In der Sache wird auf die TA-Sitzung vom 13.07.2021, TOP 12, öffentlich, Bezug genommen.
Es wurde damals folgender Beschluss gefasst:
Der Technische Ausschuss fasst den Aufstellungsbeschluss zur vierten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 88 – Innenstadt für den Bereich nördlich und westlich der Valentingasse, östlich der Heinrich-Vogl-Str. und südlich der Bebauungszeile des Marienplatzes.
Als Planungsziele werden festgelegt:
- Bauliche Neugestaltung und Nachverdichtung im Bereich der FlNrn. 74, 75, 74/2 und 76/5, Gemarkung Ebersberg
- Sicherstellung einer durchgängigen Verkehrsverbindung (Fußgänger, Radfahrer) zwischen dem nördlichen Ende der Valentingasse und der Heinrich-Vogl-Straße
- Prüfung der Nachverdichtungsmöglichkeiten auf den bislang unbebauten/untergenutzen Grundstücksflächen im Planungsgebiet.
In der Zwischenzeit wurden mit einigen Planbetroffenen Gespräche über die künftigen Entwicklungsmöglichkeiten geführt. Besonders intensiv wurde das geplante Bauvorhaben für den Bereich der Heinrich-Vogl-Straße 3 und 5 besprochen. Eine zuletzt vom Antragsteller eingereichte Planung wurde mit Schreiben vom 04.04.2022 vom Antragsteller wieder zurückgezogen.
Die Planung wurde zwischen den Beteiligten am 28.04.2022 nochmals besprochen und nun in der Fassung vom 03.05./12.05.2022 erneut vorgelegt. Im Ergebnis kamen die Beteiligten überein, diese Planung zur Grundlage der Bebauungsplanänderung zu machen.
Das Gebäude Heinrich-Vogl-Str. 3 bleibt bestehen bzw. wird saniert. Der übrige Bestand auf dem Grundstück soll abgebrochen werden. Stattdessen wird ein neuer Gebäudekomplex auf FlNr. 75 und 76/5 mit einer Grundfläche von 450,6 m² errichtet. Die Wandhöhe auf der Westseite (Straßenseite) ist für den Neubau mit 11,60 m und die Firsthöhe mit 14,61 m geplant. Der Verbindungsbau zwischen den Häusern 3 und 5 soll eine Wandhöhe von 9,29 m erreichen. Der Bestand (Haus-Nr. 3) hat eine Wandhöhe von 9,52 m und eine Firsthöhe von 13,52 m.
Im östlichen Grundstücksbereich (FlNr. 76/5) entsteht ein weiteres Gebäude mit drei Vollgeschossen, wobei das dritte Geschoss zurückgesetzt ist. Die Wandhöhe soll hier 7,72 m an der höchten Stelle und im Mittel ca. 6,72 m betragen, die Wandhöhe mit dem zurückgesetzten 3 Geschoss beträgt 10,70 m. Der Rücksprung des Dachgeschosses ist mit 1,50 m geplant.
Die Nutzung ist wie folgt vorgesehen:
Haus 3 – Nutzung bleibt wie im Bestand
Haus 5 und Neubau – Zahnarztpraxis im EG-Bereich und 1. OG
ansonsten Wohnungen
Das Verhältnis zwischen den Nichtwohnnutzungen und der Wohnnutzung entspricht 2/3 zu 1/3 und hält damit die Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplanes Nr. 88 – Innenstadt ein.
Die Maßgaben der Stadt, wonach der Gehwegbereich aufzuweiten und eine 5 m lange Aufstellfläche für die Tiefgaragenabfahrt zu schaffen ist, wurden in der Planung berücksichtigt.
Das Vorhaben wurde nun in den Änderungsentwurf des Bebauungsplanes übersetzt. Dieser liegt den Sitzungsunterlagen bei. Herr Architekt von Angerer ist in der Sitzung anwesend und erläutert den Bebauungsplanentwurf. Der Änderungsentwurf wurde bewusst sehr schlank gehalten. Es wurden lediglich die Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksgrenzen, der Höhenentwicklung sowie zum Maß der baulichen Nutzung getroffen. Weiterhin werden die Verkehrsflächen festgesetzt. Neu ist hingegen die Zulassung von Dachgauben bereits ab einer Dachneigung von 25°. Im Übrigen soll der Bebauungsplan Nr. 88 weiter gelten.
Hinsichtlich der Abstandsflächen wird angemerkt, dass insbesondere zur Ostseite eine von der städtischen Satzung abweichende Regelung getroffen wurde. Die Abstandsfläche beträgt hier 0,4 H und wendet somit die gesetzliche Regelung der BayBO an. Dies erscheint angesichts der dichtbebauten Altstadtlage angemessen, zumal in diesem Bereich die Einhaltung der seitlichen Abstandsflächen schon im Bestand nicht gegeben ist.
Sofern der Technische Ausschuss den Bebauungsplanplanentwurf in der Fassung vom 31.05.2022 freigibt, kann für diesen Teilbereich (88.4 – Teil A) das Verfahren mit Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung durchgeführt werden.
Im übrigen Planbereich sind die Abstimmungsgespräche mit den beteiligten Grundstückseigentümern noch nicht soweit fortgeschritten, dass hier schon ein Bebauungsplanentwurf vorgelegt werden könnte. Nachdem das gegenständliche Vorhaben der Auslöser der Planänderung war, wird vorgeschlagen diesen Teilbereich vorzuziehen um den Wunsch des Grundstückseigentümers nach einer zügigen Realisierung nachzukommen.
Gegen das Vorhaben wurden von der östlich angrenzenden Nachbarin mit Schreiben vom 16.05.2022 Einwendungen folgenden Inhalts vorgetragen:
Behandlungsvorschlag:
Höhe und Abstand:
Das aktuelle Vorhaben wurde im Gegensatz zur bisherigen Planung in der Höhe reduziert. Weiterhin wird das oberste Geschoss um 1,5 m zurückgesetzt. Insofern wurde auf die Forderung nach geringerer Höhe in der Planung eingegangen. Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass das heutige Bestandsgebäude lediglich einen Abstand von ca. 1,3 m zur westlichen Grundstücksgrenze der Einwendungsführerin hat. Insofern tritt durch die Neuplanung hinsichtlich des Abstands eine Verbesserung ein, da der geplante Neubau 3 m Abstand von der westlichen Grundstücksgrenze der Nachbarin einhält.
Ausgehend von der ursprünglichen (höheren Planung) wurden über das digitale Stadtmodell zwei Schattenbilder für den 21.05.2022, 16.00 Uhr und den 30.09.2022, 15.00 Uhr erstellt. Diese zeigen, dass das Grundstück der Einwendungsführerin nur zu einem geringen Teil beschattet wird. Eine vollständige Verschattung ist zu keinem Zeitpunkt zu befürchten, erst recht nicht zur Mittagszeit im Hochsommer.
Einsehbarkeit:
Die Fassendenplanung des Vorhabens ist noch nicht endgültig abgeschlossen. Die vorgetragenen Einwände werden dem Architekten des Neubaus weitergegeben.
Grundsätzlich ist allerdings festzustellen, dass in solch typischerweise eng bebauten Altstadtlagen eine Einsehbarkeit von Grundstücken nicht verhindert werden kann. Dass in solch einer städtebaulich beengten Situation wechselseitige Blickbeziehungen und Einblicksmöglichkeiten in die Wohnungen oder auf unbebaute Grundstücke bestehen, ist letztlich zwangsläufig und daher von den Betroffenen hinzunehmen. Wer sich dadurch gestört fühlt, muss Maßnahmen in seinem eigenen Wohnbereich ergreifen, um sich dagegen zu schützen.
(VGH München Beschl. v. 6.6.2014 – 9 CS 14.662, BeckRS 2014, 52532 Rn. 15, beck-online).
Gerade auf der Südseite sind Balkone besonders wichtig; es wäre daher gegenüber dem Antragsteller bzw. den künftigen Wohnungsnutzern nicht zumutbar, auf Balkone zu verzichten.
Die Einsehbarkeit in das Grundstück besteht bereits heute von den nördlich liegenden Balkonen der dort vorhandenen Wohnhäuser als auch vom heutigen Bestand in der Heinrich-Vogl-Str. 3 und 5. Insofern tritt durch die Neuplanung keine wesentliche Verschlechterung der Situation ein.
Immissionen – Lärm, Luft Müll:
Hinsichtlich der Immissionssituation wurde beim Büro C.-Hentschel-Consult eine schalltechnische Untersuchung in Auftrag gegeben. Inhalt des Gutachtens wird auch eine Beurteilung des Gewerbelärms aus den technischen Anlagen des Dentallabors sein. Die sich hieraus evtl. ergebenden Auflagen werden im Rahmen des Bebauungsplanes als Festsetzungen aufgenommen. Die übrige Nutzung ist geprägt von einer Zahnarztpraxis sowie Wohnungen, die in einem Mischgebiet ohne schalltechnische Anforderungen zulässig sind. Bereits im Vorfeld wurde zu dieser Frage mit der unteren Immissionsschutzbehörde Kontakt aufgenommen. Dort sind keine Beschwerden bzgl. des Dentallabors aktenkundig.
Die Flächen für die Unterbringung der Müllsammelbehälter muss im Rahmen der weiteren Planung geklärt werden.
Fazit:
Aus Sicht der Verwaltung ist, sofern die o. g. Bedingungen eingehalten werden, keine weitere Planänderung mehr erforderlich.
Sollte die Planung vom TA freigegeben werden, würde das übliche Beteiligungsverfahren gemäß § 13a BauGB – Bebauungsplan der Innenentwicklung im Wege der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB) – beschleunigtes Verfahren durchgeführt. In diesem Rahmen besteht dann nochmals Gelegenheit, sich zum vorliegenden Planentwurf mit Stellungnahmen zu äußern.
