzung möglichen Eingriff in den regulären Grundstücksverkehr grundsätzlich für geeignet, erforderlich und angemessen, um eine entsprechend gewünschte städtebauliche Ordnung und Entwicklung für die Zukunft zu sichern. Vielmehr geht der Markt davon aus, dass ohne eine Zugriffsmöglichkeit auf das Eigentum zu haben, die städtebaulichen Ziele sich nicht verwirklichen lassen. Allein die Aufstellung von Bebauungsplänen mit entsprechenden Festsetzungen sichern nicht ab, dass die städtebaulichen Maßnahmen zeitnah und - insbesondere beim preisreduzierten und sozial gebundenen Wohnraum - bedarfsorientiert umgesetzt werden.
Zur Sicherung der Umsetzung dieser Planungsziele wird vorgeschlagen, eine entsprechende Vorkaufsrechtsatzung zu erlassen.
