Die Antragstellerin möchte an die bestehende landwirtschaftliche Mehrzweckhalle in Traxl 24, 85560 Ebersberg, FlNr. 932/2, Gemarkung Oberndorf eine Betriebsleiterwohnung anbauen. Bislang besteht eine Baugenehmigung vom 24.08.2007, zuletzt verlängert mit Bescheid des LRA Ebersberg vom 08.05.2017, wonach eine Betriebsleiterwohnung in die bestehende Halle eingebaut werden darf.
Nach den Wünschen der Antragstellerin muss die Halle jedoch in vollem Umfang bestehen bleiben und die Betriebsleiterwohnung soll östlich des Betriebsgebäudes angebaut werden.
Das Grundstück liegt im Außenbereich. Das Vorhaben ist demnach gemäß § 35 BauGB zu beurteilen. Nach Aussage des LRA Ebersberg handelt es sich hierbei nicht um ein privilegiertes Vorhaben. Die Beurteilung richtet sich somit nach § 35 Abs. 2 BauGB. Für eine Genehmigung nach § 35 Abs. 2 bzw. für eine Zulässigkeit nach § 35 Abs. 4 BauGB (begünstigte Vorhaben) sind die rechtlichen Voraussetzungen allerdings nicht erfüllt.
Um das Bauvorhaben rechtlich zu ermöglichen, müsste – in Abstimmung mit dem LRA Ebersberg – eine sog. Einbeziehungssatzung (§ 34 Abs. Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB) erlassen werden, die diese Fläche in den Innenbereich der Ortschaft Traxl einbezieht.
Mit dieser Regelung kann die Stadt einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind. Die Satzung hat konstitutive Wirkung insofern, als sie (baurechtsbegründend) Außenbereichsgrundstücke in den Innenbereich aufnimmt und damit den Regelungen der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB unterwirft.
Voraussetzung hierfür ist, dass bereits ein Innenbereich vorliegt. Dies ist hier der Fall. Die Ortschaft Traxl ist als Innenbereich (§ 34 BauGB) anzusehen (vgl. StR-Beschluss vom 31.03.2009, TOP 1, öffentlich). Diese Auffassung wurde in einer telefonischen Besprechung mit dem LRA Ebersberg vom 17.08.2017 bestätigt.
Weitere Voraussetzung ist, dass die einzubeziehende Fläche durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sein muss. Der angrenzende Bereich ist geprägt durch eine typische Dorfgebietsnutzung mit landwirtschaftlichen Hofstellen. Das Vorhaben der Antragstellerin entspricht diesem Nutzungstyp. Auch hinsichtlich des Maßes der Nutzung wird das Grundstück vom angrenzenden Bereich geprägt, da die Ausmaße der gewünschten Bebauung aus der Umgebung ohne weiteres abzuleiten sind.
Gemäß § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist weiter Voraussetzung, dass die Aufstellung der Satzung mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist. Als Hinweis ist hier eine entsprechende Darstellung im Flächennutzungsplan anzuführen. Im Rahmen der Aufstellung des Flächennutzungsplanes wurde auch über die Entwicklung der Ortsteile beraten (2. Novellierung). Dabei wurde für Traxl die heute bestehende Darstellung beschlossen. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist die antragsgegenständliche Fläche als landwirtschaftliche Nutzfläche dargestellt. Die Darstellungen der Bauflächen enden an den östlichen Grenzen der Anwesen Traxl 20 und Traxl 9. Im weiteren Verlauf ist eine Ortsrandeingrünung zwischen 10 und 14 m Breite dargestellt. Somit ist davon auszugehen, dass für die FlNr. 932/2 bewusst keine Darstellung als Baufläche beabsichtigt war.
Nach den gesetzlichen Bestimmungen ist es, anders als bei der Festlegungssatzung (§ 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB), zwar nicht unbedingt erforderlich, dass für die einzubeziehenden Außenbereichsflächen im FNP Bauflächen dargestellt worden sind. Allerdings kann die Bauflächendarstellung im FNP die nach § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB geforderte Vereinbarkeit mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unterstützen.
Vorliegend würde die Satzung jedoch im Widerspruch zu den FNP-Darstellungen stehen und stellt damit die geordnete städtebauliche Entwicklung am östlichen Ortsrand von Traxl zumindest in Frage.
Zu prüfen ist die Möglichkeit, ob im Rahmen einer Abweichung vom Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB i. V. m. § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) eine Unbeachtlichkeit des Verstoßes gegen das Entwicklungsgebot vorliegt.
Dies ist allerdings nur dann der Fall, wenn es sich lediglich um eine sog. Fehlbeurteilung handelt und die Gemeinde wenigsten den Willen besaß, den Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Dies ist vorliegend wohl nicht der Fall. Man hat im Rahmen der 2. Novellierung zum Flächennutzungsplan auch die Entwicklung der Ortschaften und Ortsteile im Einzelnen betrachtet und dafür entsprechende Darstellungen in den FNP aufgenommen; so auch in Traxl. Der östliche Ortsrand wurde, wie bereits oben dargestellt, konkret beschrieben. Das Grundstück der Antragstellerin wurde, nachdem es sich damals nur um eine landwirtschaftliche Halle handelte, nicht in die Entwicklungsfläche einbezogen. Der Verwaltung lagen zum damaligen Zeitpunkt auch keine Anträge oder Eingaben der Grundstückseigentümerin auf Änderung der Flächendarstellung vor. Bei isolierter Betrachtung wäre deswegen eine Flächennutzungsplanänderung erforderlich.
Nachdem jedoch vorliegend nur eine „Randfläche“ betroffen ist, die im Vergleich zur gesamten Ortschaft nur einen geringen Teil in Anspruch nimmt und nur ein geringes planerisches Gewicht aufweist, wird seitens der Verwaltung in diesem Fall noch von einem „Entwickeln“ ausgegangen. Es wird keine größere Ausweisung von Wohnen vorgenommen. Im Zuge der Satzungsaufstellung sollte eine Begrenzung der Wohneinheiten im Satzungsgebiet vorgenommen werden. Durch die geplante Satzung bleibt das vorhandene Dorfgebiet in seinem Charakter erhalten. Ein Kippen in ein allgemeines Wohngebiet ist ebenso wenig zu befürchten, wie eine weitere Entwicklung über den vorgeschlagenen Umgriff hinaus. Der Flächennutzungsplan als städtebauliches Steuerungsinstrument bleibt erhalten. Insgesamt erscheint daher ein Abweichen vom Entwicklungsgebot aus Sicht der Verwaltung hier vertretbar.
Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens nach § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB die Regelung des § 1a Abs. 3 BauGB über Eingriffe in Natur und Landschaft zu berücksichtigen. Es sind somit entsprechend der Eingriffsschwere Ausgleichsflächen nachzuweisen. Weiterhin ist die im Flächennutzungsplan bisher dargestellte Ortsrandeingrünung zu berücksichtigen.
Weiterhin wird im Verfahren auch die Immissionssituation durch die untere Immissionsschutzbehörde geprüft. Relevant sind vor allem Einwirkungen aus bestehenden landwirtschaftlichen und gewerblichen Betrieben.
Am 29.09.2017 wurde die Sache im Landratsamt besprochen und die vorgenannten Vorgaben festgelegt sowie der anliegende Umgriff vorgeschlagen.
Die Kosten des Satzungsverfahrens werden von der Antragstellerin bzw. den weiteren Beteiligten getragen. Hierzu ist mit den Beteiligten zuvor ein Planungskostenübernahmevertrag (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) abzuschließen.
