Beantragt sind der Neubau und der Anbau an ein bestehendes Geschäfts- und Wohngebäude mit einer Arztpraxis und Wohnungen sowie der Neubau einer gemeinsamen Tiefgarage. Zudem wird die Nutzungsänderung eines bestehenden Cafés/Bistros mit Kleinküche zu einem Stehausschank beantragt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 88.4 – „Innenstadt“, 4. Änderung.
Die geplanten Gebäude, die Tiefgarage und die beantragte Nutzungsänderung entsprechen den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Lediglich für den zweigeschossigen Glasvorbau nördlich des Bestandsgebäudes ist eine Befreiung von der dort festgesetzten Baugrenze erforderlich und auch beantragt.
Der Glasvorbau dient dem barrierefreien Zugang zur Arztpraxis, über ihn wird der Aufzug an das bestehende Treppenhaus und somit zum Eingang der Arztpraxis angebunden.
Aus Sicht der Verwaltung kann die erforderliche Befreiung erteilt werden, da sich keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan ergeben. Der Anbau liegt innerhalb der Gebäudeflucht der angrenzenden nördlichen Gebäudefassaden, es entstehen durch den Anbau keine Beeinträchtigungen der Nachbarn.
Stellplatzberechnung für das Bestandsgebäude:
Dentallabor im EG und OG 4 StPl.
Wohnung im OG und DG 3 StPl.
gesamt: 7 StPl.
Stellplatzberechnung für den Anbau/Neubau und für die Umnutzung:
- Wohnungen: 8 WE pro 1,5 StPl. 12 StPl.
- Dentallabor: 1 StPl. pro 70 m² NF 1 StPl.
- Zahnarztpraxis: 1 StPl. pro 30 m² NF 6 StPl.
- Stehlokal: 1 StPl. pro 20 m² 4 StPl.
gesamt: 23 StPl.
Für das gesamte Vorhaben sind folglich insgesamt 30 Stellplätze nachzuweisen. In der Tiefgarage können 18 Stellplätze errichtet werden. Lt. Stellplatzberechnung des Antragstellers sind 4 Stellplätze in der Tiefgarage des Anwesens Eichthalstr. 2-6 vorhanden. Eine dingliche Sicherung dieser Stellplätze wurde vorgelegt.
Die Stellplatzpflicht für die noch fehlenden 8 Stellplätze möchte der Antragsteller gem. Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO durch eine Stellplatzablöse erfüllen. Die Ablösesumme läge gem. § 3 Abs. 1 i.V. mit § 3 Abs. 2 der Garagen- und Stellplatzsatzung der Stadt Ebersberg in der Zone I (Kernbereich) bei 102.258,40 € (8 StPl. pro 12.782,30 €).
Die Zulässigkeit einer solchen Stellplatzablösung liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Stadt, mit der der Bauherr einen Ablösevertrag zu schließen hat. Im Ausüben dieses Ermessens wurde stets eine räumliche Differenzierung im Stadtgebiet als gängige Verwaltungspraxis angewandt. Im Kernbereich der dicht bebauten Innenstadt wurden in der Vergangenheit bereits einige Ablöseverträge durch den Technischen Ausschuss genehmigt (FlNrn. 16, 20, 313 der Gmkg. Ebersberg). Aus Sicht der Verwaltung wäre auch in diesem Fall einem Nachweis der Stellplätze durch Ablöse zuzustimmen.
Haushaltsauswirkungen:
Ja. -> Einnahme aus dem Stellplatzablösevertrag i.H. von 102.258,40 €.
