Beantragt ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen, drei Duplexgaragen und zwei offenen Stellplätzen.
Folgendes ist geplant:
MFH 12,09 m x 13,23 m (159,95 m² Grundfläche)
Wandhöhe 5,00 m
Firsthöhe 9,23 m
Satteldach 35° Neigung
Stellplätze 8 Stellplätze (6 StPl. in Duplexgaragen und 2 offene Stellplätze)
Stellungnahme der Verwaltung:
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 193 – „Wasserburger Straße-Ost“.
Der Baukörper des geplanten Mehrfamilienhauses befindet sich innerhalb des festgesetzten Bauraumes. Auch die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung werden eingehalten.
Die geplanten Balkone auf der Südostseite des Gebäudes überschreiten mit einer Fläche von 6,05 m² (T 1,50 m x B 4,03 m) jedoch die im Bebauungsplan unter A.4 festgesetzte Baugrenze. Hierfür ist eine Befreiung von dieser Festsetzung erforderlich und wurde dem Bauantrag beigefügt.
Von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes kann gem. § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist, die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer nicht beabsichtigten Härte führen würde und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Die geplanten Balkone werden als untergeordnete Baukörper gem. Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BayBO ausgeführt und lösen als solche keine Abstandsflächen aus. Sie erfüllen mit 4,03 m das vorgegebene Höchstmaß von 1/3 der Hausbreite und treten mit 1,50 m als Höchstmaß vor die Außenwand. Der Abstand zur Grundstücksgrenze beträgt 7,45 m und somit mehr als das vorgegebene Mindestmaß von 2 m. Zur südöstlichen Gebäudeseite ist derzeit keine Nachbarbebauung vorhanden. Die Grundzüge der Planung werden durch die Planung nicht berührt, städtebaulich ist die Errichtung der Balkone vertretbar.
Für die Überschreitung der Baugrenzen durch die Balkone kann deshalb die Zustimmung zur beantragten Befreiung erteilt werden.
An der Nordwestecke des geplanten Gebäudes ist im DG ein Schlafraum vorgesehen. Hier wird eine weitere Befreiung beantragt, um den Raum ohne vorgesetzter Wintergartenkonstruktion oder verglastem Laubengang bzw. ohne Belüftung über eine nicht gekennzeichnete Gebäudeseite zu errichten.
Festsetzung A.7.12 gibt vor, dass an der Nordostecke des Gebäudes keine schutzbedürftigen Räumlichkeiten (z.B. Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer) geplant werden dürfen, es sei denn, sie können über eine nicht gekennzeichnete Gebäudeseite belüftet werden oder sie werden mittels Wintergartenkonstruktion (mit einer Mindesttiefe von 1 m) oder verglasten Laubengängen vor den Einwirkungen der benachbarten Verkehrswege geschützt.
Es befindet sich nur im DG ein einzelner schutzbedürftiger Raum. Der bauliche Aufwand zur Errichtung einer Wintergartenkonstruktion oder eines verglasten Laubenganges wäre hier unverhältnismäßig hoch. Die Schutzziele des Bebauungsplanes, diesen Raum vor Straßenlärm zu schützen wird mittels baulicher Maßnahmen sichergestellt (Mauerwerk mit Schalldämmmaß, Schallschutzfenster, Be- und Entlüftung durch ein in die Wand eingebautes Lüftungsgerät mit hoher Schalldämmung). Die Abweichung ist städtebaulich vertretbar, nachbarliche Belange werden durch diese Planung nicht beeinträchtigt. Eine Befreiung kann deshalb aus Sicht der Verwaltung auch hier erteilt werden.
Gem. Garagen- und Stellplatzsatzung der Stadt Ebersberg sind für das Mehrfamilienhaus 8 Stellplätze nachzuweisen (5 x 1,5 StPl.). Die erforderlichen Stellplätze werden durch die Errichtung von 6 Stellplätzen in Duplexgaragen sowie 2 offenen Stellplätzen (Besucher- und barrierefreier Parkplatz) nachgewiesen.
Die Lage der beiden StPl. 7/8 wurde bis zur Grundstücksgrenze verschoben, um die Fahrgassenbreite zu vergrößern. Die hierfür erforderliche Befreiung wegen Überschreitung der festgesetzten Fläche für Garagen und Stellplätze (A.7.4) wurde dem Bauantrag beigefügt.
In der ursprünglichen Planung war eine Fahrgassenbreite von 6,00 m vorgesehen. Für die Verwaltung stellte sich diese Breite insbesondere zwischen der Duplexgarage 5/6 und dem Stellplatz 8 (Besucher) als nicht ausreichend dar. Der StPl. Nr. 8 grenzt direkt an die Schallschutzwand an, eine Ein-/Ausfahrt erschien uns hier nicht praktikabel. Die beiden StPl. 7/8 wurden daraufhin in der neuen Planung bis zur Grundstücksgrenze verschoben. Somit vergrößert sich die Fahrgassenbreite auf 6,50 m bei StPl. 8 und auf 6,80 m bei StPl. 7. Die Überschreitung berührt nicht die Grundzüge der Planung und ist städtebaulich vertretbar. Nachbarliche Belange werden durch die Lage der Stellplätze nicht beeinträchtigt, sie lösen keine Abstandsflächen aus. Der beantragten Befreiung von der festgesetzten Fläche für Garagen und Stellplätze kann aus Sicht der Verwaltung zugestimmt werden.
Der Befreiung zur Lageänderung der straßenbegleitenden Schallschutzwand in einem Teilbereich um ca. 1,00 m in Richtung St2080 wurde bereits im Vorbescheid erteilt, das StBARo hat der Befreiung unter Auflagen zugestimmt.
Auch zur erforderlichen Abweichung nach Art. 63 BayBO von den Vorschriften des Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BayBO wegen des Verzichts auf eine vollständig barrierefreie Ausführung einer Wohnung im Bereich des Dachgeschosses wurde im Vorbescheid bereits zugestimmt, die Behindertenbeauftragte hat der Abweichung zugestimmt. Bezogen auf den Gesamtkomplex wird ein Viertel der Wohnungen barrierefrei ausgeführt.
