A. Vorgeschichte:
Am 13.07.2021 wurde der Aufstellungsbeschluss für die 4. Änderung des Bebauungsplan Nr. 88 „Innenstadt“ gefasst. Die Beschlussfassung zu den Anregungen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange fand in der Sitzung des Technischen Ausschusses am 31.05.2022 statt. Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand in der Zeit vom 05.07.2022 bis 17.08.2022 statt. Während dieser Zeit haben sich die Öffentlichkeit sowie folgende Behörden geäußert:
B. Stellungnahmen:
1. Keine Rückmeldung haben abgegeben:
1.1 Landratsamt Ebersberg, Wasserrecht
1.2 Landratsamt Ebersberg, Öffentl. Sicherheit und Ordnung
1.3 Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt
1.4 Landkreis Ebersberg, Abfallwirtschaft & Kreisstraßen
1.5 Kreisheimatpflegerin
1.6 Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg
1.7 Landratsamt Ebersberg, Brandschutzdienststelle
1.8 Polizeiinspektion Ebersberg
1.9 Kreisjugendring Ebersberg
1.10 Evang.-Luth. Pfarramt Ebersberg
1.11 Kath. Pfarramt Ebersberg
1.12 Energienetze Bayern
1.13 Stadt Grafing b. München
1.14 Markt Kirchseeon
1.15 Gemeinde Forstinning
1.16 Gemeinde Frauenneuharting
1.17 Bund Naturschutz Ebersberg
1.18 Landesbund für Vogelschutz
2. Keine Einwände / Bedenken haben abgegeben:
2.1 Regionaler Planungsverband München
Schreiben vom 18.07.22
2.2 Landratsamt Ebersberg – Untere Naturschutzbehörde
Schreiben vom 17.08.22
2.3 IHK für München und Oberbayern
Schreiben vom 03.08.22
2.4 Kreishandwerkerschaft Ebersberg
Schreiben vom 13.07.22
2.5 Erzbischöfliches Ordinariat München
Schreiben vom 17.08.2022
2.6 Gemeinde Anzing
Schreiben vom 25.07.2022
2.7 Gemeinde Hohenlinden
Schreiben vom 18.07.2022
2.8 Gemeinde Steinhöring
Schreiben vom 07.07.22
3. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
3.1 Regierung von Oberbayern, Schr. vom 06.07.2022
3.2 Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schr. vom 25.07.2022
3.3 Landratsamt Ebersberg, untere Immissionsschutzbehörde, Schr.v. 08.08.2022
3.4 Landratsamt Ebersberg, Bodenschutz, Schr. v. 22.08.2022
3.5 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schr. vom 09.08.2022
3.6 Staatliches Bauamt Rosenheim, Schr. vom 04.08.2022
3.7 Bayernwerk Netz GmbH, Schr. vom 07.07.2022
3.8 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Schr. vom 26.07.2022
3.9 Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schr. vom 23.08.2022
3.10 Feuerwehr Ebersberg, Schr. vom 03.08.2022
3.11 Stadt Ebersberg, Abt. Abfall/Umwelt, Schr. vom 10.08.2022
3.12 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schr. vom 26.07.2022
3.13 Stadt Ebersberg, Klimaschutz- u. Energiemanager, Schr. vom 17.08.2022
3.14 Deutsche Telekom Technik GmbH, Schr. vom 08.08.2022
3.15 Vodafone Deutschland GmbH, Schr. vom 09.08.2022
3.16 Bürger 1, Schreiben vom 16.08.2022
C. Behandlung der Stellungnahmen:
3.1 Regierung von Oberbayern
Schreiben vom 06.07.2022
„Planung
Die Stadt Ebersberg beabsichtigt mit o.g. Änderung des Bebauungsplanes u.a. eine bauliche Neugestaltung und Nachverdichtung im Bereich des Flurstücks Nr. 76/5 (Gemarkung Ebersberg). Ziel der Planung ist die Erweiterung eines bereits bestehenden Betriebs. Das Planungsgebiet befindet sich östlich der Heinrich-Vogl-Straße und grenzt an bestehende Bebauung an. Die Änderung des o.g. Bebauungsplanes erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).
Erfordernisse der Raumordnung
Gemäß LEP-Ziel 3.2 sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen.
Ergebnis
Die Planung entspricht grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung und wird aus landesplanerischer Sicht vor dem Hintergrund der Innenentwicklung vor Außenentwicklung begrüßt!“
Beschlussvorschlag:
Die Aussage, dass die Planung begrüßt wird, wird zur Kenntnis genommen.
3.2 Landratsamt Ebersberg – Bauleitplanung
Schreiben vom 25.07.2022
„I. aus baufachlicher Sicht
zu 2. Gauben: Es wird empfohlen den Begriff untergeordnete Dachgauben im Bebauungsplan näher zu definieren, da durch die Novellierung der BayBO 2021 die Definition für Gemeinden unter 250.000 Einwohner herausgenommen wurde.
II. aus baurechtlicher Sicht
Der Entwurf des Bebauungsplans war am 5.7.22 nicht im Internet einzusehen.
Aus baufachlicher sowie aus baurechtlicher Sicht ergeben sich keine weiteren Anregungen oder Ergänzungen.“
Beschlussvorschlag:
Die Anregung den Begriff „untergeordnete Dachgauben“ im Bebauungsplan näher zu definieren wird aufgenommen. In den textlichen Festsetzungen wird der Punkt Dachgauben wie folgt neu formuliert: „Dachgauben sind nur in stehender Form ab einer Dachneigung von 25° zulässig. Die Dachgauben dürfen pro Dachseite nicht mehr als ein Drittel der Breite der Außenwand des jeweiligen Gebäudes in Anspruch nehmen.“
3.3 Landratsamt Ebersberg – Untere Immissionsschutzbehörde
Schreiben vom 08.08.2022
„Sachverhalt
- Überplanung eines Teilbereichs des B-Plans Nr. 88 „Innenstadt“ auf Fl.Nr. 74, 74/2, 75 und 76/5 der Gem. Ebersberg
- Ausweisung des Plangebiets als Mischgebiet (MI) nach § 6 BauNVO
- Festlegung von Baugrenzen für einen Gebäudekomplex inkl. eines Bestandsgebäudes (Heinrich-Vogl-Str. 3), sowie einer Tiefgarage
- Im Bestandsgebäude (Fl.Nr. 74) befindet sich ein Dentallabor mit mehreren technischen Anlagen an der Außenfassade
- Direkt westlich des Plangebiets verläuft die Heinrich-Vogl-Straße (St 2080)
- Südöstlich im Plangebiet befindet sich ein öffentlicher Parkplatz mit 11 Stellplätzen
- Weder in der Satzung noch in der Begründung werden Angaben zum Immissionsschutz gemacht
- Es wurde eine Schalltechnische Untersuchung (Projekt-Nr. 2544-2022 / Bericht V01-1) der C. Hentschel Consult GmbH vom Juni 2022 vorgelegt, jedoch nicht in die Satzung/Begründung eingearbeitet
Beurteilung
Beabsichtigte Planungen und Maßnahmen:
- Der Unteren Immissionsschutzbehörde sind keine Planungen oder Maßnahmen bekannt, die sich auf den Geltungsbereich der Satzung auswirken könnten.
- Im Umkreis von 3 km zu dem geplanten Vorhaben ist kein Betriebsbereich gemäß § 3 Nr. 5a BImSchG vorhanden. Insofern sind gemäß § 50 BImSchG hervorgerufene Auswirkungen aufgrund von schweren Unfällen im Sinne des Artikels 3 Nummer 13 der Richtlinie 2012/18/EU in Betriebsbereichen auf benachbarte Schutzobjekte gemäß § 3 Abs. 5d BImSchG nicht zu erwarten.
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können:
Gewerbelärm
Im Plangebiet befindet sich ein Dentallabor mit mehreren technischen Außenanlagen auf Fl.Nr. 74 Gem. Ebersberg. Die davon ausgehenden Lärmemissionen wurden an den umliegenden Immissionsorten in der vorgelegten schalltechnischen Untersuchung betrachtet. Es konnte festgestellt werden, dass die zulässigen Immissionsrichtwerte an allen maßgeblichen Immissionsorten sicher eingehalten werden. Der Formulierungsvorschlag aus dem Gutachten sollte sinngemäß in die Begründung übernommen werden.
Fachliche Informationen aus der eigenen Zuständigkeit:
Verkehrslärm
Im Plangebiet sind aufgrund der westlich verlaufenden Staatsstraße St 2080 sowie des südöstlich gelegenen öffentlichen Parkplatzes Immissionen in Form von Verkehrslärm zu erwarten. Es wurde daher eine schalltechnische Untersuchung vorgelegt, in der entsprechende Formulierungsvorschläge zu Bau-Schalldämm-Maßen und Grundrissorientierung für die Satzung und die Begründung unterbreitet wurden. Diese sollten sinngemäß in den Bebauungsplan aufgenommen werden.
Luft-Wärmepumpen
Aufgrund vermehrt auftretender Beschwerden hinsichtlich Luft-Wärmepumpen sollten die Bauherren beim Einbau von verfahrensfreien Luft-Wärmepumpen z.B. durch einen Hinweis im Text auf dieses Lärmproblem aufmerksam gemacht werden.
Der Gemeinde wird empfohlen, folgenden Hinweis in die Satzung mit aufzunehmen:
Beim Einbau von nach außen wirkenden Klima- und Heizgeräten (z.B. Luft-Wärmepumpen) sind die gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Es ist auf den Einbau lärmarmer Geräte zu achten. Der Immissionsbeitrag von nach außen wirkenden Klima- und Heizgeräten muss in der Nachbarschaft den Immissionsrichtwert der TA Lärm um mindestens 6 dB(A) unterschreiten und darf am Immissionsort nicht tonhaltig sein. Hinsichtlich der tieffrequenten Geräusche ist die DIN 45680: 1997-03 zu beachten. Zur Auswahl der Geräte und zu wichtigen Gesichtspunkten bei der Aufstellung wird auf den „Leitfaden für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten (Klimageräte, Kühlgeräte, Lüftungsgeräte, Luft-Wärmepumpen und Mini-Blockheizkraftwerke)“ und die Broschüre „Lärmschutz bei Luft-Wärmepumpen – Für eine ruhige Nachbarschaft“ des Bayerischen Landesamtes für Umwelt hingewiesen. Beide Veröffentlichungen sind im Internet eingestellt.
Tiefgaragen
Lärm aus Tiefgarageneinfahrten, die dem Wohnen zugeordnet sind, werden als sozialadäquat betrachtet, sofern sie den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Um dies sicherzustellen, werden nachfolgende Vorschläge formuliert.
Der Gemeinde wird empfohlen, nachfolgende Festsetzungen in den Bebauungsplan mit aufzunehmen:
- Die Zufahrtsrampe der Tiefgarage ist einzuhausen; die Innenwände und der Deckenbereich der Einhausung sind schallabsorbierend zu verkleiden; der Schallabsorptionsgrad darf bei 500 Hz einen Wert von α = 0,8 nicht unterschreiten.
- Das Tor der Tiefgaragenein- und -ausfahrt muss dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechen (z.B. lärmarmes Sektional- oder Schwingtor oder gleichwertig); die Toröffnung hat mittels automatischem Toröffner zu erfolgen.
- Die Abdeckung ggf. erforderlicher Regenrinnen ist dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechend geräuscharm auszubilden (z. B. durch kraftschlüssige Verschraubungen).
- Alle Fahrwege sind mit Asphalt oder einem ähnlichen, gleichwertig lärmarmen Belag auszustatten.
- Falls eine Be- und Entlüftung der Tiefgarage gebaut wird, muss die Abluft über Dach in die freie Luftströmung abgeleitet werden.“
Beschlussvorschlag:
Die Anregungen der Unteren Immissionsschutzbehörde werden aufgenommen. Neben den in der Stellungnahme aufgeführten Hinweisen und Festsetzungen durch Text werden auch die Ergebnisse der Schalltechnischen Untersuchung (Projekt-Nr. 2544-2022 / Bericht V01-1) der C. Hentschel Consult GmbH vom Juni 2022 in die Festsetzungen durch Text und die Begründung mit aufgenommen.
3.4 Landratsamt Ebersberg – Bodenschutz
Schreiben vom 22.08.2022
„Die in der o.a. 4. Änderung des Bebauungsplan 88 angegebenen Grundstücke mit den Fl.Nrn. 74, 75, 74/2, 76/5, der Gemarkung Ebersberg, 85560 Ebersberg sind derzeit nicht im Altlastenkataster für den Landkreis Ebersberg eingetragen.“
Beschlussvorschlag:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
3.5 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
Schreiben vom 09.08.2022
„bei der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 88 „Innenstadt“ geht es um die Nachverdichtung im Bereich der Grundstücke Fl. Nr. 74, 75, 72/2 und 76/5 der Gemarkung Ebersberg.
Das Plangebiet hat eine Größe von rd. 1000 m². Die Gebäude auf den Grundstücken Fl. Nr. 74/2 und 75 sollen abgerissen werden. An ihrer Stelle ist ein neuer größerer Gebäudekomplex mit Unterbauung einer Tiefgarage geplant. Das Plangebiet liegt auf der Endmoräne. Die Fläche ist bereits jetzt weitestgehend versiegelt. Wir gehen daher davon aus, dass die Niederschlagswasserbeseitigung ähnlich wie bisher erfolgen wird (Ableitung vermutlich über den städtischen Kanal) und sich die Entwässerungssituation gegenüber dem Ist-Zustand nicht verschlechtern wird. Wir empfehlen nichtsdestotrotz eine Rückhaltung und Speicherung des Regenwassers auf dem Grundstück und eine gedrosselte Ableitung.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht stimmen wir ansonsten der BP-Änderung zu.“
Beschlussvorschlag:
Der Hinweis, dass eine Rückhaltung und Speicherung des Regenwassers auf dem Grundstück und eine gedrosselte Ableitung empfohlen wird, wird zur Kenntnis genommen und im Bebauungsplan als Hinweis mitaufgenommen.
3.6 Staatliches Bauamt Rosenheim
Schreiben vom 04.08.2022
„Hinweis:
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich die Bauvorhaben im Einwirkungsbereich der Straßenemissionen befindet. Eventuell künftige Forderungen auf die Erstattung von Lärmsanierungsmaßnahmen durch den Straßenbaulastträger können daher gemäß der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV) und den Verkehrslärmschutzrichtlinien (VLärmSchR 97) durch die Eigentümer nicht geltend gemacht werden.“
Beschlussvorschlag:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
3.7 Bayernwerk Netz GmbH
Schreiben vom 07.07.2022
„gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen.
Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen. Das Portal erreichen Sie unter: https://www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenservice/planauskunftspor-tal.html
Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und stehen Ihnen für Rückfragen jederzeit gerne zur Verfügung. Wir bitten Sie, uns bei weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.
Beschlussvorschlag:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
3.8 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
Schreiben vom 26.07.2022
„Bodendenkmalpflegerische Belange:
In unmittelbarer Nähe zu oben genanntem Planungsgebiet befinden sich folgende Bodendenkmäler:
- D-1-7937-0013 „Abgegangene Kirche des Mittelalters und der frühen Neuzeit
("Pfarrkirche St. Valentin in Ebersberg") mit aufgelassenem Friedhof“.
- D-1-7937-0015 „Abgegangene Grafenburg des frühen und hohen Mittelalters ("Ebersberg") sowie untertägige mittelalterliche und frühneuzeitliche Befunde im Bereich des Klosters und der Kath. Pfarrkirche St. Sebastian in Ebersberg mit Vorgängerbauten bzw. älteren Bauphasen“.
Im Umfeld des Bebauungsplans konnten zudem bei Ausgrabungen
(vgl. M-2019-434-1_0) Befunde des Mittelalters und der frühen Neuzeit beobachtet werden.
Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen gemäß Art. 7 Abs. 1 BayDSchG Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis.
Wir bitten Sie deshalb, folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen:
Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Flstnr. 74, 74/2, 75, 76/2, 76/5, 131/8 ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7 Abs. 1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren gegebenenfalls die fachlichen Anforderungen formulieren.
Im Falle der Denkmalvermutung wird im Rahmen des Erlaubnisverfahrens nach Art. 7 Abs. 1 BayDSchG die archäologisch qualifizierte Voruntersuchung bzw. die qualifizierte Beobachtung des Oberbodenabtrags bei privaten Vorhabenträgern, die die Voraussetzungen des § 13 BGB (Verbrauchereigenschaft) erfüllen, sowie Kommunen soweit möglich durch Personal des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege begleitet; in den übrigen Fällen beauftragt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege auf eigene Kosten eine private Grabungsfirma. In Abstimmung kann auch eine fachlich besetzte Untere Denkmalschutzbehörde (Kreis- und Stadtarchäologie) tätig werden. Informationen hierzu finden Sie unter: https://www.blfd.bayern.de/mam/information_und_service/publikationen/denkmal pflege-themen_denkmalvermutung-bodendenkmalpflege_2016.pdf
Wir weisen darauf hin, dass die erforderlichen Maßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Sollte die archäologische Ausgrabung als Ersatz für die Erhaltung eines Bodendenkmals notwendig sein, sind hierbei auch Vor- und Nachbereitung der Ausgrabung zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde). Bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen soll grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren (vgl. BayVGH, Urteil v. 4. Juni 2003, Az.: 26 B 00.3684, EzD 2.3.5 Nr. 3 / Denkmalpflege Informationen des BLfD 2004/I (B 127), 68 ff. [mit Anm. W. K. Göhner]; BayVG München, Urteil v. 14. September 2000, Az.: M 29 K 00838, EzD 2.3.5 Nr. 2).
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege berät in Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bei der Prüfung alternativer Planungen unter denkmalfachlichen Gesichtspunkten.
Fachliche Hinweise zur Abstimmung kommunaler Planungen mit Belangen der Bodendenkmalpflege entnehmen Sie auch bitte der Broschüre „Bodendenkmäler in Bayern. Hinweise für die kommunale Bauleitplanung“
Die mit dem Bayerischen Staatsministerium des Innern abgestimmte Rechtsauffassung des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst und des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege zur Überplanung von (Boden-) Denkmälern entnehmen Sie bitte dem Vollzugsschreiben des StMBW vom 09.03.2016
(Rechtliche Grundlagen bei der Überplanung von Bodendenkmälern).
In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshof (Entscheidung vom 22. Juli 2008, Az.: Vf. 11-VII-07, juris / NVwZ 2008, 1234-1236 [bestätigt durch die nachgehenden Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 4. November 2008, Az.: 1 BvR 2296/08 & 1 BvR 2351/08, n. v.]) wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z. B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 [Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“]) vorzunehmen.
Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).“
Beschlussvorschlag:
Der vorgeschlagene Text wird unter den Hinweisen in den Bebauungsplan aufgenommen.
3.9 Handwerkskammer für München und Oberbayern
Schreiben vom 23.08.2022
„Grundsätzlich bestehen von unserer Seite aus keine Einwände.
Allerdings möchten wir darauf hinweisen, dass sich angrenzend zum Plangebiet gewerbliche Nutzungen und Handwerksbetriebe befinden, die im Zuge der weiteren Planungen nicht in ihrem ordnungsgemäßen Betrieb und Wirtschaften eingeschränkt oder sogar gefährdet werden dürfen. Wir setzen dem Ganzen voraus, dass das Bauvorhaben im Einvernehmen mit ansässigen Betrieben ist. Es ist zu gewährleisten, dass die Realisierung im Sinne der gegenseitigen Rücksichtnahme keinerlei Nachteile oder Beeinträchtigungen für die gewachsenen Strukturen in der baulichen Umgebung, zu den eben kleinstrukturiertes Gewerbe und Handwerk gehören, mit sich bringt. In diesem Fall ist in besonderem Maße auf das immissionsschutzrechtliche Konfliktpotenzial durch heranrückende Bebauung hinzuweisen.“
Beschlussvorschlag:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
3.10 Feuerwehr Ebersberg
Schreiben vom 03.08.2022
„1) Wegen der geplanten Bebauung mit bis zu vier Geschoßen und Nutzungseinheiten, deren anleiterbare Stelle mehr als 8m über der Geländeoberfläche liegen dürfte, ist für diese Nutzungseinheiten ein zweiter baulicher Rettungsweg oder eine Aufstellfläche für ein Hubrettungsfahrzeug (Drehleiter DLA(K) 23/12) nach der „Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr“ erforderlich. Aus dem Entwurf des Bebauungsplanes ist nicht ersichtlich, ob und wo eine solche Aufstellfläche geschaffen werden soll. Die Aufstellung eines Hubrettungsfahrzeugs auf der öffentlichen Verkehrsfläche in der Heinrich-Vogl-Straße ist wegen der Steigung fraglich. Mögliche Aufstellflächen sind um die Gebäude herum nicht geplant, zudem wäre eine Anfahrt wegen zu geringer Kurvenradien nicht möglich. Aufgrund der aktuellen Planung kann nicht davon ausgegangen werden, dass der zweite Rettungsweg über ein Hubrettungsfahrzeug erfolgen kann.
2) Im Sinne des baulichen Bevölkerungsschutzes ist die Versickerung von Niederschlagswasser besonders zu beachten. Wegen des hohen Versiegelungsgrades, der zunehmenden Gefahr von Starkregenfällen und der Hanglage des Gebiets können sich nachteilige Auswirkungen wie überflutete Keller oder Straßen ergeben. Zudem bitte ich um Weiterleitung der allgemeinen Informationen des Bundesamts für Bevölkerungsschutz und Katastrophenhilfe (BBK) über baulichen Bevölkerungsschutz unter https://www.bbk.bund.de/DE/Themen/Risikomanagement/Baulicher-Bevoelkerungsschutz/baulicher-bevoelkerungsschutz_node.html an den oder die Bauwerber zur Beachtung. Insbesondere der Schutz vor Naturgefahren wie Hagel, Sturm und Starkregen sollte bei der weiteren Planung und Bauausführung beachtet werden.“
Beschlussvorschlag:
Im Bebauungsplan wird in Hinsicht auf Punkt 1 Brandschutz folgender Hinweis mit aufgenommen:
„Es wird darauf hingewiesen, dass im Zusammenhang mit der Baugenehmigung auch der Nachweis des 2. baulichen Rettungsweges bzw. eine geeignete Aufstellfläche für ein Hubfahrzeug nachgewiesen werden muss.“
Punkt 2 „Versickerung von Niederschlagswasser“ wurde bereits durch einen neuen Hinweis im Bebauungsplan aufgenommen (siehe Stellungnahme Wasserwirtschaftsamt Rosenheim)
3.11 Bauamt Ebersberg – Abteilung Abfall und Umwelt
Schreiben vom 10.08.2022
„Von Seiten der Abteilung Abfall & Umwelt bestehen keine Einwendungen zur vorliegenden Planung. Wir weisen darauf hin, dass für die Bereitstellung der Restmüll- und Komposttonnen zur Abfuhr an der Grenze zum öffentlich Verkehrsraum ein ausreichend großer Platz notwendig ist. Dieser sollte durch die in der Planung vorgesehenen „für die Allgemeinheit zugänglichen und nicht einzufriedenden privaten Grundstücksflächen“ gewährleistet sein.“
Beschlussvorschlag:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
3.12 Tiefbauamt Ebersberg
Schreiben vom 26.07.2022
„Kanalisation
Die Entsorgung von Schmutz- und Regenwasser des geplanten Areals ist grundsätzlich gewährleistet. Der in der Heinrich-Vogl-Straße verlaufende Mischwasserkanal DN 300 STZ ist entsprechend dem Generalentwässerungsplan (GEP) grundsätzlich ausreichend dimensioniert, jedoch sind die anfallenden Regenwässer aus befestigten Flächen entsprechend dem Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und der städtischen Satzung (EWS), wenn möglich, an Ort und Stelle zu versickern. Falls das nicht möglich ist, müssen entsprechende Rückhalteräume geschaffen werden und das Regenwasser gedrosselt dem Mischwasserkanal zugeführt werden. Die Menge für die gedrosselte Einleitung wird vom Tiefbauamt vorgegeben.
Dazu muss die Entwässerungsplanung nach den Vorgaben der Entwässerungssatzung (EWS) dem Tiefbauamt 3–fach zur Prüfung und Genehmigung vorgelegt werden. Diese sollte bereits im Zuge der Bauplanungen mit der Tiefbauabteilung abgestimmt werden (siehe hierzu § 10 EWS Zulassung der Grundstücksentwässerungsanlage).
Wasserversorgung
Die grundsätzliche Versorgung des zur Bebauung vorgesehenen Bereiches mit Trink- und Löschwasser ist durch die Wasserleitung (WL) DN 125 GG in der Heinrich-Vogl-Straße gegeben.
Jedoch ist aufgrund des Alters und dem damit verbundenen schlechten Zustand der Wasserleitung von Seiten der Stadt geplant, diese baldmöglichst gegen eine neue WL auszutauschen. Nachdem hier für die geplanten Gebäude neue Wasseranschlüsse notwendig werden, wäre es sinnvoll, zumindest auf die Länge des neuen Baugebietes die WL in der öffentlichen Straße zu erneuern. Hier ist unbedingt eine enge Abstimmung für den Bauablauf, zwischen Stadt und Bauherr, notwendig. Entsprechend der städtischen Bewässerungssatzung (WAS) ist die Bewässerungsplanung zeitnah und eng mit der Tiefbauabteilung der Stadt abzustimmen (siehe hierzu auch die Wasserabgabesatzung WAS § 11).
Straßenbau
Die verkehrliche Erschließung für das Planungsgebiet erfolgt über die Heinrich-Vogl-Straße. Nachdem die Heinrich-Vogl-Straße zwar eine Gemeindestraße ist, hier aber der Überörtliche Verkehr der Staatsstraße 2080 abgeleitet wird, ist die Zu- und Abfahrt aus dem Planungsgebiet mit dem Straßenbauamt Rosenheim sowie dem Landratsamt Ebersberg abzustimmen.
Die in den textlichen Festsetzungen unter Pkt. 4 vorgegeben 5,0 m Stauraum erscheinen, aufgrund der sehr stark befahrenen Straße sowie der Länge der zufahrenden Fahrzeuge, knapp bemessen.
Eine fußläufige Verbindung zwischen der Heinrich-Vogl-Straße und dem E-Einz sollte unbedingt im B-Planverfahren verfolgt werden. Entsprechend der Stellplatzsatzung der Stadt muss ein Stellplatznachweis durchgeführt und vorgelegt werden.
Allgemein
Um das geplante Projekt reibungslos speziell in Bezug auf die Erschließung mit Wasser und Kanal durchführen zu können, ist eine enge Abstimmung zwischen Bauwerber und Stadtverwaltung notwendig. Die notwendigen Planungen sollten daher unbedingt rechtzeitig zur Prüfung vorgelegt werden.“
Beschlussvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Anforderungen sind an den Bauherrn bzw. den Planer weiterzugeben und im Rahmen der Objektplanung zu beachten. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
3.13 Christian Siebel - Klimaschutz- und Energiemanager Stadt Ebersberg
Schreiben vom 17.08.2022
„Die Stadt Ebersberg hat mit dem Integrierten Klimaschutzkonzept und dem darin formulierten Ziel-Scenario „Energiewende 2030“ beschlossen bis zum Jahr 2030 unabhängig von fossilen Energien zu werden. Für die vorliegende 4. Änderung des Bebauungsplan Nr. 88 „Innenstadt“ bedeutet diese vom gesamten Stadtrat getragene Leitlinie, mindestens den durch die geplanten Änderungen und Zubauten entstehenden zusätzlichen Wärme- und Strombedarf zu einem größtmöglichen Teil aus lokal gewonnenen, erneuerbaren Energien zu decken.
Zudem sollte möglichst flächenschonend, ressourcenschonend und mit ökologischen, lokal verfügbaren Baustoffen durch das ortsansässige Fachhandwerk gebaut werden. Dies ist jedoch nicht Bestandteil des Regelungsbereichs einer Bebauungsplanänderung. Auf das Infoportal
1) Festsetzung zur Nutzung der einfallenden solaren Strahlungsenergie
Das städtische Klimaschutz- und Energiemanagement empfiehlt dem Technischen Ausschuss in Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchst. b BauGB eine Festsetzung von Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien in den Textteil der Bebauungsplanänderung aufzunehmen. Auch der Begründungstext ist entsprechend zu ergänzen.
Die Regelung sollte im Sinne der Gleichbehandlung inhaltlich der erstmals angewendeten Regelung für das Neubaugebiet Friedenseiche VIII entsprechen. Auf die dort erfolgte Abwägung der Prüfungsaspekte bzgl. des Bebauungsplans wird verwiesen. Das erforderliche Wirtschaftlichkeitsgutachten wird bei Beschluss der Aufnahme einer Festsetzung von der Verwaltung beauftragt und dem Technischen Ausschuss nach Fertigstellung zur Kenntnis vorgelegt.
Formulierungsvorschlag für zusätzlichen Punkt im Satzungstext
5. Klimaschutz: Stromversorgung mit Solarenergie
Die nutzbaren Dachflächen der Gebäude u. bauliche Anlagen innerhalb der bebaubaren Grundstücksflächen sind zu mindestens 50 Prozent mit Photovoltaikmodulen zur Nutzung der einfallenden solaren Strahlungsenergie auszustatten (Solarmindestflächen). Werden auf einem Dach Solarwärmekollektoren installiert, so kann die hiervon beanspruchte Fläche auf die zu realisierende Solarmindestfläche angerechnet werden.
Die wirtschaftliche Zumutbarkeit wird durch ein Wirtschaftlichkeitsgutachten geprüft. Für Gebäude, für welche die wirtschaftliche Zumutbarkeit nicht nachgewiesen werden kann, entfällt die Pflicht zur Errichtung einer Solaranlage. Gleichwohl sind Solaranlagen entsprechend den bereits im Bebauungsplan enthaltenen Regelungen weiterhin zulässig.
Hinweise: Bauliche Vorkehrungen für eine vereinfachte, nachträgliche Errichtung von PV -Anlagen werden im Fall des Vorliegens des Ausnahmetatbestands empfohlen (z.B. Dachhaken, Lehrrohrverbindungen, ausreichende Dachstatik). Die Pflicht kann durch Dritte durch die Errichtung von Photovoltaikanlagen auf den betroffenen Dächern erfüllt werden (z.B. im Rahmen von Leasing- oder Mietmodellen).
Formulierungsvorschlag Begründung
Die Solarstromerzeugung stellt die wichtigste Erneuerbare Energie im Klimaschutzkonzept der Stadt Ebersberg dar. 2021 wurde ein Grundsatzbeschluss des Ebersberger Stadtrats über eine generelle Solarpflicht in Bebauungsplänen gefasst (vgl. Protokoll Technischer Ausschuss vom 16.03.2021, TOP 4). Der Grundsatzbeschluss wurde im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans Friedenseiche VIII erstmals angewendet. Im Sinne der Gleichbehandlung ist eine Anwendung auf die vorliegende Planung angebracht. Das Bauamt stellte bereits fest, dass eine Festsetzung grundsätzliche rechtens ist und von § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchst. b) BauGB gedeckt wird (vgl. Protokoll TA 07.12.2021, TOP 2 inkl. Anlagen). Dies gilt auch für die vorliegende Änderung eines Bebauungsplans gemäß §13a BauGB.
Die Verfügbarkeit von Flächen für die Erzeugung von Solarstrom im Stadtgebiet ist begrenzt. Die Art und Größe der geplanten Dachfläche kann einer für die lokale Energiewende zuträgliche Photovoltaik-Leistung Platz bieten. Durch die Nutzung vorhandener und geplanter Dachflächen für die solare Stromerzeugung wird der Bedarf an Freiflächen, die inzwischen im Standortkonzept für Photovoltaik-Freiflächenanlagen als Planungsgrundlage zusammengefasst sind, reduziert. Es liegen somit städtebauliche Gründe für eine Festsetzung vor.
Da die Festsetzung auf den Einsatz Erneuerbarer Energien ausgerichtet ist, entspricht sie zudem den Aufgaben und Grundsätzen der Bauleitplanung i.S.d. § 1 Abs. 5 Satz 2 und Abs. 6 Nr. 6 Buchst. f und § 1a Abs. 5.
Da eine Solarpflicht einen Eingriff in die Wahlfreiheit des Bauherrn gem. Art. 14
darstellt, muss sie den Anforderungen des Abwägungsgebots entsprechen. Sie muss mithin erforderlich, durchführbar, geeignet und verhältnismäßig sein.
Die Erforderlichkeit ergibt sich aus den Zielen des Integrierten Klimaschutzkonzepts, den darin formulierten und beschlossenen Anforderungen des Energiewende-2030-Scenarios und dem aktuellen
Ausbaustand der erneuerbaren Energien sowie geltenden Rahmenbedingungen. So ist eine Festsetzung im Verhältnis zu den ohnehin bestehenden energiefachrechtlichen Verpflichtungen erforderlich, da durch diese alleine die Errichtung von Anlagen für die solare Stromerzeugung nicht gesichert wird. Auch das Angebot einer Solar- und Energie-Beratung und die bestehende Förderung von Solaranlagen über die Einspeisevergütung stellen sich bislang als alleine nicht ausreichend heraus um einen adäquaten Ausbau der Solarenergie rechtzeitig (bis 2030) zu bewirken.
Daneben ist die praktische Durchführbarkeit der Pflicht und der daraus folgenden Aufgabenstellungen gegeben, da es sich bei Photovoltaikanlagen um eine Standard-Technologie handelt, die seit vielen Jahren erprobt ist. Es existieren zudem etablierte Wirtschaftsmodelle bei denen Anlagen zur solaren Stromerzeugung von Dritten wirtschaftlich errichtet und betrieben werden können.
Mit der Festsetzung wird definiert, dass auf den festgesetzten Flächen Anlagen für die solare Stromerzeugung errichtet werden. Auch wenn hiermit nicht die Nutzung dieser Anlagen vorgeschrieben werden kann, erscheint deren anschließende Nutzung sehr wahrscheinlich und die Festsetzung somit geeignet und verhältnismäßig das Ziel, den Anteil des Solarstroms im lokalen Stromnetz zu steigern, zu erreichen. Auch weil eine Solarpflicht die Stromerzeugungskapazität aus Solarenergie direkt erhöht, ist sie zudem geeignet die Klimaschutz-Ziele der Stadt zu erreichen.
Für die Prüfung der Verhältnismäßigkeit ist insbesondere die wirtschaftliche Zumutbarkeit zu berücksichtigen und es sind Ausnahmeregelungen (§ 31 Abs. 1 BauGB) vorzusehen. Falls für den geplanten Gebäudetypen keine Wirtschaftlichkeit nachgewiesen werden kann, gilt eine Ausnahmeregelung von der Errichtungspflicht.
2) Empfehlung zur Errichtung von Ladeinfrastruktur für Elektroautos
Es wird empfohlen in den Textteil der Bebauungsplanänderung folgenden Hinweis zum Aufbau einer Lade- und Leitungsinfrastruktur für Elektromobilität aufzunehmen.
Formulierungsvorschlag:
Elektromobilität
Die Errichtung von und die Ausstattung mit der vorbereitenden Leitungsinfrastruktur und der Ladeinfrastruktur für die Elektromobilität in zu errichtenden und bestehenden Gebäuden ist für bestimmte Gebäudetypen Pflicht. Auf die Vorgaben des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) wird ausdrücklich hingewiesen.
Über die gesetzlichen Pflichten hinaus wird empfohlen einen möglichst hohen Anteil der Stellplätze der Tiefgarage mindestens mit Leerrohren für eine spätere Nachrüstung von Leitungsinfrastruktur zu versehen.“
Beschlussvorschlag:
Die Textvorschläge hinsichtlich der Nutzung der einfallenden solaren Strahlungsenergie sowie der Errichtung von Ladeinfrastruktur für Elektroautos werden als textliche Festsetzung, als Hinweis und in der Begründung des Bebauungsplanes aufgenommen.
3.14 Deutsche Telekom Technik GmbH
Schreiben vom 08.08.2022
„Die Telekom prüft derzeit die Voraussetzungen zur Errichtung eigener TK-Linien im Baugebiet. Je nach Ausgang dieser Prüfung wird die Telekom eine Ausbauentscheidung treffen. Vor diesem Hintergrund behält sich die Telekom vor, bei Unwirtschaftlichkeit oder einem bereits bestehenden oder geplanten Ausbau einer TK- Infrastruktur durch einen anderen Anbieter auf die Errichtung eines eigenen Netzes zu verzichten.
Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage - dieser dient nur der Information und verliert nach 14 Tagen seine Gültigkeit).
Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden. Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine unterirdische Versorgung des Neubaugebietes durch die Telekom nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten Erschließung möglich ist. Wir beantragen daher Folgendes sicherzustellen:
- dass für den Ausbau des Telekommunikationsliniennetzes im Erschließungsgebiet eine ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftigen Straßen und Wege möglich ist,
- dass eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau durch den Erschließungsträger erfolgt.
- Wir bitten dem Vorhabenträger aufzuerlegen, dass dieser für das Vorhaben einen Bauablaufzeitenplan aufstellt und mit uns unter Berücksichtigung der Belange der Telekom abzustimmen hat, damit Bauvorbereitung, Kabelbestellung, Kabelverlegung, Ausschreibung von Tiefbauleistungen usw. rechtzeitig eingeleitet werden können. Für unsere Baumaßnahme wird eine Vorlaufzeit von 6 Monaten benötigt.
- In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone für die Unterbringung der Telekommunikationslinien vorzusehen.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 - siehe hier u. a. Abschnitt 6 - zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.“
Beschlussvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
3.15 Vodafone Deutschland GmbH
Schreiben vom 09.08.2022
„Wir teilen Ihnen mit, dass die Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH gegen die von Ihnen geplante Maßnahme keine Einwände geltend macht.
In Ihrem Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen unseres Unternehmens. Bei objektkonkreten Bauvorhaben im Plangebiet werden wir dazu eine Stellungnahme mit entsprechender Auskunft über unseren vorhandenen Leitungsbestand abgeben.“
Beschlussvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
3.16 Bürger 1
Schreiben vom 16.08.2022
„bzgl. des o.g. Bebauungsplanes möchte ich nochmals auf die unmittelbar an unser Grundstück grenzende Ostseite des geplanten Neubaus (74/2 und 76/5) verweisen.
In der schalltechnischen Untersuchung gehen Sie auf die Lärmbelastung zukünftiger Bewohner und Gewerbetreibender ein. Doch auch uns steht durch dieses Projekt eine höhere Lärmbelastung bevor.
Die im Plan verzeichneten hohen, begehbaren Fenster erhöhen nicht nur die Einsehbarkeit auf unser Grundstück; gleichzeitig nimmt die Lärmbelastung durch Wohn- und Gewerbelärm zu.
Eine Abwertung unseres Grundstückes und der Lebensqualität ist die Folge (auch auf eigene zukünftige Bauvorhaben bezogen).
Um das alles zu mindern/vermeiden, bitten wir die hohen Fenster auf der Ostseite zu untersagen.
Des Weiteren bitten wir den Rücksprung des 3. Geschosses einen weiteren Meter zurückzusetzen (2,5 m gesamt), um die Beeinträchtigung durch Verschattung zu dezimieren und eine weitere Wertminderung unseres Grundstückes, auch in Bezug auf eine zukünftige Bebauung unsererseits, zu vermeiden.“
Beschlussvorschlag:
Ein Großteil der Einwendungen wurden bereits in der Sitzung des Technischen Ausschusses vom 31. Mai 2022 behandelt und zurückgewiesen. Die erneut vorgebrachten Anregungen werden wie folgt abgewogen:
zu Punkt Lärmbelastung:
In der angesprochenen schalltechnischen Untersuchung wird unter anderem auch betrachtet, inwiefern das Gewerbe auf dem Grundstück störende Schallemissionen verursacht. Die Untersuchung kam zu dem Ergebnis, dass „der Immissionsrichtwert auch mit dem Ansatz, dass die technischen Anlagen über dem gesamten Tagzeitraum in Betrieb sind und die Türe im Kompressorraum offen ist, eingehalten und unterschritten“ wird. (Schalltechnische Untersuchung C. Hentschel Consult vom Juni 2022 / Seite 19). Laut der Untersuchung könnte es zu Schallemissionen durch die neu geplante Tiefgaragenzufahrt kommen. Um dies zu vermeiden wurden mehrere Anforderungen an diese als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen.
zu Punkt Fenster / Fassadengestaltung:
Die Fassendengestaltung ist nicht Gegenstand der 4. Änderung des Bebauungsplanes. Grundsätzlich ist allerdings festzustellen, dass in solch einer städtebaulich beengten Situation wechselseitige Blickbeziehungen und Einblicksmöglichkeiten in die Wohnungen oder auf unbebaute Grundstücke bestehen und daher von den Betroffenen hinzunehmen ist. Wer sich dadurch gestört fühlt, muss Maßnahmen in seinem eigenen Wohnbereich ergreifen, um sich dagegen zu schützen. Die Einsehbarkeit in das Grundstück besteht bereits heute von den nördlich liegenden Balkonen der dort vorhandenen Wohnhäuser als auch vom heutigen Bestand in der Heinrich-Vogl-Str. 3 und 5. Insofern tritt durch die Neuplanung keine wesentliche Verschlechterung der Situation ein.
zu Punkt Rücksprung 3. Geschoss:
Aufgrund der früheren Einwendungen des Bürger 1 und auch aus städtebaulicher Sicht wurde die damalige Planung in der Höhe reduziert und das oberste Geschoss des östlichen Baukörpers um 1,5 m zurückgesetzt. Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass das heutige Bestandsgebäude lediglich einen Abstand von ca. 1,3 m zur westlichen Grundstücksgrenze der Einwendungsführerin hat. Insofern tritt durch die Neuplanung hinsichtlich des Abstands eine Verbesserung ein, da der geplante Neubau 3 m Abstand von der westlichen Grundstücksgrenze der Nachbarin einhält. Ausgehend von der ursprünglichen (höheren Planung) wurden über das digitale Stadtmodell zwei Schattenbilder für den 21.05.2022, 16.00 Uhr und den 30.09.2022, 15.00 Uhr erstellt. Diese zeigen, dass das Grundstück der Einwendungsführerin nur zu einem geringen Teil beschattet wird. Eine vollständige Verschattung ist zu keinem Zeitpunkt zu befürchten, erst recht nicht zur Mittagszeit im Hochsommer.
Aus den genannten Gründen ist keine Planänderung erforderlich.
