In der Sache wird auf die TA-Sitzung vom 11.07.2023, TOP 2, öffentlich, verwiesen.
Folgendes ist geplant:
Grundstücksfläche: 3.452 m²
Errichtung von drei Einfamilienhäusern und zwei Doppelhäuser (insg. 7 Wohneinheiten)
Einfamilienhäuser A: 81 m² Doppelhäuser C: 140 m²
B: 108 m² D: 140 m²
E: 108 m²
Wandhöhen: 6, 5 m, Firsthöhe 9,70-10 m bei der Satteldachvariante; 9,50 bei der Flachdachvar.
14 notwendige Stellplätze in oberirdischer Anordnung (Carports und offene Stellplätze)
Auf das den Sitzungsunterlagen beiliegende Begleitschreiben (Anlage 1, Fragenliste) wird Bezug genommen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Das Vorhabengrundstück liegt in einem Bereich ohne Bebauungsplan im sog. Innenbereich nach § 34 BauGB. Der Bereich liegt am östlichen Rand außerhalb des Sanierungsgebietes „Altstadt“.
Danach ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art, Maß, Bauweise und der Grundstückstückfläche die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks, die zwischen der Abt-Häfele-Straße im Norden, der Ignaz-Perner-Str. im Westen und der Augustinerstraße im Süden liegt, entspricht einem allgemeinen Wohngebiet gem. § 4 BauNVO. Wohngebäude sind dort allgemein zulässig. Das Vorhaben fügt sich somit nach der Art der baulichen Nutzung ein.
Das Maß der baulichen Nutzung erreicht durch die Neuplanung eine GRZ von 0,17 und eine GFZ von 0,44. Vergleichbare Gebäude sowohl in den Ausmaßen als auch der Höhenentwicklung sind in der näheren Umgebung vorhanden. Insbesondere die Bebauung auf FlNr. 258/7, 258/4, 258/8, 258, 284/7, 284/8 kann als maßstabsbildend herangezogen werden.
Hinsichtlich der Umgebungsbebauung vertritt die Stadt eine andere Auffassung was den Bereich westlich der Ignaz-Perner-Straße betrifft. Dieser Bereich ist nicht mehr als nähere Umgebung heranzuziehen, da die Ignaz-Perner-Straße bzw. die städtebauliche Entwicklung östlich und westlich dieser Straße eine völlig andere Prägung aufweist.
In dem vom Antragsteller zitieren Beschluss des VGH München geht das Gericht bei der Festlegung des maßgeblichen Umgriffs für die Beurteilung des Einfügens in dem entschiedenen Fall vom Vorliegen einer weitgehend homogenen Wohnbebauung gleichartiger Struktur aus. Diese wäre sowohl im überplanten Geviert selbst vorzufinden als auch auf der gegenüberliegenden Straßenseite.
Bezogen auf die Ignaz-Perner-Straße ist diese Aussage aus dem Urteil jedoch nicht ohne weiteres übertragbar. Der Bereich westlich der Ignaz-Perner-Straße ist vorwiegend geprägt durch eine stark verdichte Bebauung ohne Einhaltung der normierten Abstandsflächen wie sie üblicherweise in Altstadtbereichen anzutreffen ist. Die vorhandenen Nutzungen sind hier nicht durchgängig von Wohnbebauung geprägt; es sind auch gewerbliche Nutzungen vorhanden. Der Bereich stellt städtebaulich einen deutlichen Unterschied zu der Situation östlich der Ignaz-Perner-Straße da, wo die lockere Wohnbebauung vorherrschend ist. Der Unterschied wird auch dadurch deutlich, dass der Bereich westlich der Ignaz-Perner-Straße im Sanierungsgebiet „Altstadt“ liegt, während der gegenständliche Planungsbereich nur noch am Rande vom Sanierungsgebiet erfasst ist und die größten Teile der Fläche außerhalb des Umgriffs liegen.
Letztendlich spielt dies allerdings für die Beurteilung des Einfügens keine Rolle, da sich größen- und höhenvergleichbare Gebäude bereits aus dem Geviert zwischen Abt-Häfele-Straße (südlich), Ignaz-Perner-Straße (östlich) und Augustinerstraße (nördlich) selbst ergeben.
Das Vorhaben fügt sich sowohl nach der Art der Nutzung als auch nach dem Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein. Ebenso nach der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksflächen.
Der Stellplatznachweis ist mit 14 notwendigen Stellplätzen erbracht; zusätzlich werden noch zwei Besucherstellplätze nachgewiesen. Im Beschluss vom 11.07.2023 wurde dem Antragsteller aufgegeben, für das Vorhaben die Errichtung einer Tiefgargage zu prüfen. Das Ergebnis dieser Prüfung liegt in der Stellungnahme vom 27.09.2023 (siehe Sitzungsunterlagen).
Die Erschließung des Grundstücks ist gesichert. Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens ist ein mit dem städt. Tiefbauamt abgestimmtes Be- und Entwässerungskonzept vorzulegen um die Erschließungsfragen abschließend zu klären.
Der Technische Ausschuss ist gehalten, nun über die beiden Varianten zu entscheiden, die sich im Wesentlichen durch die Dachform (Satteldach / Flachdach) unterscheiden.
Nach Ansicht der Verwaltung ist die Flachdachvariante unter dem Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit und des Klimaschutzes zu bevorzugen. Die Stadt hat sich per Beschluss zur „Klimaregion“ erklärt; dabei ist es Aufgabe jede Entscheidung auf ihre Klimarelevanz hin zu prüfen. Im Sinne einer Anpassung an die negativen Folgen des Klimawandels (Hitzeentwicklung – Vermeidung von Hitzeinseln; Starkniederschläge) wäre die dauerhaft begrünte Flachdachvariante dem Satteldach vorzuziehen.
Seitens der Verwaltung bestehen keine weiteren Anmerkungen.
