Das Grundstück liegt am nordwestlichen Rand des Marienplatzes, innerhalb des Sanierungsgebietes „Altstadt“
Baurechtliche Einstufung – als Ausgangspunkt § 34 BauGB – MI im rechtswirks. FNP
Einordnung im Beschluss zum Vorkaufsrecht vom 13.11.2018:
Derzeit ist das Hölzerbräu-Gelände durch die Bebauung mit dem Wirtshaus/Hotel (Sieghartstr. 1), dem nördlich angrenzenden Appartementhaus mit sieben Einzelgaragen, einem Nebengebäude, einer alten Scheune mit Holzlege und mit drei Einzelgaragen, einer Park-/Tiefgarage und mit einem Elektrohaus zur Stromversorgung des Restaurant-/Hotelgebäudes geprägt.
Aufgrund der Innenstadtlage und der städtebaulichen Umgebung kann dieses Grundstück als untergenutzte Potentialfläche für eine städtebauliche Aufwertung angesehen werden. Gemäß dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept der Stadt Ebersberg (ISEK) sollen solche Flächen für die Stärkung des Wohnstandortes generationenübergreifend entwickelt werden. Durch seine Lage würde sich dieses Grundstück im Besonderen, zumindest auf Teilflächen, für seniorengerechtes Wohnen, für geförderten Wohnraum, sowie für junge Familien eignen, da alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs, der schienengebundene öffentliche Nahverkehr und Einrichtungen der Gesundheitsvorsorge in fußläufiger Entfernung gut erreichbar sind.
Die Grundstücke liegen innerhalb des im ISEK beschriebenen „zentralen Versorgungsbereichs – Typ Innenstadtzentrum“. Hier soll der bestehende Bereich durch geeignete Maßnahmen weiterentwickelt und gestärkt werden. Als wichtige und erfolgreiche Maßnahmen kann hier die Ansiedlung des Einkaufszentrums angeführt werden. Eine Weiterentwicklung der Funktionalität des zentralen Versorgungsbereichs ist als Planungsziel formuliert. Hierzu ist der Stadt vor allem der Erhalt und die Fortführung des heute bestehenden Gastronomie- und Hotelbetriebs wichtig.
Das Gelände soll nicht nur als reiner Wohnstandort dienen. Durch seine Lage im zentralen Versorgungsbereich ist es der Stadt wichtig, dass dieser in seiner Funktion hinsichtlich Einzelhandels und Dienstleistung gestärkt und weiterentwickelt wird. Hier steht vor allem der Erhalt des Gastronomie- und Hotelbetriebs im Vordergrund. Die Überlegungen der Käufer, hier eine reinen Wohnstandort zu etablieren, stehen in Widerspruch zu diesen Belangen. Auch der rechtskräftige Flächennutzungsplan sieht an dieser Stelle ein MI vor, so dass eine ausschließliche Wohnnutzung den städtebaulichen Entwicklungszielen entgegenläuft.
Die oben genannten Belange wurde im Auslobungstext für den städtebaulichen Realisierungswettbewerb mit TA-Beschluss vom 12.11.2019 als wesentliche Planungsziele so übernommen.
Auf Grundlage des Wettbewerbsergebnisses sollte für das Gebiet ein Bebauungsplan aufgestellt werden (Auftragsversprechen).
Der BPlan–Umgriff wurde nicht eingeschränkt und bezieht sich auf gesamtes Wettbewerbsgebiet; somit ist auch das heutige Hölzerbräu-Gebäude mit dabei. Man verlangte keine Überplanung wegen Denkmalschutz (Ensemble) bzw. weil klar war, dass die Gebäude so bleiben werden, auch hinsichtlich der Nutzung
Planungsziele Wettbewerb
Zentrumsnahe Entwicklung von gewerblichen Nutzungen in den Erdgeschossen zur Eberhardstraße fortführen;
Bestehende Gastronomie und Hotellerie stärken
StR-Beschluss vom 21.07.2020 – Beschluss über Preisgerichtsempfehlung:
Optimierung der Planung – weiteres Vorgehen > Entwicklung Bebauungsplan für das Gesamtgelände
In der Klausurtagung vom 27.04.2023 befassten sich die Stadtratsmitglieder nochmals eingehend mit dem künftigen Nutzungskonzept, insbesondere für den Bereich des Hölzerbräu-Gebäudes an der Sieghartstraße 1. Die erarbeiteten Empfehlungen wurden im TA am 09.05.2023 (nichtöffentlich) behandelt. Die Verwaltung wurde beauftragt mit folgender Forderung an den Grundstückseigentümer heranzutreten:
Im alten Hölzerbräugebäude (Sieghartstraße 1) müssen Gastronomie in vernünftiger Größe (Restaurant und Weinbar) sowie Hotel- / Beherbergungszimmer untergebracht werden.
Die Stadt ist bereit hinsichtlich der Stellplatzfrage über Ablösebeträge zu verhandeln.
Die Verwaltung wird beauftragt, möglichst bis zur nächsten TA-Sitzung im Juni 2023 einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan vorzubereiten. Der Umgriff soll zum einen das ursprüngliche gesamte Wettbewerbsgebiet umfassen und zum anderen die Gebäude an der Sieghartstraße 1 (Hölzerbräu-Gebäude) miteinschließen.
In der heutigen Sitzung soll nun über die Fassung des Bebauungsplan-Aufstellungsbeschlusses beraten werden. Als Planungsziele sollen die im vorstehenden Vortrag genannten Punkte verfolgt werden.
Primär soll für das Hölzerbräu-Gebäude eine Sondergebietsfestsetzung (Gastronomie / Hotel) gem. § 11 BauGB erfolgen. Für den übrigen Bereich wird eine Festsetzung als urbanes Gebiet (MU § 6a BauNVO) angestrebt.
Das Verfahren soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. 13a BauGB aufgestellt werden. Die rechtlichen Voraussetzungen wären hierfür gegeben.
Für den Bebauungsplan wird folgender Umgriff vorgeschlagen:
