In der Sache wird auf den Aufstellungsbeschluss des Technischen Ausschusses vom 18.07.2023, TOP 2, öffentlich, sowie die hierzu erlassene Veränderungssperre vom 18.07.2023 hingewiesen.
Folgende wesentliche Planungsziele sollen mit dem Bebauungsplan geregelt werden:
- Festsetzung des Gebietes als WA (allg. Wohngebiet - § 4 BauNVO); dies entspricht der tatsächlichen Nutzung
- Festsetzung von Grund- und Geschossflächen zur eindeutigen Bestimmung der möglichen Nachverdichtung
- Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenze gem. § 23 BauNVO) um die gewünschte Baukörperstruktur von drei 3-Spännern verbindlich vorzugeben sowie um wichtige Freiräume und Grünzüge zu sichern.
- Festsetzungen zu Flächen die von Bebauung freizuhalten sind und ihre Nutzung.
- Festsetzung zur Anordnung der notwendigen Stellplätze (§ 12 Abs. 4 BauNVO), Flächen für Gemeinschaftsanlagen (Kinderspielplätze, Freizeitanlagen, oberirdische Stellplätze)
- Festsetzungen für die öffentliche Erschließung und von Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben.
Die Stadt hat daraufhin Planungsvorschläge vom Architekturbüro AKFU (Herrn Fischer) ausarbeiten lassen.
Am 19.02.2024 führte Herr 1. Bürgermeister Proske sowie die Bauverwaltung ein Gespräch mit der Landeshauptstadt München als Vertreterin des Grundstückseigentümers.
Die Landeshauptstadt München bzw. die in Aussicht stehenden Erbbaurechtsnehmer des Grundstücks Eberhardstr. 39 würden die Bebauung gemäß dem Planungsvorschlag der Stadt Ebersberg (siehe Anlage) nach Variante 3 mittragen und so realisieren.
Die Stadt München äußert sich hierzu wie folgt:
Wir haben deshalb die uns dankenswerterweise von Herrn Stöhr übermittelten neuen Entwürfe auch mit unserem Fachstelle für Bebauungsplanverfahren, dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung sowie mit dem Interessenten besprochen.
Nach unserem ersten Eindruck entspricht der Entwurf grundsätzlich dem Vorbescheid unseres Interessenten. Lediglich die Stellplätze wurde in den vorderen Bereich zur Eberhardstraße angeordnet und in Folge die Reihenhäuser anders platziert und ausgerichtet. Mit diesen Anpassungen könnte unser Interessent nach Rücksprache grundsätzlich zurechtkommen. Die Stiftung könnte wiederum mit der Planung mitgehen, wenn der Interessent das Grundstück übernimmt.
Vor diesem Hintergrund haben wir das Referat für Stadtplanung und Bauordnung zu Rate gezogen. Aus deren Erfahrung bietet sich bei dieser Sachlage an, dass der Interessent einen den Vorstellungen der Stadt Ebersberg entsprechenden Vorbescheid einreicht und die Stadt eine Ausnahme von der Veränderungssperre zulässt (vgl. § 14 Abs. 2 BauGB). Soweit der Vorbescheid den Planungszielen des Bebauungsplans entspricht, dürften keine überwiegend öffentlichen Belange entgegen stehen. Soweit die Stadt Ebersberg und das Landratsamt Ebersberg damit einverstanden wären, könnte dies eine mögliche Alternative zum Bebauungsplanverfahren sein.
Dieses Vorgehen hätte folgende gewichtige Vorteile:
- Die Stadt Ebersberg würde sich erhebliche Kosten des Bebauungsplanverfahrens sparen und hätte trotzdem ihren städteplanerischen Willen umgesetzt
- Das Verfahren würde natürlich erheblich verkürzt und Unwägbarkeiten eines Bebauungsplanverfahren – auch wenn es im beschleunigten Verfahren durchgeführt wird – könnten vermieden werden
- Rechtsunsicherheiten und evtl. Entschädigungszahlungen durch die Stadt Ebersberg könnten vermieden werden.
Soweit das Grundstück nahtlos an den Interessenten übergeht, kommt der Frage, ob das über § 34 BauGB vorhandene Baurecht durch die Planung eingeschränkt wird, keine so große Bedeutung zu. Problematisch ist insbesondere, dass der jetzt vorliegende Entwurf auf Basis des Eigenheimkonzeptes gegenüber einer Geschossbauweise deutlich das vorhandene Baurecht beschneidet. Diskussionen über Schadensersatz zum Schutz der Interessen der Stiftung scheinen daher unvermeidbar.
- Durch eine Bebauungsplanfestsetzung würde die Möglichkeiten der Bebauung, die derzeit sehr breit gefächert sind, stark eingeschränkt. Das könnte zu einer noch problematischeren Vermarktung führen und weiteren Leerstand nach sich ziehen. Das kann nicht im Interesse der Stadt Ebersberg sein.
Aus Sicht der Verwaltung wäre dieser Vorschlag, sofern die Planungsvariante 3 der Stadt Ebersberg zum Gegenstand des Vorbescheids gemacht würde, ein akzeptabler Weg.
Die Planungsvariante 3 beinhaltet folgendes (siehe Anlage):
Auf dem Grundstück würden zwei Hausgruppen (1 5-Spänner, 1 4-Spänner) errichtet werden. Der 5-Spänner würde mit der Firstrichtung West/Ost im mittleren Grundstückbereich zu liegen kommen. Der 4-Spänner mit einer Nord-Süd-Ausrichtung würde im westlichen Grundstücksbereich Platz finden. Aufgrund der Topografie müssen den beiden nördlichen Häuser etwas tiefer angelegt werden, so dass ein Versatz entsteht. Je Haus einer Hausgruppe würde eine Grundfläche von 69 m² zur Verfügung stehen. Die Gebäude würden mit E+1+D mit Satteldach geplant. Insgesamt entstünden ca. 621 m² Grundfläche auf dem 2.815 m² großen Grundstück (=GRZ 0,22). Dies wäre sogar etwas höher als das ursprünglich beantragte Maß der baulichen Nutzung im Antrag auf Vorbescheid vom 09.05.2023, TOP 3, öffentlich. Dort wurden ca. 595 m² beantragt. Es bleibt aber bei 9 Wohneinheiten. Die bergseitige Wandhöhe entspricht mit 7,10 m dem Rahmen, den wir zuletzt in den B-Plänen 220 und 221 festgesetzt haben (7,20 m), um auf Anregung aus der Mitte des Technischen Ausschusses, gut nutzbare Dachgeschosse zu erhalten; auf der Talseite (nach Norden) kommen die Häuser etwa einen Meter weiter raus (in Abhängigkeit von für die Erschließung vorzunehmenden Geländeanpassungen auch etwas weniger). Die Dachneigung beträgt 35° und entspricht damit der umgebenden Bebauung.
Der Abstand zum Unterlieger Josef-Meier-Promenade 11 beträgt an der engsten Stelle ca. 11 m. Eine übermäßige Verschattung durch die Neubauten ist nicht zu befürchten; zudem orientieren sich die Anwesen Josef-Meier-Promenade ohnehin zum Klostersee. Durch die Anordnung des Nebengebäudes, das anstelle des bestehenden angeordnet wird, ändert sich für die Eberhardstraße 43 nichts. Die mit Mindestabstand zur Grundstücksgrenze angeordneten Oberlieger Eberhardstraße 35, 35a und 38 sind so situiert, dass umgekehrt auch eine ausreichende Besonnung der Reihenhausgärten gewährleistet ist.
Die notwendigen 18 Stellplätze der insgesamt 9 WE würden nach dem städt. Planungsvorschlag entlang der Eberhardstraße einerseits als offene Stellplätze und andererseits als Carports errichtet. Die Lösung vermeidet eine Blendung des südlichen oder nördlichen Nachbarn durch parkende PKW entlang den jeweiligen Grundstücksgrenzen. Dies wurde bei dem zuletzt vorliegenden Vorschlag seitens des TA kritisch angemerkt.
Nördlich der Wohngebäude würde ein „Wohnanger“ angeordnet werden, der vorwiegend für Aufenthaltszwecke dienen kann. Das neue Quartier wäre bis auf einen notwendigen Anlieferverkehr autofrei. Damit wären mehrere Planungsziele der Stadt erfüllt. Die Lage der Stellplätze ist an dieser Stelle auch sinnvoll und drängt sich aus Sicht der Verwaltung förmlich auf, da aufgrund der hohen Verkehrsbelastung und der damit einhergehenden Lärmemissionen ein ruhiges Wohnen zur Eberhardstraße hin kaum möglich ist, ohne dass an den Gebäuden technisch aufwendige Maßnahmen erforderlich werden. Die vorgeschlagene Stellplatzanordnung würde auch dem städtebaulich verankerten Optimierungsgebot (Vermeidung bzw. Verbesserung von Immissionssituationen) Rechnung tragen. Aufgrund der vorherrschenden Lärmbelastung des Grundstücksbereichs an der Eberhardstraße ist eine andere Nutzung dieser Flächen nicht zu empfehlen.
Ein wichtiger planungsrechtlicher Belang ist, für gesunde Wohnverhältnisse zu sorgen (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB). Dies könnte mit dieser Planungsvariante sichergestellt werden.
Die Abstandsflächen können bei diesem Vorschlag zu allen Seiten eingehalten werden.
Die Verwaltung ist der Auffassung, dass, sofern ein Antrag auf Vorbescheid, diese Maßgaben berücksichtigt, eine Ausnahme von der Veränderungssperre denkbar wäre.
Für die Stadt ist diese Vorgehensweise von Vorteil, da zum einen der städtische Planungswille Berücksichtigung findet. Die Kosten für ein Bauleitplanverfahren könnten eingespart werden (ca. 15.000,- €; zeitliche und personelle Verwaltungskapazitäten).
Auch eine mögliche rechtliche Auseinandersetzung hinsichtlich möglicher Entschädigungsfragen zu einem möglicherweise eingeschränkten Baurecht nach § 34 BauGB würden die Stadt – unabhängig von ihrem jeweiligen Ergebnis – stark finanziell beanspruchen, da hierfür hohe Anwalts- und Gutachterkosten seitens der Stadt entstehen werden.
Die Verwaltung schlägt deshalb vor, dem Antrag der Landeshauptstadt München stattzugeben, und eine Ausnahme von der Veränderungssperre in Aussicht zu stellen, solange ein Antrag auf Vorbescheid gemäß städtischer Planungsvariante 3 (Stand Dezember 2023) für das Grundstück Eberhardstr. 39, FlNr. 181, Gemarkung Ebersberg eingereicht wird.
