- Vorgeschichte
Am 09.11.2022 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 221 gefasst. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB wurde vom 14.02.2023 bis 17.03.2023 durchgeführt. Die Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 BauGB wurde vom 19.07.2023 bis 22.08.2023 durchgeführt.
- Behandlung der Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange:
Die Stellungnahmen 3.1 bis 3.2 von Seiten der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange bedingen keine Änderungen. Deshalb werden die Stellungnahmen 3.1 und 3.2 in einem zusammengefassten Beschluss abgehandelt.
- Keine Rückmeldungen haben abgegeben.
- Landratsamt Ebersberg, Wasserrecht
- Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt
- Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
- Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
- Brandschutzdienststelle Landkreis Ebersberg
- Kreisjugendring Ebersberg
- Evang. Pfarramt Ebersberg
- Erzbischöfliches Ordinariat Ebersberg
- Deutsche Telekom
- Stadt Grafing b. München
- Gemeinde Forstinning
- Gemeinde Anzing
- Gemeinde Frauenneuharting
- Bund Naturschutz Ebersberg
- Keine Einwände / Bedenken haben vorgetragen:
- Landratsamt Ebersberg, Abfallrecht, Stellungnahme vom 16.02.2023
- Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 27.07.2023
- Energienetze Bayern, Traunreut, Schreiben vom 06.08.2023
- Gemeinde Hohenlinden, Schreiben vom 20.07.2023
- Markt Kirchseeon, Schreiben vom 06.07.2023
- Polizeiinspektion Ebersberg, 06.07.2023
- Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanung, Schreiben vom 06.07.2023
- Regionaler Planungsverband, München, Schreiben vom 17.07.2023
- Gemeinde Steinhöring, Schreiben vom 07.07.2023
- Vodafone GmbH/Vodafone Deutschland GmbH, Unterföhring, Schreiben vom 08.08.2023
- Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
- Bayernwerk Netz GmbH, Ampfing, Schreiben vom 05.07.2023
- Landesbund für Vogelschutz, Kreisgruppe Ebersberg, Schreiben vom 13.08.2023
- Landratsamt Ebersberg, Immissionsschutz, Schreiben vom 22.08.2023
- Landratsamt Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde, Stellungnahme vom 25.07.2023
- Behandlung der Stellungnahmen
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
- Bayerwerk Netz GmbH, Ampfing, Schreiben vom 05.07.2023
Vortrag:
„…unsere Stellungnahme vom 14.02.2023 zu o.g. Verfahren bleibt unverändert bestehen.“
Behandlungsvorschlag:
Zu der grundsätzlich zustimmenden Stellungnahme aus dem Vorverfahren hat der Technische Ausschuss in seiner Sitzung vom 18.04.2023 abgewogen. Änderungen oder Ergänzungen waren seinerzeit nicht veranlasst.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind weiterhin nicht erforderlich.
- Landesbund für Vogelschutz, Kreisgruppe Ebersberg, Schreiben vom 13.08.2023
Vortrag:
„…der LBV hat keine Einwände,
ersucht jedoch um Unterstützung im Sinne des freiwilligen Artenschutzes (mangels gesetzlicher Vorgaben). Berücksichtigen Sie unseren Bauherrenratgeber auch in der Bauleitplanung und informieren Sie die Bauwilligen.
Während die Klimaerwärmung in Politik und Öffentlichkeit angekommen ist (z.B. Pflicht zu erneuerbaren Energien wie Solardach), wird dem Artensterben nicht die nötige Aufmerksamkeit geboten.
Ausgerottete Arten sind unwiederbringlich verloren, meist noch ohne das Zusammenspiel im Ökosystem erkannt zu haben. Sie sind existenziell für das Überleben der Menschheit (Nahrung, Symbiosen, Bestäubung, Medizin, Bionik …).“
Behandlungsvorschlag:
Rücksprache Stadt
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stadt
- Landratsamt Ebersberg, Untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 22.08.2023
Vortrag:
„Sachverhalt
Zur vorliegenden B-Plan Aufstellung wurde bereits am 22.02.2023 im Zuge der frühzeitigen Be- hördenbeteiligung seitens der UIB Stellung genommen
Die Stellungnahme wurde in der Sitzung des Technischen Ausschusses der Stadt Ebersberg am 18.04.2023 zur Kenntnis genommen
Die Anregungen zu Klima- und Heizgeräten sowie Tiefgaragen wurden sinngemäß in die Hin- weise durch Text übernommen.
Hinsichtlich des Hinweises auf das Heranrücken der Baugrenzen an die südöstlich bestehende Firma Wochermaier u. Glas GmbH (Wildermuthstraße 6, Fl.Nr. 146/1 Gem. Ebersberg) wurde im Ausschuss beschlossen, die südlichen Bauräume zurückzunehmen, so dass kein Heranrücken stattfindet. Die Planzeichnung wurde entsprechend auf den Fl.Nrn. 850/3, 850/4, 850/10, 850/11, 850/26 Gem. Ebersberg angepasst. Daher ist keine nähere schalltechnische Betrachtung der Immissionssituation veranlasst
Beurteilung
Beabsichtigte Planungen und Maßnahmen:
Der Unteren Immissionsschutzbehörde sind keine weiteren Planungen oder Maßnahmen be- kannt, die sich auf den Geltungsbereich der Satzung auswirken könnten.
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können:
Gewerbelärm
In der vorliegenden Planfassung wurden die Baugrenzen auf den Fl.Nrn. 850/3, 850/4, 850/10, 850/11, 850/26 Gem. Ebersberg nach Norden abgerückt, um ein Heranrücken an die südöstlich bestehende Firma Wochermaier u. Glas GmbH (Wildermuthstraße 6, Fl.Nr. 146/1 Gem. Ebersberg) zu vermeiden. Auf den Fl.Nrn. 850/3, 850/4 Gem. Ebersberg befinden sich Wohnhäuser im Bestand, die im Plangebiet als die nächstgelegenen Immissionsorte hinsichtlich des Betriebs gelten. Laut dem vorliegenden Kenntnisstand wird der südliche Teil des Wohnhauses auf Fl.Nr. 850/3 mit einer Dachhöhe von 2,3 m derzeit nicht zu Wohnzwecken genutzt. Durch die in der aktuellen Planfassung eingezeichneten Baugrenzen ist demnach immer noch ein Heranrücken der Wohnbebauung an den bestehenden Betrieb gegeben. Schädliche Umwelteinwirkungen aufgrund von Lärm können daher ohne nähere Begutachtung nicht ausgeschlossen werden.
Der Stadt Ebersberg wird empfohlen, entweder die Baugrenzen weiter abzurücken, sodass diese nicht über die Wohnbebauung im Bestand hinausgehen (zumindest in südlicher und östlicher Richtung auf den Fl.Nrn. 850/3 und 850/4), oder ein schalltechnisches Gutachten zur Immissionssituation einzuholen
Fachliche Informationen aus der eigenen Zuständigkeit:
Tiefgaragen
Die Vorschläge aus der letzten Stellungnahme wurden sinngemäß unter B.II „Hinweise und nachrichtliche Übernahmen durch Text“, Ziffer 7.2 übernommen. Die „Hinweise durch Text“ in einer Satzung haben jedoch keinen rechtsverbindlichen Charakter und werden im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren bei der Überprüfung der Einhaltung des B-Plans durch die Bauabteilung nicht beachtet.
Daher wird der Stadt Ebersberg empfohlen, die Vorschläge zur Einhaltung des Standes der Technik für Tiefgaragen stattdessen in B.I „Festsetzungen durch Text“ aufzunehmen
Zugänglichkeit von technischen Regelungen (DIN-Vorschriften)
Nach aktueller Rechtsprechung gilt bei Festsetzungen, die auf technische Regelungen Bezug nehmen:
„Eine in den textlichen Festsetzungen eines Bebauungsplans in Bezug genommene, nicht öffentlich zugängliche technische Regelung, nach der sich richtet, unter welchen Voraussetzungen bauliche Anlagen im Plangebiet zulässig sind, genügt den rechtsstaatlichen Anforderungen an die Verkündung von Rechtsnormen nur dann, wenn die Gemeinde sicherstellt, dass die Betroffenen von der jeweiligen Vorschrift verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können. Die sich aus dem Rechtsstaatsgebot ergebenden Anforderungen sind erfüllt, wenn das in Bezug genommene Regelwerk bei der Verwaltungsstelle, bei der auch der Bebauungsplan eingesehen werden kann, zur Einsicht bereitgehalten und hierauf in der Bebauungsplanurkunde oder alternativ in der ortsüblichen Bekanntmachung hinsichtlich Ort und Zeit der Einsichtnahmemöglichkeit hingewiesen wird.“ (vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 22.06.2023, Az. 9 N 21.2234)
Der Stadt Ebersberg wird daher empfohlen, die Satzung um einen entsprechenden Hinweis auf die Einsehbarkeit der zitierten technischen Regelungen zu ergänzen.“
Behandlungsvorschlag:
Um sicherzustellen, dass ein Heranrücken der Wohnbebauung an den benachbarten Betrieb dauerhaft ausgeschlossen werden kann, sind die südlichen und östlichen Baugrenzen im Bereich der betroffenen Grundstücke, FlNrn 850/3 und 850/4 auf den bewohnten Bestand (ohne den eingeschossigen Anbau auf FlNr. 850/3) zurückzunehmen.
Dies führt in diesem Einzelfall dazu, dass kein zusätzliches Baurecht im Rahmen der Nachverdichtung entstehen kann, da die Baugrenzen den heutigen Bestand festschreiben.
Demgegenüber steht das Interesse des südlichen Nachbarn nach Fortführung des eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebs. Im Falle des Heranrückens der Wohnbebauung ist zu besorgen, dass dieser Betrieb in der bestehenden Form nicht mehr ausgeübt werden kann bzw. strenge Lärmschutzauflagen erhält. In diesem Fall würde die heranrückende Wohnbebauung als immissionsempfindliche Nutzung gegenüber einem bestehenden emittierenden Betrieb das Gebot der Rücksichtnahme verletzen, wenn ihr Hinzutreten die rechtlichen immissonsschutzrechtlichen Rahmenbedingungen, unter denen der Betrieb arbeiten muss, gegenüber der vorher gegebenen Lage verschlechtert. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Betrieb aufgrund der hinzutretenden Bebauung mit nachträglichen immissionsschutzrechtlichen Auflagen rechnen muss. So liegt der Fall hier. Nach der Stellungnahme der UIB ist von Gewerbelärm auszugehen. Eine Erweiterung der Bebauungsmöglichkeiten in diesem Bereich wäre nur mit einer intensiven Auseinandersetzung mit der örtlichen Situation möglich, was die Erstellung eines Lärmgutachtens zu Folge hätte. Dies wäre eine mögliche Handlungsalternative.
Andererseits wäre in diesem Fall eine Bestandsfestschreibung zu Lasten der nördlich des Betriebes angrenzenden Wohnbebauung in diesem Fall vertretbar, da es keinen unzulässigen Eingriff ins Eigentum darstellt bzw. kein Entzug von Baurecht, da eine bauliche Erweiterung nach § 34 BauGB (also ohne Bebauungsplan) sich nicht in die Umgebung eingefügt hätte und damit nicht genehmigungsfähig gewesen wäre.
Der bestehende südliche Anbau an das Wohnhaus ist lt. Baugenehmigung als Garage/Nebengebäude zugelassen. Eine Wohnnutzung ist hier nicht vorhanden.
Bei entsprechender Festsetzung wäre der Bebauungsplanentwurf nochmals gem. § 4a Abs. 3 BauGB zu veröffentlichen. Aufgrund der Änderung nur für die beiden Grundstücke FlNr. 850/3 und 850/4 wären die Grundzüge der Planung insgesamt nicht berührt. Demnach kann die Einholung der Stellungnahmen auf die von der Änderung betroffenen Teile der Öffentlichkeit sowie die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlichen Belange beschränkt werden. Die Frist kann angemessen verkürzt werden (14 Tage). Die aufgeworfenen Fragestellungen wären in diesem zusätzlichen Verfahrensschritt zu klären.
Die Hinweise zu den Tiefgaragen sind unter die Festsetzungen zu verschieben.
In den Satzungstext ist ein Hinweis auf die Eisehbarkeit der genannten Normen aufzunehmen.
Beschlussvorschlag:
Die überbaubare Grundstücksfläche wird im Bereich der betroffenen Grundstücke nach Maßgabe der Abwägung zurückgenommen. Die Hinweise zu Tiefgaragen werden unter die Festsetzungen verschoben, ein Hinweis auf die Einsehbarkeit in der Satzung genannter Normen wird aufgenommen.
- Landratsamt Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 25.07.2023
Vortrag:
„…aus naturschutzfachlicher Sicht gibt es unsererseits keine Einwände gegen obiges Verfahren, wenn folgende Punkte berücksichtigt werden:
1. Im Textteil fehlen Hinweise zur naturnahen Gestaltung der Freiflächen. Oberstes Ziel sollte eine dichte Durchgrünung des Straßenzuges sein. Die Herstellung von Steinwüsten und die Verwendung von Schottermulch sollten untersagt werden.
2. Die Versiegelung sollte auf ein Minimum reduziert werden und beispielsweise prozentual angegeben werden. Beispiel: Maximal 20% der Freiflächen dürfen versiegelt werden (Terrasse, Wege, Nebengebäude, etc.)
3. Die Auswahl der Bäume ist sehr gering und schränkt die Vielfalt in diesem Straßenzug ein. Vor allem in Anbetracht der Tatsache, dass es immer mehr Pflanzenkrankheiten/Schädlinge gibt, die ganzen Gehölzgruppen massiv schaden, z.B. Ulmensterben, Eschentriebsterben, Borkenkäfer, etc. Ferner empfehle ich die alternative Verwendung von so genannten Klimabäumen für den innerörtlichen Bereich. Ich schlage deshalb eine Erweiterung der Pflanzliste unter B.II.3.1um u.a. folgende Bäume vor:
- Elsbeere
- Baumhasel
- Amberbaum
- Hopfenbuche
- Hahnekamm-Weißdorn“
Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise zur Freiflächengestaltung und zur Baumauswahl werden in die Satzung übernommen.
Die Regelungen zur Versiegelung sind im Bebauungsplan (Textteil, Ziff B.I.2 abschließend geregelt. Das Maß der baulichen Nutzung ist nach § 19 BauNVO festzusetzen. Eine pauschale Regelung wonach Freiflächen maximal zu 20% versiegelt werden sollen ist rechtlich nicht möglich. Um Schwierigkeiten im Bauvollzug zu begegnen, hat sich die Stadt für die bestehende Regelung entschieden, wonach eine GRZ für die Hauptanlage in Höhe von 0,3 (=30%) der Grundstücksfläche zulässig sein soll. Diese darf für Dachüberstände, Terrassen und Grundflächen von Wintergärten um 50% überschritten werden. Dies ergäbe bei voller Ausnutzung eine GRZ von 0,45. Die Flächen nach § 19 Abs. 4 BauNVO (Zufahrten, Garagen, Stellplätze sowie Nebenanlagen nach § 14 BauNVO (z. B. Gartengerätehäuschen) dürfen die zulässige GFZ von 0,45 um 50% überschreiten.
Diese Regelung begründet sich aus dem Planungsziel der Nachverdichtung.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Satzung wird nach Maßgabe der obigen Abwägung ergänzt.
C. Von Seiten der Öffentlichkeit eingegangene Stellungnahmen
Im Rahmen der Beteiligung nach § 3 Absatz 2 BauGB wurden weder Einwände noch Anregungen vorgebracht.
D. Beschluss zur erneuten Veröffentlichung und Stellungnahme
Beschluss:
