Bebauungsplan Nr. 211-westlich der Hohenlindener Straße und östlich der Schwabener Straße; a) Einstellung des Verfahrens nach § 13b BauGB; b) Änderung der Verfahrensart
Daten angezeigt aus Sitzung: Sitzung des Ferienausschusses, 22.08.2023
Beratungsreihenfolge
| Gremium | Sitzung | Sitzungsdatum | ö / nö | Beratungstyp | TOP-Nr. |
|---|---|---|---|---|---|
| Ferienausschuss | Sitzung des Ferienausschusses | 22.08.2023 | ö | beschließend | 7 |
Sachverhalt
Das Verfahren der Einbeziehungssatzung hätte den Vorteil, dass eine Änderung des Flächennutzungsplanes nicht notwendige wäre sowie das Verfahren im sog. vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB (ohne Umweltbericht) durchgeführt werden könnte. Allerdings müssen im Rahmen von Einbeziehungssatzungen die notwendigen Ausgleichsmaßnahmen erbracht werden und die Eingriffsregelung beachtet werden.
Für eine Bebauung sollen die östlichen Teilflächen der FlNr. 993 und 995 mit einer Gesamtfläche von 2.800 m² überplant werden. Davon sollen 2.750 m² als WA festgesetzt werden. Die Gesamtfläche der beiden Grundstücke beträgt 8.175 m².
Die zu überplanenden Flächen sind nach derzeitigem planungsrechtlichem Zustand dem Außenbereich zuzurechnen. Somit ist die Anforderung nach „einzelnen Flächen“ vorliegend erfüllt.
Diese Voraussetzung knüpft an die allgemeinen Grundsätze, insbesondere daran, dass im Hinblick auf den § 34 BauGB zu fordernden Bebauungszusammenhang aus dem angrenzenden Bereich hinreichenden Zulässigkeitskritierien für die Bestimmung der baulichen Nutzung auf den einzubeziehenden Außenbereichsflächen entnommen werden können.
Die einzubeziehenden Flächen grenzen an der Ostseite unmittelbar an die bestehende Bebauung von Einfamilienhäusern und Doppelhäusern der Hohenlindener Straße 3a-3f sowie der Hohenlindener Straße 15 an. Dieser vorhandenen Bebauung lassen sich sowohl hinsichtlich der Art als auch dem Maß der baulichen Nutzung ausreichende Maßstäbe für die Zulässigkeit der Bebauung auf den einzubeziehenden Außenbereichsflächen entnehmen. Dieser angrenzende Bereich ist Bestandteil des im Zusammenhang bebauten Ortsteils entlang der Hohenlindener Straße der den unmittelbar westlich liegenden Planungsbereich hinsichtlich seiner Bebauung prägt. Es ist nach der Rechtsliteratur sowie nach der Rechtsprechung ausreichend, wenn nur von einer Seite her eine Prägung durch im Ortsteil vorhandene Bebauung besteht (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger RdNr. 117 zu § 34 BauGB; VGH München, Urt. 05.11.2019-15 N 16.1840). So liegt der Fall hier; aus der östlich angrenzenden Bebauung lassen sich die Zulässigkeitsmaßstäbe für die Bebauung im Einbeziehungsgebiet ohne weiteres entnehmen.
Die Satzung muss mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sein.
Die einzubeziehenden Flächen grenzen unmittelbar an die bestehende Bebauung des Innenbereichs an. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan sind die einzubeziehenden Flächen nicht als Bauland, sondern als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Es ist nicht zwingend erforderlich, dass die einzelnen Außenbereichsflächen im FNP als Bauflächen dargestellt worden sind (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, RdNr. 118b zu § 34 BauGB).
Ein Verstoß gegen das in § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB normierte Entwicklungsgebot wird nicht gesehen. Aus diesem gesetzlich vorgegebenen Ableitungszusammenhang folgt, dass den Darstellungen des Flächennutzungsplanes als Entwicklungsgrundlage noch nicht der Bestimmtheitsgrad zukommt, der für Festsetzungen eines Bebauungsplanes typisch ist. Der Flächennutzungsplan weist eben spezifisch ein grobmaschiges Raster auf, das auf Verfeinerung angelegt ist. Der Flächennutzungsplan lässt aufgrund seiner geringen Detailschärfe Gestaltungsspielräume offen, die auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung bzw. so wie hier, auf der Ebene der Einbeziehungssatzung ausgefüllt werden können. Unter der Voraussetzung, dass seine Grundzüge unangetastet bleiben, gestattet er auch Abweichungen. Festsetzungen, die mit seinen Darstellungen nicht vollständig übereinstimmen, indizieren nicht ohne weiteres einen Verstoß gegen das gesetzliche Entwicklungsgebot. Ob den Anforderungen des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB genügt ist, hängt davon ab, ob die Konzeption, die ihm zugrunde liegt, in sich schlüssig bleibt. Daraus folgt für die vorliegende Einbeziehungssatzung, dass die eher marginalen Abweichungen im Randbereich der beabsichtigten Einbeziehungssatzung im Rahmen des „Unschärfebereichs“ der Flächennutzungsplanung liegen. Die Konzeption des Flächennutzungsplanes der Stadt Ebersberg als Ganzes wird von der geplanten Einbeziehungssatzung offenkundig nicht berührt.
Die Einbeziehungssatzung ist dennoch mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar.
Zum einen befindet sich das Plangebiet in einem Hauptsiedlungsbereich; nach RP 14 B II G 2.1 sind dies Bereiche, die für eine Siedlungsentwicklung besonders in Betracht kommen (vgl. Stellungnahme der Regierung von Obb. vom 27.01.2021).
Die Ausweisung dient darüber hinaus dazu, für die örtliche Wohnbevölkerung Wohnraum zu schaffen, um den vorherrschenden dringenden Wohnbedarf zu decken. Die Stadt plant zwar derzeit die Ausweisung von Wohnbauflächen, wie z.B. vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24.1 (an der Wintrichstraße) oder Im Augrund, diese Vorhaben (Geschosswohnungsbau) sind allerdings der Sparte Mietwohnung oder Wohnungseigentum zuzuordnen. Im Bereich Einfamilien- oder Zweifamilienhausbebauung gibt es im Stadtgebiet noch vereinzelt leerstehende Baugrundstücke, wie z.B. an der Abt-Häfele-Straße oder An der Weinleite; diese Flächen sind aber für das geplante Vorhaben nicht verfügbar. Um den Anforderungen auch in diesem Wohnungssegment gerecht zu werden, erfolgt die Ausweisung an dieser Stelle. Damit wird im überwiegenden öffentlichen Interesse ein legitimes Planungsziel gem. § 1 Abs. Abs. 6 Nr. 2 BauGB verfolgt.
Die Flächen erscheinen aufgrund ihrer direkten Anbindung an die südlich und östlich angrenzende Bebauung geeignet für eine standortverträgliche Wohnbauentwicklung. Die für die östlich angrenzenden Bebauung geschaffene Erschließungsstraße legt bereits eine Weiterentwicklung der Bebauung nach Westen nahe. Der TA hat sich bereits seit 2018 mit einer baulichen Entwicklung des Bereichs westlich der Hohenlindener Straße befasst, da unterschiedliche Eigentümer an die Stadt mit dem Wunsch nach baulicher Entwicklung herangetreten sind. Insofern ist die vorliegende Planung das Ergebnis eines länger währenden Abstimmungsprozesses und bildet den städt. Entwicklungswillen ab.
Es handelt sich hier um einen kleinräumigen Eingriff in den Außenbereich mit dem eine klare Abgrenzung und eine dauerhafte Sicherung des Ortsrandes erreicht werden kann. Mit den beabsichtigten Regelungen zur Grünordnung können die Belange des Naturschutzes sowie der Landschaftspflege angemessen berücksichtigt werden. Im ersten Verfahrensschritt des Bebauungsplanes Nr. 211 erhob die untere Naturschutzbehörde keine Einwendungen gegen die Planung.
Die Stadt ist deshalb der Ansicht, dass der Erlass der Einbeziehungssatzung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung entspricht. Ein weiterer Belang ist, dass auch die beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 211 bereits Gegenstand einer geordneten städtebaulichen Entwicklung war, insofern kann es beim Erlass einer Einbeziehungssatzung keine gegenteilige Sichtweise geben.
Im ersten Verfahrensschritt des Bebauungsplanes Nr. 211 wurden weder von der Öffentlichkeit noch von den Behörden Einwendungen erhoben, die erhebliche Umweltauswirkungen der Planung befürchten lassen. Insofern geht die Stadt von einer Vereinbarkeit der Planung mit den bestehenden Umweltbelangen aus.
Beschluss
Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0