A. Vorgeschichte:
Der Technische Ausschuss (TA) der Stadt Ebersberg hat in seiner Sitzung am 11.10.2017 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 200 - Friedenseiche VIII beschlossen. Dieser Beschluss wurde gem. § 2 Abs. 1 BauGB am 24.09.2018 ortsüblich bekanntgemacht.
Der Technische Ausschuss hat sich in öffentlicher Sitzung vom 02.02.2021 mit den während der öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange eingegangenen Stellungnahmen zum Bebauungsplan Nr. 200 - Friedenseiche VIII befasst.
Der TA hat in derselben Sitzung aufgrund der tiefgreifenden Planungsänderungen, insbesondere im Bereich der Mehrfamilienhäuser an der Elsa-Plach-Straße die Wiederholung der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 und 4a Abs. 3 BauGB beschlossen. Die erneute öffentliche Auslegung fand zwischen dem 16.02.2022 und dem 17.03.2022 statt.
B. Behandlung der Stellungnahmen:
1. Keine Rückmeldung haben abgegeben:
1.1Landratsamt Ebersberg; Wasserrecht
1.2 Landratsamt Ebersberg, Straßenverkehrsrecht
1.3 Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt
1.4 Kreisheimatpflegerin
1.5 Bayerischer Bauernverband München
1.6 Amt für ländliche Entwicklung München
1.7 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
1.8 Landratsamt Ebersberg, Brandschutzdienststelle
1.9 Polizeiinspektion Ebersberg
1.10 Kreisjugendring Ebersberg
1.11 Evang. Pfarramt Ebersberg
1.12 Erzbischöfliches Ordinariat München
1.13 IHK München
1.14 MVV München
1.15 Deutsche Telekom
1.16 Vodafone GmbH
1.17 Bayernwerk
1.18 Stadt Grafing b. München
1.19 Markt Kirchseeon
1.20 Gemeinde Forstinning
1.21 Gemeinde Hohenlinden
1.22 Gemeinde Frauenneuharting
1.23 Bund Naturschutz, Kreisgruppe Ebersberg
1.24 Landesbund für Vogelschutz
1.25 Landesjagdverband Bayern
1.26 Stadt Ebersberg, Klima- und Energiemanager
1.27 Stadt Ebersberg, Amt für Familie und Kultur
1.28 Staatliches Bauamt Rosenheim
2. Keine Einwände / Bedenken haben vorgetragen
2.1 Gemeinde Steinhöring, Schreiben vom 03.03.2022
2.2 Energienetze Bayern, Schreiben vom 07.03.2022
2.3 Regionaler Planungsverband München, Schreiben vom 28.02.2022
3. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
3.1 Regierung von Oberbayern, höhere Landesplanungsbehörde, Schreiben vom 25.02.2022
3.2 Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 17.03.2022
3.3 Landratsamt Ebersberg, Immissionsschutz, Schreiben vom 15.03.2022
3.4 Landratsamt Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 15.03.2022
3.5 Landratsamt Ebersberg, Bodenschutz und Altlasten, Schreiben vom 28.02.2022
3.6 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg, Schr. vom 16.03.2022
3.7 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 09.03.2022
3.8 Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg, Schr. vom 25.02.2022
3.9 Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 15.03.2022
3.10 Stadt Ebersberg, Abfall/Umwelt, Schreiben vom 14.03.2022
3.11 Stadt Ebersberg, Tiefbau, Schreiben vom 01.03.2022
4. Stellungnahme der Öffentlichkeit
Von der Öffentlichkeit sind während der Auslegung keine Stellungnahmen eingegangen.
C. Behandlung der Stellungnahmen
3.1 Regierung von Oberbayern, höhere Landesplanungsbehörde, Schreiben vom 25.02.2022
Vortrag:
Ergebnisse der letzten Stellungnahmen:
Zur o.g. Planung gaben wir bereits zwei Stellungnahmen mit Scheiben von 04.10.2018 und 13.03.2020 ab. Darin kamen wir zu dem Schluss, dass die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes gemäß § 4 BauNVO am westlichen Ortsrand der Stadt grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung entspricht.
Neue Planunterlagen vom 27.01.2022
In den neu vorgelegten Planunterlagen hat sich u.a. die Anordnung mancher Baukörper im Süden des Planungsgebietes geändert. Dies gibt jedoch keinen Anlass für eine erneute Bewertung aus fachlicher Sicht.
Ergebnis
Die Planung entspricht weiterhin grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfes ist nicht erforderlich.
3.2 Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 17.03.2022
Vortrag:
Aus baufachlicher und baurechtlicher Sicht:
Zur Vereinfachung der Umsetzung wäre es wünschenswert, die Neuplanung der Wertstoffinsel ebenfalls auf dem Bebauungsplan darzustellen.
Falls dies nicht gewünscht ist und das Gesamtkonzept Wertstoffinsel umgesetzt werden soll, muss dieses im Bebauungsplan festgesetzt werden bzw. ein Bezug hergestellt werden (Verweis). Es wäre wünschenswert, wenn die Barrierefreiheit gemäß DIN 18040 bei der Zugänglichkeit der Container berücksichtigt wird.
Die geplanten Höhenkoten auf der Betonfläche wurden falsch angegeben. Es wird vermutet, dass beispielsweise dort die Höhenlage 566,94 anstatt wie im Plan dargestellt 66,94 gemeint ist. Um Klarstellung wird gebeten.
Die Sitzbank ist in der Plandarstellung nicht auffindbar. Es wird aus Gründen der Übersichtlichkeit empfohlen, diese aus der Legende zu entfernen.
Weitere Anregungen oder Einwände werden aus baufachlicher und baurechtlicher Sicht nicht geäußert.
Behandlungsvorschlag:
Die Stadt ist der Ansicht, dass im Bebauungsplan gem. § 9 Abs. 1 Nr. 13 und 14 BauGB nur Flächen für Versorgungsanlagen bzw. Flächen für die Abfallbeseitigung sowie für Ablagerungen festgesetzt werden können. Eine konkrete Planung dieser Flächen ist im Bebauungsplan nicht festsetzungsfähig. Ebenso wenig kann die Planung, ähnlich wie bei den Ausgleichsmaßnahmen nach § 9 Abs. 1a BauGB mittels Zuordnung festgesetzt werden.
Zur Sicherung der Umsetzung der Planung wird diese als Bestandteil zur Planbegründung genommen.
Die Möglichkeiten der barrierefreien Herstellung der Anlage nach DIN 18040 wird geprüft und im Rahmen der Ausführung berücksichtigt. Die Barrierefreiheit wird aber dadurch eingeschränkt, dass die vom Landkreis zu Verfügung gestellten Container nicht barrierefrei sind.
Die Höhenkoten werden in der Planung der Wertstoffsammelstelle berichtigt. Die Sitzbank wird aus der Planung entfernt.
Beschlussvorschlag:
Die Fläche für die Wertstoffsammelstelle ist ausreichend festgesetzt. Die Planung der Wertstoffsammelstelle in den vorgenannten Punkten wird überarbeitet und anschließend als Bestandteil der Begründung übernommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
3.3 Landratsamt Ebersberg, Immissionsschutz, Schreiben vom 15.03.2022
Vortrag:
Sachverhalt:
Am westlichen Ortsrand von Ebersberg soll mit Mehrfamilienhäusern sowie Einfamilienhäusern als Ketten- und Reihenhäuser Wohnbebauung entstehen. Laut Hinweis im Bebauungsplan ist vorgesehen, eine ursprünglich geplante Heizzentrale mit entsprechendem Nahwärmenetz soll nicht mehr errichtet werden. Stattdessen wird auf Fotovoltaik und nachhaltige Energiekonzepte gesetzt.
Beurteilung:
Beabsichtigte Maßnahmen und Planungen – keine
Keine Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können.
Fachliche Informationen aus der eigenen Zuständigkeit:
Zu den in der immissionschutzfachlichen Stellungnahme zum 2. Verfahrensschritt angesprochenen Konfliktbereichen „Wärmepumpen und Tiefgaragen“ wurden in der Bauausschusssitzung zwar Behandlungsvorschläge aber keine Beschlussvorschläge getroffen. In wieweit sich der Stadtrat mit diesen Themen befasst hat, ist auch dem Beschlussbuchauszug nicht ersichtlich.
Vorschlag an die Stadt:
Aufgrund des bekanntermaßen vorhandenen Konfliktpotentials durch Lärm beim Einbau von Wärmepumpen sollte in den Hinweisen im B-Plan eine Information zu diesen Themen zu finden sein.
Behandlungsvorschlag:
Der Technische Ausschuss hat sich in seiner Sitzung vom 09.03.2021 mit der o. g. Thematik befasst und beschlossen, die Hinweise in den Bebauungsplanentwurf aufzunehmen. Insofern ist die Auseinandersetzung mit den Themen erfolgt. Die Hinweise zu den Wärmepumpen sowie die Festsetzungen zum Lärmschutz bei Tiefgaragen aus der Stellungnahme der UIB vom 14.03.2020 werden redaktionell in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen.
Beschlussvorschlag:
Der Bebauungsplan wird hinsichtlich der Festsetzungen zu Tiefgaragen und den Hinweisen zu Wärmepumpen redaktionell angepasst.
3.4 Landratsamt Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 15.03.2022
Vortrag:
Die UNB begrüßt die vorgenommenen Änderungen. Die artenschutzrechtlichen Bedenken konnten mit der Festsetzung der CEF-Maßnahme „Feldlerche“ auf FlNr. 1709 Gemarkung Ebersberg für den genannten Zeitraum von fünf Jahren vollständig ausgeräumt werden.
Zur o. g. Planung bestehen jedoch weiterhin die folgenden Einwände und Bedenken:
- Ausgleichsbedarf
Gemäß Umweltbericht in der Fassung vom 18.01.2022 besteht ein Ausgleichsbedarf von 11.546 m². Dieser soll aus dem Ökokonto der Stadt Ebersberg wie folgt erbracht werden:
|
FlNr. (alle Gmkg. Ebersberg)
|
m²
|
|
2489
|
6564
|
|
2494
|
2203
|
|
1481
|
2779
|
|
Summe
|
11546
|
Nachfolgend wird der aktuelle Kontostand dargestellt:
|
FlNr.
|
Verfügbare Fläche in m² - ohne Verzinsung
|
Verfügbare Fläche in m² inkl. Verzinsung (+30%, >10 Jahre
|
|
2489
|
4595
|
5974
|
|
2494
|
1542
|
2005
|
|
1481
|
3420
|
4446
|
|
Summe
|
9557
|
12425
|
Der Ausgleich kann auf den genannten Flurnummern erbracht werden. Wir bitten diesbezüglich jedoch um Zuordnung der abzubuchenden Flächen gemäß der dargestellten Flächenverfügbarkeit. Eine Korrektur im Umweltbericht (S. 20) ist erforderlich.
- Ortsrandeingrünung
Gemäß Abwägungsbeschluss vom 09.03.2021 vertritt die Stadt die Auffassung, dass eine vollständige Ortsrandeingrünung am Nordrand des Planungsgebietes aufgrund mangelnder Grundstücksverfügbarkeit nur zu Lasten der Baugrundstücke geschaffen werden könne. Aus fachtechnischer Sicht ist dem entgegenzuhalten, dass die am Nordrand des Planungsgebietes dargestellten Retentionsflächen zumindest zu einem Teil auch anderenorts, z. B. in Form von Rigolen unter den dargestellten Verkehrsflächen, realisiert werden können und somit ausreichend Platz für Gehölzpflanzungen in diesem Bereich zur Verfügung steht. Eine Pflanzung weiterer Laubbäume in Teilbereichen der dargestellten Retentionsflächen wäre somit aus unserer Sicht möglich, und käme neben der Erfüllung der Anforderungen an eine Ortsrandeingrünung auch dem Mikroklima und damit der Wohnqualität zugute.
Wir bitten um Verständnis dafür, dass wir die Entscheidung zur Rückstellung einer effektiven Eingrünung aus den o. g. Gründen nicht nachvollziehen können. Da aufgrund dieser Entscheidung der von der UNB mit Stellungnahme vom 14.04.2020 geforderte erhöhte Kompensationsfaktor bei der Berechnung des Kompensationsbedarfs berücksichtigt wurde, besteht mit der vorliegenden Planung dennoch Einverständnis.
Behandlungsvorschlag:
Die Abweichungen bei den Ökokontoflächen werden überprüft. Im Ergebnis kann festgehalten werden, dass die UNB auf einen höheren Flächenanteil als die städtische Berechnung kommt. Insofern besteht hinsichtlich der erforderlichen Ausgleichsflächen kein Minderbedarf. Eine erneute Überprüfung der Berechnung durch die UNB in Zusammenarbeit mit der Stadtverwaltung vom 26.04.2022 hat ergeben, dass die städtische Berechnung des Ausgleichsflächenbedarfs korrekt ist. Insofern besteht kein Änderungsbedarf mehr. Der Abweichung der Flächenangaben entstand durch unterschiedliche Berechnungen der Verzinsung der Ökokontoflächen. Die Untere Naturschutzbehörde hat bei ihrer Berechnung eine Addition der Zinsen auf die Fläche vorgenommen. Laut Veröffentlichung des LfU „BauGB – Ökokonto Verzinsung / Abbuchung“ wird jedoch bei baurechtlichen Ökokonten wie im Fall des vorliegenden Bebauungsplans, die Verzinsung stets als Abschlag auf die zu erbringende Kompensation wirksam. Dementsprechend kann der Ausgleichsflächenbedarf im angegebenen Umfang von den Flurstücken des Ökokontos abgebucht werden. Eine Korrektur der Bebauungsplanunterlagen ist in diesem Kontext nicht erforderlich.
Hinsichtlich der Ortsrandeingrünung hält die Stadt an der Argumentation vom 09.03.2021 fest. Eine Änderung der Sachlage ist zwischenzeitlich nicht eingetreten. Die Stadt ist sich bewusst, dass hier zwei gewichtige umweltrelevante Belange in Widerstreit stehen. Angesichts der zunehmenden Häufigkeit von Starkregenereignissen ist eine möglichst schadlose Beseitigung des anfallenden Niederschlagswassers von herausgehobener Bedeutung für das Funktionieren einer Siedlung. Die Rechtsprechung prüft mittlerweile das Regen- und Hochwassermanagement in Bebauungsplänen sehr genau. Dies hat schon zu einigen Haftungsfällen von Gemeinde geführt, wo das Wassermanagement nicht hinreichend geregelt wurde. Insofern entwickelt dieser Belang gegenüber dem naturschutzfachlichen Belang nach einer Ortsrandeingrünung ein höheres Gewicht, da hier erhebliche Sachwerte und Eigentum der künftigen Bewohner geschützt werden sollen. Die Zurückstellung des Belangs der Ortsrandeingrünung war damit sachgerecht um im Rahmen der Abwägung rechtlich zulässig.
Die Stadt begrüßt die Sichtweise der UNB, dass aufgrund des höheren Kompensationsfaktors, trotz der nicht ganz so effektiven Ortsrandeingrünung, Einverständnis mit der Planung besteht.
Beschlussempfehlung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
3.5 Landratsamt Ebersberg, Bodenschutz und Altlasten, Schreiben vom 28.02.2022
Vortrag:
Die im Bebauungsplan Nr. 200 erfassten Flurnummern der Gemarkung Ebersberg sind derzeit nicht im Altlastenkataster für den Landkreis Ebersberg eingetragen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
3.6 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg, Schr. vom 16.03.2022
Vortrag:
für die Beteiligung an o.a. Planungsverfahren bedanken wir uns und neh-
men dazu lediglich aus landwirtschaftlicher Sicht Stellung, da forstfachlich
keine Einwände oder Anregungen vorliegen.
Wie wir bereits in unserer Stellungnahme vom 14.04.2020 (Az.: AELF-EB-
F2-4612-2-94-8) festgehalten haben, gibt es grundsätzlich keine Einwände.
Wir weißen jedoch darauf hin, dass durch die Umsetzung des Bauprojekts
eine landwirtschaftlich genutzte Fläche verloren geht. Es handelt sich bei der
in Anspruch genommenen Fläche um Böden mit hoher Qualität. Die Acker-
und Grünlandzahl der überplanten Fläche liegt über den Durchschnittswer-
ten der Acker - und Grünlandzahlen der Bodenschätzung des Landkreises
Ebersberg (vgl. „Durchschnittswerte der Acker - und Grünlandzahlen für die
bayerischen Landkreise“ zur Anwendung der Bayerischen Kompensations-
verordnung (BayKompV)).
Um den Verlust dieser qualitativ hochwertigen landwirtschaftlichen Fläche
zu minimieren, wird empfohlen, den Oberboden abzutragen und auf ertrags-
ärmeren Standorten zu verteilen.
Beim Planungsentwurf unter dem Punkt C „Festsetzungen durch Text“ beim
Abschnitt „Sonstige Hinweise“ haben Sie festgehalten, dass „eine ordnungs-
gemäße Bewirtschaftung angrenzender landwirtschaftlicher Nutzflächen […]
zu dulden [sei]“. Wir würden diesbezüglich noch hervorheben, dass dies
auch für die entstehenden Emissionen aus der Landwirtschaft (Lärm, Staub, Geruch, Erschütterung) gelten und diese auch am Wochenende, Sonn- und
Feiertagen auftreten können und im ortsüblichen Umfang zu dulden sind.
Des Weiteren weißen wir darauf hin, dass die Ausgleichsfläche die benachbarten landwirtschaftlichen Flächen nicht negativ bezüglich der Bearbeitung beeinflussen darf.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme sollte zur Kenntnis genommen werden. Festgehalten wird, dass das AELF in dem vorangegangen Verfahrensschritt mit dem Schreiben vom 14.04.2020 weder forst- noch landwirtschaftliche Einwände vorgetragen hat.
Hinsichtlich der Flächennutzung hat sich zwischen den beiden Auslegungsverfahren keine Änderung ergeben. Die Flächen sind seit geraumer Zeit im Flächennutzungsplan als Bauflächen eingetragen. Die Stadt hat sich seinerzeit bewusst für eine bauliche Entwicklung an dieser Stelle entschieden. Im Umweltbericht sind die Auswirkungen ausreichend beschrieben.
Die Nutzung des vorhandenen Oberbodens wird geprüft. Sofern Abnehmer vorhanden sind, kann der Mutterboden interessierten Landwirten zur Verfügung gestellt werden. Dieser Punkt wurde bereits im Zuge der Erschließungsplanung im April 2020 diskutiert.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich. Der Punkt 1. Landwirtschaftliche Nutzflächen unter sonstige Hinweise wird ausführlicher formuliert.
3.7 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 09.03.2022
Vortrag:
unsere letzte Stellungnahme vom 15.04.2020 wurde in der Sitzung des Technischen Ausschusses am 09.03.2021 behandelt. Es wurde u.a. beschlossen, die Rigolen in die zeichnerischen Festsetzungen zu übernehmen. Auch wurde beschlossen, die Festsetzung C.§9(2) hinsichtlich der Höhenlage auf 25 cm zu ändern.
Die Rigolendarstellung konnten wir nur in der Legende, nicht aber im Planentwurf vom 27.01.2022 erkennen. Die Festsetzung C.§9(2) wurde im Planentwurf vom 27.01.2022 offensichtlich noch nicht umgesetzt.
Zur weiteren Erkundung der Untergrundsituation wurden am 23.08.2019 nochmals Schürfgruben (im westlichen Plangebiet) ausgehoben, insgesamt 5 Schürfe bis zu einer Tiefe von 4,0 m bis 4,6 m. In Schurf SCH 4 wurde ein Absinkversuch durchgeführt. Im gesamten Baugebiet wurden unter dem Oberboden bindige Decklagen erkundet,
bestehend aus sandigen und kiesigen Schluffen. Darunter wurden – teils räumlich eng begrenzt verbreitet - Moränenkiese und –sande mit Stillwassersedimenten (schluffige Feinsande und feinsandige Schluffe) erkundet.
Darunter stehen bindige Moränenböden an. Bis zur o.g. Erkundungstiefe wurde kein Grundwasser erschlossen. Der Baugrundgutachter weist allerdings darauf hin, dass in allen Bereichen und Tiefenlagen, insbesondere nach ergiebigen Niederschlägen, Schicht- und Stauwasser auftreten kann. Als Ergebnis aus dem Absinkversuch werden die erkundeten Moränenkiese und –sande als für die Versickerung von Niederschlagswasser geeignet bewertet. Wie bereits erwähnt, ist die räumliche Ausdehnung dieser Schichten allerdings begrenzt. Der Gutachter empfiehlt den Bau von Versickerungsanlagen im Bereich der Moränenkiese, vornehmlich im Bereich von SCH 4. Weitere Erkundungen zur
Sickerfähigkeit und In-situ-Versuche werden vom Gutachter darüber hinaus dringend empfohlen.
Lt. Begründung steht das Regenwassermanagement im Vordergrund. Die Verdunstung und Versickerung vor Ort sollen unterstützt werden.
Bereits mit Schreiben vom 30.10.2018 haben wir die Erstellung eines Niederschlagswasserkonzeptes empfohlen. Ein solches Konzept ist aus unserer Sicht eine wichtige Voraussetzung für die Erschließung des doch großflächig versiegelten
und zum großen Teil mit Tiefgaragen unterbauten Plangebiets. Mit Hilfe des Konzepts ist nachzuweisen, ob und wie Verdunstung, Rückhaltung, Versickerung und überflutungssichere Ableitung des Niederschlagswassers auf der Planfläche funktionieren soll, und es ist zu klären, welche Flächen in welcher Größe dafür zur Verfügung stehen sollen bzw. müssen. Es geht dabei auch um die Überflutungsvorsorge bei extremen Regenereignissen. Auch die Einleitung des Wassers in den Regenwasserkanal (nach Drosselung) und in der Folge in ein Oberflächengewässer ist dabei mit zu behandeln.
In Ergänzung zu unseren Hinweisen in unseren bisherigen Schreiben weisen wir auf zwei neue Leitfäden hin:
• Der neue Leitfaden "Wassersensible Siedlungsentwicklung" enthält Empfehlungen für ein zukunftsfähiges und klimaangepasstes Regenwassermanagement:
https://www.bestellen.bayern.de/shoplink/stmuv_wasser_018.htm
• Eine weitere aktuelle Arbeitshilfe „Instrumente zur Klimaanpassung vor Ort – Eine Arbeitshilfe für Kommunen in Bayern“ finden Sie unter:
Vor dem Hintergrund einer klimaangepassten Planung raten wir der Gemeinde, noch im Zuge des Bauleitplanverfahrens die Leitfäden zu berücksichtigen. Dabei sollte insbesondere auch das „Schwammstadt“ - Prinzip zum Tragen kommen.
Behandlungsvorschlag:
Die Rigolen sind im Bebauungsplanentwurf vom 27.01.2022 entlang der Erschließungsstraßen, auf den privaten Grundstücken dargestellt. Sie werden aufgrund des Planmaßstabs lediglich von der Straßenbegrenzungslinie etwas überlagert.
Auf die Festlegung von einzelnen Höhenkoten in den Erschließungstraßen wurde wegen der besseren Lesbarkeit des Planes verzichtet. Die Festsetzung C § 9 Abs. 2, wonach die Hauszugänge von Gebäude mindestens 15 cm über OK Erschließungsstraße zu setzen sind, ist hinreichend bestimmt. Die endgültige Höhenfestlegung der Erschließungsstraßen erfolgt im Rahmen der Erschließungsplanung. Die Straßen werden vor Baubeginn der Hochbauten festgelegt, so dass hier keine Überschneidungen zu befürchten sind.
Das Niederschlagswasserentsorgungskonzept ist zeitgemäß konzipiert.
In der Begründung wird das Konzept noch ausführlicher beschrieben.
Bauplanungsrechtlich sind weitere Änderungen nicht erforderlich.
3.8 Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg, Schr. vom 25.02.2022
Vortrag:
Aus katastertechnischer Sicht bestehen keine Einwände gegen den Bebauungsplan 200 „Friedenseiche VIII“.
Nachfolgend zwei Anregungen, die Sie gerne in Ihre weiteren Überlegungen einfließen lassen können:
1. Sonderungsverfahren:
Da der Wohnbebauungsbereich mit allen zu erwartenden Änderungen im Bereich der angrenzenden Straßenflurstücke die Verfahrensgröße einer Sonderung erreicht (mindestens 20 Flurstücke), rate ich für eine zügige Baulandbereitstellung zur Durchführung eines Sonderungsverfahrens. Dabei werden nach dem Feststellen der Umfangsgrenze des Bebauungsplans die neuen Flurstücke gebildet und im
Grundbuch als eigenständige Grundstücke eingetragen. Die Abmarkung der Innengrenzen findet nach der Baufertigstellung statt.
Bei Interesse an einem Sonderungsverfahren bitte ich um Ihre Kontaktaufnahme.
2. Grenzermittlung:
Einige Grenzen der als Ausgleichsflächen vorgesehenen Flurstücke sind bislang nur aus der Uraufnahme digitalisiert und nicht abgemarkt. Zur Umsetzung der der Ausgleichsmaßnahmen kann eine Grenzermittlung mit anschließender Abmarkung der Grenzpunkte sinnvoll sein. Zudem erhalten die Flurstücke nach vollständiger Grenzabmarkung eine verlässliche Flächenangabe.
Bei Interesse an einer Grenzermittlung bitte ich um entsprechend Antragstellung.
Behandlungsvorschlag:
Zu 1:
Eine Sonderung ist die Aufteilung von Flurstücken auf der Grundlage der Daten des Liegenschaftskatasters ohne zeit- und arbeitsaufwändige Liegenschaftsvermessungen. Sonderungen sollen die Aufteilung von Flurstücken im Vergleich zu Teilungsvermessungen kostengünstiger gestalten und das Verfahren beschleunigen. Es findet in diesem Verfahren zunächst keine Vermessung im Gelände statt, sondern nur eine sog. „Planvermessung“. Der Vorteil ist, es können sehr schnell Flurstücke gebildet werden, die dann im Verkaufsfall auch von den Erwerbern mit Grundschulden belastet werden können.
Ein Sonderungsverfahren wird daher seitens der Verwaltung empfohlen. Mit der Durchführung des Verfahrens soll das Vermessungsamt Ebersberg beauftragt werden.
Zu 2:
Bei zwei von den drei Ausgleichsflächen (Fl.Nr. 2489 und 2494, EBE) handelt es sich bei den Abbuchungen quasi um die letzten beiden noch freien Stücke dieser Ökokontoflächen. Bisher hat die UNB hier nie eine genaue Vermessung verlangt. Draußen in der Natur sind die Grenzen der beiden Flurstücke relativ gut zu erkennen; die Aufwertung ist bereits vor 17 Jahren erfolgt und es hat sich bisher keiner der Nachbarn beschwert.
Auch die weitere im BPlan angegebene Ausgleichsfläche (FlNr. 1481, EBE) ist schon seit 15 Jahren im Ökokonto und es gab noch nie Probleme mit der Grenze oder Beanstandungen der UNB dahingehend.
Die für die CEF-Maßnahme erforderlichen 5.000 m² werden vor der Aufwertung auf der entsprechenden Flurnummer vermessen und gekennzeichnet, auch hier ist keine amtliche Vermessung des Grundstücks, das im Übrigen nur von uns gepachtet ist, nötig.
Derzeit wird seitens der Verwaltung kein Bedarf für eine amtliche Vermessung gesehen.
Beschlussempfehlung:
Für die Teilung der Grundstücke wird ein Sonderungsverfahren beantragt. Mit der Durchführung des Verfahrens wird das Vermessungsamt Ebersberg beauftragt.
Für eine amtliche Vermessung der Ausgleichsflächen besteht derzeit kein Bedarf, so dass hier nichts veranlasst wird.
3.9 Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 15.03.2022
Vortrag:
Die Handwerkskammer für München und Oberbayern bedankt sich für die
erneute Möglichkeit zur Stellungnahme zu o.a. Vorhaben.
Die Stadt Ebersberg möchte die planungsrechtlichen Voraussetzungen für
Wohnraum im Rahmen des Ebersberger Baulandmodells schaffen.
Die sich im Verfahrensverlauf ergebenen Änderungen sind aus unserer Sicht
nicht weiter von Belang.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
3.10 Stadt Ebersberg, Abfall/Umwelt, Schreiben vom 14.03.2022
Vortrag:
Wertstoffentsorgung:
In unserer Stellungnahme zur ersten öffentlichen Auslegung vom 02.06.2020 favorisierten wir eine Verlegung und Erweiterung der bestehenden Wertstoffinsel an der Elsa-Plach-Straße, die mit diesem Bebauungsplan überplant wird. Da eine Verlegung nicht möglich ist, wurde die Wertstoffinsel inzwischen überplant. Die Pläne sehen deutliche Verbesserungen des Anwohnerschutzes (insbesondere Sichtschutz, ansprechendere Gestaltung und Schutzmaßnahmen gegen Verwehungen von Abfällen) sowie eine Kapazitätserweiterung vor. Die Planungen sind Bestandteil der Auslegung. Wir empfehlen die Neugestaltung und Erweiterung der bestehenden Wertstoffinsel wie geplant umzusetzen.
Hausmüllabfuhr:
Bezüglich der Hausmüllabfuhr für das Plangebiet verweisen wir auf unsere Stellungnahme zur ersten öffentlichen Auslegung vom 02.06.2020. Die darin vorgetragenen Empfehlungen zur Einrichtung von Sammelplätzen für Bereitstellung von Mülltonnen, bitten wir dringend zu berücksichtigen, um gefährliche Rückwärtsfahrten der Müllfahrzeuge in den verkehrsberuhigten Erschließungsstraßen/Wohnstraßen zu vermeiden. Details siehe unsere Stellungnahme vom 02.06.2022.
Insbesondere für die Mehrfamilienhäuser empfehlen wir außerdem, bereits bei der Planung ausreichende Stellplätze/Müllhäuschen für Mülltonnen (Restmüll und Kompost) entsprechend der Anzahl und Größe der geplanten Wohneinheiten vorzusehen. Diese werden erfahrungsgemäß häufig zu gering dimensioniert.
Zum Bereich Ausgleichsflächenregelung:
Durch die Umplanungen hat sich um Vergleich zur letzten öffentlichen Auslegung ein veränderter Ausgleichsflächenbedarf von nun 11.546 m² ergeben. Im Umweltbericht mit Anhang ist diese Zahl richtig genannt, im Plan sowie in der Begründung sind als Bedarf 11.531 m² aufgeführt, dies sollte noch angepasst werden. Nachgewiesen wird der Ausgleich wie angegeben auf den Flurstücken Fl.-Nr. 2489, Gmkg. Ebe. mit 6.564 m² und auf Fl.-Nr. 2494, Gmkg. Ebe. mit 2.203 m².
Für das Flurstück Fl.-Nr. 1481, Gmkg. Ebe. muss die Fläche auf 2.779 m² korrigiert werden. Zusätzlich sollte noch angeführt werden, dass das Entwicklungsziel dieses Flurstückes eine extensive Streuobstwiese ist.
Behandlungsvorschlag:
Die Planung der Wertstoffsammelstelle in der Fassung vom 12.04.2022 wird als Bestandteil in die Planbegründung übernommen. Zur Umsetzung der Planung bedarf es jedoch noch einer gesonderten Beschlussfassung im Technischen Ausschuss (vgl. Wertstoffsammelstellen in der Haggenmiller- und Ebrachstraße).
Ausgleichsflächenregelung:
Der Umweltbericht sowie die Planbegründung sind entsprechend zu berichtigen und in Einklang zu bringen. Die Angaben zum Ausgleichsflächenbedarf und der räumlichen Verteilung des Nachweises werden im Plan sowie in der Begrünung korrigiert. Das Entwicklungsziel des Flurstückes 1481, Gemarkung Ebersberg wird ergänzt.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Planung der Wertstoffsammelstelle wird als Bestandteil zur Begründung genommen.
Der Planer wird beauftragt, Umweltbericht und Begründung zu berichtigen und in Einklang zu bringen.
Die Müllentsorgung der einzelnen Bauparzellen ist durch die Anlage von „Ringstraßen“ gut möglich. Ein rangieren oder gar rückwärtsfahren der Müllfahrzeuge ist nicht erforderlich.
Aufstellflächen für Abfallbehälter sind in allen Bauparzellen möglich. Dieser Sachverhalt wird in der Begründung beschrieben.
3.11 Stadt Ebersberg, Tiefbau, Schreiben vom 01.03.2022
Vortrag:
Das städt. Tiefbauamt verweist in seinem Schreiben auf die Stellungnahme vom 23.03.2020:
Kanalisation
Die zur Bebauung vorgesehenen Grundstücke im Geltungsbereich des
vorliegenden Bebauungsplanes liegen zum Großteil, an der
Erschließungsstraße „Elsa-Plach“ an. Diese wurde im Zuge der
Erschließung für die Friedenseiche V erstellt und mit allen notwendigen
Sparten versehen.
Die Berechnungen für die Leitungsgrößen wurden zum damaligen
Zeitpunkt, vom damaligen Ingenieurbüro so ausgelegt, dass die
bestehenden Regenwasser- und Abwasserleitungen für die im
Flächennutzungsplan vorgesehene weitere Bebauung, also nördlich der
Friedenseiche V, ausreichend dimensioniert sind. Voraussetzung hierfür
ist jedoch ein Trennsystem, bei dem das anfallende Regenwasser aus
den befestigten Flächen, konsequent an Ort und Stelle versickert oder
entsprechend der Vorgaben der Stadt auf den Grundstücken
zurückgehalten wird (siehe städtische EWS).
Die notwendigen Entwässerungsanlagen (Hauptkanäle und Hausan-
schlüsse) hat der Erschließungsträger (Bayerngrund), in Abstimmung mit
der Stadt zu erstellen.
Die hierfür notwendigen Planungen sind der Stadt in Form eines
Bauentwurfes (BE) zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen. Der BE
muss Lagepläne, Längenschnitte sowie notwendige Detailzeichnungen
und eine entsprechende Baubeschreibung beinhalten.
Aufgrund der sehr dicht geplanten Bebauung speziell im nördlichen und
östlichen Bereich des B-Planes, entlang der jeweiligen Geh- und
Radwege, wo die Bebauung bis an die Grundstücksgrenze bzw. an den
geplanten Weg heranreicht, entstehen Probleme für den Bauablauf der
Erschließungsmaßnahmen. Diese Probleme wurden vom Planungsbüro
in Abstimmung mit der Stadt und dem Erschließungsträger Bayerngrund
besprochen und in dem beiliegenden Mailverkehr festgelegt.
Mit der Einreichung von Bauanträgen sollten dann auch unbedingt die
Entwässerungsplanungen für die einzelnen Bauvorhaben mit vorgelegt
werden.
Die Entwässerungsplanung ist 3 – fach beim Tiefbauamt der Stadt zur
Prüfung und Genehmigung einzureichen.
Wasserversorgung
Die Wasserversorgung für das geplante Baugebiet Friedenseiche VIII
kann über die Elsa-Plach-Straße, Erika-Schienagel-Straße und auch
über die Straße Zur Gass erfolgen.
Die vorhandenen Wasserleitungen (WL) sind ausreichend für das zu
versorgende Baugebiet dimensioniert.
Auf jeden Fall soll über das neue Baugebiet und den vorher
beschriebenen Anschlussmöglichkeiten (Straßen) ein Ringschluss
hergestellt werden.
Die hierfür notwendigen Planungen sind der Stadt in Form eines
Bauentwurfes (BE) zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen. Der BE
muss Lagepläne, Längenschnitte sowie notwendige Detailzeichnungen
und eine entsprechende Baubeschreibung beinhalten.
Aufgrund der sehr dicht geplanten Bebauung speziell im nördlichen und
östlichen Bereich des B-Planes, entlang der jeweiligen Geh- und
Radwege, wo die Bebauung bis an die Grundstücksgrenze bzw. an den
geplanten Weg heranreicht, entstehen Probleme für den Bauablauf der
Erschließungsmaßnahmen. Diese Probleme wurden vom Planungsbüro
in Abstimmung mit der Stadt und dem Erschließungsträger Bayerngrund
besprochen und in dem beiliegenden Mailverkehr festgelegt.
Mit der Einreichung von Bauanträgen sollten dann auch unbedingt die
Bewässerungsplanungen für die einzelnen Bauvorhaben mit vorgelegt
werden.
Die Planung für die private Wasserversorgung ist 3 – fach beim
Tiefbauamt der Stadt zur Prüfung und Genehmigung einzureichen.
Straßenbau
Die verkehrliche Erschließung des geplanten Baugebietes, ist über die
bestehenden Erschließungsstraßen gesichert.
Dazu wurden im Vorfeld entsprechende Erhebungen durchgeführt und
Aussagen von Fachplanern getroffen.
Die sich daraus ergebenden z.B. eventuell notwendige Verbreiterungen
von Zufahrtsstraßen oder auch verkehrsberuhigende Maßnahmen wie
z.B. Bau eines Kreisels an der Kreuzung Münchener Straße und „Zur
Gass“, müssen im Zuge eines Bauentwurfes durch den
Erschließungsträger geplant und der Stadt zur Genehmigung vorgelegt
werden.
Der BE muss Lagepläne, Längenschnitte sowie notwendige Detail-
zeichnungen und eine entsprechende Baubeschreibung beinhalten.
Aufgrund der sehr dicht geplanten Bebauung speziell im nördlichen und
östlichen Bereich des B-Planes, entlang der jeweiligen Geh- und
Radwege, wo die Bebauung bis an die Grundstücksgrenze bzw. an den
geplanten Weg heranreicht, entstehen Probleme für den Bauablauf der
Erschließungsmaßnahmen. Diese Probleme wurden vom Planungsbüro
in Abstimmung mit der Stadt und dem Erschließungsträger Bayerngrund
besprochen und in dem beiliegenden Mailverkehr festgelegt.
Ein Stellplatznachweis entsprechend der städtischen Satzung ist
ebenfalls vorzulegen.
Allgemein
Für die notwendigen Erschließungsmaßnahmen wurde zwischen dem
Erschließungsträger (Bayerngrund) und der Stadt Ebersberg ein
Erschließungsvertrag abgeschlossen. Die Tiefbauabteilung wird die vom
Erschließungsträger zu erstellenden Planungen prüfen und genehmigen.
Die Bauausführung der Erschließung wird durch die Abteilungen Kanal -
und Wasser begleitet, abgenommen und in die Zuständigkeit der Stadt
übernommen.
Um unnötige Verzögerungen für den Bau der Erschließungsanlagen von
vornherein auszuschließen, müssen alle für die Erschließung
notwendigen Planunterlagen zeitnah bei der Stadt eingereicht werden.
Behandlungsvorschlag:
Die Punkte wurden im Rahmen der Behandlung der Stellungnahmen in der TA-Sitzung vom 09.03.2021 bereits beschlussmäßig behandelt.
Die vorgetragenen Punkte betreffen im Wesentlichen nicht den Regelungsgehalt des Bebauungsplanes. Sie sind im Rahmen der Erschließungsplanung abzuarbeiten. Hierzu befindet sich die Stadt mit dem beauftragten Erschließungsträger (BayernGrund GmbH) und dem Planungsbüro in einem engen Abstimmungsprozess. Der hierzu erforderliche Erschließungsvertrag liegt im Entwurf bereits vor und wurde vom Ferienausschuss der Stadt Ebersberg in seiner Sitzung vom 13.08.2019 bereits genehmigt. In diesem Prozess war auch das städt. Tiefbauamt eng eingebunden. Beabsichtigt ist, unmittelbar nach Rechtskraft des Bebauungsplanes zusammen mit dem Tiefbauamt, dem Erschließungsträger und dem Planungsbüro die vertraglichen Grundlagen zu evaluieren und mit den Planungen für die Erschließungsmaßnahmen zu beginnen.
Ein Änderungsbedarf am Bebauungsplan hinsichtlich der Herstellung der Kanal- und Wasserleitungen ergibt sich hieraus nicht.
Die Straßenquerschnitte der einzelnen Erschließungsstraßen wurden aufgrund der Anregungen des Tiefbauamts zwischenzeitlich auf 5,50 m Breite festgesetzt und sind bereits Bestandteil der Planung.
Für die Stellplätze wird im Bebauungsplan, abweichend von der städtischen Stellplatzsatzung, eine spezielle Regelung getroffen (vgl. C § 6 Abs. 3). Ein Änderungsbedarf für den Bebauungsplan ergibt sich hieraus nicht.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
