- Vorgeschichte
Am 09.11.2022 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 220 gefasst. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB wurde vom 14.02.2023 bis 17.03.2023 durchgeführt.
Die Planung wurde mit Beschluss des Technischen Ausschusses vom 09.11.2021 mit einer Veränderungssperre gesichert.
- Behandlung der Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange:
Die Stellungnahmen 3.1 bis 3.2 von Seiten der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange bedingen entweder keine oder nur redaktionelle Änderungen. Deshalb werden die Stellungnahmen 3.1 und 3.2 in einem zusammengefassten Beschluss abgehandelt.
- Keine Rückmeldungen haben abgegeben.
1.1 Landratsamt Ebersberg, untere Naturschutzbehörde
1.2 Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg
1.3 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
1.4 Brandschutzdienststelle Landkreis Ebersberg
1.5 Kreisjugendring Ebersberg
1.6 Evang. Pfarramt Ebersberg
1.7 Kath. Pfarramt Ebersberg
1.8 Deutsche Telekom
1.9 Energie Südbayern
1.10 Stadt Grafing b. München
1.11 Gemeinde Forstinning
1.12 Gemeinde Anzing
1.13 Gemeinde Frauenneuharting
1.14 Bund Naturschutz, Kreisgruppe Ebersberg
1.15 Landesbund für Vogelschutz, Kreisgruppe Ebersberg
- Keine Einwände / Bedenken haben vorgetragen:
- Erzbischöfliches Ordinariat München, Pastoralraumanalyse, Schreiben vom
14.03.2023
- Gemeinde Hohenlinden, Schreiben vom 14.02.2023
- Gemeinde Steinhöring, Schreiben vom 14.02.2023
- Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanung, Schreiben vom 13.02.2023
- Regionaler Planungsverband, München, Schreiben vom 27.02.2023
- Markt Kirchseeon, Schreiben vom 13.02.2023
- Polizeiinspektion Ebersberg, 13.02.2023
- Vodafone GmbH/Vodafone Deutschland GmbH, Unterföhring, Schreiben vom
17.03.2023
- Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
- Bayernwerk Netz GmbH, Ampfing, Schreiben vom 14.02.2023
- Landratsamt Ebersberg, Abfallrecht, Stellungnahme vom 15.02.2023
- Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 27.02.2023
- Landratsamt Ebersberg, Immissionsschutz, Schreiben vom 22.02.2022
- Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 27.02.2023
- Behandlung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
- Bayernwerk Netz GmbH, Ampfing, Schreiben vom 14.02.2023
Vortrag:
„… gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen.
Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen. Das Portal erreichen Sie unter: https://www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenservice/planauskunftsportal.html“
Behandlungsvorschlag:
Die grundsätzliche Zustimmung wird zur Kenntnis genommen. Im Satzungstext ist bereits ein Hinweis zum Umgang mit den vorhandenen Versorgungsleitungen enthalten.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind nicht erforderlich.
- Landratsamt Ebersberg, Abfallrecht, Schreiben vom 15.02.2022
Vortrag:
„…Die Fl.Nrn. 853/21, 853/22, 853/23, 854/4, 854/7, 855/2, 855/3, 855/4, 859, 861/3, 861/4, 861/7, 861/8, 861/14, 863, 863/3, 863/5, 863/6, 863/7, 863/11, 863/12, 863/13, 863/14,
863/15, 863/16, 863/17, 863/18, 863/24, 863/25, 863/27, 863/28, 865, 865/2, 865/3, 865/4,
866, 866/1, 866/2, 866/5, 866/7, 867 und 867/14, jeweils Gemarkung Ebersberg sind derzeit nicht im Altlastenkataster für den Landkreis Ebersberg eingetragen.“
Behandlungsvorschlag:
Es wird zur Kenntnis genommen, dass die Flächen im Umgriff nicht im Altlastenkataster verzeichnet sind.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind nicht erforderlich.
- Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 27.02.2023
Vortrag:
„…zu dem Bauleitplanverfahren „Bebauungsplan Nr. 220 - Candid-Huber-Straße“ in der Fassung vom 13.09.2022 nehmen wir wie folgt Stellung:
- In der Begründung wurde auf den erheblichen Siedlungsdruck verwiesen. Dennoch wird ein GRZ- Wert festgesetzt, welcher weit unter den in §17 BauNVO Orientierungswerten liegt. Anfangs wurde zwar darauf verwiesen, dass dieser aus dem Bestand entwickelt wurde. Dennoch gibt es hier auch einige Abweichungen.
- Festsetzung von einer GRZ von 0,3 wird auf den Flurnummer 866, 855/2 sowie 863/3 überschritten. Unter BI 2.4 werden auch Erweiterungen von bestehenden baulichen Anlagen über die Festsetzungen der GRZ möglich. Für die Umsetzung wäre ein Richtwert zu definieren. Es ist nicht klar, welchen Rahmen die Gemeinde hier akzeptieren würde was bei der Umsetzung zu Schwierigkeiten führen wird.
- Die GRZ 2 hält den Rahmen für das Grundstück mit der Flurnummer 866 nicht ein. Die Festsetzung der Wand bzw. Firsthöhen wiederspricht sich mit einigen Bestandsgebäuden im Geltungsbereich und wird im jetzigen Bebauungsplan niedriger festgesetzt.
- zu BI.3.1: der untere Bezugspunkt ist nicht hinreichend bestimmt. Bitte hier Höhenkoten ergänzen oder genauer erläutern. (vgl. hier. OVG Münster (2. Senat), Urteil vom 04.12.2020 – 2 D 88/19.NE)
- zu BI.3.2: Hinweis: die Festsetzung der Höhe des Erdgeschossfußbodens von mindestens 25 cm über Geländeoberfläche erschwert die Zugänglichkeit von barrierefreien Wohnungen. (DIN 18040- 2)
- zu BI. 3.3: Es ist nicht klar, wieso im Einzelfall eine Abweichung ermöglicht wird, wenn Änderungen der natürlichen Geländeoberfläche zulässig sind. Bitte um Erläuterung.
- zu BI 9.1: Hinweis: Die Festsetzung könnte im Konflikt mit den unter 6. aufgeführten Dachaufbauten stehen, da durch diese eine Verschattung der Module entstehen kann, welche die Wirksamkeit stark einschränkt.
- zu BII 3.2: Bitte den Hinweis zum Freiflächengestaltungsplan entfernen. Dieser ist rechtlich nicht zulässig.
- Es ist in der Begrünung zu ergänzen was mit "der alten Art. 6 BayBO orientierten Abstandflächen" gemeint ist. bzw. wäre der Verweis wie in den Festsetzungen ausreichend.
- Die Abgrenzung des unterschiedlichen Maßes der Nutzung (I.4.3) ist im Planbereich zu ergänzen oder aufgrund der Übersichtlichkeit aus der Legende zu entfernen. Gleiches gilt für das Symbol Firstrichtung frei wählbar (I.4.5). Der Mehrwert ist nicht klar.
- Ergänzend wäre es städtebaulich zu begründen, wieso die Gebäude mit den Flurnummern 865/5 sowie 865/8 aus dem Geltungsbereich ausgeschlossen wurden.“
Behandlungsvorschlag:
Zur festgesetzten GRZ unter der Obergrenze gem. § 17 BauNVO
Angesichts von Bauanträgen aus jüngerer Zeit, die geeignet sein könnten, den Maßstab im Gebiet deutlich zu verschieben, hat die Stadt durch die Untersuchungen im Vorfeld der Bebauungsplanaufstellung versucht, einen geeigneten Kompromiss zwischen dem nachvollziehbaren Wunsch nach baulicher Verdichtung und demjenigen nach Erhalt des vorhandenen Siedlungscharakters zu finden. Tatsächlich liegt die GRZ des Bestandes bei der weit überwiegenden Zahl der Grundstücke (29 von 32) zum Teil deutlich unter dem festgesetzten Wert von 0,30, so dass mit der gewählten Festsetzung ausreichend Spielräume für bauliche Veränderung bestehen, ohne die Obergrenze gem. § 17 BauNVO erreichen zu müssen. Der Technische Ausschuss versteht die wenigen heute höher verdichteten Grundstücke als Ausreisser, die zwar Bestandsschutz genießen, jedoch nicht als Maßstab für die weitere bauliche Entwicklung geeignet sind.
Zur Möglichkeit einer Überschreitung der festgesetzten GRZ bei Erweiterungen bestehender Gebäude, die heute bereits über der festgesetzten GRZ liegen:
Die Möglichkeit der Erweiterung für Gebäude die die GRZ von 0,3 bereits heute überschreiten wird gestrichen. Eine Erweiterung dieser baulichen Anlagen würde den Planungszielen, die Nachverdichtung in den vorgegebenen Rahmen zu halten, konterkarieren. Darüber hinaus würden diese Grundstücke im Vergleich zu denen, die bislang weniger gebaut haben, deutlich schlechter gestellt. Städtebauliche Gründe, die eine Erweiterung dieser Gebäude ermöglichen sollen, sind vor dem Hintergrund der Planungsziele nicht gegeben.
Zu Überschreitungen des festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung im Bestand:
Das Grundstück FL.Nr. 866 ist im Bestand großflächig asphaltiert, was im Zusammenhang mit einer GRZ von 0,34 zu einem Versiegelungsgrad von 86 % führt. Eine Entsiegelung wäre dringend wünschenswert. Es gibt aus Sicht der Stadt keinen zwingenden Grund, hier eine über die Obergrenze der BauNVO hinausgehende GRZ 2 zuzulassen. Für Bestandsgebäude, die die festgesetzte Wandhöhe (1 von 32) oder Firsthöhe (2 von 32) überschreiten, gilt das für die GRZ gesagte: Sie werden als Ausreisser begriffen, die Bestandschutz genießen. Bei einem Totalabgang soll ein Neubau jedoch nicht über das jeweils festgesetzte Höchstmaß hinausgehen. Die Festsetzung ist zu ergänzen.
Festsetzung der Höhenkoten:
Die Festsetzung des Höhenbezugs wird dadurch erreicht, dass der untere Bezugpunkt auf die vorhandenen Schachtdeckelhöhen der Hausanschlüsse gesetzt wird. Soweit diese fehlen, wird ein zusätzliches Höhenaufmaß erstellt.
Zur festgesetzten Höhe des EG-Fußbodens min. 25 cm über Gelände
Die Festsetzung erfolgt vor dem Hintergrund des Schutzes vor Starkregenereignissen. Selbstverständlich sind Anrampungen für einen barrierefreien Zugang möglich. Die Festsetzung 3.2 kann zur Klarstellung um den entsprechenden Hinweis ergänzt werden.
Zur Festsetzung, wonach von der reinen Gebäudeeinbindung nach 3.3, Satz 1 abweichende Geländeveränderungen zugelassen werden können:
3.3, Satz 2 meint, dass bei stärker bewegtem Gelände auch Geländeveränderungen notwendig sein können, die über die Gebäudeeinbindung hinausgehen (z.B. Terrassierung). Diese sollen im Wege der Abweichung von der Festsetzung ermöglicht werden können. Die Festsetzung ist zu präzisieren.
Zur Frage einer möglichen Verschattung von PV-Elementen durch zulässige Dachaufbauten:
Der mögliche Konflikt zwischen Gauben und Solarenergienutzung ist vom Bauherrn eigenverantwortlich zu lösen.
Zur Forderung nach Vorlage eines Freiflächengestaltungsplans:
Der Hinweis ist entbehrlich und kann gestrichen werden.
Zu den Ausführungen bezüglich der Abstandsflächen in der Begründung
Die Erläuterungen in der Begründung werden zu der hinter der städtischen Abstandsflächensatzung stehenden Absicht ergänzt, wonach die Tiefe der Abstandsflächen möglichst unverändert gegenüber der Rechtslage vor dem 01.02.2021 bleiben sollte.
Zu Planzeichen:
Das Planzeichen „Abgrenzung verschiedener Art und Maßes der Nutzung“ ist entbehrlich, weil es im Plan tatsächlich nicht vorkommt. Auf das Planzeichen „Firstrichtung frei wählbar“ wird ebenfalls verzichtet, die frei wählbare Firstrichtung ausschließlich durch Text festgesetzt.
Zur Abgrenzung des Geltungsbereichs und Planungserfordernis für die Grundstücke 865/5 und 865/8:
Die Grundstücke Fl.Nrn 865/5 und 865/8 sind im Vergleich zu den meisten Nachbargrundstücken im Umgriff des Bebauungsplanes heute bereits relativ hoch genutzt und allenfalls geeignet den Maßstab der umgebenden Bebauung zu verschieben. Die hinter dem Bebauungsplan stehende Zielsetzung einer behutsamen Nachverdichtung ließe sich hier ohnehin nicht mehr verfolgen. Es besteht nach Auffassung der Stadt schlicht keine Planungserfordernis und somit kein Bedarf für eine Aufnahme in den Umgriff des Bebauungsplans.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird nach Maßgabe des Sachvortrags hinsichtlich einer Möglichkeit der Überschreitung der festgesetzten GRZ bei Erweiterungen, zur Einhaltung des festgesetzten Maßes der Nutzung nach Totalabgang, zur Zulässigkeit von Anrampungen für barrierefreie Zugänge, zu zulässigen Geländeveränderungen, zum Hinweis auf den Freiflächengestaltungsplan, zu den Ausführungen bezüglich Abstandsflächen in der Begründung, hinsichtlich der Planzeichen ‚Nutzungstrennlinie‘ und ‚Firstrichtung frei wählbar‘ angepasst.
- Landratsamt Ebersberg, Immissionsschutz, Schreiben vom 22.02.2023
Vortrag:
Luft-Wärmepumpen
Aufgrund vermehrt auftretender Beschwerden hinsichtlich Luft-Wärmepumpen sollten die Bauherren beim Einbau von verfahrensfreien Luft-Wärmepumpen z.B. durch einen Hinweis im Text auf dieses Lärmproblem aufmerksam gemacht werden.
Der Stadt Ebersberg wird empfohlen, folgenden Hinweis in die Satzung mit aufzunehmen:
Beim Einbau von nach außen wirkenden Klima- und Heizgeräten (z.B. Luft-Wärmepumpen) sind die gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Es ist auf den Einbau lärmarmer Geräte zu achten. Der Immissionsbeitrag von nach außen wirkenden Klima- und Heizgeräten sollte sinnvollerweise (ohne Kenntnis der Vorbelastung) in der Nachbarschaft den Immissionsrichtwert der TA Lärm um mindestens 6 dB(A) unterschreiten und darf am Immissionsort nicht tonhaltig sein. Hinsichtlich der tieffrequenten Geräusche ist die DIN 45680: 1997- 03 zu beachten. Zur Auswahl der Geräte und zu wichtigen Gesichtspunkten bei der Aufstellung wird auf den „Leitfaden für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten (Klimageräte, Kühlgeräte, Lüftungsgeräte, Luft-Wärmepumpen und Mini- Blockheizkraftwerke)“ und den Schallrechner des Landesamtes für Umweltschutz Sachsen-Anhalt (LAU) sowie die Broschüre „Lärmschutz bei Luft-Wärmepumpen – Für eine ruhige Nachbarschaft“ des Bayerischen Landesamtes für Umwelt hingewiesen. Alle Veröffentlichungen sind im Internet eingestellt.
Behandlungsvorschlag:
Zu den Hinweisen bezüglich Luft-Wärmepumpen und der Ausführung von Tiefgaragen:
Die Hinweise zu Luft-Wärmepumpen und der Ausführung von Tiefgarargen werden zur Kenntnis genommen und in den Satzungstext übernommen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird nach Maßgabe des Sachvortrags um die Hinweise zu Luft-Wärmepumpen und Tiefgaragen ergänzt.
- Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 22.02.2023
Vortrag:
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht stimmen wir dem Bebauungsplan zu. Wir möchten dennoch auf Folgendes hinweisen:
- In Moränengebieten ist grundsätzlich mit Hang- und Schichtwasser zu rechnen.
- Als Objektschutzmaßnahmen zum Schutz gegen eindringendes Oberflächenwasser bei Starkregen empfehlen wir die Aufnahme zusätzlicher Festsetzungen zum Objektschutz gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 16 c) BauGB wie folgt:
- Keller und ggf. Tiefgaragen sind wasserdicht auszuführen (wir raten zur weißen Wanne).
- Alle Öffnungen an Gebäuden sind ausreichend hoch zu setzen (Lichtschächte, Treppenabgänge,
- Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc.). Wir empfehlen mind. 25 cm
- über GOK.
- Unverschmutztes Niederschlagswasser ist, soweit die Untergrundverhältnisse es erlauben, zu versickern. Dabei soll als primäre Lösung eine ortsnahe flächenhafte Versickerung über eine geeignete Oberbodenschicht angestrebt werden. Diese ist bei Einhaltung der Randbedingungen der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) genehmigungsfrei. Die Sickerfähigkeit des Untergrundes ist im Zweifelsfall durch Sickertests zu überprüfen. Wir verweisen auf die Hinweise zum erlaubnisfreien Versickern von Niederschlagswasser mit kostenlosem Programm des Bayerischen Landesamtes für Umwelt unter: http://www.lfu.bayern.de/wasser/fachinformationen/niederschlagswasser_versickerung/index.htm
- Für den Fall, dass eine Versickerung des Niederschlagswassers auf den Grundstücken nicht möglich ist (z.B. bei undurchlässigem Untergrund), müssen andere Wege der Beseitigung gefunden werden, z.B. über einen Regenwasserkanal. Eine Tiefenversickerung von Niederschlagswasser ist aus wasserwirtschaftlicher Sicht nicht erwünscht.
- Im Allgemeinen soll darauf geachtet werden, die Flächenversiegelung so gering wie möglich zu halten. Dazu gehört die Ausbildung von Hof- und Stellflächen mit Hilfe von durchsickerungsfähigen Baustoffen. Auf die Veröffentlichung des Landesamtes für Umwelt „Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“ wird verwiesen. http://www.bestellen.bayern.de/shoplink/lfw_was_00157.htm
- Insbesondere bei Neuplanungen mit einer Zunahme an versiegelten Flächen bieten sich gestalterische Möglichkeiten zur Verbesserung des Lokalklimas (z.B. Dach- oder Fassadenbegrünungen). Wir empfehlen die Anwendung des Leitfadens „Wassersensible Siedlungsentwicklung in Bayern – Empfehlungen für ein zukunftsfähiges und klimaangepasstes Regenwassermanagement in Bayern“. Der Leitfaden zeigt Lösungsansätze auf, wie eine bessere Anpassung an die Folgen des Klimawandels möglich ist. Wir würden es begrüßen, wenn einzelne Maßnahmen einer naturnahen Regenwasserbewirtschaftung in die Satzung als Festsetzungen oder Hinweise aufgenommen würden.https://www.bestellen.bayern.de/application/eshop_app000005?SID=919670801&ACTIONxSETVAL(artdtl.htm,APGxNR:,AARTxNR:stmuv_waser_018,AKATxNAME:StMUG,USERxARTIKEL:suchergebnisse.htm)=Z
- Als Anpassungsmaßnahme an den Klimaschutz empfehlen wir auch die Festsetzung einer naturnahen Nutzung des Niederschlagswassers für die Gartenbewässerung (z.B. durch Speicherung in Zisternen). § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB eröffnet diese Möglichkeit.
- Wir empfehlen der Gemeinde auch, Vorgaben für Maßnahmen zur naturverträglichen Regenwasserbewirtschaftung zu machen, beispielsweise zur Dach- oder Fassadenbegrünung oder zur Anlegung (in der Regel kleinerer) Gewässern wie z.B. Teiche. § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB eröffnet diese Möglichkeit.
Behandlungsvorschlag:
Die grundsätzliche Zustimmung wird zur Kenntnis genommen.
Zum möglichen Auftreten von Hang- und Schichtwasser:
Der Hinweis wird in den Satzungstext übernommen.
Zum Schutz vor Starkregenereignissen:
Die vorhandenen Hinweise werden entsprechend der Anregung des WWA ergänzt.
Zur Versickerung unverschmutzten Niederschlagswassers:
Die allgemeinen Hinweise zur Versickerung und zur Anwendung der NWFreiV sind im Grundsatz bereits im Satzungstext enthalten und sollten ggf. redaktionell angepasst werden.
Der gegenständliche Bebauungsplan überplant ein weitgehend bebautes Bestandsgebiet. Anders als bei einer reinen Neuplanung ist eine Umsetzung der Forderung nach Darstellung der Lage von Versickerungsflächen deshalb nicht ohne weiteres umzusetzen. Es ist beim textlichen Hinweis zu belassen. Weil – bedingt durch die lokalen Bodenverhältnisse - eine Versickerung im Geltungsbereich bekanntermaßen ohnehin schwierig bis unmöglich ist, enthält der Bebauungsplan Regelungen zu der wahrscheinlichen Variante einer Zwischenspeicherung zur Brauchwassernutzung und mit gedrosselter Einleitung in den städtischen Mischwasserkanal.
Zur Flächenversiegelung:
Der Hinweis ist in den Satzungstext zu übernehmen.
Zum Klimawandel:
Der Hinweis ist in den Satzungstext zu übernehmen.
Zur Regenwasserbewirtschaftung:
Eine naturnahe Regenwasserbewirtschaftung sowie Dach- oder Fassadenbegrünung werden nicht festgesetzt, sondern als Empfehlung unter die Hinweise im Bebauungsplan aufgenommen..
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird nach Maßgabe des Sachvortrags bei den Hinweisen zum möglichen Auftreten von Hang- und Schichtwasser, zu Starkregenereignissen, zur Versickerung, zur Flächenversiegelung, zum Klimawandel und zur Regenwasserbewirtschaftung ergänzt.
D. Von Seiten der Öffentlichkeit eingegangene Stellungnahmen
- Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
- BürgerIn A., Schreiben vom 13.03.2023
- BürgerIn B., Schreiben vom 13.03.2023
- BürgerIn C., Schreiben vom 14.03.2023
- BürgerIn D., Schreiben vom 14.03.2023
- BürgerIn A Schreiben vom 13.02.2023
Vortrag:
Aus der Begründung zum Bebauungsplan ist zu entnehmen, dass die Tiefe der Abstandsflächen abweichend von der BayBO vergrößert wird. Das begrüßen wir sehr.
Allerdings soll die Satzung nur in der jeweiligen Fassung gelten. Wir befürchten deshalb, dass die geplanten Abstandsflächen durch eine Satzungsänderung oder Aufhebung jederzeit verringert werden können.
Deshalb bitten wir Sie um Prüfung, ob eine andere Formulierung den Bestand der vorgesehenen Abstandsflächen und damit den in der Begründung erläuterten Sinn des Bebauungsplanes besser sichern kann.
Behandlungsvorschlag:
Die Stadt Ebersberg hat mit der Aufstellung einer Satzung über ein abweichendes Maß der Abstandsflächentiefe, das sich annähernd an den Abstandsflächentiefen der BayBO 2013 orientiert, mögliche städtebauliche Nachteile durch die gemäß Novelle der BayBO im Jahr 2021 stark reduzierten gesetztlichen Abstandsflächen im Stadtgebiet bewusst verhindern wollen. Die „dynamische“ Festsetzung im Bebauungsplan (Bezug auf die jeweils gültige Fassung der Abstandsflächensatzung) würde tatsächlich im Falle einer zukünftig anderen politischen Entscheidung eine Neuregelung insoweit erleichtern, als nur die Satzung und nicht auch der Bebauungsplan geändert werden müsste. Einen entsprechend anderen politischen Willen vorausgesetzt, könnte mit einer „statischen“ Festsetzung (Bezug auf die Fassung der Abstandsflächensatzung i.d.F. vom 13.12.2021), der Bebauungsplan jedoch ebenfalls geändert werden, falls die Satzung künftig weniger streng gefasst würde. Ein Wille der Stadtpolitik zur Angleichung an das Landesrecht ist absehbar nicht vorhanden. Aus Sicht des TA ist kein Grund erkennbar, warum auf die mit der Abstandsflächensatzung verbundene einheitliche Regelung für das gesamte Stadtgebiets zugunsten eines regulatorischen „Flickerlteppichs“ verzichtet werden sollte. Eine von der städtischen Satzung abweichende Regelung wäre nur vermeintlich ein stärkeres politisches Signal. Die Regelung des Bebauungsplans ist zum Schutz der Nachbarn auf absehbare Zeit ausreichend. Eine Änderung ist nicht veranlasst.
Beschlussvorschlag:
Die bestehende Abstandsflächenregelung wird beibehalten. Eine Änderung ist nicht veranlasst.
- BürgerIn B Schreiben vom 13.02.2023
Vortrag:
Entsprechend der Begründung zum Bebauungsplan „gelten die an der Fassung des alten Art. 6 BayBO orientierten Abstandsflächen der Satzung der Stadt Ebersberg über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe" (Begründung S. 9 - unten).
Die Abstandsflächen sollen also nach der BayBO-2018 und der darauf fußenden Satzung vom 12.1.2021, in Kraft getreten am 1.2.2021, berechnet werden.
Nach § 2 dieser Satzung würde die Abstandsflächentiefe im Bereich des künftigen Bebauungsplanes, abweichend von Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO-2018, 1 H betragen und das 16m Privileg sowie der Mindestabstand von 3 m weiterhin gelten.
Tatsächlich setzt der Bebauungsplan in Teil 8. Ziff. 5.4 folgendes fest:
„Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gilt die Satzung der Stadt Ebersberg über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe in der jeweils gültigen Fassung."
Diese Formulierung hätte zur Folge, dass die im Bebauungsplan zulässige Abstandsflächentiefe eben nicht nach Art.6 der „alten BayBO" und der Satzung vom 1.2.2021 berechnet würde, sondern nach der „jeweils gültigen Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe".
Derzeit gültig ist die 1. Änderungssatzung vom 13.12.2021, in Kraft getreten am 1.1.2022. Damit wird die Abstandsflächentiefe von bisher 1 H auf 0,8 H, mindestens jedoch 3 m, reduziert.
Somit ist die ursprünglich vorgesehene Abstandsflächenberechnung nach der alten BayBO bereits jetzt schon überholt.
Wir befürchten nun, dass die sehr vernünftige Festsetzung über die Abstandsflächentiefe, so wie sie derzeit im Bebauungsplan vorgesehen ist, durch relativ einfache Änderungen der Satzung nachteilig verändert werden kann.
Dass dies nicht ausgeschlossen ist, wird im letzten Absatz der Begründung der Satzung wie folgt eingeräumt:
„Es wird seitens der Verwaltung darauf hingewiesen, dass eine gewisse Rechtsunsicherheit bestehen bleibt, da gegenwärtig nicht absehbar ist, wie die Rechtsprechung mit den erlassenen Satzungen der verschiedenen Gemeinden umgehen wird.
Insbesondere bei einem etwaigen Satzungserlass nach dem 1.2.2020 ist auf eine besonders sorgfältige Satzungsbegründung zu achten, da dadurch mögliche Baurechtsbeschränkungen entstehen."
Nach dem die ursprüngliche Satzung erst am 1.2.2021 und die 1.Änderungssatzung am 1.1.2022 in Kraft getreten ist, sehen wir schon die Gefahr, dass die Satzung unwirksam werden könnte.
Eine nachträgliche Verringerung der Abstandsflächen würde aber dem in der Begründung erläuterten Ziel des Bebauungsplanes zuwiderlaufen.
Wir bitten Sie deshalb zu prüfen, ob es möglich ist, eine Änderung der Festsetzung über die Abstandsflächen durch die Änderung der Satzung auszuschließen und von einer formellen Änderung des Bebauungsplanes abhängig zu machen.
Wir bedanken uns nochmals sehr dafür, dass Sie mit der Aufstellung des Bebauungsplanes die durchaus wichtige Nachverdichtung nicht dem Wildwuchs preisgeben, sondern ausgewogen ordnen.
Behandlungsvorschlag:
Die Stadt Ebersberg wollte mit der Aufstellung einer Satzung über ein abweichendes Maß der Abstandsflächentiefe mögliche städtebauliche Nachteile durch die gemäß Novelle der BayBO im Jahr 2021 stark reduzierten gesetztlichen Abstandsflächen im Stadtgebiet bewusst verhindern. Beabsichtigt war die weitgehende Festschreibung des abstandsflächenrechtlichen status quo. Die in der ursprünglichen Fassung der Satzung vom 12.01.2021 enthaltene Abstandsflächentiefe von 1 H führt jedoch im Zusammenhang mit der neu gefassten Anrechnung der Dachflächen gem. BayBO 2021, die durch die Stadt nicht verändert werden darf, nicht zu einer Festschreibung des bis daher gültigen Abstandsflächenrechts, sondern vielmehr unbeabsichtigterweise zu einer Ausweitung der erforderlichen Abstände, weil Dachflächen nunmehr anteilig stärker in die Abstandsflächenberechnung eingehen. Die Stadt hat mit der ersten Änderung der Abstandsflächensatzung vom 01.01.2022 die ursprüngliche Absicht wiederhergestellt. Die nunmehr in Ebersberg geltenden Abstandsflächentiefe von 0,8 H kommt unter Berücksichtigung der gültigen Berechnungsmethode einer Beibehaltung des vor Novelle der BayBO im Jahr 2021 in Bayern geltenden Abstandsflächenrechts nahe.
Die „dynamische“ Festsetzung im Bebauungsplan (Bezug auf die jeweils gültige Fassung der Abstandsflächensatzung) würde tatsächlich im Falle einer zukünftig anderen politischen Entscheidung eine Neuregelung insoweit erleichtern, als nur die Satzung und nicht auch der Bebauungsplan geändert werden müsste. Einen entsprechend anderen politischen Willen vorausgesetzt, könnte mit einer „statischen“ Festsetzung (Bezug auf die Fassung der Abstandsflächensatzung i.d.F. vom 13.12.2021), der Bebauungsplan jedoch ebenfalls geändert werden, falls die Satzung künftig weniger streng gefasst würde. Ein Wille der Stadtpolitik zur Angleichung an das Landesrecht ist absehbar nicht vorhanden. Aus Sicht des TA ist kein Grund erkennbar, warum auf die mit der Abstandsflächensatzung verbundene einheitliche Regelung für das gesamt Stadtgebiets zugunsten eines regulatorischen „Flickerlteppichs“ verzichtet werden sollte. Eine von der städtischen Satzung abweichende Regelung wäre nur vermeintlich ein stärkeres politisches Signal. Die Regelung des Bebauungsplans ist zum Schutz der Nachbarn auf absehbare Zeit ausreichend. Eine Änderung ist nicht veranlasst.
Beschlussvorschlag:
Die bestehende Abstandsflächenregelung wird beibehalten. Eine Änderung ist nicht veranlasst.
- BürgerIn C Schreiben vom 14.03.2023
Vortrag:
Haustypen:
In der Begründung ist zu lesen, dass mit der Aufstellung des Bebauungsplanes der Charakter des Gebietes nicht grundsätzlich verändert werden soll (S. 3 Abs. 2). Wir begrüßen das sehr.
Nicht ganz verständlich ist aber, dass nun mit dem Haustyp 3 ein völlig neuartiger Stil als Regeltyp zulässig sein soll. Dieser Typ, der an sich durchaus ansprechend ist, kommt im Bereich des 8- Planes Nr. 220 nur ein einziges Mal vor und ist selbst darüber hinaus im gesamten Wohngebiet nicht vorhanden. Auch bei den neu gebauten Wohnhäusern im weiteren Umfeld hat die Stadt darauf geachtet, dass sie sich hinsichtlich Größe und Dachform gut einfügen. Lediglich öffentliche Gebäude wie z.B. die Mittelschule und die Kreisklinik weisen kein Satteldach auf.
Zwar soll die Gebäudehöhe ebenso wie bei Typ 2 auf max. 10 m beschränkt werden, trotzdem wird der Baukörper deutlich massiver in Erscheinung treten. Dazu kommen dann noch die notwendigen Solaranlagen, die bei den Haustypen I und II in der Dachfläche liegen. Auch wenn mit der Festsetzung 8.6.2 versucht wird, diese über die zulässige Gebäudehöhe von 10 m hinausragenden Anlagen etwas zu kaschieren, so werden sie sicher wahrgenommen.
Mit der Zulassung des völlig vom bisherigen Wohnhaustyp abweichenden Gebäudekörper wird in Kauf genommen, dass der Charakter des Planungsbereiches und darüber hinaus des gesamten Gebietes eben doch grundsätzlich verändert wird.
Wir bitten Sie zu überdenken, ob es für die Verdichtung tatsächlich erforderlich und wünschenswert ist, diesen „Ausreißer" als allgemein zulässig festzusetzen.
Abstandsflächen:
Entsprechend der Begründung zum Bebauungsplan „gelten die an der Fassung des alten Art. 6 BayBO orientierten Abstandsflächen der Satzung der Stadt Ebersberg über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe" (Begründung, S. 9 - unten).
Die Abstandsflächen sollen also nach der BayBO-2018 und der darauf fußenden Satzung vom 12.1.2021, in Kraft getreten am 1.2.2021, berechnet werden.
Nach § 2 dieser Satzung würde die Abstandsflächentiefe im Bereich des künftigen Bebauungsplanes, abweichend von Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO-2018, 1 H betragen und das 16m-Privileg sowie der Mindestabstand von 3 m weiterhin gelten.
Tatsächlich setzt der Bebauungsplan in Teil B. Ziff. 5.4 folgendes fest:
,,Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gilt die Satzung der Stadt Ebersberg über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe in der jeweils gültigen Fassung."
Diese Formulierung hätte zur Folge, dass die im Bebauungsplan zulässige Abstandsflächentiefe eben nicht nach Art.6 der „alten BayBO" und der Satzung vorn 1.2.2021 berechnet würde, sondern nach der „jeweils gültigen Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe".
Derzeit gültig ist die 1. Änderungssatzung vom 13.12.2021, in Kraft getreten am 1.1.2022. Damit wird die Abstandsflächentiefe von bisher 1 H auf 0,8 H, mindestens jedoch 3 m, reduziert.
Somit ist die ursprünglich vorgesehene Abstandsflächenberechnung nach der alten BayBO bereits jetzt schon überholt.
Wir befürchten nun, dass die sehr vernünftige Festsetzung über die Abstandsflächentiefe, so wie sie derzeit im Bebauungsplan vorgesehen ist, durch einfache Änderungen der Satzung nachteilig verändert werden kann.
Dass dies nicht ausgeschlossen ist, wird im letzten Absatz der Begründung der Satzung wie folgt eingeräumt:
„Es wird seitens der Verwaltung darauf hingewiesen, dass eine gewisse Rechtsunsicherheit bestehen bleibt, da gegenwärtig nicht absehbar ist, wie die Rechtsprechung mit den erlassenen Satzungen der verschiedenen Gemeinden umgehen wird.
Insbesondere bei einem etwaigen Satzungserlass nach dem 1.2.2020 ist auf eine besonders sorgfältige Satzungsbegründung zu achten, da dadurch mögliche Baurechtsbeschränkungen entstehen."
Nach dem die ursprüngliche Satzung erst am 1.2.2021 und die 1.Änderungssatzung am 1.1.2022 in Kraft getreten ist, sehen wir schon die Gefahr, dass die Satzung unwirksam werden könnte.
Eine nachträgliche Verringerung der Abstandsflächen würde aber dem in der Begründung erläuterten Ziel des Bebauungsplanes zuwiderlaufen.
Wir bitten Sie deshalb zu prüfen, ob es möglich ist, eine Änderung der Festsetzung über die Abstandsflächen durch die Änderung der Satzung auszuschließen und von einer formellen Änderung des Bebauungsplanes abhängig zu machen.
Wir bedanken uns, dass Sie mit der Aufstellung des Bebauungsplanes die von uns vor ca. einem Jahr vorgetragenen Sorgen wahrgenommen und respektiert haben. Es ist uns ein tiefes Bedürfnis, unser über die Zeit langsam gewachsenes und durchaus charmantes Wohngebiet in seinem Charakter und seiner Struktur zu erhalten. Wohl wissend, dass die Notwendigkeit einer behutsamen Nachverdichtung auch in diesem Quartier gegeben ist.
Wir bedanken uns ebenfalls dafür, dass durch diese Maßnahme, die oft auf Gewinnmaximierung ausgerichteten Begehrlichkeiten von Investoren und Bauträgern weitgehend eingeschränkt werden.
Behandlungsvorschlag:
Die im Gebiet zugelassenen Haustypen wurden vom TA in Vorbereitung auf die Bebauungsplanaufstellung intensiv beraten und schließlich beschlossen. Das Bebauungsplangebiet ist in der in der Begründung beschriebenen Art heterogen, so dass – anders als z.B. in der historischen Altstadt -der Flachdachhaustyp nach Auffassung des TA keine den örtlichen Maßstab sprengende oder fremdartige Form darstellt. Er ermöglicht im Vergleich eine effiziente Ausnutzung, ohne höher als die Haustypen mit geneigten Dächern zu sein. Auch im Hinblick auf die Möglichkeit der Dachbegrünung stellt der Flachdachtyp eine zeitgemäße Bauform dar.
Die Stadt Ebersberg wollte mit der Aufstellung einer Satzung über ein abweichendes Maß der Abstandsflächentiefe mögliche städtebauliche Nachteile durch die gemäß Novelle der BayBO im Jahr 2021 stark reduzierten gesetztlichen Abstandsflächen im Stadtgebiet bewusst verhindern. Beabsichtigt war die weitgehende Festschreibung des abstandsflächenrechtlichen status quo. Die in der ursprünglichen Fassung der Satzung vom 12.01.2021 enthaltene Abstandsflächentiefe von 1 H führt jedoch im Zusammenhang der neu gefassten Anrechnung der Dachflächen gem. BayBO 2021, die durch die Stadt nicht verändert werden darf, nicht zu einer Festschreibung des bis daher gültigen Abstandsflächenrechts, sondern vielmehr unbeabsichtigterweise zu einer Ausweitung der erforderlichen Abstände, weil Dachflächen nunmehr anteilig stärker in die Abstandsflächenberechnung eingehen. Die Stadt hat mit der ersten Änderung der Abstandsflächensatzung vom 01.01.2022 die ursprüngliche Absicht wiederhergestellt. Die nunmehr in Ebersberg geltenden Abstandsflächentiefe von 0,8 H kommt unter Berücksichtigung der gütigen Berechnungsmethode einer Beibehaltung des vor Novelle der BayBO im Jahr 2021 in Bayern geltenden Abstandsflächenrechts nahe.
Die „dynamische“ Festsetzung im Bebauungsplan (Bezug auf die jeweils gültige Fassung der Abstandsflächensatzung) würde tatsächlich im Falle einer zukünftig anderen politischen Entscheidung eine Neuregelung insoweit erleichtern, als nur die Satzung und nicht auch der Bebauungsplan geändert werden müsste. Einen entsprechend anderen politischen Willen vorausgesetzt, könnte mit einer „statischen“ Festsetzung (Bezug auf die Fassung der Abstandsflächensatzung i.d.F. vom 13.12.2021), der Bebauungsplan jedoch ebenfalls geändert werden, falls die Satzung künftig weniger streng gefasst würde. Ein Wille der Stadtpolitik zur Angleichung an das Landesrecht ist absehbar nicht erkennbar. Aus Sicht des TA ist aber kein Grund erkennbar, warum auf die mit der Abstandsflächensatzung verbundene einheitliche Regelung für das gesamt Stadtgebiet zugunsten eines regulatorischen „Flickerlteppichs“ verzichtet werden sollte. Eine von der städtischen Satzung abweichende Regelung wäre nur vermeintlich ein stärkeres politisches Signal. Die Regelung des Bebauungsplans ist zum Schutz der Nachbarn auf absehbare Zeit ausreichend. Eine Änderung ist nicht veranlasst.
Beschlussvorschlag:
Die bestehende Festsetzung zum Haustyp 3 wie zur Abstandsflächenregelung werden beibehalten. Änderungen sind nicht veranlasst.
- BürgerIn D Schreiben vom 14.03.2023
Vortrag:
Aus der Begründung zum B-Plan ist zu entnehmen, dass die Tiefe der Abstandsflächen ab weichend von der BayBO vergrößert wird. Allerdings soll die Satzung nur in der jeweiligen Fassung gelten. Ich befürchte deshalb, dass die geplanten Abstandsflächen durch eine Satzungsänderung oder Aufhebung jederzeit verringert werden können.
Eine nachträgliche Verringerung der Abstandsflächen würde aber dem in der Begründung er läuterten Ziel des Bebauungsplanes zuwiderlaufen.
Ich bitte Sie deshalb zu prüfen, ob es möglich ist, eine Änderung der Festsetzung über die Abstandsflächen durch die Änderung der Satzung auszuschließen und von einer formellen Änderung des Bebauungsplanes abhängig zu machen.
Ich bedanke mich dafür, dass Sie mit der Aufstellung des Bebauungsplanes für eine geordnete und ausgewogene Nachverdichtung sorgen.
Behandlungsvorschlag:
Die Stadt Ebersberg hat mit der Aufstellung einer Satzung über ein abweichendes Maß der Abstandsflächentiefe, die sich annähernd an den Abstandsflächentiefen der BayBO 2013 orientiert, mögliche städtebauliche Nachteile durch die gemäß Novelle der BayBO im Jahr 2021 stark reduzierten gesetztlichen Abstandsflächen im Stadtgebiet bewusst verhindern wollen. Die „dynamische“ Festsetzung im Bebauungsplan (Bezug auf die jeweils gültige Fassung der Abstandsflächensatzung) würde tatsächlich im Falle einer zukünftig anderen politischen Entscheidung eine Neuregelung insoweit erleichtern, als nur die Satzung und nicht auch der Bebauungsplan geändert werden müsste. Einen entsprechend anderen politischen Willen vorausgesetzt, könnte mit einer „statischen“ Festsetzung (Bezug auf die Fassung der Abstandsflächensatzung i.d.F. vom 13.12.2021), der Bebauungsplan jedoch ebenfalls geändert werden, falls die Satzung künftig weniger streng gefasst würde. Ein Wille der Stadtpolitik zur Angleichung an das Landesrecht ist absehbar nicht vorhanden. Aus Sicht des TA ist kein Grund erkennbar, warum auf die mit der Abstandsflächensatzung verbundene einheitliche Regelung für das gesamt Stadtgebiets zugunsten eines regulatorischen „Flickerlteppichs“ verzichtet werden sollte. Eine von der städtischen Satzung abweichende Regelung wäre nur vermeintlich ein stärkeres politisches Signal. Die Regelung des Bebauungsplans ist zum Schutz der Nachbarn auf absehbare Zeit ausreichend. Eine Änderung ist nicht veranlasst.
Beschlussvorschlag:
Die bestehende Abstandsflächenregelung wird beibehalten. Eine Änderung ist nicht veranlasst.
E. Billigungs- und Auslegungsbeschluss:
Beschluss:
Der Technische Ausschuss macht sich die Inhalte der Abwägungs- und Beschlussvorlage zur Fassung vom 18,04.2023 zu Eigen.
2.
Der Technische Ausschuss beauftragt den Planfertiger, die beschlossenen Änderungen / Ergänzungen in den Bebauungsplan mit Begründung einzuarbeiten.
3.
Der Technische Ausschuss billigt den Bebauungsplan-Entwurf einschließlich Begründung unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen in der Fassung vom 18.04.2023.
4.
Die Verwaltung wird beauftragt, die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen und die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB einzuholen.
