Die Antragstellerin beabsichtigt das bestehende Gebäude abzubrechen und ein Mehrfamilienhaus mit 14 Wohneinheiten inkl. Tiefgarage sowie ein Bürogebäude zu errichten.
Folgendes ist geplant:
Mehrfamilienwohnhaus ( 34m x 14,78m (Ostseite) bzw. 12,56m (Westseite) 481,93 m²
Wandhöhe 9,20 m
Flachdach
Bürogebäude (17,32m (Nordseite) bzw. 12,85m (Südseite) x 17,04m) 264,60 m²
Wandhöhe 9,70 m
Flachdach
Notwendige Stellplätze Wohnen 23 StPl.
Notwendige Stellplätze Büro 12 StPl.
Gesamt 35 StPl.
Vorhanden 36 StPl.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Umgriff eines Bebauungsplanes und beurteilt sind somit nach § 34 BauGB (Innenbereich). Demnach ist ein Vorhaben zulässig, sofern es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem Mischgebiet (§ 6 BauNVO – MI). Nach § 6 Abs. 1 BauNVO i. V. m. § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO sind Wohngebäude als auch Bürogebäude in einem Mischgebiet zulässig. Das Vorhaben fügt sich somit nach der Art der Nutzung ein.
Beim Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung kommt es ausschlaggebend auf die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebungsbebauung an. Hierzu zählen die Grundfläche und die Höhe bzw. die Kubatur des geplanten Gebäudes. Die Firsthöhen der höchsten Gebäude in der umliegenden Bebauung weisen 11,20m auf.
Das aktuelle Vorhaben hat hinsichtlich des Wohnhauses eine Grundfläche von 481,93 m², das Bürogebäude weist eine Grundfläche von 264,60 m² auf; insgesamt somit 746,53 m².
In der näheren Umgebung beträgt die höchste Grundfläche bei einem Mehrfamilienwohnhaus (FlNr. 924/9, Raiffeisenstraße 3 und 5) 424,4 m². Die Breite dieses Gebäude beträgt 12,64 m, die Länge beträgt 30,42 m. Das antragsgegenständliche Gebäude ist mit einer Länge von 34 m und eine Breite von 14,78 m an der breitesten Stelle geplant. Allein das Wohngebäude überschreitet die höchste vorhandene Grundfläche in der näheren Umgebung um ca. 58m² bzw. um ca. 13,5%.
Ein den Rahmen überschreitendes Vorhaben ist ausnahmsweise zulässig, wenn es keine
„städtebaulichen Spannungen“ hervorruft. Städtebauliche Spannungen werden dann hervorgerufen, wenn eine bauliche Massierung zu einer sowohl in der Höhe als auch in der Tiefe erheblichen Nachverdichtung der Bebauung führt (BVerwG, B. v. 21.06.2007 – 4 B 8.07 – ZfBR 2007, 687/688). Vorliegend sind jedenfalls eine deutliche Massierung der Bebauung und damit eine erhebliche Nachverdichtung in der Grundfläche und in den Gebäudeausmaßen gegeben.
Der vorhandene Bestand auf dem Baugrundstück hat eine Längenausdehnung von ca. 44 m und eine Breite von 13,5 m. Aufgrund der Vorprägung des Bestandes bewirkt das neue Vorhaben nach Ansicht der Verwaltung somit keine städtebaulichen Spannungen, die nur im Rahmen einer Bauleitplanung lösbar wären.
Trotz des Überschreitens des Rahmens des Maßes der baulichen Nutzung mit der Folge, dass sich das Vorhaben, was das Wohnhaus betrifft, sich nicht nach dem Maß der baulichen Nutzung einfügt, kann es dennoch zugelassen werden, da es keine städtebaulichen Spannungen auslöst. Aus Sicht der Verwaltung kann die Einfügung des Wohngebäudes bestätigt werden.
Das Bürogebäude mit der Grundfläche von 264,60 m² fügt sich nach der umliegenden Bebauung ein; hier bestehen seitens der Verwaltung keine Bedenken.
Die notwendigen Stellplätze werden in einer Tiefgarage sowie mit oberirdischen Stellplätzen nachgewiesen.
Auf der Südseite des Baugrundstücks verläuft ein städt. Mischwasserkanal von Westen nach Osten zur Eberhardstraße. Der Kanal liegt in einer Tiefe von ca. 2 m, er verläuft auf FlNr. 170/3 parallel zur südlichen Grundstücksgrenze in einem Abstand von 1,7 m. Auf FlNr. 173/3 verläuft der Kanal schräg zur südlichen Grundstücksgrenze; im östlichen Bereich beträgt der Abstand ca. 1,80 m, an der östlichen Grundstücksgrenze von FlNr. 173/3 beträgt der Abstand 5,30 m. Die aktuelle Lage des Kanals steht dem Bau der geplanten Tiefgarage entgegen. Die Leitung ist über eine Grunddienstbarkeit zugunsten der Stadt vom 28.06.1972 (Abwasserrohrleitungsrecht für die Stadt Ebersberg) auf beiden Grundstücken dinglich gesichert. Vor Beginn der Baumaßnahmen ist der Kanal auf Kosten des Grundstückseigentümers zu verlegen, mit einem nicht zu überbauenden Sicherheitsabstand von 2 Metern in jeder Richtung von der Mittelachse der Kanalleitung. Dies ist unvermeidbar, um eine Beeinträchtigung des dinglich gesicherten Leitungsrechts der Stadt zu vermeiden. Eine Zustimmungserklärung der Eigentümergemeinschaft der FlNr. 924/9, Gmkg. Ebersberg, (Raiffeisenstr. 3 und 5) zur Verlegung des Kanals wurde der Verwaltung vorgelegt.
