In der Sache wird auf die TA-Sitzungen vom 09.05.2023, TOP 3 und 11.07.2023, TOP 3, jeweils öffentlich, verwiesen. Auf erneuten Sachvertrag wird daher verzichtet.
In der TA-Sitzung vom 11.07.2023 wurde zu diesem Punkt aus der Mitte des Ausschusses Antrag gestellt, einen Bebauungsplan aufzustellen sowie eine Veränderungssperre zu erlassen. Dieser Antrag wurde einstimmig angenommen. Aufgrund der Fristsetzung des Landratsamtes, eine Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen spätestens bis zum 25.07.2023 herbeizuführen, beschloss der TA die heutige Sondersitzung anzusetzen. Der verkürzten Ladungsfrist wurde in der Sitzung vom 11.07.2023 ohne Gegenstimme zugestimmt.
Der Bebauungsplan soll das gesamte Grundstück FlNr. 181, Gemarkung Ebersberg, umfassen. Ein weiterer Umgriff scheidet nach Ansicht der Verwaltung aus, da in der umliegenden Bebauung kein Planungsbedarf erkennbar ist.
In dem Baugebiet liegt derzeit ein Antrag auf Vorbescheid wegen Errichtung von 9 Reihenhäusern in Form eines 3- und eines 6-Spänners vor. Im Zuge der Beratungen wurde seitens des städt. Bauamtes ein Alternativvorschlag vorgelegt, wonach die Reihenhausbebauung aufgelöst wurde und stattdessen drei 3-Spänner geplant werden sollen. Dieser städtebaulichen Figur hat der TA in seiner Sitzung vom 09.05.2023 grundsätzlich zugestimmt. Sie traf auch auf Zustimmung seitens des Antragstellers.
Kritisch wurde seitens des TA jedoch die oberirdische Anordnung der Stellplätze gesehen. Diese Planung würde das Quartier unnötig mit dem An- und Abfahrtsverkehr der Bewohner belasten und sich negativ auf die Wohnqualität auswirken. Dies ist kein zukunftsfähiger Städtebau, da die Oberfläche für die Stellplätze unnötigerweise versiegelt würde. Die Stellplätze sollen in einer Tiefgarage mit zentraler Zufahrt von der Eberhardstraße aus untergebracht werden. Aufgrund der günstigen Topografie wäre die Tiefgarage günstig zu errichten.
Beide Planungsvarianten würden die Hanglage nicht ausreichend berücksichtigen, so dass zu befürchten ist, dass große und umfangreiche Stützmauern zur Geländeangleichung notwendig werden. Stützmauern würden jedoch insbesondere wegen der unmittelbaren Nähe zur reizvollen Landschaft um den Klostersee sich nicht in die Umgebung einfügen.
Darüber hinaus wurde aus der Mitte des Ausschusses kritisch angemerkt, dass die geplanten Häuser aufgrund ihrer Höhenentwicklung und ihrer Breite nicht in die Umgebung passen würden. Sie sind höher als die südlich angrenzende Bebauung, die im Gelände über dem Antragsgrundstück liegt.
Im westlichen Grundstücksbereich der FlNr. 181 sieht der Flächennutzungsplan eine ca. 1.500 m² große Grünfläche vor. Dieser Umstand muss im künftigen Bauleitplanverfahren eine Entsprechung finden.
Die Stadt kann nach der herr. Rechtsprechung (vgl. OVG Münster, Urt. v. 17.08.2020, 2 D 27/19.NE) einen Bebauungsplan zum Zwecke einer geordneten und bestandsorientierten Nachverdichtung bei gleichzeitigem Erhalt/Sicherung von Grünflächen erlassen. Dies ist vom Grundsatz der Erforderlichkeit der Bauleitplanung (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB) gedeckt. Der Bebauungsplan verfolgt legitime städtebauliche Belange wie das Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB), die Regelung der überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Freihaltung von Grünzonen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 und 15 BauGB).
Folgende wesentliche Planungsziele sollen mit dem Bebauungsplan geregelt werden:
- Festsetzung des Gebietes als WA (allg. Wohngebiet - § 4 BauNVO); dies entspricht der tatsächlichen Nutzung
- Festsetzung von Grund- und Geschossflächen zur eindeutigen Bestimmung der möglichen Nachverdichtung
- Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenze gem. § 23 BauNVO) um die gewünschte Baukörperstruktur von drei 3-Spännern verbindlich vorzugeben sowie um wichtige Freiräume und Grünzüge zu sichern.
- Festsetzungen zu Flächen die von Bebauung freizuhalten sind und ihre Nutzung.
- Festsetzung der notwendigen Stellplätze in Tiefgaragen (§ 12 Abs. 4 BauNVO), Flächen für Gemeinschaftsanlagen (Kinderspielplätze, Freizeitanlagen, oberirdische Stellplätze)
- Festsetzungen für die öffentliche Erschließung und von Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben.
Hingewiesen wird seitens der Verwaltung auf den Umstand, sobald durch den Bebauungsplan mögliches Baurecht nach § 34 BauGB eingeschränkt, entzogen etc. wird, sind die Vorschriften gem. §§ 39 ff BauGB (Planungsschadenrecht) zu beachten. Dies wäre im künftigen Bebauungsplanverfahren zu prüfen.
Für den ersten Entwurf des Bebauungsplanes sind neben den Planungsleistungen weitere Untersuchungen, insbesondere eine genaue Geländevermessung, eine naturschutzfachliche Untersuchung des vorhandenen Grünbestands sowie eine schalltechnische Untersuchung über die Auswirkungen des Verkehrslärms an der Eberhardstraße erforderlich.
Die Aufstellung des Bebauungsplans dient der Nachverdichtung (Bebauungsplan der Innenentwicklung i.S.d. § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB). Die im Bebauungsplan zugelassene Nutzung unterschreitet die Flächenbegrenzung des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB (Grundfläche), dient keinem UVP-pflichtigen Vorhaben (§ 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB) und lässt keine Beeinträchtigung von FFH- oder Europäischen Vogelschutzgebieten erwarten (§ 13 Abs.1 Satz 5 BauGB). Die Bebauungsplanaufstellung wird daher im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt. Das beschleunigte Verfahren führt zur entsprechenden Anwendung des vereinfachten Verfahrens (§ 13 BauGB; Absehen von der Umweltprüfung und vom Umweltbericht sowie zur Nichtanwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung - vgl. § 13a Abs. 2 und 3 BauGB).
