Der Antragsteller möchte das bestehende landwirtschaftliche Anwesen hinsichtlich der Nutzung verändern. Hierzu schlägt er zwei Varianten vor:
Variante 1:
- Umwandlung des alten Kuhstalls samt Tenne und Heulager in Wohnraum
B/C) Umwandlung der alten Remise in PKW-Garagen bzw. Carports.
D) Umwandlung der Lagerflächen (aktuell Hochsilos) zur Heizzentrale (Hachschnitzelheizung) mit Wirtschaftsräumen
Variante 2:
Umnutzung der gesamten Anlage zum „ländlichen Seniorenwohnheim oder betreutes Wohnen für die Landbevölkerung, um für diese Mitmenschen einen angenehmen und würdevollen Platz zu schaffen.
Der Antragsteller würde sich der Unterstützung von nachhaltigen Investoren oder neuen Eigentümern im Falle der Realisierung bemühen.
Mit der vorliegenden Anfrage möchte der Antragsteller die grundsätzliche Auskunft erlangen, ob seitens der Stadt dieses Projekt unterstützt würde.
Stellungnahme der Verwaltung:
Bei dem Anwesen Pollmoos 5 handelt es sich um einen (ehemaligen) landwirtschaftlichen Betrieb. Die vorstehend beschriebenen Nutzungsänderungen stellen gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO einen baugenehmigungspflichtigen Tatbestand dar. Es handelt sich hier nicht um verfahrensfreie Vorhaben (Art. 57 BayBO) und mangels Bebauungsplan nicht um freistellungsfähige Vorhaben (Art. 58 BayBO).
Somit muss für die gewünschten Nutzungen im jeweiligen Einzelfall ein Antrag auf Baugenehmigung gestellt werden.
Nach Art. 68 Abs. 1 BayBO ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind.
Solche öffentlich-rechtlichen Vorschriften betreffen vorwiegend das Bauplanungsrecht (§§ 29 ff BauGB).
Bauplanungsrechtliche Beurteilung:
Das Grundstück FlNr. 1502, Gemarkung Oberndorf (Pollmoos 5) befindet sich am südöstlichen Ortsrand von Pollmoos. Das Grundstück wird auf seiner Nord- und Ostseite von der Gemeindeverbindungsstraße Nr. 31 umschlossen. Richtung Süden grenzt die freie Landschaft an. An der Westseite grenzt in ca. 52 m Entfernung die nächste landwirtschaftliche Hofstelle an.
Die Ortschaft Pollmoos ist vorwiegend von landwirtschaftlichen Hofstellen mit den jeweiligen Betriebs- und Nebengebäuden geprägt. Reine Wohnnutzung nimmt nur einen untergeordneten Teil der Siedlungsfläche ein. Die Ortschaft weist auch keinen kompakten Siedlungskörper auf, sondern die Gebäude sind in zwei Bereichen, einmal nordwestlich und einmal südlich der Gemeindeverbindungsstraße Traxl – Sensau angeordnet und hat eher den Charakter eine Streusiedlung.
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Stadt Ebersberg stellt den Bereich als landwirtschaftliche Nutzfläche dar.
Aufgrund der oben beschriebenen Situation ist das Antragsgrundstück somit gemäß § 35 BauGB dem Außenbereich zuzuordnen.
Nach § 35 Abs. 1 BauGB sind im Außenbereich nur sog. privilegierte Vorhaben zulässig, wenn öffentlich-rechtliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist.
Das gegenständliche Vorhaben hat die Umnutzung einer landwirtschaftlichen Hofstelle zu einem reinen Wohngebäude zum Inhalt. Dies stellt nach dem abschließenden Katalog des § 35 Abs 1 BauGB kein privilegiertes Vorhaben dar. Es handelt sich somit um ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB.
Zu prüfen ist, ob die Nutzungsänderung als sog. begünstigtes Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB zulassungsfähig wäre.
Diesen Vorhaben kann nicht entgegengehalten werden, dass sie den Darstellungen des Flächennutzungsplanes oder Landschaftsplanes widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich sind.
Weitere Voraussetzungen hierfür sind:
- Die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes;
dies ist vorliegend gegeben; die bestehenden Gebäude sollen umgenutzt bzw. umgebaut werden, um sie künftig als Wohngebäude bzw. als Einrichtung des betreuten Wohnens zu nutzen. Abbruch und Neubau ist über diese Vorschrift nicht möglich. Die Regelung zielt auf die zweckmäßige Verwendung von erhaltenswerter Bausubstanz ab. Dabei muss die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleiben.
- Die Aufgabe der bisherigen Nutzung darf nicht länger als sieben Jahre zurückliegen. Derzeit besteht noch ein landwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetrieb. Die Frist beginnt zu dem Zeitpunkt, in welchem die landwirtschaftliche Nutzung in ihrer Intensität unter diejenige einer auch nur Nebenerwerbs-Landwirtschaft absinkt.
Maßgeblich für die Einhaltung der First ist der Eingang des Bauantrages.
- Das Gebäude muss vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden sein. Dies wäre im Antragfall nachzuweisen; kann aber hier als gegeben vorausgesetzt werden.
- Der erforderliche räumlich-funktionale Zusammenhang mit der Hofstelle ist gegeben, da die vorhandenen Gebäude genutzt werden sollen.
- Es ist eine Nutzungsänderung zu Wohnzwecken beabsichtigt. Neben den nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zulässigen Wohnungen (Betriebsleiterwohnung, Austragswohnung) dürfen höchstens fünf zusätzliche Wohnungen je Hofstelle entstehen. Durch das Baulandmobilisierungsgesetz wurde die ursprüngliche Zahl von 3 auf 5 Wohnungen erhöht. Eine bestimmte Größenbeschränkung enthält die Vorschrift nicht, ebenso wenig eine Einschränkung des Benutzerkreises. Somit wären die angedachten Nutzungen, insbesondere das vorgeschlagene Seniorenwohnen nach Ansicht der Verwaltung möglich.
- Schließlich muss eine Verpflichtung vom Antragsteller übernommen werden, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene (landwirtschaftliche) Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes erforderlich.
Das Vorhaben wäre im Übrigen außenbereichsverträglich, da der vorhandene Gebäudebestand genutzt werden soll und ein weiteres Ausgreifen in den bislang unbebauten Außenbereich hinein nicht vorgesehen ist.
Die Erschließung (Wasser/Straße) ist möglich. Im weiteren Verfahren muss geprüft werden, ob die vorhandene WL-Dimension für die neu entstehenden Wohnungen ausreichend ist. Erforderlichenfalls muss eine neue, leistungsfähigere Versorgung auf Kosten des Antragstellers verlegt werden. Die Abwasserentsorgung ist ebenfalls über Kleinkläranlage gesichert.
Seitens der Verwaltung bestehen somit gegen die beantragte Nutzungsänderung keine bauplanungsrechtlichen Bedenken, sofern sich das Vorhaben im Rahmen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB hält. Die Verwaltung empfiehlt, zusammen mit dem Vorhabenträger, beim Landratsamt Ebersberg ein weiteres Gespräch zur Klärung der planungsrechtlichen Details in Vorbereitung eines Antrags auf Vorbescheid / Bauantrags zu führen.
