Daten angezeigt aus Sitzung:
Sitzung des Technischen Ausschusses, 20.06.2023
Beratungsreihenfolge
Sachverhalt
Das bestehende Pflegeheim „Reischlhof“ soll Richtung Norden erweitert werden. Das dort befindliche Lagerhaus wird für diese Bebauung entfernt.
Geplant ist ein Gebäude mit ca. 702 m² Grundfläche und insgesamt 5 Vollgeschossen, die zur Nordseite hin abgestaffelt werden. Die größte Wandhöhe soll 14,45 m betragen.
Die Nutzung ist vorwiegend für die Unterbringung weiterer Pflegezimmer, gemeinsame Essbereiche, Cafeteria, Verwaltung, sozialpsychiatrischer Dienst sowie eine sog. beschützende Station geplant. Im obersten Geschoss sollen Appartements für das Pflegepersonal untergebracht werden.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 102 – Sieghart- / Ignaz-Perner-Straße. Der Bebauungsplan setzt hier ein Mischgebiet fest. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung (Höhenentwicklung, Anzahl der Vollgeschosse) überschreitet das geplante Vorhaben den Rahmen des Bebauungsplanes deutlich, so dass die baurechtliche Zulässigkeit nicht im Rahmen von Befreiungen hergestellt werden kann. Es bedarf hier eine Änderung des Bebauungsplanes sofern der Technische Ausschuss die vorgeschlagene Entwicklung unterstützt. Aus Sicht der Verwaltung wird das Vorhaben befürwortet. Die Lagerhausnutzung war die letzte größere gewerbliche Nutzung in diesem Bereich, die nun zugunsten einer zukunftssicheren Fortentwicklung der Pflegeeinrichtung mit weiteren sozialen Nebeneinrichtungen aufgegeben wird.
Das Vorhaben löst einen Stellplatzbedarf aus. Nach der städt. Satzung werden für Pflegeheime 1 Stellplatz/ 8 Betten benötigt. Hier sollen 42 Betten entstehen, somit 5 Stellplätze. Für das Personalwohnheim 1 StP/2 Betten, somit 3 Stück, insgesamt 8 Stellplätze. In der geplanten Tiefgarage werden 11 Stellplätze eingeplant. Der Stellplatznachweis ist damit erfüllt.
Hierfür liegt ein Antragsschreiben des Planungsbüros Schmidmaier vom 22.05.2023 vor, in dem das Vorhaben nochmals beschrieben wird. Herr Architekt Schmidmaier ist in der Sitzung anwesend, erläutert das Vorhaben und steht für Fragen und Anregungen zur Verfügung.
Seitens der Verwaltung wird vorgeschlagen, den Bebauungsplan Nr. 102 entsprechend zu ändern und hierfür den erforderlichen Aufstellungsbeschluss zu fassen.
Die Bebauungsplanänderung sollte nach Prüfung der Unterlagen folgenden Umfang haben:
- Neufestsetzung der Art der Nutzung
Bislang ist ein MI (Mischgebiet gem. § 6 BauNVO) festgesetzt. In einem Mischgebiet wäre gemäß der herr. Rechtsprechung des BVerwG erforderlich, dass es sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dient. Keine dieser beiden Hauptnutzungsarten dürfen nach Anzahl / Umfang beherrschend sein. Dies wäre allerdings vorliegend der Fall. Durch den Wegfall des Lagerhauses wäre kein gewerblicher Betrieb mehr in dem Mischgebiet vorhanden bzw. die anderen Nutzungsarten würden durch den Neubau ein Übergewicht erlangen.
Deswegen soll für den Erweiterungsbereich des Pflegeheimes ein Sondergebiet gem. § 11 BauNVO (SO – Pflegeheim) festgesetzt werden. Im Rahmen der Sondergebietsfestsetzung wären die einzelnen zulässigen Nutzungen gesondert zu beschreiben.
- Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung für die Realisierung des geplanten Vorhabens sowohl hinsichtlich der Grund- und Geschossfläche als auch der Wandhöhe / Anzahl der Vollgeschosse.
- Festsetzung der neuen überbaubaren Grundstücksflächen durch Festlegung der neuen Bauräume gem. § 23 BauNVO durch Baugrenzen.
- Festsetzung der öffentlichen Verkehrsflächen
- Festsetzungen für Flächen zur Behandlung und Rückhaltung von Niederschlagswasser
Der Bebauungsplan kann gem. § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren ohne Umweltprüfung und ohne Umweltbericht aufgestellt bzw. geändert werden. Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Innenentwicklung sind hier gegeben.
Zum weiteren Vorgehen schlägt die Verwaltung vor, den Aufstellungsbeschluss für die Bebauungsplanänderung entsprechend der vorstehend formulierten Planungsziele unter dem Vorbehalt des Abschlusses einer Planungskostenvereinbarung zwischen Stadt und dem Vorhabenträger gem. § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgt erst nach Unterzeichnung der Vereinbarung.
Diskussionsverlauf
StR Münch erkundigte sich nach dem Grund der beiden nebeneinanderliegenden Treppenhäuser. Herr Architekt Schmidmaier erläuterte, dass diese Frage im weiteren Verfahren mit dem Brandschutzplaner, der bislang noch nicht beauftragt wurde, bearbeitet wird. Das oberste Geschoss würde derzeit über keinen zweiten baulichen Rettungsweg verfügen. Das zweite Treppenhaus wurde momentan als Platzhalter vorgesehen.
StRin Behounek begrüßte die Planung und stellte fest, dass demenzkranke Patienten schwierig unterzubringen seien. Sie wünschte sich mehr Parkplätze sowie Stellplätze für Fahrräder.
StR Otter hielt die Erweiterung am bestehenden Ort für sinnvoll, der Entwurf sei aber im Inneren noch zu überarbeiten. In Bezug auf die nördliche Bebauung entstünde zwar ein Volumensprung, der durch die Abstaffelung allerdings verträglich ausfällt.
Beschluss
Der Technische Ausschuss hat Kenntnis von der Planungsstudie (Fassung vom 19.05.2023) für die Erweiterung des Pflegeheimes „Reischlhof“ im Bereich der Ignaz-Perner-Str. 17, 85560 Ebersberg, FlNr. 310/1, Gemarkung Ebersberg.
Der Technische Ausschuss fasst den Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 102 und 102.1 – Sieghart-/Ignaz-Perner-Straße. Planungsziele sind:
- Neufestsetzung der Art der Nutzung
Bislang ist ein MI (Mischgebiet gem. § 6 BauNVO) festgesetzt. In einem Mischgebiet wäre gemäß der herr. Rechtsprechung des BVerwG erforderlich, dass es sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dient. Keine dieser beiden Hauptnutzungsarten dürfen nach Anzahl / Umfang beherrschend sein. Dies wäre allerdings vorliegend der Fall. Durch den Wegfall des Lagerhauses wäre kein gewerblicher Betrieb mehr in dem Mischgebiet vorhanden bzw. die anderen Nutzungsarten würden durch den Neubau ein Übergewicht erlangen.
Deswegen soll für den Erweiterungsbereich des Pflegeheimes ein Sondergebiet gem. § 11 BauNVO (SO – Pflegeheim) festgesetzt werden. Im Rahmen der Sondergebietsfestsetzung wären die einzelnen zulässigen Nutzungen gesondert zu beschreiben.
- Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung für die Realisierung des geplanten Vorhabens sowohl hinsichtlich der Grund- und Geschossfläche als auch der Wandhöhe / Anzahl der Vollgeschosse.
- Festsetzung der neuen überbaubaren Grundstücksflächen durch Festlegung der neuen Bauräume gem. § 23 BauNVO durch Baugrenzen.
- Festsetzung der öffentlichen Verkehrsflächen
- Festsetzungen für Flächen zur Behandlung und Rückhaltung von Niederschlagswasser
Der Aufstellungsbeschluss sowie dessen Bekanntmachung steht unter dem Vorbehalt des Abschlusses einer Planungskostenvereinbarung zwischen Stadt und dem Vorhabenträger gem. § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB.
Die Verwaltung wird beauftragt, die weiteren, notwendigen Schritte einzuleiten.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0
Datenstand vom 29.06.2023 08:17 Uhr
