Die Eigentümer beabsichtigen das o.g. Grundstück neu zu überplanen. Hierfür legen Sie ein Planungskonzept des Büros Beer, Bembé, Dellinger aus München mit Stand vom 09.06.2023 vor.
Einfügen textl. Beschreibung des Bauvorhabens
Nach dem Planungskonzept sollen auf dem Grundstück, das insgesamt 3.452 m² groß ist, 3 Einfamilienhäuser sowie zwei Doppelhäuser entstehen.
Vorgeschlagen werden Gebäude mit 3 Vollgeschossen mit Flachdächern, wobei das dritte Vollgeschoss als ein auf jeweils mindestens 2 Seiten zurückgesetztes Staffelgeschoss ausgebildet wird.
Das Vorhabengrundstück liegt in einem Bereich ohne Bebauungsplan im sog. Innenbereich nach § 34 BauGB. Der Bereich liegt am östlichen Rand außerhalb des Sanierungsgebietes „Altstadt“.
Danach ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art, Maß, Bauweise und der Grundstückstückfläche die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks, die zwischen der Abt-Häfele-Straße im Norden, der Ignaz-Perner-Str. im Westen und der Augustinerstraße im Süden liegt, entspricht einem allgemeinen Wohngebiet gem. § 4 BauNVO. Wohngebäude sind dort allgemein zulässig. Das Vorhaben fügt sich somit nach der Art der baulichen Nutzung ein.
Das Maß der baulichen Nutzung erreicht durch die Neuplanung eine GRZ von 0,17 und eine GFZ von 0,44. Vergleichbare Gebäude sowohl in den Ausmaßen als auch der Höhenentwicklung sind in der näheren Umgebung vorhanden. Insbesondere die Bebauung auf FlNr. 258/7, 258/4, 258/8, 258, 284/7, 284/8 kann als maßstabsbildend herangezogen werden.
In der maßgeblichen Umgebung ist offene Bauweise anzutreffen. Geplant sind Doppel- und Einfamilienhäuser in offener Bauweise, so dass auch hier die Einfügung gegeben ist.
Hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche bestehen keine Hindernisse. Faktische Baulinien oder Baugrenzen sind nicht vorhanden. Die geplanten Gebäude ordnen sich von der Lage gut in die Umgebungsbebauung ein, die im Wesentlichen eine Nord-/Süd Ausrichtung der Gebäude hat.
Insofern kann auch hier die Einfügung bestätigt werden.
Die Erschließung erfolgt über die Zufahrt von der Ignaz-Perner-Straße. Insgesamt werden für die Bebauung 14 Stellplätze (2 je WE) notwendig. Auf der ca. 25 m langen Zufahrt ist kein Begegnungsverkehr PKW/PKW möglich. Hierfür wird auf dem Vorhabengrundstück eine Aufstellfläche für die wartenden KFZ geschaffen. Die Stellplätze sind im Quartier so angeordnet, dass ein Rückwärtsausfahren aus dem Grundstück nicht notwendig ist. Bei der Anzahl von 14 Stellplätzen wäre die verkehrliche Erschließung mit diesem System ausreichend.
Für den Lieferverkehr (Paketdienste) wurde im Einfahrtsbereich eine Packstation vorgesehen, so dass Paketdienste
Über diese Zufahrt müssen auch die nach der WAS und EWS erforderlichen, Kanal- und Wasseranschlüsse und zwar für jede Wohneinheit einzeln, verlegt werden. Die Leitungen wären durch entsprechende Dienstbarkeiten (gegenseitig unter den Eigentümern und zugunsten der Stadt) zu sichern. Erst nach Vorlage der entsprechenden notariell beurkundeten Dienstbarkeiten kann die Stadt die gesicherte Erschließung bestätigen.
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist im südlichen Bereich des Vorhabengebietes eine Grünfläche mit ca. 2.020 m² dargestellt. Diese wird durch die geplante Bebauung in Anspruch genommen. Die Planungsstudie beinhaltet eine Grünflächenbilanzierung, wonach von den Grünflächen im FNP ca. 1.180 m² verbleiben. Zum Ausgleich werden Dachbegrünungen der Hauptgebäude und Carports angeboten. Die Verkehrswege sollen weitgehend mit versickerungsfähigen Belägen hergestellt werden. Zur Vermeidung von starker Bodenversiegelung wird bei dieser Planung gänzlich auf Tiefgaragen verzichtet.
Durch den Erhalt einer größeren Grünfläche wird dem ursprünglichen Ziel des FNP nach einer Frischluftschneise bzw. einer Durchgrünung des Quartiers weiterhin Rechnung getragen. Diese Belange stehen in Konkurrenz zur städtischen Planungsvorgabe, die vorhandenen Innenverdichtungspotentiale vorrangig zu nutzen (Innen statt Außen). Nach Ansicht der Verwaltung konnten die beiden Belange mit diesem Planungsvorschlag in einen sinnvollen Ausgleich gebracht werden. Durch die Dachbegrünungen wird einerseits der Flächenaufheizung entgegengewirkt und andererseits kann die Begrünung auch der natürlichen Rückhaltung von Regenwasser dienen.
Das Vorhaben ist grundsätzlich positiv zu würdigen, da es den anhaltenden Bemühungen des Freistaates folgt, im Zusammenwirken mit den Kommunen den Flächenverbrauch für Siedlungsentwicklung u.a. durch die Aktivierung und intensivere Ausnutzung von Innenentwicklungspotenzialen deutlich zu reduzieren (vgl. LEP Ziel 3.2 „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“).
Die zentrale Lage und die fußläufige Anbindung an die historische Ortsmitte sowie den zentralen Versorgungsbereich der Kreisstadt prädestiniert den Standort für eine intensivere Wohnnutzung als bislang gegeben.
Die Verwaltung hat in mehreren Gesprächsrunden mit der Planerin dieses gemeinsame Ergebnis erarbeitet. Anfangs ging die Planung von einer wesentlich höheren Dichte aus, die in diesem Bereich zu städtebaulichen Spannungen geführt hätte.
Das Planungskonzept wurde auch mit Herrn Dr. Stegen und Frau Architektin Hess besprochen, die für die Stadt den Rahmenplan für den Bereich nördlich des Marienplatzes entwickeln. In einer gemeinsamen Videokonferenz kam man zum Ergebnis, dass diese Planung sowohl in Dichte als auch Funktion beispielgebend für die Entwicklung in den Bestandsgebiet ist. Lediglich das Haus E würde etwas ungünstig stehen, da die Grünschneise unterbrochen wird. Der Verzicht auf eine Tiefgarage wird hier zugunsten eines echten, unversiegelten Grünzuges begrüßt. Insgesamt kann dieser Planung zugestimmt werden.
Das Vorhaben wurde auch mit dem Büro BVR (AN für das Integrierte Mobilitätskonzept) besprochen. Herr Schlosser vom Büro BVR gibt folgende Äußerung ab:
- Die Erschließung erfolgt über eine bestehende Anbindung an die Ignaz-Perner-Straße, die auch für die künftige Belastung ausreicht (14 Stellplätze geplant)
- Auf der einstreifigen Zufahrt ist die Verkehrsabwicklung mit dem vorhandenen Verkehrsspiegel, der Aufweitung an der Einmündung und der Begegnungsmöglichkeit im Bereich der Feuerwehr-Aufstellfläche gegeben
- Die Erreichbarkeit der geplanten Wohnbebauung ist über das bestehende Stadtstraßennetz gegeben
- Für die interne Erschließung habe ich in der Beilage geringfügige Ergänzungen eingetragen:
- Radien bei der Erschließungsstraße angepasst (4x in Rot eingetragen)
- Stellplatz bei Haus A für bessere Befahrbarkeit angepasst (in Blau eingetragen)
Auf die beiliegende Plananlage wird verwiesen.
Seitens der Verwaltung wird vorgeschlagen, dem Bebauungskonzept das gemeindliche Einvernehmen in Aussicht zu stellen.
