Bebauungsplan Nr. 229 - südlich der Wildermuthstraße mit integrierten Grünordnungsplan; Vorstellung und Zustimmung zur Planung; Beschluss zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und zur Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange

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Daten angezeigt aus Sitzung:  Sitzung des Technischen Ausschusses, 18.06.2024

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Technischer Ausschuss Sitzung des Technischen Ausschusses 18.06.2024 ö beschließend 8

Sachverhalt

Der TA beschloss am 12.12.2023 die Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Bereich südlich der Wildermuthstraße (TA vom 12.12.2023, TOP 7, öffentlich). Auf diesen Beschluss und den Tagesordnungspunkt 11 der Sitzung vom 10.10.2023 wird insoweit verwiesen. 

Nun liegen vom beauftragten Planungsbüro TB Markert zwei Planungsvarianten vor. Die Vertreter des Planungsbüros sind in der Sitzung anwesend und stellen die Planungsvarianten vor. 

Die wesentlichen Unterschiede in der Variante 1 und 2 sind die Breiten der südlichen Grünzonen und die Festsetzung, wonach die Bäume entlang der Wildermuthstraße auf FlNr. 142/2 mit einer Erhaltungsbindung versehen sind. 
In Variante 2 ist der südliche Grünzug im Bereich der FlNr. 854/23, /24 und 847/4 etwas breiter angelegt. 

Einige grundlegende Festsetzungsvorschläge müssen vom TA beraten bzw. entschieden werden, ob sie Gegenstand des Bebauungsplanes werden sollen. 

Art der baulichen Nutzung:
Aktuell ist die Festsetzung eines WA (allgemeines Wohngebiet) gem. § 4 BauNVO vorgesehen. Die entspricht dem Entwicklungsziel des Flächennutzungsplanes für diesen Bereich. Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen in einem WA wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO), sonstige nichtstörende Gewerbebetriebe (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO), Anlagen für Verwaltungen (§  4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO), Gartenbaubetriebe (§ 4 Abs. 3 Nr. 4 BauNVO) und Tankstellen (§ 4 Abs. 3 Nr. 5 BauNVO) sollen ausgeschlossen werden. 

Für die Hackschnitzelheizung, die auf FlNr. 142, Gemarkung Ebersberg errichtet werden soll ist allerdings eine Festsetzung nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb erforderlich. Anlagen dieser Art werden von der Rechtsprechung als nicht störende Gewerbebetriebe eingestuft. Durch einen generellen Ausschluss dieser Nutzungsart würde das Planungsziel nicht erreicht.  Zu überlegen wäre in diesem Zusammenhang, ob für das gesamte Plangebiet die nichtstörende Gewerbenutzung zugelassen werden, oder ob diese Nutzungsart auf den Bereich der FlNr. 142 beschränkt bleiben soll. Die Frage ist auch dahingehend entscheidend, was die sonstigen gewerblichen Nutzungen auf der FlNr. 142 betrifft. Die sonstigen Nutzungen in dem Gebäude sind ebenfalls gewerblicher Art. Eine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung liegt nicht vor. Diese Frage wurde bereits im ersten Bauantrag geklärt. Seitens der Verwaltung wird daher empfohlen, zumindest für den Bereich der FlNr. 142 die Ausnahme gem. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO (nicht störende Gewerbebetriebe) ausdrücklich zuzulassen. 

Im Bereich nördlich der Wildermuthstraße, der im Geltungsbereich des rechtswirksamen Bebauungsplanes Nr. 51.1 (rechtsw. seit 12.10.2017) liegt, wurden seinerzeit gewerbliche Nutzungen nicht zugelassen. Ein Bedarf für die Zulassung nicht störender Gewerbebetriebe über den Bereich der FlNr. 142 wird seitens der Verwaltung nicht gesehen. 

Grünordnung:
Zu entscheiden ist auch die Frage, ob die Bäume entlang der Wildermuthstraße im Bereich der FlNr. 142/2 (heutige unbebaute Fläche) erhalten werden sollen. Diese Option ist in der Planungsvariante 2 dargestellt. 

Maß der baulichen Nutzung:
Es wird seitens der Verwaltung angeregt, für Wintergärten und Terrassenüberdachungen ein zusätzliches Nutzungsmaß aufzunehmen. Im Bauvollzug treten diese Fragen immer wieder auf und müssen, sofern nicht im Bebauungsplan geregelt, über Befreiungen zugelassen werden. 

Der Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Dies ist in diesem Fall nach der aktuellen Rechtsprechung des BVerwG vom 25.04.2023, 4 CN 5.21 möglich. Die rechtlichen Voraussetzungen liegen insoweit vor. 

Im Zuge des Verfahrens wird auch eine immissionsschutzfachliche Untersuchung hinsichtlich der Hackschnitzelheizung und der sonstigen gewerblichen Tätigkeiten auf dem Grundstück FlNr. 142 notwendig werden. 
Der Stadtverwaltung liegt hier bereits ein entsprechendes Einwendungsschreiben folgenden Inhalts vor, das im Verfahren zu würdigen ist:

Die Eigentümerin von FlNr. 847/4 trug vor, dass die geplante Hackschnitzelheizung erhebliche Immissionen verursachen könnte, da die Anlage nicht nur ein einzelnes Einfamilienhaus, sondern die angrenzenden Mehrfamilienhäuser mitversorgen soll. 
Sie ist der Ansicht, dass die Nutzung von Holz als Energieträger nicht mehr zeitgemäß sei. 
Weiterhin wird auf die starke Geräuschbelastung, die durch die Holzbearbeitung auf dem Grundstück FlNr. 142 entsteht, hingewiesen. Dort würden insbesondere samstags bis zu 8 Stunden nicht unerhebliche Mengen an Baumstämmen mit Spaltautomaten und Kettensägen bearbeitet, an- und abtransportiert und umgeschichtet. Es wird gebeten, die Bebauung gemäß des Bundesimmissionsschutzgesetzes zu prüfen und dafür zu sorgen, dass die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden. 

Die in Rede stehenden Tätigkeiten stellen eine gewerbliche Nutzung dar, die aufgrund ihres Störungsgrades so auszuführen ist, dass sie im allgemeinen Wohngebiet zulässig ist. Die gewerbliche Nutzung wurde bereits im Schreiben des LRA Ebersberg vom 04.05.2023 an den Eigentümer festgestellt und entspricht auch der Auffassung der Stadtverwaltung (siehe TA-Beschluss vom 18.04.2023, TOP 2, öffentlich). 
Die Tätigkeiten, Nutzungszeiten und die Intensität werden im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung auf die Gebietsverträglichkeit hin untersucht und mit dem Landratsamt, untere Immissionsschutzbehörde, abgestimmt.

Im Übrigen berücksichtigen die Planungsvarianten die Inhalte des Aufstellungsbeschlusses. 
Die Verwaltung schlägt vor, sollte der Technische Ausschuss einer der beiden Planungsvarianten beschließen, die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung durchzuführen.  

Haushaltsrechtliche Auswirkungen:
Ja – Planungskosten Bebauungsplan                 31.950,91 €
        Gutachterkosten (Schall-/Immissionen)          6.000,00 €

Diskussionsverlauf

StR Ried fragte nach dem Unterschied der beiden Varianten und begrüßte den Vorschlag zum Erhalt der Bäume. 
Frau Architektin Blaschke erläuterte, dass bei der Variante 1 die Bäume nicht zwingend gefällt werden müssen, sie haben nur keine Erhaltungsbindung und die Baufenster wären hier etwas größer. 
StR Ried erkundigte sich nach der Erschließung der rückwärtigen Grundstücke. Diese müssen lt. Planerin jeweils von der Wildermuthstraße erschlossen werden. 

Erster Bürgermeister Proske sprach sich zugunsten des Straßenbildes für den Erhalt der Bäume aus. Die entstehende Bebauung sei doch sehr hoch. 

StR Riedl tendierte zu V1 und schlug eine Wiederbepflanzungspflicht im Bebauungsplan vor. Er erkundigte sich welche Stellplatzordnung gelten soll. 
Die Verwaltung erläuterte, dass hier die derzeit gültige Stellplatzsatzung der Stadt als sog. statische Verweisung gelten soll. Sollte später eine gesetzliche Änderung eintreten, würde das keine Rolle spielen. 

StR Friedrichs sprach sich ebenfalls für den Baumerhalt und den breiteren Grünstreifen nach V2 aus. 

StR Mayer schlug vor, die Variante 2 abzuändern, indem die Baufenster auf der südlichen Bebauungszeile alle 16 m Tiefe erhalten sollen. Gleichzeitig sollen die Bäume an der Wildermuthstraße erhalten bleiben. 

StR Schechner lobte den Vortrag der Planerin. Er bezweifelte, dass durch die Hackschnitzelanlage große Störungen entstünden – jede Wärmepumpe sei lauter. Die Sägearbeiten würden durch die Hackschnitzelheizung ohnehin weniger. 
Die Bäume fand er sehr schön, stellte aber die Frage was gewesen wäre, wenn sie nicht gepflanzt worden wären. Die Bäume stellen eine technische Einschränkung dar. Die Erhaltungsbindung ist ein Zeichen, dass freiwillige Maßnahmen bestraft werden. Aus diesem Grund bevorzugte er die V1. 
Erster Bürgermeister Proske stellte fest, dass hier ein hohes Baurecht entsteht. Die Erhaltungsbindung darf keinesfalls als Bestrafung gesehen werden. Man sollte im Übrigen mit dem Bebauungsplan zurechtkommen. 

Auf Nachfrage aus dem Ausschuss erläuterte die Verwaltung die Zusammenhänge der Festsetzung für nichtstörende Gewerbebetriebe. Gewerbliche Nutzungen müssen im WA gebietsverträglich sein. Bei Gemengelagen dieser Art besteht die Möglichkeit im Abwägungsprozess die zulässigen Lärmwerte bis zur Mischgebietsgrenze abzuwägen, da im MI nach der BauNVO auch Wohnen zulässig ist. Sollte sich die Gebietsverträglichkeit nicht herausstellen, so muss der gewerbliche Betrieb soweit zurückgeführt werden, dass keine schädlichen Auswirkungen mehr bestehen. Das Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung muss hier abgewartet werden. 

Erster Bürgermeister Proske ließ nach Abschluss der Beratungen zunächst über die Planungsvariante 1 abstimmen. 
Diese Variante wurde mit 5: 6 Stimmen abgelehnt. 

Im Anschluss erfolgte die Abstimmung über Variante 2 mit den von StR Mayer vorgeschlagenen Änderungen (Abstimmung siehe unten)

Beschluss

Der Technische Ausschuss hat Kenntnis vom Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 229 – „Südlich der Wildermuthstraße“ mit integrierten Grünordnungsplan in der Fassung vom 18.06.2024 und stimmt dem Planentwurf nach Variante 2 mit folgenden Änderungen zu:
Die Baufenster auf der südlichen Bebauungsreihe erhalten durchgängig eine Tiefe von 16 m. 
 Die Verwaltung wird beauftragt, die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Dokumente
1465_BP_VE_V1_24-06-10 (.pdf)
1465_BP_VE_V2_24-06-10 (.pdf)
1465_BP-229-Wildermuthstrasse_VE_Sitzung_24-06-08 (.pdf)

Datenstand vom 21.06.2024 09:17 Uhr
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