Gemäß § 25 Baugesetzbuch (BauGB) kann der Markt Altomünster in Gebieten, in denen er städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihm ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht.
Mit einer Vorkaufsrechtssatzung wird für den Markt Altomünster ein Vorkaufsrechttatbestand begründet.
Ob im konkreten Verkaufsfall die Ausübung eines Vorkaufsrechts in Betracht kommt, muss jeweils konkret geprüft werden. Hier gelten hohe Anforderungen im Hinblick auf die notwendige Ermes-sensausübung und die Darlegung des Wohls der Allgemeinheit.
§ 25 BauGB setzt voraus, dass der Markt Altomünster in dem maßgeblichen Geltungsbereich der Vorkaufsrechtssatzung städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht.
Bei dem Grundstück im Geltungsbereich der Vorkaufsrechtssatzung handelt es sich um ein Grund-stück, das nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Der Flächennutzungsplan stellt dafür „gemischte Baufläche“ dar. Nördlich schließt direkt der Geltungsbereich des Be-bauungsplanes Nr. 31 „Reitwiesen“ vom 15.09.2015 an. Auf der direkt nördlich angrenzenden Fläche sieht der Bebauungsplan eine Park-and-Ride Fläche vor. Derzeit befindet sich dort aber ein (vorübergehender) Retentionsraum. Das Grundstück ist im südlichen Teil bebaut und fast vollständig versiegelt.
Das dort ansässige Unternehmen wird den Betrieb an dieser Stelle aufgeben und strebt einen Verkauf des Grundstücks an.
Der Markt Altomünster hat im Jahr 2023 ein städtebauliches Entwicklungskonzept erstellt, um die zukünftige Entwicklung der Gemeinde aktiv zu steuern und sich in diesem Zuge auch mit seinen Defiziten sowie städtebaulichen Missständen beschäftigt. Das fertiggestellte städtebaulichen Entwicklungskonzept führt u.a. als Maßnahme 3.1.1 die Realisierung eines Ärztehauses auf. In dieser Maßnahme wird bereits auf die östlich der Bahn gelegenen Flächenpotenziale verwiesen. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des ISEKs war nicht absehbar, dass sich auf dem genannten Grundstück eine Nutzungsänderung andeutet oder gar eine Veräußerung anstehen könnte, weshalb es nicht Teil des Sanierungsgebiets wurde. Es liegt aber direkt an der Grenze des Umgriffs und schließt an die bereits an gemeindliche Flächen an, die für eine entsprechende Entwicklung zur Verfügung stünden.
Im Rahmen des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes wurden entsprechende Sanierungszi-le entwickelt, die sich teils auch konkret auf die genannte Fläche beziehen (Zitat Abschlussbericht zum ISEK-Kapitel 9.3, Ziele und Begründung des Sanierungsgebietes, S.116):
„Die großflächig versiegelten Parkplatzbereiche sowie die Zufahrt zur BayWa bedürfen weiterhin Be-grünungsmaßnahmen und deutlicher Aufwertung hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf das Mikroklima (sommerlichen Überhitzung). (Z 2+8) sowie (…) westlich der Bahn befinden sich großflächige, unbe-baute und untergenutzte Flächen, die ihrer Lage nicht gerecht werden. Insbesondere die Flächen östlich der Bahnstrecke, in direkter der Nachbarschaft zur Ortsmitte, werden ihrer Funktion als Will-kommens- und Ankunftsort in Altomünster nicht gerecht. In Hinblick auf die bereits erläuterten Defizite im Raumangebot für medizinische und kulturelle Nutzungen bieten die benannten Flächen ein gro-ßes Entwicklungspotenzial. (Z. 1 + 5 + 6 + 7)“
Weiterhin wird Bezug genommen auf die folgenden festgelegten Sanierungsziele (Zitat Ab-schlussbericht zum ISEK, S.113):
„1. Nutzungsvielfalt in der erweiterten Ortsmitte und Belebung des Marktplatzes: Der Ortskern soll in seiner Funktion als Versorgungszentrum gestärkt werden. Mithilfe eines bedarfsorientierten und ausgewogenen Angebots aus medizinischer Versorgung, Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen und Verwaltung soll die Bedeutung als Markt weiterentwickelt, der öffentliche Raum durch aktive Erdgeschossnutzung der Gebäude, Feste und Veranstaltungen belebt und die erweiterte Ortsmitte gestärkt werden.
6. Erhalt und Ausbau des medizinischen Angebots: Der Erhalt und der stete, aber bedarfsgerechte Ausbau des medizinischen Angebotes, soll eine optimale Versorgung der Bevölkerung gewährleisten.
7. Vielfältiges Kultur- und Vereinsangebot: Dauerhaft wird Altomünsters Kultur- und Vereinsangebot durch die Bereitstellung von Räumlichkeiten gefördert und bewahrt.
8. Ausbau hochwertiger öffentlicher Grün- und Freiflächen: Durch die Weiterentwicklung des Freiflächenangebotes und die Errichtung neuer Freiräume in der erweiterten Ortsmitte, soll ein attraktives, altersübergreifendes Angebot geschaffen werden.“
Im Laufe des Prozesses wurde klar, dass die Erweiterung der medizinischen Versorgung eine wichtige Rolle für Altomünster als Wohn- und Lebensstandort spielt und künftig in Form eines Ärztehauses geschaffen werden soll. Die Gemeinde kann sich sogar vorstellen, über ein Kom-munalunternehmen selbst für die Herstellung eines geeigneten Gebäudes zu sorgen. Ein Krite-rium für den Standort ist die gute Erreichbarkeit mit dem ÖPNV, vor allem auch aus den umlie-genden Ortschaften, um diese auch an die medizinische Versorgung anzubinden. Gleichzeitig bietet sich mit einem größeren Einzugsgebiet auch die Möglichkeit, ein größeres Angebot an ärztlichen Leistungen anzubieten und so für die Gemeinde Altomünster die bestmögliche Ver-sorgung vor Ort zu schaffen. Darüber hinaus ist eine barrierearme Anbindung des Gebietes gegeben, die aufgrund der Topografie des Ortes zahlreiche Standortalternativen ausschließt.
Neben der Sicherung der medizinischen Versorgung spielt für die Gemeinde auch das Thema der sozialen Infrastruktur eine große Rolle, insbesondere besteht großer Bedarf an Kinderbe-treuungseinrichtungen. Die Einrichtung einer zentral gelegenen Kindertagesstätte ist erklärtes Ziel der Gemeinde und ließe sich gut auf dem genannten Grundstück.
In Zusammenhang mit der Umsetzung sozialer Nutzungen wie dem Ärztehaus oder Einrichtungen zur Kinderbetreuung ist die Schaffung von leistbarem Wohnraum für deren Personal oder von Gemeindepersonal auf der Fläche denkbar. Das Thema leistbare Wohnraumversorgung spielt bedingt durch die Lage im S-Bahn-Einzugsbereich München und der damit verbundenen, hohen Nachfrage nach Wohnraum gerade im Hinblick auf die Gewinnung von qualifiziertem Personal eine wesentliche Rolle. Da die Erschließung der Fläche über die Park&Ride-Anlage erfolgen muss, ist die Realisierbarkeit von Wohneinheiten auf diesem Grundstück jedoch nur in begrenzter Anzahl möglich und in Kombination mit bzw. als Ergänzung zu einer sozialen Nutzung vorstellbar.
Zusätzlich zu den Bedarfen nach Betreuungseinrichtungen besteht auch Nachfrage nach Räumlichkeiten für Vereins- und kulturellen Nutzungen, vgl. Sanierungsziel 7 (vgl. ISEK-Abschlussbericht, S.114): „Vielfältiges Kultur- und Vereinsangebot: Dauerhaft wird Altomüsters Kultur- und Vereinsangebot durch die Bereitstellung von Räumlichkeiten gefördert und bewahrt.“ Räumlichkeiten für soziales Zusammenkommen, als Treffpunkte für Vereine und kulturelle Veranstaltungen bedürfen ebenfalls einer zentralen und gut erreichbaren Lage. Das genannte Grundstück bietet in Zusammenschau mit den bereits in gemeindlichem Besitz befindlichen Flächen die Gelegenheit, ein Cluster an sozialen Nutzungen mit ergänzendem leistbaren Wohnraumangebot in zentraler, ortsnaher und durch den Bahnhof auch gut angebundener Lage zu schaffen.
Freiraumplanerisch betrachtet stellt sich die genannte Fläche derzeit stark versiegelt dar. Im Westen des Grundstücks fließt der Stumpfenbach das gesamte Grundstück entlang. Im Zuge einer Überplanung könnte eine ökologische Aufwertung des Bachlaufs und der Vegetationsstruktur bis zur Bahnhofstraße hin erfolgen, welche bei entsprechender Gestaltung (Zugänglichkeit und Erlebbarkeit) gleichermaßen zur Aufwertung des Freizeitwertes des Areals sowie zur fuß- und radläufigen Erschließung des Grundstücks beitragen würde. Die Umsetzung der im ISEK vorgesehenen grünen Wegeverbindung wäre im Zuge einer Entwicklung der zusammen-hängenden Flächen so möglich.
Fazit:
Das Grundstück schließt nördlich direkt an ein Grundstück an, dassich bereits in gemeindlichem Besitz befindet und bietet damit die Gelegenheit für eine großflächigere städtebauliche Entwicklung in optimal angebundener Lage (unmittelbare Nähe zu S-Bahn, fußläufig zum Ortskern). Aus städtebaulicher Sicht ergibt sich mit diesem Grundstück für die Gemeinde die einmalige Gelegenheit, eine zentrale Fläche im Zusammenhang zu entwickeln, dabei die me-dizinische Versorgung Altomünsters zu sichern sowie gleichzeitig zu einer allgemeinen Aufwer-tung des Areals (für die S-Bahn-Fahrenden die Visitenkarte des Ortes) beizutragen.
Der Markt Altomünster betrachtet das Grundstück im Geltungsbereich der Vorkaufsrechtssatzung als wichtigen Teil des Gesamtgebiets und damit auch der geplanten Entwicklung. Durch die Einbeziehung des genannten Grundstücks kann die Ansiedlung wichtiger Grunddaseinsfunktionen im sozialen und medizinischen Bereich erfolgen, das für den Markt und deren zukünftige Entwicklung wesentlich sind.
Es gibt im Markt Altomünster keine andere zentrale Fläche dieser Größe, die das Potenzial bietet, ein Ärztehaus und ggfls. andere benötigte gemeinbedarfsorientierte Nutzungen, wie z.B. eine Einrichtung für Kinderbetreuung, umzusetzen. Durch die sich anschließenden, bereits in ge-meindlichen Besitz befindlichen Flächen stellt sich eine einzigartige Gelegenheit zur städte-baulichen Gestaltung der Gemeinde dar.
Der Markt Altomünster ist der Auffassung, dass seine städtebaulichen Ziele nur dann umgesetzt werden können, wenn der Markt Eigentümer der Vorkaufsflächen wird. Eine Sicherung des Ziels, ein zentrales, und an den ÖPNV gut angebundenes Ärztehaus zu schaffen, lässt sich nur ein-geschränkt über städtebauliche Verträge sichern. Als Eigentümerin ist sowohl die Errichtung als auch die Vermietung einzelner Einheiten an geeignete Betreiber gesichert.
Der Markt Altomünster ist sich bewusst, dass die Begründung eines Vorkaufsrechts für die Grundstücke ein eigentumsbeschränkender Eingriff in die Vermarktungsmöglichkeit des Grundstücks darstellt. In einer Gesamtschau hält der Markt Altomünster aber den Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung trotz der eigentumsbeschränkenden Wirkung für gerechtfertigt, um seine städtebaulichen Ziele zu erreichen.
Unabhängig davon strebt der Markt Altomünster einen freihändigen Erwerb des Vorkaufsgrundstücks vom Eigentümer an.
