Der Antragsteller möchte nordwestlich seines Anwesens ein Nebengebäude errichten, in dem eine Biomasseheizung mit Hackgutlager, Gerätelager und Garagen untergebracht werden sollen.
Folgendes ist geplant:
Gebäude – Winkelbau nördlicher Schenkel 17m x 9,60m
Westlicher Schenkel 22,10m x 6,89m
Vordach Innenseite 3m Tiefe
Umlaufend 2 m Tiefe
Grundflächen insgesamt 727 m²
Wandhöhe 9 m
Satteldach, Dachneigung 20°
Das Vorhaben liegt bauplanungsrechtlich in einem Bereich der als sog. „Außenbereich im Innenbereich“ (Außenbereichsinsel) einzuordnen ist.
Das Vorhaben ist demnach nach § 35 BauGB zu beurteilen.
Bei dem Vorhaben handelt es sich nicht um einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb bzw. um eine Anlage die einem solchen Betrieb dient (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Vielmehr handelt es sich um ein gewerbliches Vorhaben und ist daher nach § 35 Abs. 2 (sonstiges Vorhaben) zu prüfen.
Die konkreten Nutzungen in dem Vorhaben sind im Antrag nicht ausreichend dargestellt. Es sollen Lagerfläche entstehen, deren Nutzungen nicht konkret bezeichnet werden. Zur genauen Einordnung des Vorhabens hinsichtlich der künftigen Nutzungen und vor dem Hintergrund der geplanten weiteren Entwicklung auf der westlich bzw. nordwestlich angrenzenden FlNr. 142/2 muss Klarheit über die darin geplanten Tätigkeiten herrschen, da künftig Wohnbebauung angrenzen soll. Die lärmtechnischen Auswirkungen können bei einer rein isolierten Betrachtung des Vorhabens, ohne die Kenntnisse einer konkreten Nutzung der gewerblichen Räume nicht beurteilt werden.
Sonstige Vorhaben können nach § 35 Abs. 2 BauGB zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Das Vorhaben beeinträchtigt öffentliche Belange.
Das Vorhaben widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplanes (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB). Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Ebersberg wird für diese Fläche eine Grünfläche dargestellt. Die Ziele des Flächennutzungsplanes sind auch hinreichend konkret. In der Begründung wird festgehalten, dass innerörtliche Grünflächen aus Ausgleich für Umweltbelastungen wie Lärm, Abgase, Staubbelastungen und Witterungsextreme zu erhalten und zu sanieren sind (vgl. Begr. FNP S. 105 ff).
Der Belang des Naturschutzes, sowie die Eigenart der Landschaft werden durch das Vorhaben beeinträchtigt (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB).
Zur Realisierung des Vorhabens müssten zahlreiche naturschutzrechtlich relevante Gehölze (Bäume und Sträucher) entfernt werden. Die Vorschriften für die naturschutzfachliche Eingriffsregelung bleibt bei Außenbereichsvorhaben gem. § 18 Abs. 2 Satz 2 BNatSchG unberührt.
Es müssen zunächst naturschutzfachliche Prüfungen (u. a. Prüfungen auf artenschutzrechtliche Verbotstatbestände - § 44BNatSchG) durchgeführt werden.
Weiterhin wird der Belang der natürlichen Eigenart der Landschaft beeinträchtigt, da es sich bei dem Vorhaben und eines mit anderer als land- oder forstwirtschaftlicher Zweckbestimmung handelt, die regelmäßig im Außenbereich wesensfremd sind. Die Anlage ist wie bereits oben dargestellt als gewerbliches Vorhaben einzuordnen und damit von der landwirtschaftlichen Privilegierung nicht erfasst.
Durch das Vorhaben wird der Belang gem. § 35 Abs. 3 Nr. 3 BauGB beeinträchtigt (Hervorrufen von schädlichen Umweltbelangen).
Das Gebäude soll zur Unterbringung von Maschinen, Hackschnitzeln und zur Lagerung dienen. Westlich an das Gebäude soll noch ein Gewächshaus angebaut werden.
Der Antragsteller beabsichtigt im Weiteren, die Fläche der FlNr. 142/2 mit Wohnbebauung zu bebauen. Die geplanten Wohngebäude sollen mit ihren südlichen Außenwohnbereichen unmittelbar an das gewerbliche Heiz- und Lagergebäude angrenzen. Dabei bleibt offen, wie sich die möglichen Lärmauswirkungen der Anlage auf die geplante angrenzende Bebauung auswirken.
Ohne eine genaue Angabe der dort ausgeübten gewerblichen Tätigkeiten kann die Zulässigkeit der Anlage nicht beurteilt werden.
Weiterhin ist der (ungeschriebene) Belang des Planungserfordernisses, der in der Rechtsprechung und Literatur in § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB anerkannt ist, beeinträchtigt.
Ein solches Erfordernis liegt vor, wenn das Vorhaben einen Koordinierungsbedarf auslöst, dem nicht das Konditionalprogramm des § 35 BauGB, sondern nur eine Abwägung im Rahmen einer förmlichen Planung Rechnung zu tragen vermag (vgl. BVerwG v. 1.8.2002 Az: BVERWG Aktenzeichen 4C501 4 C 5/01). Im Rahmen dieses öffentlichen Belangs wird zwischen der sogenannten Außenkoordination (Einbettung des Vorhabens in die Umgebung, so nunmehr ausdrücklich auch BVerwG v. BVERWG 1.8.2002, a.a.O.) und der Binnenkoordination (Koordinierung nach innen) unterschieden. Im vorliegenden Fall ist eine Koordinierung hinsichtlich der städtebaulichen Einbettung des Vorhabens im Hinblick auf die angrenzend geplante Bebauung erforderlich. Dort sollen, wie in der Planungsstudie (Variante 8 vom 21.12.2022) dargestellt, unmittelbar nördlich der geplanten Halle Wohngebäude (Einfamilienhäuser) entstehen, deren südlicher Freibereich dort angrenzt. Würde die Halle im Vorgriff zugelassen, könnten sich bei der weiteren Planung der nördlich angrenzenden Wohngebiete immissionsschutzrechtliche Fragestellungen ergeben, die eine Zulassung von Wohngebäuden bzw. die Festsetzung eines WA nicht mehr ohne weiteres möglich machen.
Insofern löst dieses Vorhaben ein Planungsbedürfnis aus, das nur insgesamt (mit den geplanten Wohnhäusern entlang der Wildermuthstraße) städtebaulich zufriedenstellend gelöst werden kann.
Für das beantragte Vorhaben ist die Erschließung (Zufahrt) nicht gesichert. Die Zufahrtsmöglichkeit soll von der Ulrichstraße aus entlang der nördlichen Grundstücksgrenze der FlNr. 142, Gemarkung Ebersberg, erfolgen. Für eine Zufahrt in ausreichender Breite muss ein Teil der FlNr. 142/2 in Anspruch genommen werden. Hierfür benötigt der Antragsteller entsprechende Dienstbarkeiten, da das Grundstück nicht in seinem Alleineigentum steht. Diese Dienstbarkeiten liegen bislang noch nicht vor.
Aufgrund der oben aufgeführten Beeinträchtigung der öffentlichen Belange ist das Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB nicht zulassungsfähig. Das gemeindliche Einvernehmen kann für das Einzelbauvorhaben nicht erteilt werden.
Insgesamt wird aus Sicht der Verwaltung die bauliche Entwicklung mit den Wohngebäuden sowie die Biomasseheizung in diesem Quartier positiv beurteilt. Es wird daher empfohlen, die Sache auf der Ebene der Bauleitplanung weiter zu verfolgen.
