- Vorgeschichte:
Für den Bebauungsplan fasste der Technische Ausschuss am 12.09.2023 den Aufstellungsbeschluss. In der Sitzung vom 05.03.2024 wurde der Bebauungsplanentwurf beschlossen und zwischen dem 03.04.2024 und dem 06.05.2024 die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt.
- Behandlung der Stellungnahmen:
Im o. g. Auslegungszeitraum sind keine Stellungnahmen der Öffentlichkeit eingegangen.
1. Keine Rückmeldung haben abgegeben:
1.1 Landratsamt Ebersberg, Wasserrecht
1.2 Landratsamt Ebersberg, Altlasten
1.3 Landratsamt Ebersberg, Büro des Landrates
1.4 Staatliches Bauamt Rosenheim
1.5 Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg
1.6 Bayer. Landesamt für Denkmalpflege
1.7 Kreisjugendring Ebersberg
1.8 Evang. Pfarramt Ebersberg
1.9 Kath. Pfarramt Ebersberg
1.10 MVV München
1.11 Deutsche Telekom
1.12 Stadt Grafing b. München
1.13 Gemeinde Forstinning
1.14 Gemeinde Hohenlinden
1.15 Gemeinde Anzing
1.16 Gemeinde Frauenneuharting
1.17 Landesbund für Vogelschutz, Kreisgruppe Ebersberg
1.18 Stadt Ebersberg, Amt für Familie und Kultur
1.19 Stadt Ebersberg, Schulwegsicherheit
2. Keine Einwände / Bedenken haben vorgetragen:
2.1 Regionaler Planungsverband München, Schreiben vom 16.05.2024
2.2 Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schr. vom 16.05.2024
2.3 Polizeiinspektion Ebersberg, Schr. vom 24.04.2024
2.4 IHK München und Oberbayern, Schr. vom 08.05.2024
2.5 Kreishandwerkerschaft Ebersberg, Schr. vom 22.04.2024
2.6 Erzbischöfliches Ordinariat München, Schr. vom 29.04.2024
2.7 Gemeinde Steinhöring, Schr. vom 19.04.2024
2.8 Markt Kirchseeon, Schr. vom 30.04.2024
3. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
3.1 Regierung von Oberbayern, höhere Landesplanungsbehörde, Schr. vom 19.04.2024
3.2 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schr. vom 26.04.2024
3.3 Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schr. vom 15.05.2024
3.4 Landratsamt Ebersberg, untere Immissionsschutzbehörde, Schr. vom 03.07.2024
3.5 Stadt Ebersberg, Abfall/Umwelt, Schr. vom 03.06.2024
3.6 Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt Schr. vom 03.06.2024
3.7 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schr. vom 13.05.2024
3.8 Bayernwerk Netz, Schr. vom 17.04.2024
3.9 Energienetze Bayern GmbH & Co. KG, Schr. vom 15.05.2024
3.10 Vodafone GmbH, Schr. vom 14.05.2024
3.11 Landratsamt Ebersberg, untere Naturschutzbehörde, Schr. vom 22.04.2024
3.12 BUND Naturschutz, Kreisgruppe Ebersberg, Schr. vom 21.04.2024
3.13 Bayerische Eisenbahngesellschaft, Schr. vom 15.05.2024
3.14 Deutsche Bahn Immobilien AG, Schr. vom 15.05.2024
3.15 Bayernwerk Natur, Schreiben vom 17.04.2024
4. Änderungen vom Vorhabenträger
Schreiben vom 30.07.2024
- Behandlung der Stellungnahmen
3.1 Regierung von Oberbayern, höhere Landesplanungsbehörde, Schr. vom 19.04.2024:
Hinweise und Einwendungen
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme zur o.g. Bauleitplanung ab.
Planung
Die Stadt Ebersberg beabsichtigt die Errichtung eines Gesundheitscampus entlang der Kolpingstraße und eine ergänzende Wohnbebauung an der Ringstraße auf den leerstehenden Flächen des Betriebsstandorts der Firma IAC (Größe ca. 0,91 ha). Dazu soll ein Urbanes Gebiet MU gemäß § 6a BauNVO festgesetzt werden. Im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt ist die Fläche derzeit als gemischte Baufläche dargestellt. Die Aufstellung des o.g. Bebauungsplanes erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).
Erfordernisse der Raumordnung
Gemäß LEP 3.2 (Z) sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung vorrangig zu nutzen.
Ergebnis
Die Planung entspricht grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung und ist vor dem Hintergrund der Nachnutzung einer Brachfläche aus landesplanerisch ausdrücklich zu begrüßen!
Hinweis
Vorsorglich weisen wir darauf hin, dass im Rahmen der gemeindlichen Bauleitplanung in Gewerbe - und Mischgebieten die Entstehung unzulässiger Einzelhandelsagglomerationen durch geeignete Festsetzungen auszuschließen ist (vgl. LEP-Ziel 5.3.1).
Gemäß den Festsetzungen im o.g. Bebauungsplan sind Einzelhandelsbetriebe sind in den Teilbaugebieten MU 1.1 und MU 1.2 ausgeschlossen.
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Im MU 1.3 sind Einzelhandelsbetriebe grundsätzlich zulässig, was aufgrund der zulässigen Geschossfläche theoretisch eine Ansiedlung von drei Einzelhandelsbetrieben mit erheblich überörtlicher Raumbedeutsamkeit ermöglichen würde. Tatsächlich geplant sind wie in der Begründung beschrieben jedoch lediglich untergeordnete Einzelhandelsbetriebe, die den Gesundheitscampus sowie das Wohnen sinnvoll ergänzen sollen und weder einen großen Flächenanteil noch eine große Anzahl insgesamt haben sollen sollen.
Eine Einschränkung durch eine textliche Festsetzung wird entsprechend aufgenommen:
Eine Festsetzung D.1.8 wird ergänzt:
„Die gem. §6a allgemein zulässigen Einzelhandelsbetriebe sind im MU 1.3 nur ausnahmsweise und nur beschränkt auf das Erdgeschoss zulässig.“
Die genehmigende Behörde hat damit die Möglichkeit den Einzelfall zu bewerten und ggf. auf Raumverträglichkeit zu prüfen, um so der Entstehung schädlicher Einzelhandelsagglomerationen entgegenwirken zu können. Durch die Beschränkung auf das Erdgeschoss mit einer Flächengröße von max. 2.222 m2, ist die Ansiedlung mehrerer größere Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplanentwurf wird entsprechend dem Behandlungsvorschlag geändert.
3.2 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 26.04.2024
Hinweise und Einwendungen
Das Plangebiet mit einer Größe von 9170 m2 umfasst die Flurstücke 634 und 732 der Gemarkung Ebersberg. Das Gelände ist bereits bebaut und größtenteils versiegelt. Die Flächen stehen seit der Aufgabe des Betriebsstandorts der Fa. IAC leer und sollen einer Nachnutzung zugeführt werden. Geplant ist ein Gesundheitscampus. Das Plangebiet ist in drei Teilbaugebiete gegliedert mit Mischnutzung aus Wohnen, Gewerbe sowie sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen. Das Gelände soll auch mit einer Tiefgarage unterbaut werden.
Geomorphologisch liegt das Plangebiet im Bereich einer Endmoränenlandschaft des Inn-Chiemsee-Gletschers. Das Gelände fällt von West nach Ost um einige Meter.
Aufgrund der Hanglage kann es im Bereich des Plangebiets bei Starkregen zu wild abfließendem Wasser kommen. Die potenziellen Fließwege bei Starkregen können auch der Hinweiskarte „Oberflächenabfluss und Sturzflut“ entnommen werden, die zum 1. Februar 2024 veröffentlicht wurde:
https://umweltatlas.bayern.de/mapapps/resources/apps/umweltatlas/index.html?lang=de&layers=lfu_domain-naturgefahren,service_naturgef_32,32;lfu_domain-naturgefahren,service_naturgef_33,33;lfu_domain- naturgefahren, service_naturgef_24,24&scale=18056&bm=combined_with_webkarte_grau
Der Satzungsentwurf enthält bisher einige wasserwirtschaftlich relevante Hinweise zur angepassten Bauweise im Grundwasser, zur Niederschlagswasserbeseitigung, zum Bodenschutz und zum Vorgehen beim Vorfinden von altlastverdächtigen Untergrundbelastungen.
Das anfallende Niederschlagswasser soll oberflächig und möglichst flächenhaft auf den Grundstücken versickert werden.
Es gibt eine Festsetzung für Flachdächer zur Dachbegrünung.
Gemäß Begründung soll bis zum nächsten Verfahrensschritt ein Entwässerungskonzept erstellt werden. Darin soll auch der zunehmenden Gefahr durch Starkregenereignisse Rechnung getragen werden.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht stimmen wir dem Bebauungsplan zu. Wir bitten um Beachtung folgender Punkte:
Grundwasser
Wir weisen darauf hin, dass in Moränengebieten grundsätzlich mit Hang- und Schichtwasser zu rechnen ist. Wir raten daher zur Festsetzung von wasserdichten Kellern und Lichtschächten und zur Ausführung als weiße Wanne. Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass der Aufschluss von Grundwasser wasserrechtlich zu behandeln ist. Für Erdaufschlüsse nach § 49 WHG, welche in das Grundwasser einbinden, gilt, dass sie mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten beim Landratsamt anzuzeigen sind. Befristete Grundwasserabsenkungen wie Bauwasserhaltungen, Bohrungen oder Grundwasserabsenkungen bedürfen einer wasserrechtlichen Erlaubnis und sind rechtzeitig am Landratsamt Ebersberg mit geeigneten Unterlagen anzuzeigen bzw. zu beantragen. Wird Grundwasser unbeabsichtigt erschlossen, ist das Landratsamt Ebersberg unverzüglich zu benachrichtigen.
Niederschlagswasserbeseitigung
Gemäß §55 Abs. 2 WHG soll Niederschlagswasser ortsnah versickert werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Unverschmutztes Niederschlagswasser ist, soweit die Untergrundverhältnisse es erlauben, zu versickern. Dabei soll als primäre Lösung eine ortsnahe flächenhafte Versickerung über eine geeignete Oberbodenschicht angestrebt werden. Diese ist bei Einhaltung der Randbedingungen der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) genehmigungsfrei. Je Versickerungsanlage dürfen dabei höchstens 1000 m2 befestigte Fläche angeschlossen werden. Bei der Versickerung in das Grundwasser sind die "Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser" (TRENGW) einzuhalten. Soll von den TRENGW abgewichen werden, ist ein Wasserrechtsverfahren durchzuführen. Das DWA-Arbeitsblatt A 138 „Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser“ ist zu beachten.
Ggf. ist die Sickerfähigkeit des Untergrundes durch Sickertests zu überprüfen.
Ist die Versickerung im Planungsgebiet nicht durchführbar, sollten alle Möglichkeiten zur Reduzierung und Rückhaltung des Regenwasseranfalles (z.B. durch Zisternen) genutzt werden.
Sollten die Untergrundverhältnisse eine oberflächennahe Versickerung nicht oder nicht flächendeckend zulassen, ist von Seiten der Stadt die Option vorzusehen, Niederschlagswasser gedrosselt (nach vorheriger Rückhaltung und Speicherung auf dem Grundstück) in den Regenwasserkanal einzuleiten.
Wir bitten um Übersendung des Entwässerungskonzepts mit der nächsten Auslegung.
Starkniederschläge
Starkniederschläge und damit verbundene Sturzfluten sind seltene und kaum vorhersehbare Ereignisse, die aber bei realem Auftreten sehr große Schäden hervorrufen können. Starkregenereignisse können flächendeckend überall auftreten und werden voraussichtlich durch die Klimaänderung an Häufigkeit und Intensität weiter zunehmen. Vor diesem Hintergrund ist es aus wasserwirtschaftlicher Sicht unabdingbar, alle Möglichkeiten zur Minimierung der potenziellen Schäden auszuschöpfen. Ziel muss es dabei sein, alle möglichen Wassereindringwege in die geplanten Gebäude bis zu den relevanten Höhen zu verschließen. Außerdem muss durch entsprechend angepasste Nutzung der tieferliegenden Räume sichergestellt werden, dass empfindliches oder besonders wertvolles Inventar nicht durch Wassergefahren geschädigt werden kann. Auch bei Bauvorhaben, bei denen die Barrierefreiheit zu fordern ist, muss der Schutz vor eindringendem Wasser ausreichend berücksichtigt werden. Wir raten daher zur Festsetzung folgender Objektschutzmaßnahmen:
- Die Rohfußbodenoberkante des Erdgeschosses sollte mindestens 25 cm über der höchsten Geländeoberkante unmittelbar am Bauvorhaben liegen.
- Die Gebäude einschließlich Keller und Tiefgarage sind bis zu dieser Kote wasserdicht zu errichten. Dies gilt auch für Kelleröffnungen, Lichtschächte, Zugänge, Installationsdurchführungen etc.
- Die Tiefgaragenzufahrt ist konstruktiv so zu gestalten, dass infolge von Starkregen auf der Straße oberflächlich abfließendes Wasser nicht eindringen kann.
Wassersensible Siedlungsentwicklung
Insbesondere bei Neuplanungen bieten sich gestalterische Möglichkeiten zur Verbesserung des Lokalklimas (z.B. Dach- oder Fassadenbegrünungen). Der Leitfaden „Wassersensible Siedlungsentwicklung in Bayern – Empfehlungen für ein zukunftsfähiges und klimaangepasstes Regenwassermanagement in Bayern“ zeigt Lösungsansätze auf, wie eine bessere Anpassung an die Folgen des Klimawandels möglich ist: https://www.stmuv.bayern.de/themen/wasserwirtschaft/abwasser/wassersensible_siedlungsentwicklung/index.ht m
Wir würden es begrüßen, wenn einzelne Maßnahmen einer naturnahen Regenwasserbewirtschaftung in die Satzung als Festsetzungen oder Hinweise aufgenommen würden.
Als Anpassungsmaßnahme an den Klimaschutz empfehlen wir u.a. auch die Festsetzung einer naturnahen Nutzung des Niederschlagswassers für die Grünflächenbewässerung (z.B. durch Speicherung in Zisternen). § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB eröffnet diese Möglichkeit.
Minimierung der Flächenversiegelung
Im Allgemeinen soll darauf geachtet werden, die Flächenversiegelung so gering wie möglich zu halten. Dazu gehört die Ausbildung von Hof- und Stellflächen mit Hilfe von durchsickerungsfähigen Baustoffen.
Auf die Veröffentlichung des Landesamtes für Umwelt „Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“ wird verwiesen: http://www.bestellen.bayern.de/shoplink/lfw_was_00157.htm
Weitere Hinweise
Der Abschluss einer Elementarschadensversicherung wird empfohlen. Weitere Informationen hierzu finden Sie unter:
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Zu Grundwasser:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan enthält bereits den Hinweis E.3.1 zur Bauausführung. Dieser wird wie folgt angepasst und in die Festsetzungen verschoben:
„Lichtschächte, Tiefgaragen und Kellergeschosse sind wasserdicht auszubilden und auftriebssicher herzustellen. Für Bauwerke, die so tief gründen, dass ein Grundwasseraufstau zu erwarten ist, muss ein wasserrechtliches Verfahren durchgeführt werden. Befristete Grundwasserabsenkungen wie Bauwasserhaltungen, Bohrungen oder Grundwasserabsenkungen bedürfen einer wasserrechtlichen Erlaubnis und sind rechtzeitig am Landratsamt Ebersberg mit geeigneten Unterlagen anzuzeigen bzw. zu beantragen. Wird Grundwasser unbeabsichtigt erschlossen, ist das Landratsamt Ebersberg unverzüglich zu benachrichtigen.“
Zu Niederschlagswasserbeseitigung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Ein Management-Konzept wird erarbeitet, mit dem Tiefbauamt sowie den einschlägigen Stellen abgestimmt und zur Baugenehmigung vorgelegt.
Zudem ist bereits der Hinweis E.4.1 im Bebauungsplan enthalten: „Bei der Versickerung sind die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) und die Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW) zu berücksichtigen. Für die Bemessung und Planung von Anlagen im Umgang mit Niederschlagswasser wird als fachliche Arbeitsgrundlage auf das Arbeitsblatt DWA-A 138 (Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser) und das Merkblatt DWA-M 153 (Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Regenwasser) verwiesen.“
Starkniederschläge
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird um folgende Festsetzungen ergänzt:
„Die Rohfußbodenoberkante des Erdgeschosses sollte mindestens 25 cm über der höchsten Geländeoberkante unmittelbar am Bauvorhaben liegen.“
und
„Die Tiefgaragenzufahrt ist konstruktiv so zu gestalten, dass infolge von Starkregen auf der Straße oberflächlich abfließendes Wasser nicht eindringen kann.“
Der Hinweis zur Arbeitshilfe „Hochwasser- und Starkregenrisiken in der Bauleitplanung“ wird zur Kenntnis genommen.
Wassersensible Siedlungsentwicklung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Da zum derzeitigen Planungsstand noch kein genaues Versickerungskonzept vorliegt, fehlt die Grundlage zur Festsetzung der jeweiligen Flächen. Ein Versickerungskonzept wird im Zuge der Baugenehmigung vorgelegt. Festgehalten werden kann jedoch, dass aufgrund der derzeitig fast vollständigen Versiegelung des Grundstücks eine maßgebliche Verbesserung der Situation herbeigeführt wird. Die Entwässerungsplanung sowie der Umfang der Einleitung in den bestehenden Kanal wird mit dem Tiefbauamt sowie den einschlägigen Stellen abgestimmt und wird zur Baugenehmigung vorgelegt.
Minimierung der Flächenversiegelung
Die Verwendung sickerfähiger Beläge ist bereits in D.13.10 festgesetzt.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird entsprechend dem Behandlungsvorschlag geändert und ergänzt.
3.3 Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 26.04.2024
Hinweise und Einwendungen
Zu dem Bauleitplanverfahren „Bebauungsplan Nr. 228 "Ringstraße" (Gesundheitscampus)“ in der Fassung vom 05.03.2024 nehmen wir wie folgt Stellung:
zu A 8.12: Das Symbol für Rampen muss gespiegelt werden. Derzeit führt die Rampe von der Straße nach oben. (vgl. DIN 1356-1)
Aus baufachlicher sowie aus baurechtlicher Sicht ergeben sich keine weiteren Anregungen oder Ergänzungen.
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Aufgrund der Lage am Hang findet tatsächlich eine geringfügige „Auffahrt“ von der Kolpingstraße in die angesprochene Tiefgarage statt. Der Stellungnahme des Landratsamtes wird entsprechend nicht gefolgt.
Die Planzeichnung wird dahingehend geändert, dass die Festsetzung von Rampen durch die Festsetzung von Zu- und Ausfahrten ersetzt wird.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird entsprechend dem Behandlungsvorschlag geändert.
3.4 Landratsamt Ebersberg, untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 03.07.2024
Hinweise und Einwendungen
Die Untere Immissionsschutzbehörde nimmt wie folgt Stellung:
Sachverhalt
- Geplant ist ein Gesundheitscampus mit Wohnbebauung
- Das Vorhaben umfasst die Flurnummern 634 und 732, Gemarkung Ebersberg, sowie ein 2 m breiter Streifen der Ringstraße (Fl.Nr.732/1, Gemarkung Ebersberg) und Kolpingstraße (Fl.Nr.634/8, Gemarkung Ebersberg)
- Aktuelle Einstufung als Mischgebiet (MI), diese soll aber zu einem urbanen Gebiet geändert werden.
- Das Ziel ist die Nutzung von brachliegenden Flächen und die Schaffung eines Gesundheitscampus und eines zentralen Wohn
- Bahnlinie Wasserburg-Grafing in unmittelbarer Nähe
- Die Umgebung besteht aus Wohnbebauung und dem ehemaligen Sparkassengebäude
- Für die Wohnbebauung soll außerdem eine Tiefgarage errichtet werden. Hierfür wurden Schallschutzmaßnamen in die Satzung mit aufgenommen (D.10.5 und 10.6)
- Es liegen ein verkehrstechnisches Gutachten des Büros für Verkehrs- und Raumplanung vom März 2024 und eine schalltechnische Untersuchung der Firma Hentschel Consult vom Februar 2024, sowie ein technisches Gutachten zu magnetischen Feldimmission des Ingenieurbüros ITD vom November 2023 vor. Diese wurden sowohl in die Begründung als auch in die Satzung mit aufgenommen
- Immissionsschutzfachliche Festsetzungen in der Satzung unter A.8.6 mit A.8.10 sowie unter D.10
- Immissionsschutzfachliche Informationen im Textteil in der Begründung unter 5.12
Beurteilung
Beabsichtigte Planungen und Maßnahmen:
Der Unteren Immissionsschutzbehörde sind keine Planungen oder Maßnahmen bekannt, die sich auf den Geltungsbereich der Satzung auswirken könnten.
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können:
Fachliche Informationen aus der eigenen Zuständigkeit:
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
3.5 Stadt Ebersberg, Abfall/Umwelt, Schreiben vom 03.06.2024
Hinweise und Einwendungen
Zum oben genannten Bebauungsplan Nr. 228 nehmen wir für das Sachgebiet Abfall und Umwelt folgt Stellung:
Ausgleichsflächen:
wegen Aufstellung nach §13 a BauGB kein Ausgleich nötig, daher keine Äußerung für diesen Bereich.
Abfall / Müllabfuhr:
Laut den vorliegenden Unterlagen sollen im Plangebiet unter anderem auch 78 Wohnungen entstehen. Wohnungen sind gemäß Abfallwirtschaftssatzung an die Entsorgungseinrichtungen der Stadt, insbesondere an die Müllabfuhr anzuschließen. Es sind Restmüll- und Komposttonnen vorzuhalten. Die Größe bzw. Anzahl der Tonnen ist so zu bemessen, dass bei Restmülltonnen mindestens 10 Liter je Person sowie bei Komposttonnen mindestens 6 Liter je Person zur Verfügung stehen. Erfahrungsgemäß ist beim Restmüll von den Mindestvorgaben abweichend ein Volumen von mind. ca. 20 bis 25 Liter je Person zu empfehlen. Zugelassen sind schwarze Restmülltonnen mit einem Volumen von 40, 80, 120 oder 240 Litern Volumen sowie grüne Komposttonnen mit 80, 120 oder 240 Litern Volumen. Es müssen sowohl Räume für die Aufstellung der benötigten Tonnen im / an den Gebäuden vorgesehen werden als auch einen Platz für die Bereitstellung zur Leerung an der Grenze zum öffentlichen Verkehrsraum.
Für die Bereitstellung der Tonnen zur Leerung ist ein geeigneter Platz vorzusehen, der an den öffentlichen Verkehrsraum angegrenzt, aber nicht auf dem öffentlich gewidmetem Grund liegt. Die bereitgestellten Tonnen dürfen den Verkehr, auch Fußgänger und Radfahrer, nicht behindern. Eine Mitbenutzung öffentlicher Flächen, z.B. des Gehwegs, zur Aufstellung wäre aus unserer Sicht nur möglich, wenn für gehbehinderte Personen und Kinderwägen trotzdem immer die Mindestbreite von 1,10 m freigehalten werden kann.
Auch für die entstehenden Gewerbeflächen und deren Gewerbemüllentsorgung müssen ausreichende Lagerflächen für die Müllbehältnisse innerhalb der Gebäude sowie ausreichende Flächen zur Bereitstellung zur Abholung an der Grenze zum öffentlichen Verkehrsgrund vorgehalten werden. Wir empfehlen diese Anforderungen bereits bei der Aufstellung des Bebauungsplans zu berücksichtigen.
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Ausgleichsflächen:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abfall / Müllabfuhr:
Der Stellungnahme der Abteilung Abfall und Umwelt der Stadtverwaltung Ebersberg wird gefolgt. Der Umfang bzw. die Anzahl der erforderlichen Mülltonnen und damit verbundene Müllaufstellflächen wurden mit der Stadtverwaltung Abteilung Abfall und Umwelt abgestimmt und in der fortgeschriebenen Planung berücksichtigt. Im Süden des Planungsgebietes, an der Kolpingstraße, wird eine Fläche für Nebenanlagen mit der Zweckbestimmung „Flächen für Müll“ mit ca. 70 m2 festgesetzt. Damit kann der erforderliche Bedarf an Aufstellflächen gedeckt werden.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird entsprechend dem Behandlungsvorschlag ergänzt.
3.6 Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt, Schreiben vom 03.06.2024
Hinweise und Einwendungen
Von Seiten des Gesundheitsamtes besteht “keine Äußerung“. Wir weisen lediglich darauf hin, dass das Gesundheitsamt mit einbezogen werden möchte, wenn die Planung für den Innenausbau stattfindet (bzgl. Kindergarten und Gesundheitscampus)
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen. Das Gesundheitsamt der Stadt Ebersberg wird in die Planungen zum Innenausbau mit einbezogen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
3.7 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 13.05.2024
Stellungnahme der Tiefbauabteilung inkl. der Anlagen
1 x Spartenplan „Wasser“ 1 x Spartenplan „Kanal“
Hinweise und Einwendungen
Kanalisation
Für den Anschluss an das öffentliche Kanalnetz ist der Stadt Ebersberg eine Entwässerungsplanung (folgend EWP) entsprechend den Vorgaben der Entwässerungssatzung (folgend EWS) vorzulegen. Die EWP ist vom Bauwerber möglichst mit den jeweiligen Bauanträgen für den Gesundheitscampus sowie die Wohnbebauung einzureichen.
Die Bauausführung darf nur gemäß genehmigter EWP und in enger Abstimmung mit der Kanalabteilung erfolgen.
Das Projektareal ist bezüglich der Entsorgung von Schmutz- und Regenwasser grundsätzlich erschlossen, sowohl über die Ringstraße mit einem Mischwasserkanal DN 250 STZ, als auch die Kolpingstraße mit einem Mischwasserkanal DN 400 B.
Allerdings ist die Mischwasserkanalisation in der Ringstraße suboptimal gelöst, Hintergrund ist der vor Jahrzehnten angedachte aber letztendlich nicht umgesetzte Südsammler.
Aufgrund der topographischen Lage läuft das Mischwasser aus dem Gebiet „Süd-West“ die Ringstraße entlang zum Tiefpunkt in Richtung Süden, von wo es dann über einen Tiefenkanal dem Pumpwerk Süd-West zufließt. Das Mischwasser muss anschließend in Richtung Norden, in das Kanalsystem der Kolpingstraße gepumpt werden.
Die dort vorhandenen Mischwasserkanäle sind entsprechend den Feststellungen im Generalentwässerungsplan nur zum Teil ausreichend dimensioniert und punktuell an der Belastungsgrenze angelangt.
Aufgrund der vorgenannten Gründe ist im Bereich des Projektareals verstärkt darauf zu achten, das anfallende Regenwasser aus befestigten Flächen entsprechend der EWS auf dem Grundstück zu versickern. Falls eine Versickerung nicht umsetzbar sein sollte, sind entsprechende Rückhalteräume zu schaffen, um das Regenwasser gedrosselt in den Mischwasserkanal einzuleiten und das Kanalsystem möglichst zu entlasten.
Die Menge der gedrosselten Einleitung wird im Zuge der EWP vom Tiefbauamt vorgegeben.
Sollten für ein Grundstück mehr als eine Grundstücksanschlussleitung benötigt werden, hat die hierfür anfallenden Kosten der Bauwerber zu tragen.
Für den aus der Kolpingstraße kommenden, an der südlichen Grundstücksgrenze verlaufenden, weiterhin benötigten Mischwasserkanal, ist eine Grunddienstbarkeiten (Leitungsrecht) zugunsten der Stadt Ebersberg im Grundbuch eingetragen.
Eine Überbauung ist nicht zulässig. Sicherheitsabstände zu den bestehenden Leitungen sind bei den geplanten Baumaßnahmen zu berücksichtigen.
Ein etwaiger Baugrubenverbau ist auf die Spartenverläufe abzustimmen sowie schonend zu erstellen, um Beschädigungen vorzubeugen.
Vor Baubeginn ist der Zustand des bestehenden Mischwasserkanals mittels Kamerabefahrung auf Kosten des Bauwerbers zu dokumentieren.
Wasserversorgung
Für den Anschluss an das öffentliche Wasserleitungsnetz ist der Stadt Ebersberg eine Bewässerungsplanung (folgend BWP) entsprechend den Vorgaben der Wasserabgabesatzung (folgend WAS) vorzulegen. Die BWP ist vom Bauwerber möglichst mit den jeweiligen Bauanträgen für den Gesundheitscampus sowie die Wohnbebauung einzureichen.
Die Bauausführung darf nur gemäß genehmigter BWP und in enger Abstimmung mit der Wasserabteilung erfolgen.
Das Projektareal ist grundsätzlich mit Trink- und Löschwasser erschlossen, sowohl über die Ringstraße mit einer Versorgungsleitung DN 100 GG, als auch die Kolpingstraße mit einer Versorgungsleitung DN 150 GGG.
Bei den geplanten Neubauten ist zu prüfen, ob der bestehende Wasserhausanschluss aufgrund seines Alters weiterhin verwendet werden kann, oder aufgrund neuer Lage oder anderer Gründe ein neuer Anschluss hergestellt werden muss.
Sollten für ein Grundstück mehr als eine Grundstücksanschlussleitung benötigt werden, hat die hierfür anfallenden Kosten der Bauwerber zu tragen.
Für die aus der Kolpingstraße kommende, an der südlichen Grundstücksgrenze verlaufende, weiterhin benötigte Wasserleitung ist eine Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht) zugunsten der Stadt Ebersberg im Grundbuch eingetragen. Eine Überbauung ist nicht zulässig. Ein etwaiger Baugrubenverbau ist auf die Spartenverläufe abzustimmen sowie schonend zu erstellen, um Beschädigungen vorzubeugen.
Gemäß Art. 62 Abs. 1 BayBO ist der baulich vorbeugende Brandschutz, somit ggf. auch die Löschwasserversorgung sowie die ausreichende Anzahl der Löschwasserhydranten, nachzuweisen.
Der Nachweis ist vom Bauwerber mit den jeweiligen Bauanträgen für den Gesundheitscampus sowie die Wohnbebauung einzureichen.
Straßenbau
Das Projektareal wird, abgesehen von einem sehr geringen Anteil an Liefer- und Besucherverkehr in der Ringstraße, über die Kolpingstraße erschlossen.
Die beiden Straßen wurden als für dieses Projekt ausreichend dimensioniert begutachtet (Siehe Verkehrstechnisches Gutachten von März 2024, Büro für Verkehrs- und Raumplanung, Karl-Kapferer-Straße 5, 6020 Innsbruck).
Es ist allerdings zu berücksichtigen, dass aktuell im Bereich der Kolpingstraße weitere Projekte umgesetzt werden, die zusätzlichen Verkehr erzeugen, so dass diese Straßen an die Belastungsgrenze kommen könnten.
Das vorgelegte Verkehrsgutachten mit Zahlen der Verkehrszählung von 2022 belegt außerdem, dass das innerörtliche Verkehrsnetz in Spitzenstunden, rechnerisch bereits teilweise an seine Kapazitätsgrenze stößt, punktuell sogar überlastet ist. Am Knotenpunkt Doktor-Wintrich-Straße – Eichthalstraße bilden sich lt. Berechnung lange, ständig wachsende Schlangen mit besonders hohen Wartezeiten, was sich erst nach einer deutlichen Abnahme der Verkehrsstärke wieder auflöst.
Da derzeit neben dem Bebauungsplan Nr. 228 noch weitere Bauprojekte mit zusätzlicher verkehrstechnischer Auswirkung zu verzeichnen sind, ist diese Entwicklung bedenklich.
Entsprechend der aktuell gültigen städtischen Stellplatzsatzung sind die notwendigen Stellplätze in den jeweiligen Bauanträgen für den Gesundheitscampus sowie die Wohnbebauung nachzuweisen.
Etwaig notwendige Änderungen an der öffentlichen Straßenbeleuchtung, z.B. für Parkbuchten, Parkplätze und/oder Grünanlagen, sind frühzeitig mit der Tiefbauabteilung abzustimmen. Die Kosten für Änderungen bzw. Neubauten sind vom Bauwerber zu tragen.
Über etwaige Baumaßnahmen im Straßenraum wird das Tiefbauamt frühzeitig informiert.
Für Grundstücke, Teilgrundstücke bzw. Teile von Grundstücken, die im Zusammenhang mit der Projektrealisierung in das Eigentum des Bauwerbers übergehen, ist eine Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht) zu Gunsten der Stadt Ebersberg im Grundbuch eintragen zu lassen, insofern im jeweiligen Grundstück eine Wasser- und/oder Abwasserleitung verläuft und noch keine solche Grunddienstbarkeit eingetragen ist.
Allgemein
Um das geplante Projekt reibungslos durchführen zu können, ist aus Sicht der Tiefbauabteilung eine enge Abstimmung zwischen Bauwerber und Stadtverwaltung notwendig. Die notwendigen Planungen sollten daher unbedingt rechtzeitig zur Prüfung vorgelegt werden.
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Zu Kanalisation
Für das Bauvorhaben wird eine Entwässerungsplanung gemäß den Vorgaben der Entwässerungssatzung der Stadt Ebersberg in Abstimmung mit dem Tiefbauamt erstellt und zur Baugenehmigung vorgelegt. Hierbei berücksichtigt werden sowohl die komplexen Versickerungsbedingungen im Planungsgebiet als auch die Einleitmöglichkeiten in die Kanalisation, sowie deshalb erforderliche Rückhalteräume.
Der Mischwasserkanal an der südlichen Grundstücksgrenze sowie die entsprechenden Sicherheitsabstände werden in der Planung berücksichtigt. Eine Abstimmung mit den jeweiligen Spartenträgern findet statt. Der Bebauungsplan steht dem Erhalt des Mischwasserkanals sowie damit verbundenen Leitungsrechten nicht entgegen.
Die Herstellung des Baugrubenverbaus ist im Bauvollzug zu berücksichtigen. Der Bebauungsplan steht dem nicht entgegen.
Im weiteren Verfahren werden Festsetzungen für Flächen für die Rückhaltung, Versickerung oder die oberflächige Ableitung von Niederschlagswasser gem. § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB sowie Festsetzungen über die Art der Versickerung (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) und Festsetzungen für Maßnahmen zur Regenwasserbewirtschaftung nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB getroffen. Dabei darf die Abflussmenge einen Wert von 0,15l/s bei 100 m² ablaufwirksamer Fläche nicht überschreiten.
Zur Wasserversorgung
Eine Bewässerungsplanung für das Bauvorhaben wird erstellt und mit dem Tiefbauamt der Stadt Ebersberg abgestimmt und im Zuge der Baugenehmigung geprüft. Die Hausanschlüsse werden im Zuge des Bauvollzugs hergestellt. Der Bebauungsplan steht zusätzlichen Anschlüssen nicht entgegen.
Es wird in der Planung berücksichtigt, dass keine Überbauung oder Baumpflanzungen innerhalb des Schutzstreifens um die südlich verlaufende Wasserleitung stattfinden können. Damit steht der Bebauungsplan dem bestehenden Leitungsrecht sowie den Schutzabständen nicht entgegen.
Eine ausreichende Anzahl an Löschwasserhydranden sowie eine ausreichende Löschwassermenge wurde vom Tiefbauamt für das Bauvorhaben bestätigt. Dies wird auf Ebene der Baugenehmigung geprüft und nachgewiesen. Der Bebauungsplan steht dem somit nicht entgegen.
Zum Straßenbau
Im Verkehrsgutachten der BVR wurden für das Planungsgebiet ein Mittelwert von 980 Kfz-Fahrten pro Werktag ermittelt. In der Spitzenstunde wurde ein Durchschnittswerkt von 112 Fahrten / Stunde ermittelt.
Wie bereits angemerkt wurde eine ausreichende Dimensionierung der Kolpingstraße nachgewiesen. In der fortgeführten Planung wird der Erhalt des Straßenquerschnitts gesichert.
Auch für die Ringstraße konnte eine ausreichende Dimensionierung nachgewiesen werden.
Die Leistungsfähigkeit des Knoten Dr.-Wintrich-Straße / Kolpingstraße konnte ebenso auch nach Umsetzung des Bauvorhabens nachgewiesen werden.
Auch die Leistungsfähigkeit der Knoten Dr.-Wintrich-Straße / Gärtnereistraße, Münchner Straße /Gärtnereistraße und Dr.-Wintrich-Straße / Eichthalstraße ist nach der Umsetzung des Bauvorhabens noch gegeben.
Trotz des bereits stark belasteten Knotens Dr.-Wintrich-Straße / Eichthalstraße konnte keine Verschlechterung des Verkehrsablaufes aufgrund der Zusatzbelastung durch das Bauvorhaben nachgewiesen werden.
Das aktuelle Bauvorhaben an der Dr.-Wintrich-Straße 45-49 fand Eingang in die Bewertung des Verkehrs.
Die entstehenden Konflikte aufgrund des steigenden Verkehrsaufkommens durch das Bauvorhaben sind entsprechend lösbar. Zukünftige Bauvorhaben, die hier Einfluss nehmen können ist entsprechend separat zu beurteilen, wenn keine konkrete Bauabsicht vorliegt.
Im Bebauungsplan werden ausreichend Flächen für öffentliche (Tiefgaragen-)Stellplätze vorgesehen. Die entsprechenden Stellplatzzahlen werden in der Planung berücksichtig, mit der Stadtverwaltung abgestimmt und zur Baugenehmigung nachgewiesen.
Die Kosten für die Verlegung oder den Neubau von Straßenbeleuchtung wird der Bauherr übernehmen.
Erforderliche Grunddienstbarkeiten zur Sicherung der technischen Erschließung auf den zukünftigen Baugrundstücken werden berücksichtig und im Zuge der Grundstücksteilung nach dem Bebauungsplanverfahren gesichert.
Zu Allgemein
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine enge Abstimmung über die gesamte Baumaßnahme zwischen Tiefbauamt, Planer und Bauherren erfolgt.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Erschließungsfragen werden im begleitenden städtebaulichen Vertrag geregelt. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
3.8 Bayernwerk Netz, Schreiben vom 17.04.2024
Hinweise und Einwendungen
Gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen.
Bestandsanlagen:
Die Versorgung des Gebäudes/Geländes erfolgt aktuell über zwei Mittelspannungsleitungen aus Richtung Kolpingstr. Richtung Westen in die im Gebäude integrierte Übergabetrafostation TH010084 Rothe.
Diese Anlagen sind in Betrieb, ein Abriss des Gebäudes muss uns mindestens 3 Monate vor Baubeginn gemeldet werden. Für diese Maßnahme ist uns eine Abmeldung des Gebäudeeigentümers vorzulegen.
Die Kostentragung dieser Maßnahme wird mit dem Grundstücks-/Gebäudeeigentümer besprochen, ebenso wie die Eigentumsverhältnisse der bestehenden elektrischen Anlage.
Kabel
Der Schutzzonenbereich für Kabel beträgt bei Aufgrabungen je 0,5 m rechts und links zur Trassenachse.
Wir weisen darauf hin, dass die Trassen unterirdischer Versorgungsleitungen von Bepflanzung freizuhalten sind, da sonst die Betriebssicherheit und Reparaturmöglichkeit eingeschränkt werden. Bäume und tiefwurzelnde Sträucher dürfen aus Gründen des Baumschutzes (DIN 18920) bis zu einem Abstand von 2,5 m zur Trassenachse gepflanzt werden. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind im Einvernehmen mit uns geeignete Schutzmaßnahmen durchzuführen.
Geplante Anlagen:
Die beiden Gebäude im Osten können aus den bestehenden Trafostationen in der Kolpingstr, versorgt werden. Die Versorgung der Gebäude im Westen des Gebietes gestaltet sich schwieriger, hierzu muss an der westlichen Grundstücksgrenze zur Ringstr. eine neue Trafostation erstellt werden, Anforderung unter „Transformatorenstationen“.
Kabelplanung(en)
Zur elektrischen Versorgung des geplanten Gebietes sind Niederspannungskabel erforderlich. Eine Kabelverlegung ist in der Regel nur in Gehwegen, Versorgungsstreifen, Begleitstreifen oder Grünstreifen ohne Baumbestand möglich.
Im überplanten Bereich befinden sich Anlagenteile der Bayernwerk Netz GmbH oder es sollen neue erstellt werden. Für den rechtzeitigen Ausbau des Versorgungsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbauträger und anderer Versorgungsträger ist es not- wendig, dass der Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Planbereich frühzeitig (mindestens 3 Monate) vor Baubeginn der Bayernwerk Netz GmbH schriftlich mitgeteilt wird. Nach § 123 BauGB sind die Gehwege und Erschließungsstraßen soweit herzustellen, dass Erdkabel in der endgültigen Trasse verlegt werden können.
Für Kabelhausanschlüsse dürfen nur marktübliche und zugelassene Einführungssysteme, welche bis mind. 1 bar gas- und wasserdicht sind, verwendet werden. Ein Prüfungsnachweis der Einführung ist nach Aufforderung vorzulegen. Wir bitten Sie, den Hinweis an die Bauherren in der Begründung aufzunehmen.
Die Standarderschließung für Hausanschlüsse deckt max. 30 kW ab. Werden aufgrund der Bebaubarkeit oder eines erhöhten elektrischen Bedarfs höhere Anschlussleistungen gewünscht, ist eine gesonderte Anmeldung des Stromanschlusses bis zur Durchführung der Erschließung erforderlich.
Transformatorenstation(en)
Zur elektrischen Erschließung der kommenden Bebauung wird die Errichtung einer neuen Transformatorenstation erforderlich. Hierfür bitten wir Sie, eine entsprechende Fläche von ca. 25-30 qm uns für den Bau und Betrieb einer Transformatorenstation in Form einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zur Verfügung zu stellen. Der Standort sollte im westlichen Bereich des Grundstückes hin zur Ringstr. vorgesehen werden. Die genaue Anforderung der benötigten Grundstücksfläche ist bei der Bayernwerk Netz GmbH, Kundencenter Ampfing, Herr Name Anonymisiert, 08636-981-0, zu erfragen.
Bereits bei Baubeginn der ersten Gebäude muss verbindlich gewährleistet sein, dass wir über die Stationsgrundstücke verfügen können. Zu dem Zeitpunkt müssen befestigte Verkehrsflächen vorhanden sein, die von LKW mit Tieflader befahren werden können.
Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen. Das Portal erreichen Sie unter: www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenservice/planauskunftsportal.html
Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und stehen Ihnen für Rückfragen jederzeit gerne zur Verfügung. Wir bitten Sie, uns bei weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und die Hinweise zum Kabelschutz und zu den Hausanschlüssen in die Hinweise zum Bebauungsplan mit aufgenommen:
Hinsichtlich der Bestandsanlagen ist ein Rückbau der Bestandsanlage vorgesehen. Hierzu wird ein Antrag von den Bauherren gestellt.
Aus der bestehenden Trafostation in der Kolpingstraße können 1000 kW zur Verfügung gestellt werden. Eine Abstimmung, ob eine erhöhte Leistung erforderlich wird, findet zwischen der Bayernwerk Netz und den Bauherren statt. Sollte die erforderliche Leistung nicht abgedeckt werden können wird innerhalb der Tiefgarage eine Fläche für die Trafostation vorgesehen. Die einschlägigen Vorgaben zur Errichtung von Trafostationen werden berücksichtigt.
Die Kabelverlegung wird auf Ebene der Baugenehmigung final gesichert werden. Um die erforderlichen Abstände zwischen Baumpflanzungen und den bisher nicht absehbaren Kabeltrassen zu wahren, sind die geplanten Baumstandorte im Bebauungsplan lediglich als Hinweis dargestellt und können im Bauvollzug abweichen. Der Bebauungsplan steht einer späteren Kabelverlegung deshalb nicht entgegen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird entsprechend dem Behandlungsvorschlag ergänzt.
3.9 Energienetze Bayern GmbH & Co. KG, Schreiben vom 15.05.2024
Hinweise und Einwendungen
Im Bereich des Bebauungsplanes befindet sich eine dinglich gesicherte Erdgasleitung samt Schutzstreifen von 6 m Breite. Die Außengrenzen des Schutzstreifen werden bestimmt durch die Lage der Rohrleitung, deren Achse grundsätzlich unter der Mittellinie des Schutzstreifens liegt. In diesem Bereich kann keiner Bebauung zugestimmt werden. Auskünfte zur Lage der von uns betrieben Versorgungsleitungen können online über folgendes Planungsauskunftsprotal eingeholt werden: https://portal.energienetze-bayern.de/public/login.html
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. In Abstimmung mit den Energienetzen Bayern wurde festgehalten, dass der Schutzstreifen auf 4 m verringert werden kann. Die Überbauung sowie Baumpflanzungen sind hier ausgeschlossen. Die Planung wird dahingehend angepasst, dass die Belange des Leistungsschutzes berücksichtigt werden und der Bebauungsplan einer gesicherten Erschließung des eigenen Baugrundstückes sowie der Umliegenden Grundstücke nicht entgegensteht.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird entsprechend dem Behandlungsvorschlag ergänzt.
3.10 Vodafone GmbH, Schreiben vom 14.05.2024
Hinweise und Einwendungen
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen unseres Unternehmens, deren Lage auf den beiliegenden Bestandsplänen dargestellt ist. Wir weisen darauf hin, dass unsere Anlagen bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern sind, nicht überbaut und vorhandene Überdeckungen nicht verringert werden dürfen.
Sollte eine Umverlegung oder Baufeldfreimachung unserer Telekommunikationsanlagen erforderlich werden, benötigen wir mindestens drei Monate vor Baubeginn Ihren Auftrag an TDR-S-Bayern.de@vodafone.com, um eine Planung und Bauvorbereitung zu veranlassen sowie die notwendigen Arbeiten durchführen zu können.
Wir weisen Sie ebenfalls darauf hin, dass uns ggf. (z.B. bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen) die durch den Ersatz oder die Verlegung unserer Telekommunikationsanlagen entstehenden Kosten nach § 150 (1) BauGB zu erstatten sind.
Anlagen:
Lageplan(-pläne)
Weiterführende Dokumente:
Kabelschutzanweisung Vodafone GmbH
Kabelschutzanweisung Vodafone Deutschland GmbH
Zeichenerklärung Vodafone GmbH
Zeichenerklärung Vodafone Deutschland GmbH
Schreiben vom 17.04.2024
Hinweise und Einwendungen
Eine Ausbauentscheidung trifft Vodafone nach internen Wirtschaftlichkeitskriterien. Dazu erfolgt eine Bewertung entsprechend Ihrer Anfrage zu einem Neubaugebiet. Bei Interesse setzen Sie sich bitte mit dem Team Neubaugebiete in Verbindung:
Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH, Neubaugebiete KMU, Südwestpark 15, 90449 Nürnberg, Neubaugebiete.de@vodafone.com, Bitte legen Sie einen Erschließungsplan des Gebietes Ihrer Kostenanfrage bei.
Weiterführende Dokumente: Kabelschutzanweisung Vodafone GmbH, Kabelschutzanweisung Vodafone, Deutschland GmbH Zeichenerklärung Vodafone GmbH, Zeichenerklärung Vodafone Deutschland GmbH
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Bestandsanlagen werden beim Bauvollzug berücksichtigt und gegebenenfalls verlegt werden. Eine Abstimmung über die Verlegung oder den Neuanschluss des Gebietes wird frühzeitig von den Bauherren in die Wege geleitet werden. Der Bebauungsplan steht dem nicht entgegen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Belange sind im Rahmen der Bauausführung durch den Bauherrn zu beachten. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
3.11 Landratsamt Ebersberg, untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 22.04.2024
Hinweise und Einwendungen
aus naturschutzfachlicher Sicht spricht Nichts gegen die Aufstellung des Bebauungsplans. Die grünordnerischen und artenschutztechnischen Belange wurden vorbildlich umgesetzt, bzw. berücksichtigt.
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
3.12 BUND Naturschutz, Kreisgruppe Ebersberg, Schreiben vom 21.04.2024
Hinweise und Einwendungen
Der BN Kreisgruppe Ebersberg nimmt als Träger öffentlicher Belange gerne wie folgt Stellung:
Der BN begrüßt die geplanten Maßnahmen zur Dachbegrünung, zur Wasserrückhaltung und zum Klimaschutz. Um die Überlebenswahrscheinlichkeit der geplanten Baum- und Strauchpflanzungen zu erhöhen, bitten wir Sie aber,
a) von einer durchschnittlichen Temperaturerhöhung ggü. dem Zeitraum 1961 bis 1990 von plus 4 Grad C auszugehen und
b) einen Hitzeaktionsplan für länger anhaltende Hitzeperioden - hier Bewässerungsplan - vorzusehen.
siehe auch:
Die tagesaktuelle kumulierte Temperaturabweichung für Ebersberg finden Sie hier:
Abbildung
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Ein Hitzeaktionsplan ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Allerdings werden über den Bebauungsplan Festsetzungen zur Begrünung der Freiflächen und der Dachflächen festgesetzt, die einer Aufheizung des Planungsgebietes deutlich entgegenwirken.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird entsprechend dem Behandlungsvorschlag ergänzt.
3.13 Bayerische Eisenbahngesellschaft, Schreiben vom 15.05.2024
Hinweise und Einwendungen
Urlaubsbedingt konnte ich mir den Vorgang erst diese Woche anschauen. Ich warte deshalb noch auf eine Rückmeldung seitens des StMB und würde Sie deshalb um eine Verlängerung der Frist bitten.
Schreiben vom 22.05.2024
Hinweise und Einwendungen
wir danken Ihnen für Ihr Schreiben zum Bebauungsplan 228.
Als Besteller der Schienenpersonennahverkehrsleistungen in Bayern haben wir im Rahmen
unserer Zuständigkeit das Vorhaben geprüft. Wir weisen darauf hin, dass aktuell im Rahmen
des Programms „Bahnausbau Region München“ des Freistaats auf dem Abschnitt Grafing
Bahnhof – Ebersberg ein abschnittsweiser zweigleisiger Ausbau untersucht wird. Die Planungen enthalten auch einen neuen Verkehrshalt „Ebersberg Süd“. Ziel ist es, die Qualität und Quantität im Schienenpersonennahverkehr auf dieser Strecke zu erhöhen. Der Bebauungsplan darf dem generellen Ausbau der Strecke 5710 nicht entgegenstehen.
Darüber hinaus möchten wir Sie auf einen weiteren Punkt hinweisen. Unter Kapitel 3.10.3 Immissionen der Begründung „Zum Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 228 “ gehen Sie von 63 S-Bahnen tagsüber aus. Laut Fahrplan 2024 fahren auf der genannten Strecke tagsüber aber über 100 S-Bahnen und 40 Regionalzüge. Perspektivisch soll die Zahl der Zugfahrten mit dem bereits genannten Ausbau der Strecke nochmals gesteigert werden. Die DB verwendet in ihren Angaben zu den Zugzahlen häufig Zugpaare. Kann es sein, dass Sie von 63 Zugpaaren
ausgehen? Wir bitten Sie, diese erhöhte Anzahl an Zugfahrten in Ihren Planungen zu
berücksichtigen oder aufzuklären, ob Sie von 63 Zugpaaren, also 126 Zügen insgesamt
ausgehen.
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Zugzahlen werden im Rahmen des weiteren Verfahrens in Zusammenarbeit mit dem Schallschutzgutacherbüro überprüft und ggfs. angepasst.
Nach den hier vorliegenden Erkenntnissen soll der neue Verkehrshalt „Ebersberg-Süd“ im Bereich der Straße „Im Augrund“ zu liegen kommen. Aussagekräftige Planunterlagen liegen der Stadt hierüber nicht vor. Wir gehen davon aus, dass der gegenständliche Bebauungsplan die Planungen für den zusätzlichen Verkehrshalt nicht beeinträchtigt.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
3.14 Deutsche Bahn Immobilien AG, Schreiben vom 15.05.2024
Hinweise und Einwendungen
Die DB AG, DB Immobilien, als von der DB InfraGO AG (ehemals DB Netz AG / DB Station & Service AG) bevollmächtigt, übersendet Ihnen hiermit folgende Gesamtstellungnahme als Träger öffentlicher Belange und aller Unternehmensbereiche zum o. a. Verfahren:
Bei dem o.a. Verfahren sind nachfolgende Bedingungen / Auflagen und Hinweise aus Sicht der DB AG und ihrer Konzernunternehmen zu beachten und einzuhalten:
Infrastrukturelle Belange
Ein widerrechtliches Betreten und Befahren des Bahnbetriebsgeländes sowie sonstiges Hineingelangen in den Gefahrenbereich der Bahnanlagen ist gemäß § 62 EBO unzulässig und durch geeignete und wirksame Maßnahmen grundsätzlich und dauerhaft auszuschließen.
Der Pflanzabstand zum Bahnbetriebsgelände ist entsprechend der Endwuchshöhe zu wählen. Soweit von bestehenden Anpflanzungen Beeinträchtigungen des Eisenbahnbetriebes und der Verkehrssicherheit ausgehen können, müssen diese entsprechend angepasst oder beseitigt werden. Bei Gefahr in Verzug behält sich die Deutsche Bahn das Recht vor, die Bepflanzung auf Kosten des Eigentümers zurückzuschneiden bzw. zu entfernen. Wir bitten deshalb, entsprechende Neuanpflanzungen in unmittelbarer Bahnnähe von vornherein auszuschließen.
Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder etc.), die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können.
Eventuell erforderliche Schutzmaßnahmen gegen diese Einwirkungen aus dem Bahnbetrieb sind gegebenenfalls in der Bauleitplanung festzusetzen.
Künftige Aus- und Umbaumaßnahmen sowie notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung und dem Unterhalt, im Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb, sind der Deutschen Bahn AG weiterhin zweifelsfrei und ohne Einschränkungen im öffentlichen Interesse zu gewähren.
Immobilienspezifische Belange
Die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO sowie sonstige baurechtliche und nachbarrechtliche Bestimmungen sind einzuhalten.
Hinweise für Bauten nahe der Bahn
Die folgenden allgemeinen Auflagen für Bauten / Baumaßnahmen nahe der Bahn dienen als Hinweis:
Das Planen, Errichten und Betreiben der geplanten baulichen Anlagen hat nach den anerkannten Regeln der Technik unter Einhaltung der gültigen Sicherheitsvorschriften, technischen Bedingungen und einschlägigen Regelwerke zu erfolgen.
Die Flächen befinden sich in unmittelbarer Nähe zu unserer Oberleitungsanlage. Wir weisen hiermit ausdrücklich auf die Gefahren durch die 15000 V Spannung der Oberleitung hin und die hiergegen einzuhaltenden einschlägigen Bestimmungen.
Die Standsicherheit und Funktionstüchtigkeit aller durch die geplanten Baumaßnahmen und das Betreiben der baulichen Anlagen betroffenen oder beanspruchten Betriebsanlagen der Eisenbahn ist ständig und ohne Einschränkungen, auch insbesondere während der Baudurchführung, zu gewährleisten.
Bauarbeiten müssen grundsätzlich außerhalb des Einflussbereichs von Eisenbahnverkehrslasten (Stützbereich) durchgeführt werden.
Bei Bauausführungen unter Einsatz von Bau- / Hubgeräten (z.B. (Mobil-) Kran, Bagger etc.) ist das Überschwenken der Bahnfläche bzw. der Bahnbetriebsanlagen mit angehängten Lasten oder herunterhängenden Haken verboten. Die Einhaltung dieser Auflagen ist durch den Bau einer Überschwenkbegrenzung (mit TÜV-Abnahme) sicher zu stellen. Die Kosten sind vom Antragsteller bzw. dessen Rechtsnachfolger zu tragen.
Bei dem Einsatz von Baukränen in der Nähe von Bahnflächen oder Bahnbetriebsanlagen ist mit der DB InfraGO AG eine schriftliche Kranvereinbarung abzuschließen, die mindestens 4 - 8 Wochen vor Kranaufstellung bei der DB InfraGO AG zu beantragen ist. Auf eine ggf. erforderliche Bahnerdung wird hingewiesen.
Es wird darauf verwiesen, dass Dach-, Oberflächen- und sonstige Abwässer grundsätzlich nicht auf oder über Bahngrund abgeleitet werden dürfen. Sie sind ordnungsgemäß in die öffentliche Kanalisation abzuleiten. Einer Versickerung in Gleisnähe kann nicht zugestimmt werden.
Rein vorsorglich teilen wir Ihnen mit, dass Baumaterial, Bauschutt etc. nicht auf Bahngelände zwischen- oder abgelagert werden dürfen. Lagerungen von Baumaterialien entlang der Bahngeländegrenze sind so vorzunehmen, dass unter keinen Umständen Baustoffe / Abfälle in den Gleisbereich (auch durch Verwehungen) gelangen.
Schlussbemerkungen
Für Schäden, die der DB aus der Baumaßnahme entstehen, haftet der Planungsträger/ Bauherr. Das gilt auch, wenn sich erst in Zukunft negative Einwirkungen auf die Bahnstrecke ergeben. Entsprechende Änderungsmaßnahmen sind dann auf Kosten des Vorhabenträgers bzw. dessen Rechtsnachfolger zu veranlassen.
Wir bitten Sie, uns an dem weiteren Verfahren zu beteiligen und uns zu gegebener Zeit das Abwägungsergebnis zu übersenden.
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Infrastrukturelle Belange
Es werden entlang der Bahntrasse im Rahmen des Bauleitplanverfahrens keine Festsetzungen getroffen, die auf eine Veränderung der Rahmenbedingungen, die ein Betreten oder Befahren des Bahngeländes begünstigend verändern würden, abzielen. Der Bebauungsplan steht dem somit nicht entgegen.
Im Zuge der Umplanung entfallen die Bestandsbäume an der Kolpingstraße. Neupflanzungen finden in diesem Bereich dennoch statt. Die Neupflanzungen halten einen Abstand von mindestens 15 m ein. Sie sind im Sinne der Verkehrssicherungspflicht auch im Hinblick auf die öffentlichen Verkehrsflächen zu pflegen und regelmäßig zu überprüfen, so dass auch eine Gefährdung des Bahnbetriebes durch diese Bäume ausgeschlossen werden kann.
Relevante Emissionen wurden im Rahmen verschiedener Gutachten (EMV, Erschütterung, Schall) geprüft. Negative Auswirkungen durch den Bahnbetrieb sind entsprechend zu erwarten, jedoch durch bauliche Maßnahmen bewältigbar, so dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt werden können. Die hierfür erforderlichen Maßnahmen wurden im Bebauungsplan festgesetzt.
Immobilienspezifische Belange
Die erforderlichen Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO sowie sonstige baurechtliche und nachbarrechtliche Bestimmungen werden eingehalten und der Bebauungsplan steht dem nicht entgegen.
Hinweise für Bauten nahe der Bahn
Hinweise zu Baumaßnahmen in der Nähe der Bahn werden zur Kenntnis genommen und im Bauvollzug berücksichtigt werden.
Es wird eine Versickerungs- und Entwässerungsplanung für das Bauvorhaben erstellt, welche bei der Baugenehmigung geprüft wird und auch die Belange der Bahn berücksichtigt.
Schlussbemerkungen
Der Hinweis zur Erstattung von Schäden an Bahnanlagen der DB wird zur Kenntnis genommen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die vorgetragenen Anregungen sind auf der Ebene der Bauausführung durch den Bauherrn zu berücksichtigen. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
3.15 Bayernwerk Natur, Schreiben vom 17.04.2024
Im Rahmen unserer Dekarbonisierungsstrategie in Ebersberg, haben wir uns das Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2030 unsere Wärmeerzeugungsanlagen aus regenerativen Quellen zu betreiben.
Untersucht werden derzeit Umweltwärmequellen wie Geothermie (tief und oberflächennah) sowie Abwasser (Standort Klinik).
Als weitere Option käme Waldrestholz aus der Region in Form von Hackschnitzeln in Betracht.
Für neue Bauvorhaben im Stadtgebiet gäbe es somit aktuell die Möglichkeit, Anfragen bzgl. regenerativer und CO2-armer Energieversorgung zu stellen, da im Zuge der Transformation auch die installierte Leistung ausgebaut und das Netz erweitert werden soll.
Möglich wäre somit zum einen der Anschluss an unser bestehendes Wärmenetz in der Dr.-Wintrich-Straße bzw. Münchner Straße, aber auch die Direktversorgung mit Kälte oder Eigenstrom wäre denkbar. Unsere Kollegen im Vertrieb entwickeln nach Wunsch auch komplette Quartierskonzepte. Sollten Sie außerdem bereits die kommunale Wärmeplanung angestoßen haben, arbeiten wir hier gerne zu.
Bitte kontaktieren Sie uns in der zweiten Anhörungsrunde in diesem Verteilerkreis, vielen Dank.
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Ein Anschluss an das Fernwärme und -kältenetz wird begrüßt. Eine Abstimmung über die Umsetzung dessen zwischen den Bauherren der Bayernwerk Natur wird in die Wege geleitet. Der Bebauungsplan steht dem nicht entgegen.
Die Aufnahme einer Anschlussverpflichtung soll im Rahmen des städtebaulichen Vertrages geprüft werden.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich. Die Möglichkeit eine Anschlussverpflichtung ist im Rahme des städtebaulichen Vertrages zu prüfen.
4. Änderungen vom Vorhabenträger, Schreiben vom 30.07.2024
In der Anlage erhalten Sie unsere angepassten Wandhöhen mit der Bitte diese in den Bebauungsplan zu übernehmen.
Wir haben durch das Büro Drees & Sommer die Bedarfsanalyse der Ärzte beauftragt. Die Raumhöhen sind größer, als von uns / Herrn Rinkes damals geplant. Lüftungsquerschnitte für OP-Nutzung in Zwischendecke, größeres Raster und damit einhergehende Deckenstärke, etc. machen höhere Geschosse notwendig; so wie es derzeit geplant ist, wäre es nicht umzusetzen.
Zudem haben sich aus den Stellungnahmen aus der 1. Auslegung Anforderungen ergeben, die Auswirkungen auf die Wandhöhen haben - Retentionsdächer und Erhöhung des Sockels aufgrund Hochwasserschutz.
Schon rein aus wirtschaftlichen Gründen, werden wir nur so hoch bauen, wie es unbedingt notwendig ist, wollen aber, wie besprochen, im Baugenehmigungsverfahren kein „Fass“ mehr aufmachen müssen.
Würdigung der Stellungnahme durch das Planungsbüro und die Verwaltung:
Aus planerischer Sicht kann der größeren Wandhöhe zugestimmt werden. Die Begründung aus der Nutzung des OP-Zentrums ist nachvollziehbar. Die größeren Geschosshöhen sind für die Projektrealisierung erforderlich.
Weiterhin sind die geplanten Gründächer für die Regenwasserbehandlung und -Rückhaltung aufgrund der teilweisen Überlastung des in der Kolpingstraße vorhandenen Mischwasserkanals, erforderlich. Unter Ziff. 3.2 wurde der Forderung des WWA nach Hebung der Rohfußbodenoberkante entsprochen.
Zum Vergleich wird angegeben, dass die höchsten Punkte beim ehemaligen Sparkassengebäude bei 18,60 m und beim Bürogebäude an der Kolpingstraße 1 bei 16 m liegen. Beim VHS-Gebäude an der Dr.-Wintrich-Straße liegt der höchste Punkt bei 23,10 m. In diesem Bereich lassen sich somit städtebauliche Entsprechungen zu der beantragten Entwicklung für das Gebäude des Gesundheitscampus finden.
Aufgrund der Lage des Plangebietes im mittleren Bereich der Kolpingstraße ist nicht zu befürchten, dass durch neuen Wandhöhen eine „Straßenschlucht“ entsteht, da auf der Ostseite der Kolpingstraße zunächst die S-Bahnlinie liegt, eine Abtreppung der Wandhöhen zur Straßenseite hin durch den Bebauungsplan gesichert wird und erst weiter östlich auf der anderen Seite der Bahnlinie angrenzend die Doppelhaus- und Reihenhausbebauung der Rauwagnerstraße liegt.
Seitens der Verwaltung wird vorgeschlagen, die höhere Wandhöhe im Bebauungsplanentwurf aufzunehmen und den Höhenbezugspunkt zu verschieben, damit diese Änderungen im Rahmen der Auslegung von allen Verfahrensbeteiligten beurteilt werden kann.
Beschlussvorschlag:
Der Technische Ausschuss hat Kenntnis von dem Antrag des Vorhabenträgers die Wandhöhe im Bereich der Kolpingstraße auf 20 m bzw. 17 m und im rückwärtigen Bereich auf 17 m bzw. 9 m festzusetzen. In Verbindung mit dem leicht verschobenen Höhenbezugspunkt auf 564,7 m können damit die für die geplanten Nutzungen erforderlichen Wandhöhen realisiert werden.
Der Technische Ausschuss stimmt diesem Antrag zu. Der Planer wird beauftragt den Bebauungsplan entsprechend zu ändern.
