In der Sache wird auf die TA Sitzung vom 31.05.2023 Bezug genommen.
Der Antragsteller beabsichtigt nun einen Teilabbruch und Ersatzneubaus des Wohnteils sowie eine Nutzungsänderung des Mittelteils. Die ursprüngliche Planung eines Mehrfamilienhauses wurde mangels Genehmigungsfähigkeit aufgegeben.
Demnach ist folgendes geplant:
- Abbruch und Ersatzneubau des alten Wohnhauses (7m x 8m) 56 m² GR
- Umbau des Mittelbaus (Erweiterung der Wohnung zu 1. als barriere-
freie Wohnung
- Nutzungsänderung des Anbaus im Westen zu einer Wohnung
15,99 m x 14,49 m (Westen) bzw. 10,99 (Osten) ca. 175 m² GR
Insgesamt sollen somit zwei Wohneinheiten entstehen.
Das Grundstück liegt planungsrechtlich im Außenbereich (§ 35 BauGB). Weiterhin liegt es innerhalb des Geltungsbereichs der Landschaftsschutzgebietsverordnung „Ebersberger Weiherkette“.
Nach § 35 BauGB sind im Außenbereich nur sog. privilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB zulässig. Dies sind in Abs. 1 abschließend aufgezählt.
Es ist somit gemäß § 35 Abs. 2 als sonstiges Vorhaben einzustufen. Sonstige Vorhaben können zugelassen werden, wenn Ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Eine Begünstigung nach § 35 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. Satz 2 BauGB ist nach Ansicht der Verwaltung nicht gegeben, da die Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung bereits länger als sieben Jahre zurück liegt. Nach Angaben des ASt. wurde die Landwirtschaft im Jahre 1991 aufgegeben.
Nach § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB kann ein gleichartiges Wohngebäude an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen errichtet werden:
- das vorhandende Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
- das vorhandene Gebäude weist Mißstände oder Mängel auf,
- das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
- Tatsachen rechtfertigen, dass das neue Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie dienen soll.
Die vorgenannten Punkte sind nach Angaben des Antragstellers zumindest für den abzubrechenden Wohnteil erfüllt. Die Beurteilung der Gleichartigkeit kann auf der Ebene des Vorbescheids nur in den Grundzügen beurteilt werden. Nach den vorliegenden Planunterlagen geht die Verwaltung von der Gleichartigkeit aus. Diese Voraussetzung wäre im Bauantragsfall nochmals detailliert nachzuweisen.
Dieser ist bereits mit Baugenehmigung von 2009 für Wohnzwecke (eine Wohneinheit) baurechtlich umgenutzt worden. Die erforderlichen Voraussetzungen für einen Ersatzbau dieses Mittelteils gem. § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB können wohl bereits wegen der erforderlichen Voraussetzungen für einen Ersatzbau nicht nachgewiesen werden (z.B. Mißstände und Mängel nach so kurzer Dauer wohl nicht ausreichend), der Mittelteil müsste bereits seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und künftig auch vom Eigentümer bewohnt werden. Der Mittelteil ist in der Planung somit als Bestand anzunehmen.
Der Anbau an den Mittelteil nach Westen fällt nach Ansicht der Verwaltung nicht unter den Bereich gem. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. Satz 2 BauGB, da die Nutzungsaufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung bereits länger als sieben Jahre zurückliegt. Der ASt. teilte mit, dass die Landwirtschaft bereits 1991 aufgegeben wurde. Nach den Bestimmungen des § 35 Abs. 4 Satz 2, Halbsatz 2 BauGB ist Satz 1 Nr. 1 Buchstaben b) bis g) entsprechend anzuwenden. Dies bedeutet, dass auch bei einem Ersatzneubau die Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung nicht länger als sieben Jahre zurückliegen darf.
Der westliche Anbau wäre allenfalls unter § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB einzuordnen, da ein bestehendes Wohngebäude erweitert werden soll. Im Bauantragsfall hat der Antragsteller nachzuweisen, dass das Gebäude von ihm und seiner Familie selbst genutzt wird.
Offen bleibt nach wie vor die gesicherte Erschließung. Es liegen zwar Entwürfe von verschiedenen Urkunden vor, die jedoch noch nicht notariell beurkundet sind. Solange dies nicht nachgewiesen ist, kann die gesicherte Erschließung nicht bestätigt werden.
Seit 03.07.2023 liegen unterschriebene Dienstbarkeitsurkunden vor. Diese sind jedoch wegen einer Vielzahl von Einschränkungen des Geh- und Fahrtrechts nicht geeignet der Nachweis einer gesicherten Erschließung zu führen.
Ausschnittsweise handelt es sich hier um folgende Punkte:
- Ausschluss des Publikums- und Lieferverkehrs und Fahrzeuge welche den Weg beschädigen könnten; eine Beurteilung welche Fahrzeuge hier gemeint sind, ist nicht möglich.
- Möglichkeit für den Eigentümer der FlNr. 1509/2 die Zufahrt mit einem Tor, Schranke o. ä. zu verschließen; Feuerwehr oder Rettungsdienst müssen das Grundstück jederzeit anfahren können. Dies wäre dann nicht mehr gewährleistet.
- Das Geh- und Fahrtrecht soll erst dann gelten, wenn der Antragsteller Alleineigentümer ist bzw. wird.
- Erlöschen der Grunddienstbarkeit; hier fehlt die Eintragung, dass ein Geh- und Fahrtrecht nur erlöschen kann, wenn der Freistaat Bayern (Landratsamt) und/oder die Stadt einer Löschung zustimmen.
Die Verwaltung empfiehlt daher das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.
