Bebauungsplan Nr. 229 - südlich der Wildermuthstraße; Behandlung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB; Billigungs- und Auslegungsbeschluss

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Daten angezeigt aus Sitzung:  Sitzung des Technischen Ausschusses, 17.09.2024

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Technischer Ausschuss Sitzung des Technischen Ausschusses 17.09.2024 ö beschließend 7

Sachverhalt

A. Vorgeschichte:

Der Technische Ausschuss der Stadt Ebersberg hat in öffentlicher Sitzung am 12.12.2023 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen, den o. g. Bebauungsplan mit integrierter Grünordnung aufzustellen.
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans erstreckt sich über folgende Flurstücke der Gemarkung Ebersberg: 142, 142/2, 847, 847/4, 845/27, 845/26, 845/24, 845/23, 845/22, 845/21, 845/20, 845/19, 845/18, 845/17, 845/16 und 845/15. Das Plangebiet befindet sich in zentraler Lage innerhalb des Siedlungsbereichs von Ebersberg und umfasst eine Fläche von etwa 1,6 ha.
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Nachbargemeinden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte in der Zeit vom 26.06.2024 bis einschließlich 31.07.2024.

B. Behandlung der Stellungnahmen

1. Keine Rückmeldung haben abgegeben:

1.1
LRA Ebersberg, Bereich Bodenschutz/Altlasten, 22.07.2024
1.2
LRA Ebersberg, Wasserrecht 
1.3
LRA Ebersberg, Staatliche Aufsicht, Öffentliche Sicherheit und Ordnung 
1.4
LRA Ebersberg, Landrat 
1.5 
Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
1.6
ALE – Amt für ländliche Entwicklung
1.7
Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
1.8
Bayerischer Bauernverband
1.9
Kreisheimatpfleger
1.10
Polizeiinspektion Ebersberg
1.11
Bund Naturschutz Ebersberg
1.12
Landesbund für Vogelschutz, Kreisgruppe Ebersberg
1.13
MVV – Münchner Verkehrs- und Tarifverbund GmbH, K21
1.14
Stadt Ebersberg – Klimamanager 
1.15
Stadt Ebersberg – Erschließung 
1.16
Stadt Ebersberg – Freiwillige Feuerwehr
1.17
Stadt Ebersberg – Kämmerei
1.18
Stadt Ebersberg – Schulwegsicherheit
1.19
Stadt Ebersberg – Amt für Familie und Kultur
1.20
Stadt Ebersberg -  Behindertenbeauftragte/r
1.21
Stadt Grafing
1.22
Gemeinde Forstinning
1.23
Gemeinde Hohenlinden
1.24
Gemeinde Anzing
1.25
Gemeinde Frauenneuharting
1.26
DFMG Deutsche Funkturm GmbH
1.27
E.on Netz GmbH


2. Keine Anregungen / Bedenken haben vorgetragen:
1.1 
Regierung von Oberbayern, 03.07.2024
2.2 
Regionaler Planungsverband München, 24.07.2024
2.3
AELF – Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg-Erding, 25.07.2024
2.4
IHK für München und Oberbayern, 25.07.2024
2.5
Kreishandwerkerschaft Ebersberg, 27.06.2024
2.6
Stadt Ebersberg, SG Abfall und Umwelt, 31.07.2024
2.7
Markt Kirchseeon, 27.06.2024
2.8
Gemeinde Steinhöring, 27.06.2024
2.9
LRA Ebersberg, Kreishochbau und Liegenschaften, 27.06.2024
2.10
LRA Ebersberg, Sachgebiet Mobilität und Wirtschaft, Wirtschaftsförderung, 11.07.2024

3. Folgende Anregungen wurden vorgetragen:



3.1
LRA Ebersberg, Bauamt, Schreiben vom 31.07.2024
3.2
LRA Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde, Natur- und Artenschutz, Schreiben vom 05.07.2024
3.3
LRA Untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 29.07.2024
3.4 
LRA Ebersberg, SG 16, Kommunale Abfallwirtschaft, Schreiben vom 11.07.2024
3.5
Staatliches Bauamt Rosenheim, Schreiben vom 10.07.2024
3.6
Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 05.07.2024
3.7
Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 31.07.2024
3.8
LRA Ebersberg, Brandschutzdienststelle, Schreiben vom 08.07.2024
3.9
Stadt Ebersberg, Bauamt, Tiefbauamt, Schreiben vom 12.07.2024
3.10
Deutsche Telekom Technik GmbH, Schreiben vom 25.07.2024
3.11
Vodafone GmbH, Schreiben vom 23.07.2024
3.12
Energienetze Bayern, Schreiben vom 16.07.2024
3.13
Bayernwerk Netz GmbH, Schreiben vom 16.07.2024
3.14
Bayernwerk Natur GmbH, Schreiben vom 28.06.2024
3.15
Bundesnetzagentur, Schreiben vom 26.06.2024
Deutsche Funkturm, Schreiben vom 02.08.2024
Richtfunk-Bauleitplanung, Schreiben vom 02.08.2024

C. Behandlung Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:


    1. LRA Ebersberg, Bauamt, Schreiben vom 31.07.2024
Vortrag: 
I. aus baufachlicher Sicht
zu den Festsetzungen durch Planzeichen, Nr. 3:
Die Baugrenzen sind sehr großzügig. Es ist zu prüfen, ob dadurch die städtebauliche Ordnung noch gewahrt bleiben kann. Da kein Haustyp (Doppelhaus, Einzelhaus, Hausgruppe) festgelegt wurde, ist die Spannbreite der baulichen Umsetzbarkeit sehr großzügig. Die Verkleinerung der Bauräume und die Festsetzung von Haustypen würde die städtebauliche Ordnung eindeutiger darstellen - insbesondere im Hinblick der in der Begründung aufgeführten Planungsziele, nämlich eine zweite Baureihe zu ermöglichen.
Weiter wäre es aus baufachlicher Sicht sinnvoll, die Zuwegung auf das Hinterliegergrundstück im Bebauungsplan zu regeln, um späteren Problemen im Baugenehmigungsverfahren vorzubeugen.
Es wäre sinnvoll, das unterschiedliche Maß der baulichen Nutzung innerhalb der Baugrenzen mit der dafür vorgesehenen Knötchenlinie gemäß Anlage PlanZV Nr. 15.14 zu verwenden.
zu den textlichen Festsetzungen:
zu 2.4: Der Begriff Umfassungswand oder Außenwand wäre eindeutiger definiert, als der Begriff Umfassungsmauer, da dieser auf eine Materialität der Wand abzielt. Die Wandhöhe bezieht sich nur auf die Hauptgebäude. Ergänzend wäre es sinnvoll, auch die Wandhöhe von Nebengebäuden zu definieren.
zu 4.5.2: Dieser Punkt dient als Begründung für eine mögliche Befreiung. Wir empfehlen, diesen Punkt unter „Hinweise“ oder in die Begründung zu verschieben. Wünschenswert wäre die Ausführung der PV-Anlage als dachparallel, sowie deren Anordnung als geschlossene, einfache Geometrie ohne Vor- und Rücksprünge. (z.B. Rechteck)

II. aus baurechtlicher Sicht
Das Plangebiet ist durch den Baulinienplan von 1950 "Westlich der Ulrichstraße 1 bis 4" überplant. Die Begründung ist entsprechend anzupassen. Wir empfehlen, den alten Baulinienplan durch den neuen Bebauungsplan in diesem Bereich zu ersetzen.

Behandlungsvorschlag: 
Der Anregung wird teilweise gefolgt. Von einer Verkleinerung der Baufenster und Festsetzung von Haustypen sowie einer Festsetzung der Zuwegung zur zweiten Baureihe im angebotsbezogenen Bebauungsplan wird abgesehen, um für zukünftige Bauprojekte einen angemessenen Entwicklungsspielraum zu gewährleisten. Die städtebauliche Ordnung ist durch die Festsetzungen gewahrt, die Zufahrten und Bebauungsmöglichkeiten werden durch die Grundflächenzahl, bzw. die Überschreitungsmöglichkeiten nach § 19 Abs. 4 BauNVO begrenzt. Das Baugrundstück reicht dabei bis zur festgesetzten privaten Grünfläche. 
Das PlanZ Nr. 15.14. kommt bereits für die Abgrenzung von Nutzungen zum Einsatz. Zur Lesbarkeit der Planzeichnung erfolgt die Abgrenzung der Höhenfestsetzungen nur anhand der Baugrenzen. Eine Änderung ist nicht veranlasst.
Zur Klarstellung wird in der Festsetzung Nr. 2.4 der Begriff Umfassungsmauer durch den Begriff Umfassungswand ersetzt. 
Nebenanlagen haben gemäß § 14 BauNVO dem Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke oder des Baugebiets zu dienen und dürfen diesem in seiner Eigenart nicht widersprechen. Sie haben sich der Hauptnutzung unterzuordnen. Die gesetzlichen Vorgaben werden als ausreichend erachtet, der Bedarf einer Festsetzungen zu Höhen von Nebenanlagen besteht nicht. 
Die Festsetzung Nr. 4.5.2 wird bei den textlichen Festsetzungen gestrichen und unter den Hinweisen ergänzt.
Unter der Festsetzung Nr. 4.5.3 wird ergänzt, dass Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren dachparallel auszuführen sind. 
In den Planunterlagen wird ein Hinweis zum Baulinienplan von 1950 ergänzt. Im Übrigen zur Kenntnisnahme.

Beschlussvorschlag: 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise zur Wandhöhe von Nebengebäuden und zum Baulinienplan werden entsprechend ergänzt. Die textlichen Festsetzungen Nr. 2.4, 4.5.2 und 4.5.3 werden entsprechend angepasst. Darüber hinaus wird keine Änderung der Planunterlagen veranlasst.


3.2 LRA Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde, Natur- und Artenschutz, Schreiben vom
05.07.2024
Vortrag: 
Mir wurde obige Planung zur Prüfung vorgelegt und ich möchte mich zunächst einmal für die gute und ausführliche Prüfung und Planung der grünen Strukturen bedanken. Im speziellen die Artenliste für die Bäume möchte ich positiv hervorheben, da diese nicht die üblichen Verdächtigen beinhaltet und auch nicht nur Großbäume enthält, sondern eine gute Mischung darstellt, um die Artenvielfalt im städtischen Baumbestand zu erhöhen.
Ferner möchte ich Sie bitten folgende Punkte in der finalen Version umzusetzen:
Begründung / Textteil
 A.6.8.3 Erhalt Gehölze
Folgende Maßnahmen sollten (gemäß DIN 18920 und R-SBB) u.a. umgesetzt werden, um die Gehölze während der Baumaßnahmen zu schützen: …
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen ansonsten keine Einwände gegen das geplante Verfahren.

Behandlungsvorschlag: 
Der Anregung wird teilweise gefolgt. Entsprechend des Entwurfsstands der Planung werden die Alleebäume nicht erhalten, da der Erhalt einen unzumutbaren ökonomischen Aufwand sowie eine eingeschränkte Nutzung der Innenentwicklungsfläche mit sich bringen würde. Daher wird festgesetzt, dass die Alleebäume mittels der Neuanlage von jeweils zwei standortangepassten Gehölzen (bzw. mittels Sträuchern) zu kompensieren sind. Das Ziel ist es das hochwertige Straßenbild auch nach der baulichen Entwicklung auf der Fläche zu erhalten und notwendige Rodungen adäquat zu kompensieren. 

Beschlussvorschlag: 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzung zum Erhalt der Bäume entlang der Wildermuthstraße wird gestrichen und eine Fläche zur Neupflanzung wird als Kompensationsmaßnahme ergänzt. Darüber hinaus wird keine Änderung der Planunterlagen veranlasst.


3.3 LRA Untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 29.07.2024
Vortrag: 
Beurteilung
Beabsichtigte Planungen und Maßnahmen:
• Der Unteren Immissionsschutzbehörde sind keine Planungen oder Maßnahmen bekannt, die sich auf den Geltungsbereich der Satzung auswirken könnten.
• Im Umkreis von 3 km zu dem geplanten Vorhaben ist kein Betriebsbereich gemäß § 3 Nr. 5a BImSchG vorhanden. Insofern sind gemäß § 50 BImSchG hervorgerufene Auswirkungen aufgrund von schweren Unfällen im Sinne des Artikels 3 Nummer 13 der Richtlinie 2012/18/EU in Betriebsbereichen auf benachbarte Schutzobjekte gemäß § 3 Abs. 5d BImSchG nicht zu erwarten.
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können:
Gewerbelärm
• Nordöstlich an das Plangebiet angrenzend befindet sich die Firma Wochermaier u. Glas GmbH (Wildermuthstraße 6, Fl.Nr. 146/1 Gem. Ebersberg)
• Südwestlich an das Plangebiet angrenzend befindet sich das Autohaus Eichhorn (Münchener Str. 14, Fl.Nr. 132 Gem. Ebersberg)
• Östlich des Plangebiets befindet sich ein städtischer Bauhof (Paulhuberweg 1, Fl.Nr. 114 Gem. Ebersberg)
Aus immissionsschutzfachlicher Sicht sind relevante Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet durch die Betriebe nicht auszuschließen, vor allem da die in der Planzeichnung eingezeichneten Baugrenzen näher an die bestehenden Betriebe heranrücken (Abstand der Baugrenzen ca. 15 m zu Fa. Wochermaier, ca. 5 m zu Autohaus Eichhorn, ca. 22 m zum Bauhof).
Der Stadt Ebersberg wird empfohlen darzulegen, ob durch das angrenzende Gewerbe schädliche Umwelteinwirkungen (TA Lärm) auf das Plangebiet zu erwarten sind. Diese sollten ggf. in einem Schallgutachten betrachtet werden.
Die Veranlassung einer schalltechnischen Untersuchung zur geplanten Hackschnitzelheizung (Punkt A.5.6 der Begründung) im laufenden Verfahren wird aus immissionsschutzfachlicher Sicht begrüßt. Je nach Ergebnis des Gutachtens kann sich die Notwendigkeit des Ausschlusses des Genehmigungsfreistellungsverfahrens für die Hackschnitzelheizung ergeben.

Fachliche Informationen aus der eigenen Zuständigkeit:
Luft-Wärmepumpen
Aufgrund vermehrt auftretender Beschwerden hinsichtlich Luft-Wärmepumpen sollten die Bauherren beim Einbau von verfahrensfreien Luft-Wärmepumpen z.B. durch einen Hinweis im Text auf dieses Lärmproblem aufmerksam gemacht werden.
Der Gemeinde wird empfohlen, folgenden Hinweis in die Satzung mit aufzunehmen:
• Klima- und Heizgeräte
Beim Einbau von nach außen wirkenden Klima- und Heizgeräten (z.B. Luft-Wärmepumpen) sind die gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Es ist auf den Einbau lärm-armer Geräte zu achten. Der Immissionsbeitrag von nach außen wirkenden Klima- und Heizgeräten sollte sinnvollerweise (ohne Kenntnis der Vorbelastung) in der Nachbarschaft den Immissionsrichtwert der TA Lärm um mindestens 6 dB(A) unterschreiten und darf am Immissionsort nicht tonhaltig sein. Hinsichtlich der tieffrequenten Geräusche ist die DIN 45680: 1997-03 zu beachten. Zur Auswahl der Geräte und zu wichtigen Gesichtspunkten bei der Aufstellung wird auf den „Leitfaden für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten (Klimageräte, Kühlgeräte, Lüftungsgeräte, Luft-Wärmepumpen und Mini-Blockheizkraftwerke)“ und den Schallrechner des Landesamtes für Umweltschutz Sachsen-Anhalt (LAU) sowie die Broschüre „Lärmschutz bei Luft-Wärmepumpen – Für eine ruhige Nachbarschaft“ des Bayeri-schen Landesamtes für Umwelt hingewiesen. Alle Veröffentlichungen sind im Internet eingestellt.

Behandlungsvorschlag:
Der Anregung wird teilweise gefolgt. Der Bauhof befindet sich rund 23m östlich des Grundstücks Ulrichstr. Nr.16. Das Baufenster wird zwar in Richtung Süden erweitert, rückt jedoch an keiner Stelle näher an den Bauhof heran, als das Bestandswohngebäude. Es wird somit davon ausgegangen, dass vom Bauhof keine relevanten Immissionen auf das Plangebiet einwirken.
Für das Gewerbe nördlich des Plangebietes (Firma Wochermaier u. Glas GmbH) sowie das Gewerbe südlich des Plangebietes (Autohaus) wird empfohlen, eine schalltechnische Untersuchung durchzuführen und falls erforderlich, entsprechende Schallschutzmaßnahmen festzusetzen. Im Übrigen zur Kenntnisnahme.
In den Planunterlagen wird ein Hinweis zu möglichen Lärm-Immissionen durch Luft-Wärmepumpen ergänzt. Im Übrigen zur Kenntnisnahme

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden entsprechend ergänzt. Eine Schalltechnische Untersuchung für das angrenzende Gewerbe im Nordosten und Südwesten des Plangebietes wird beauftragt. Darüber hinaus wird keine Änderung der Planung veranlasst. 



3.4 LRA Ebersberg, SG 16, Kommunale Abfallwirtschaft, Schreiben vom 11.07.2024
Vortrag: 
Gegen den vorliegenden Bebauungsplan gibt es aus abfallwirtschaftlicher Sicht keine Einwände.
Es sollten jedoch folgende Punkte berücksichtigt werden:
Bei der Planung der Stellplätze für bewegliche, private Abfallbehälter sollte berücksichtigt werden, dass die Haushalte zu ihrer Restmülltonne auch eine Komposttonne erhalten, sofern keine Möglichkeit zur Eigenkompostierung besteht. Für die Abholung der Abfallfraktionen sind folgende Regelwerke und Bestimmungen zu beachten, insbesondere Bestimmungen zum Arbeitsschutz (DGUV Regel 114-601, Stand: Oktober 2016 sowie DGUV Information 214-033, „Sicherheits-technische Anforderungen an Straßen und Fahrwege für die Sammlung von Abfällen“ Stand: September 2021) sind hinreichend zu berücksichtigen.
Es ist zu überlegen, eine neue Wertstoffinsel zu errichten. Hierbei sind die Abstandsflächen und die Vorgaben der Lärmschutzverordnung einzuhalten.
Generell gilt:
Abfälle die bei Baumaßnahmen anfallen, müssen nach § 14 Abs. 2 der Abfallwirtschaftssatzung des Landkreises Ebersberg nach folgenden Fraktionen getrennt entsorgt bzw. verwertet werden:
1. Inertes Material: Ablagerung in einer dafür zugelassenen Kiesgrube oder Wiederverwertung.
2. Baustellenmischabfälle (inertes Material vermischt mit sonstigen Altstoffen, wie z.B. Holz, Metall, Baufolien, Kartonagen etc.): Sortierung auf einer genehmigten Sortieranlage.
3. Baustellenrestmüll (Reststoffe, die kein inertes Material und keine Wertstoffe enthalten): Anlieferung am Entsorgungszentrum ”An der Schafweide”.
Die Gewerbeabfallverordnung (GewAbfV) vom 01.08.2017 ist zu beachten.

Behandlungsvorschlag: 
Von der Errichtung einer Wertstoffinsel innerhalb des Plangebietes wird abgesehen, da sich im räumlichen Umfeld des Plangebietes bereits mehrere bestehende Wertstoffinseln in fußläufiger Entfernung von rund 250-400m befinden und der notwendige Platzbedarf für die Neuerrichtung einer Wertstoffinsel innerhalb des Plangebietes nicht mit der angedachten städtebaulichen Konzeption vereinbar ist. Weitere Hinweise sind im Rahmen der Bauausführung zu beachten.

Beschlussvorschlag: 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen der Planung werden nicht veranlasst.


3.5 Staatliches Bauamt Rosenheim, Schreiben vom 10.07.2024
Vortrag:
das Staatliche Bauamt Rosenheim ist vom Bebauungsplan Nr. 229 nicht betroffen. Eine weiter Beteiligung ist nicht notwendig.

Behandlungsvorschlag:
Keine Abwägung erforderlich.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind nicht erforderlich.


3.6 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 05.07.2024
Vortrag: 
Der Satzungsentwurf enthält einen Hinweis zur Niederschlagswasserbeseitigung (s. Punkt 3). Demnach soll das anfallende unverschmutzte Niederschlagswasser vor Ort versickert werden und, falls dies nicht möglich ist, in den städtischen Kanal eingeleitet werden. Das Plangebiet liegt im Bereich einer würmzeitlichen End- oder Seitenmoränenlandschaft des Inn-Chiemsee-Gletschers. Der Untergrund dürfte daher nur eine geringe bzw. eingeschränkte Versickerungsfähigkeit haben. Auch in der Begründung wird unter Pkt. A.6.11.3 angegeben, dass bei der Planung eine geringe Sickerfähigkeit der Oberfläche festgestellt wurde. Falls hierzu ein Bodengutachten, Sickernachweis etc. vorliegt, bitten wir um Übersendung.
Das Gelände im Plangebiet fällt von West nach Ost. Das Gelände des südlich angrenzenden Gebiets fällt deutlich in Richtung Plangebiet. Im Plangebiet liegen uns keine Erkenntnisse zur Grundwassersituation vor.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht stimmen wir der Aufstellung des Bebauungsplans zu. Wir bitten jedoch um Beachtung der folgenden Punkte in der Satzung:

Starkniederschläge
Die potentiellen Fließwege bei Starkregen können der Hinweiskarte „Oberflächenabfluss und Sturzflut“ entnommen werden, die zum 1. Februar 2024 veröffentlicht wurde:
<https://umweltatlas.bayern.de/mapapps/resources/apps/umweltatlas/index.html?lang=de&amp;layers=lfu_domain-naturgefahren,service_naturgef_32,32;lfu_domain-naturgefahren,service_naturgef_33,33;lfu_domain-naturgefahren,service_naturgef_24,24&amp;scale=18056&amp;bm=combined_with_webkarte_grau> 
Starkniederschläge und damit verbundene Sturzfluten sind seltene und kaum vorhersehbare Ereignisse, die aber bei realem Auftreten sehr große Schäden hervorrufen können. Starkregenereignisse können flächendeckend überall auftreten und werden voraussichtlich durch die Klimaänderung an Häufigkeit und Intensität weiter zunehmen. Vor diesem Hintergrund ist es aus wasserwirtschaftlicher Sicht unabdingbar, alle Möglichkeiten zur Minimierung der potenziellen Schäden auszuschöpfen. Ziel muss es dabei sein, alle möglichen Wassereindringwege in die geplanten Gebäude bis zu den relevanten Höhen zu verschließen. Außerdem muss durch entsprechend angepasster Nutzung der tieferliegenden Räume sichergestellt werden, dass empfindliches oder besonders wertvolles Inventar nicht durch Wassergefahren geschädigt werden kann. Auch bei Bauvorhaben, bei denen die Barrierefreiheit zu fordern ist, muss der Schutz vor eindringendem Wasser ausreichend berücksichtigt werden. Wir raten daher zur Festsetzung folgender Objektschutzmaßnahmen:
  • Die Rohfußbodenoberkante des Erdgeschosses sollte mindestens 25 cm über der höchsten Geländeoberkante unmittelbar am Bauvorhaben liegen. 
  • Die Gebäude sind bis zu dieser Kote wasserdicht zu errichten. Dies gilt auch für Kelleröffnungen, Lichtschächte, Zugänge, Installationsdurchführungen etc. 
  • Aufgrund der Geländeneigung im Plangebiet und im daran angrenzenden Außengebiet muss bei Starkregen auch mit wild abfließendem Wasser gerechnet werden. Um Schäden in und an den Gebäuden zu vermeiden, empfehlen wir grundsätzlich eine wassersensible Bauleit- und Gebäudeplanung. 
Zur angemessenen Berücksichtigung von Sturzflutgefahren in der Bauleitplanung verweisen wir auch auf die Arbeitshilfe „Hochwasser- und Starkregenrisiken in der Bauleitplanung“:

Wassersensible Siedlungsentwicklung
Insbesondere bei Neuplanungen bieten sich gestalterische Möglichkeiten zur Verbesserung des Lokalklimas (z.B. Dach- oder Fassadenbegrünungen). Der Leitfaden ‑Wassersensible Siedlungsentwicklung in Bayern „Empfehlungen für ein zukunftsfähiges und klimaangepasstes Regenwassermanagement in Bayern“ zeigt Lösungsansätze auf, wie eine bessere Anpassung an die Folgen des Klimawandels möglich ist:
<https://www.stmuv.bayern.de/themen/wasserwirtschaft/abwasser/wassersensible_siedlungsentwicklung/index.htm> 
Wir würden es begrüßen, wenn einzelne Maßnahmen einer naturnahen Regenwasserbewirtschaftung in die Satzung als Festsetzungen oder Hinweise aufgenommen würden.
Als Anpassungsmaßnahme an den Klimaschutz empfehlen wir u.a. auch die Festsetzung einer naturnahen Nutzung des Niederschlagswassers für die Grünflächenbewässerung (z.B. durch Speicherung in Zisternen). § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB eröffnet diese Möglichkeit.

Grundwasser
Wir weisen darauf hin, dass in Moränengebieten grundsätzlich mit Hang- und Schichtwasser zu rechnen ist. Wir raten daher zur Festsetzung von wasserdichten Kellern und Lichtschächten und zur Ausführung als weiße Wanne (s. auch oben).
Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass der Aufschluss von Grundwasser wasserrechtlich zu behandeln ist. Für Erdaufschlüsse nach § 49 WHG, welche in das Grundwasser einbinden, gilt, dass sie mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten beim Landratsamt anzuzeigen sind. Befristete Grundwasserabsenkungen wie Bauwasserhaltungen, Bohrungen oder Grundwasserabsenkungen bedürfen einer wasserrechtlichen Erlaubnis und sind rechtzeitig am Landratsamt Ebersberg mit geeigneten Unterlagen anzuzeigen bzw. zu beantragen. Wird Grundwasser unbeabsichtigt erschlossen, ist das Landratsamt Ebersberg unverzüglich zu benachrichtigen.

Niederschlagswasserbeseitigung
Gemäß § 55 Abs. 2 WHG soll Niederschlagswasser ortsnah versickert werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Unverschmutztes Niederschlagswasser ist, soweit die Untergrundverhältnisse es erlauben, zu versickern. Die Versickerung ist bei Einhaltung der Randbedingungen der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) genehmigungsfrei. Nähere Hinweise zum erlaubnisfreien Versickern von Niederschlagswasser und ein kostenloses Programm des Bayerischen Landesamtes für Umwelt gibt es unter: 
<http://www.lfu.bayern.de/wasser/fachinformationen/niederschlagswasser_versickerung/index.htm> 
Ggf. ist die Sickerfähigkeit des Untergrundes durch Sickertests zu überprüfen.
Ist die Versickerung im Planungsgebiet nicht durchführbar, sollten alle Möglichkeiten zur Reduzierung und Rückhaltung des Regenwasseranfalles (z.B. durch Drosselung oder Speicherung in Zisternen) genutzt werden. 
Ggf. zufließender Regenwasserabfluss aus dem Außeneinzugsgebiet ist möglichst getrennt von dem im Baugebiet anfallenden Regenwasser abzuleiten, ohne dass Unterlieger beeinträchtigt werden.

Minimierung der Flächenversiegelung
Im Allgemeinen soll darauf geachtet werden, die Flächenversiegelung so gering wie möglich zu halten. Dazu gehört die Ausbildung von Hof- und Stellflächen mit Hilfe von durchsickerungsfähigen Baustoffen.
Auf die Veröffentlichung des Landesamtes für Umwelt ‑Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung „Gestaltung von Wegen und Plätzen“ wird verwiesen:
http://www.bestellen.bayern.de/shoplink/lfw_was_00157.htm <http://www.bestellen.bayern.de/shoplink/lfw_was_00157.htm>  

Weitere Hinweise
Der Abschluss einer Elementarschadensversicherung wird empfohlen. Weitere Informationen hierzu finden Sie unter:
<https://www.stmwi.bayern.de/wirtschaft/elementarschadenversicherung/>

Behandlungsvorschlag: 
Die Hinweise werden berücksichtigt. Die Annahme einer geringen Sickerfähigkeit beruht auf Erfahrungswerten der näheren Umgebung. Es wird ein Hinweis in den Planunterlagen ergänzt, dass im Rahmen der Bau- und Erschließungsplanung die Sickerfähigkeit des Bodens zu prüfen ist und entsprechende Maßnahmen zur Versickerung des Oberflächenwassers zu treffen sind.
Es werden Hinweise zum Risiko durch möglichem Starkniederschläge sowie zu einer entsprechenden angepassten Bauweise in den Planunterlagen ergänzt. Im Übrigen zur Kenntnisnahme.
In den Planunterlagen finden sich bereits Festsetzungen zur Dachbegrünung und zu Wasserdurchlässigen Oberflächen (6.1, 6.2, 6.3) sowie ein Hinweis zur Niederschlagswasserbeseitigung, in dem ausdrücklich die Möglichkeit der Sammlung des Niederschlagswassers in Zisternen genannt wird, eine Festsetzung über die Nutzung des Niederschlagswassers ist von den gesetzlichen Grundlagen nach § 9 BauGB nur bedingt gedeckt. Von weiteren Festsetzungen und Hinweisen wird daher abgesehen.
Es werden Hinweise zu möglichem Hang- und Schichtwasser in den Planunterlagen und zu einer entsprechenden wasserdichten Bauweise von Kellern sowie dem wasserrechtlich zu behandelnden Aufschluss von Grundwasser ergänzt. Im Übrigen zur Kenntnisnahme.
Es wird ein Hinweis in den Planunterlagen ergänzt, dass im Rahmen der Bau- und Erschließungsplanung die Sickerfähigkeit des Bodens zu prüfen ist und entsprechende Maßnahmen zur Versickerung des Oberflächenwassers zu treffen sind. Im Übrigen zur Kenntnisnahme.
Die Planunterlagen enthalten bereits Festsetzungen und Hinweise zur Minimierung der Flächenversiegelung (vgl. u.a. textl. Festsetzung Nr. 6.2). Im Übrigen zur Kenntnisnahme.

Beschlussvorschlag: 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden entsprechend ergänzt.


3.7 Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 31.07.2024
Vortrag:
die Handwerkskammer für München und Oberbayern bedankt sich für die Gelegenheit zur Äußerung zu o.g. Planvorhaben. Die Stadt Ebersberg möchte die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von Wohngebäuden im Sinne der Nachverdichtung schaffen sowie nachhaltige Energieerzeugungsformen fördern.
Die Flächen sind bereits als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Wir möchten darauf hinweisen, dass sich angrenzend an das Plangebiet gewerbliche Nutzungen und Handwerksbetriebe befinden, die im Zuge der weiteren Planungen nicht ihrem ordnungsgemäßen Bestand und Wirtschaften eingeschränkt oder sogar gefährdet werden. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die von den Betrieben ausgehenden betriebsüblichen Emissionen (Lärm, Geruch, etc.) einschließlich des zugehörigen Betriebsverkehrs. Bei einem Heranrücken durch neu hinzukommende Wohnbebauung muss grundsätzlich sichergestellt werden, dass sich daraus keine negativen Auswirkungen für bestandskräftig genehmigte Betriebe in der baulichen Umgebung ergeben, was deren ordnungsgemäßen Betriebsablauf betrifft, aber auch angemessene Weiterentwicklungsmöglichkeiten der Unternehmen einschließt. Sollte aufgrund der betriebsüblichen Emissionen in Verbindung mit dem geringen Abstand zur geplanten Bebauung eine Lärmbelästigung nicht ausgeschlossen werden, sind entsprechende Festsetzungen zu Schutzmaßnahmen im Plangebiet zu treffen. Derartige Maßnahmen können jedoch nur zu Lasten der heranrückenden Bebauung gehen.

Behandlungsvorschlag:
Der Anregung wird teilweise gefolgt. Der Bauhof befindet sich rund 23m östlich des Grundstücks Ulrichstr. Nr.16. Das Baufenster wird zwar in Richtung Süden erweitert, rückt jedoch an keiner Stelle näher an den Bauhof heran, als das Bestandswohngebäude. Es wird somit davon ausgegangen, dass vom Bauhof keine relevanten Immissionen auf das Plangebiet einwirken.
Für das Gewerbe nördlich des Plangebietes (Firma Wochermaier u. Glas GmbH) sowie das Gewerbe südlich des Plangebietes (Autohaus) wird empfohlen, eine schalltechnische Untersuchung durchzuführen und falls erforderlich, entsprechende Schallschutzmaßnahmen festzusetzen. Im Übrigen zur Kenntnisnahme.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Schalltechnische Untersuchung für das angrenzende Gewerbe im Nordosten und Südwesten des Plangebietes wird beauftragt. Darüber hinaus wird keine Änderung der Planung veranlasst. 


3.8 LRA Ebersberg, Brandschutzdienststelle, Schreiben vom 08.07.2024
Vortrag:
Die nachstehenden Hinweise zeigen die für die Planung bedeutsamen Maßnahmen des abwehrenden Brandschutzes (Durchführung wirksamer Löscharbeiten und Rettung von Personen) auf, die als Voraussetzung für die Zustimmung zu Bauanträgen zu berücksichtigen sind. Sie greifen den Stellungnahmen zu einzelnen Bauanträgen nicht vor. Die Forderungen betreffen nur den abwehrenden Brandschutz. Für den baulichen Brandschutz sind die Bestimmungen der BayBO zu beachten.
Gegen die Planungen bestehen aus Sicht der Brandschutzdienststelle mit Blick auf die Belange des abwehrenden Brandschutzes keine Bedenken, wenn nachfolgende Hinweis / Auflagen beachtet und umgesetzt werden. Wirksame Rettungs- und/ oder Löschmaßnahmen sind erst nach vollständiger Umsetzung genannter Punkte möglich.
1 Rettungswege
Die örtliche Feuerwehr der Stadt Ebersberg verfügt über ein Hubrettungsfahrzeug. Bei Sonderbauten ist der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr nur zulässig, wenn keine Bedenken wegen der Personenrettung bestehen. Soweit die notwendigen Aufstellflächen hier nicht hergestellt werden, ist ein zweiter baulicher Rettungsweg oder ein Sicherheitstreppenraum herzustellen.
2 Zugänge und Zufahrten sowie Flächen für die Feuerwehr
Es sind entsprechend BayBO Art. 5 die Zugänge und Zufahrten auf dem Grundstück herzustellen, so dass die bauordnungsrechtlich erforderlichen Ausgänge ins Freie innerhalb von einer tatsächlichen Laufweglänge von nicht mehr als 50 m erreichbar sind.
Beträgt die Weglänge des Feuerwehrwehrzuganges zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und den bauordnungsrechtlich erforderlichen Ausgängen ins Freie (= Angriffsweg der Feuerwehr) sowie den mit tragbaren Leitern der Feuerwehr erreichbaren Stellen i. S. BayBO Art. 31 Abs. 2 Satz 2 (soweit zulässig) mehr als 50 m, so sind i. S. BayBO Art. 5 Abs. 1 Satz 4 Feuerwehrzufahrten/ -durchfahrten und Bewegungsflächen herzustellen.
Als Stichzufahrt (ohne Wendemöglichkeit) kann sie ausgebildet werden, wenn mindestens 5 m breit und nicht länger als 50 m. Auf die Anordnung einer definierten Bewegungsfläche am Ende der Stichzufahrt kann hier verzichtet werden.
3 Löschwasserversorgung, Objektschutz
1. Zur Sicherstellung wirksamer Löscharbeiten muss eine ausreichende Menge an Löschwasser vor Ort zur Verfügung stehen. Für die Bemessung der Löschwassermenge sind die Richtwerte für den Löschwasserbedarf gemäß Tabelle Anhang 1 des DVGW-Arbeitsblatt W 405 anzuwenden (DVGW = Deutsche Vereinigung des Gas- und Wasserfaches).
2. Von möglichen Standorten eines Feuerwehrlöschfahrzeuges im öffentlichen Verkehrsraum bzw. von den hierfür vorgesehenen Feuerwehraufstellflächen (vgl. „Zugänge und Zufahrten“) muss innerhalb von nicht mehr als 75 m Lauflänge eine geeignete Löschwasserentnahme-stelle erreichbar sein.
3. Zur Erzielung vorgenannter Abstände sind (gegebenenfalls weitere) Hydranten vorzusehen. Die Überflurhydranten sind nach DIN EN 14384 und/oder die Unterflurhydranten nach DIN EN 14339 auszuführen. Die normativen Verweise aus DVGW Arbeitsblatt W405 Abschnitt 2 sind zu beachten.
4. Laut Empfehlung des Bay. Landesamtes für Wasserwirtschaft (jetzt LfU) sollte das Verhältnis von Über- zu Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen ihrer Erreichbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere auch im Winter zu bevorzugen.
5. Entsprechend Artikel 1.3.1 der Vollzugsbekanntmachung des Bayer. Feuerwehrgesetzes beschränkt sich die Verpflichtung der Gemeinden nicht nur auf die Löschwasserbereitstellung des sog. Grundschutzes. Sie hat das Löschwasser in einem Umfang bereitzuhalten, wie es die jeweilige örtliche Situation, die unter anderem durch die (zulässige) Art und Nutzung, die Siedlungsstruktur und die Bauweise bestimmt wird, verlangt.
4 Feuerwehrbedarfsplanung (Fußnote: Hier nur im Hinblick auf die Hilfsfrist)
Örtlich ist die FFW Ebersberg zuständig. Das nächstgelegene Feuerwehrhaus ist in einer Entfernung von ca. 0,5 km, welche innerhalb der Ortschaft liegt. Folglich kann davon ausgegangen, dass die Hilfsfrist nach BayFwG in aller Regel eingehalten wird.

Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise werden berücksichtigt. In den Planunterlagen werden Hinweise zum abwehrenden Brandschutz ergänzt. Weitere Hinweise sind im Rahmen der Bauausführung zu beachten.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden entsprechend ergänzt.


3.8 Stadt Ebersberg, Bauamt, Tiefbauamt, Schreiben vom 12.07.2024
Vortrag:
Kanalisation
Das Plangebiet ist bezüglich der Entsorgung von Schmutz- und Regenwasser grundsätzlich erschlossen, sowohl über die Pleiningerstraße mit einem Mischwasserkanal DN 250 STZ bzw. DN 300 B, als auch die Wildermuthstraße mit einem Mischwasserkanal DN 400 B bzw. ab Schacht 132KM030 mit DN 500 B sowie die Ulrichstraße mit einem Mischwasserkanal DN 300 STZ. Allerdings sind die dort vorhandenen Mischwasserkanäle entsprechend den Feststellungen im Generalentwässerungsplan (folgend GEP) nur zum Teil ausreichend dimensioniert und punktuell bereits jetzt an der Belastungsgrenze angelangt. Dadurch, dass die vorhandenen Mischwasserkanäle punktuell bereits an der Belastungsgrenze angelangt sind, ist im Bereich des Plangebietes verstärkt darauf zu achten, dass das anfallende Regenwasser aus befestigten Flächen entsprechend der Entwässerungssatzung (folgend EWS) vor Ort auf dem Grundstück versickert wird. Die Regenwasserversickerung vor Ort soll auch dafür sorgen, dass der Grundwasserspiegel sowie der natürliche Wasserkreislauf erhalten bleiben. Falls eine Versickerung nicht umsetzbar sein sollte, sind entsprechende Rückhalteräume zu schaffen, um das Regenwasser gedrosselt in den Mischwasserkanal einzuleiten und das Kanalsystem weitestgehend zu entlasten. Die Menge der gedrosselten Einleitung wird im Zuge der Entwässerungsplanung (folgend EWP) vom Tiefbauamt vorgegeben. Zukünftig ist unter anderem angedacht, den Kanal in der Wildermuthstraße beginnend bei der Pleiningerstraße auf DN 600 und im weiteren Verlauf auf DN 700 aufzuweiten. Für den Anschluss an das öffentliche Kanalnetz ist der Stadt Ebersberg eine EWP entsprechend den Vorgaben der EWS vorzulegen. Die EWP ist vom Bauwerber möglichst mit den jeweiligen Bauanträgen der einzelnen Gebäude einzureichen. Die jeweilige Bauausführung darf nur gemäß genehmigter EWP und in enger Abstimmung mit der Kanalabteilung erfolgen. Sollten für ein Grundstück mehr als eine Grundstücksanschlussleitung benötigt werden, hat der Bauwerber die hierfür anfallenden Kosten zu tragen. Ein etwaiger Baugrubenverbau ist auf die Spartenverläufe abzustimmen sowie schonend zu erstellen, um Beschädigungen vorzubeugen. Sollte zukünftig eine Grundstücksteilung vorgesehen sein, ist darauf zu achten, dass die Erschließung auch danach noch gesichert ist. Dies könnte dadurch gelöst werden, dass die Grundstücksteilung so erfolgt, dass Leitungen nach der Grundstücksteilung keine anderen privaten Grundstücke queren. Alternativ ist die Eintragung von entsprechenden Leitungsrechten im Grundbuch notwendig.

Wasserversorgung
Das Plangebiet ist grundsätzlich mit Trink- und Löschwasser erschlossen, sowohl über die Pleiningerstraße mit einer Versorgungsleitung DN 80 GG bzw. DN 150 GG, als auch die Wildermuthstraße mit einer Versorgungsleitung DN 80 GG sowie die Ulrichstraße mit einer Versorgungsleitung DN 100 GG. Im Zuge der Kanalaufweitung (siehe Punkt Kanalisation) soll eine neue Wasserleitung mit mindestens DN 100 von der Eberhard- zur Pleiningerstraße verlegt werden, um die noch an die Transportleitung DN 400 SW angeschlossenen Hausanschlüsse entfernen zu können. Für den Anschluss an das öffentliche Wasserleitungsnetz ist der Stadt Ebersberg eine Bewässerungsplanung (folgend BWP) entsprechend den Vorgaben der Wasserabgabesatzung (folgend WAS) vorzulegen. Die BWP ist vom Bauwerber möglichst mit den jeweiligen Bauanträgen der einzelnen Gebäude einzureichen. Die Bauausführung darf nur gemäß genehmigter BWP und in enger Abstimmung mit der Wasserabteilung erfolgen. Sollten für ein Grundstück mehr als eine Grundstücksanschlussleitung benötigt werden, hat der Bauwerber die hierfür anfallenden Kosten zu tragen. Ein etwaiger Baugrubenverbau ist auf die Spartenverläufe abzustimmen sowie schonend zu erstellen, um Beschädigungen vorzubeugen. Sollte zukünftig eine Grundstücksteilung vorgesehen sein, ist darauf zu achten, dass die Erschließung auch danach noch gesichert ist. Dies könnte dadurch gelöst werden, dass die Grundstücksteilung so erfolgt, dass Leitungen nach der Grundstücksteilung keine anderen privaten Grundstücke queren. Alternativ ist die Eintragung von entsprechenden Leitungsrechten im Grundbuch notwendig. Gemäß Art. 62 Abs. 1 BayBO ist der baulich vorbeugende Brandschutz, somit ggf. auch die Löschwasserversorgung sowie die ausreichende Anzahl der Löschwasserhydranten, nachzuweisen. Der Nachweis ist vom jeweiligen Bauantragssteller des einzelnen Gebäudes einzureichen.

Straßenbau
Das Plangebiet ist grundsätzlich über die Pleiningerstraße, die Wildermuthstraße sowie die Ulrichstraße erschlossen. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das innerörtliche Verkehrsnetz in Spitzenstunden, rechnerisch, teilweise bereits jetzt an seine Kapazitätsgrenze stößt. Da derzeit auch noch weitere Bauprojekte mit zusätzlicher verkehrstechnischer Auswirkung im Stadtgebiet zu verzeichnen sind, ist diese Entwicklung bedenklich. Entsprechend der aktuell gültigen städtischen Stellplatzsatzung sind die notwendigen Stellplätze in den jeweiligen Bauanträgen der einzelnen Gebäude nachzuweisen. Bei der Verlegung des Gehwegs im Nordosten des Plangebietes ist äußerste Vorsicht geboten, da in diesem Bereich die Trinkwasser-Transportleitung DN 400 SW verläuft. Für Grundstücke, Teilgrundstücke bzw. Teile von Grundstücken, die im Zusammenhang mit der Projektrealisierung in das Eigentum des Bauwerbers übergehen, ist eine Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht) zu Gunsten der Stadt Ebersberg im Grundbuch eintragen zu lassen, insofern im jeweiligen Grundstück eine öffentliche Wasser- und/oder Abwasserleitung verläuft und noch keine solche Grunddienstbarkeit eingetragen ist. Etwaig notwendige Änderungen an der öffentlichen Straßenbeleuchtung, z.B. für Parkbuchten, Parkplätze und/oder Grünanlagen, sind frühzeitig mit der Tiefbauabteilung abzustimmen. Die Kosten für Änderungen bzw. Neubauten sind vom Bauwerber zu tragen. Sollte zukünftig eine Grundstücksteilung vorgesehen sein, ist darauf zu achten, dass die Erschließung auch danach noch gesichert ist. Dies könnte dadurch gelöst werden, dass die Grundstücksteilung so erfolgt, dass danach jedes Teilgrundstück eine eigene Zufahrt bzw. Zuwegung hat. Alternativ ist die Eintragung eines entsprechenden Geh- und Fahrrechts im Grundbuch notwendig. Die Planung der wegetechnischen Erschließung im Plangebiet ist vorzulegen und mit der Tiefbauabteilung abzustimmen.

Allgemein
Um das geplante Projekt reibungslos durchführen zu können, ist aus Sicht der Tiefbauabteilung eine enge Abstimmung zwischen Bauwerber und Stadtverwaltung notwendig. Die notwendigen Planungen sollten daher unbedingt rechtzeitig zur Prüfung vorgelegt werden.

Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise werden berücksichtigt. In den Planunterlagen finden sich bereits Hinweise zur Niederschlagswasserbeseitigung. Darüber hinaus wird ein Hinweis ergänzt, dass in den Planunterlagen im Rahmen der Bau- und Erschließungsplanung die Sickerfähigkeit des Bodens zu prüfen ist und entsprechende Maßnahmen zur Versickerung des Oberflächenwassers zu treffen sind. Weitere Hinweise sind ebenfalls im Rahmen der Bau- und Erschließungsplanung zu beachten.
In den Planunterlagen werden Hinweise zum Wasseranschluss ergänzt. Weitere Hinweise sind im Rahmen der Bau- und Erschließungsplanung zu beachten.
In den Planunterlagen finden sich bereits Hinweise zur Einhaltung der Stellplatzsatzung der Stadt Ebersberg. 
Der Gehwegersatz und damit die Festsetzung der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung mit Zweckbestimmung Gehweg entfällt. Somit wird die Trinkwasser-Transportleitung nicht überplant und befindet sich außerhalb des Plangebiets. Weitere Hinweise sind im Rahmen der Bau- und Erschließungsplanung zu beachten.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden entsprechend ergänzt.


3.10 Deutsche Telekom Technik GmbH, Schreiben vom 25.07.2024
Vortrag:
Die Telekom prüft derzeit die Voraussetzungen zur Errichtung eigener TK-Linien im Baugebiet. Je nach Ausgang dieser Prüfung wird die Telekom eine Ausbauentscheidung treffen. Vor diesem Hintergrund behält sich die Telekom vor, bei Unwirtschaftlichkeit oder einem bereits bestehenden oder geplanten Ausbau einer TK-Infrastruktur durch einen anderen Anbieter auf die Errichtung eines eigenen Netzes zu verzichten. Am Rande des Geltungsbereiches befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage - dieser dient nur der Information und verliert nach 14 Tagen seine Gültigkeit). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Telekommunikationslinien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden. Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine unterirdische Versorgung des Neubaugebietes durch die Telekom nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten Erschließung möglich ist. Wir beantragen daher Folgendes sicherzustellen:
  • dass für den Ausbau des Telekommunikationsliniennetzes im Erschließungsgebiet eine ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftigen Straßen und Wege möglich ist, 
  • dass eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau durch den Erschließungsträger erfolgt. 
  • Wir bitten dem Vorhabenträger aufzuerlegen, dass dieser für das Vorhaben einen Bauablaufzeitenplan aufstellt und mit uns unter Berücksichtigung der Belange der Telekom abzustimmen hat, damit Bauvorbereitung, Kabelbestellung, Kabelverlegung, Ausschreibung von Tiefbauleistungen usw. rechtzeitig eingeleitet werden können. Für unsere Baumaßnahme wird eine Vorlaufzeit von 6 Monaten benötigt. 
  • In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone für die Unterbringung der Telekommunikationslinien vorzusehen. 
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 - siehe hier u. a. Abschnitt 6 - zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.

Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise werden berücksichtigt. In den Planunterlagen werden Hinweise zu vorhandenen Leitungen und Schutzabständen ergänzt. Weitere Hinweise sind im Rahmen der Bau- und Erschließungsplanung zu beachten.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden entsprechend ergänzt.


3.11 Vodafone GmbH, Schreiben vom 23.07.2024
Vortrag:
Wir teilen Ihnen mit, dass die Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH gegen die von Ihnen geplante Maßnahme keine Einwände geltend macht. In Ihrem Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen unseres Unternehmens. Bei objektkonkreten Bauvorhaben im Plangebiet werden wir dazu eine Stellungnahme mit entsprechender Auskunft über unseren vorhandenen Leitungsbestand abgeben.

Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise werden berücksichtigt. In den Planunterlagen werden Hinweise zu vorhandenen Leitungen und Schutzabständen ergänzt. Weitere Hinweise sind im Rahmen der Bau- und Erschließungsplanung zu beachten.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden entsprechend ergänzt.


3.12 Energienetze Bayern, Schreiben vom 16.07.2024
Vortrag:
Gegen den oben genannten Bebauungsplan bestehen unsererseits keine Einwände. Hinweis: im Bereich des Bebauungsplanes befinden sich Erdgasversorgungsleitungen der Energienetze Bayern GmbH & Co. KG. Diese Versorgungsleitungen dürfen nicht überbaut und mit Bäumen überpflanzt werden. Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsleitungen können online über folgendes Planauskunftsportal eingeholt werden: https://portal.energienetze-bayern.de/public/login.html

Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise werden berücksichtigt. In den Planunterlagen werden Hinweise zu vorhandenen Leitungen und Schutzabständen ergänzt. Weitere Hinweise sind im Rahmen der Bau- und Erschließungsplanung zu beachten.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden entsprechend ergänzt.


3.13 Bayernwerk Netz GmbH, Schreiben vom 16.07.2024
Vortrag:
gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden. Der Netzbetrieb des Stromnetzes der Ebernetz GmbH & Co. KG liegt bei der Bayernwerk Netz GmbH. Daher nehmen wir Stellung zu Ihrem Schreiben. In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen.
Kabel
Der Schutzzonenbereich für Kabel beträgt bei Aufgrabungen je 0,5 m rechts und links zur Trassenachse.
Wir weisen darauf hin, dass die Trassen unterirdischer Versorgungsleitungen von Bepflanzung freizuhalten sind, da sonst die Betriebssicherheit und Reparaturmöglichkeit eingeschränkt werden. Bäume und tiefwurzelnde Sträucher dürfen aus Gründen des Baumschutzes (DIN 18920) bis zu einem Abstand von 2,5 m zur Trassenachse gepflanzt
werden. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind im Einvernehmen mit uns geeignete Schutzmaßnahmen durchzuführen.
Kabelplanung(en)
Zur elektrischen Versorgung des geplanten Gebietes sind Niederspannungskabel erforderlich. Eine Kabelverlegung ist in der Regel nur in Gehwegen, Versorgungsstreifen, Begleitstreifen oder Grünstreifen ohne Baumbestand möglich. Im überplanten Bereich befinden sich Anlagenteile der Bayernwerk Netz GmbH oder es sollen neue erstellt werden. Für den rechtzeitigen Ausbau des Versorgungsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbauträger und anderer Versorgungsträger ist es notwendig, dass der Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Planbereich frühzeitig (mindestens 3 Monate) vor Baubeginn der Bayernwerk Netz GmbH schriftlich mitgeteilt wird. Nach § 123 BauGB sind die Gehwege und Erschließungsstraßen soweit herzustellen, dass Erdkabel in der endgültigen Trasse verlegt werden können. Für Kabelhausanschlüsse dürfen nur marktübliche und zugelassene Einführungssysteme, welche bis mind. 1 bar gas- und wasserdicht sind, verwendet werden. Ein Prüfungsnachweis der Einführung ist nach Aufforderung vorzulegen. Wir bitten Sie, den Hinweis an die Bauherren in der Begründung aufzunehmen.
Die Standarderschließung für Hausanschlüsse deckt max. 30 kW ab. Werden aufgrund der Bebaubarkeit oder eines erhöhten elektrischen Bedarfs höhere Anschlussleistungen gewünscht, ist eine gesonderte Anmeldung des Stromanschlusses bis zur Durchführung der Erschließung erforderlich.
Transformatorenstation(en)
Je nach Leistungsbedarf könnte die Errichtung einer neuen Transformatorenstation im Planungsbereich sowie das Verlegen zusätzlicher Kabel erforderlich werden. Für die Transformatorenstation benötigen wir, je nach Stationstyp ein Grundstück mit einer Größe zwischen 18 qm und 35 qm, das durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit
zu unseren Gunsten zu sichern ist. Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen. Das Portal erreichen Sie unter: www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenservice/planauskunftsportal.html
Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und stehen Ihnen für Rückfragen jederzeit gerne zur Verfügung. Wir bitten Sie, uns bei weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.

Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise werden berücksichtigt. In den Planunterlagen werden Hinweise zu vorhandenen Leitungen und Schutzabständen ergänzt. Transformatorenstationen sind i.d.R. als Nebenanlagen zulässig, sofern sie der Versorgung des Gebietes dienen und die Festsetzungen eingehalten werden. Weitere Hinweise sind im Rahmen der Bau- und Erschließungsplanung zu beachten.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden entsprechend ergänzt.


3.14 Bayernwerk Natur GmbH, Schreiben vom 28.06.2024
Vortrag:
Die Bayernwerk Natur GmbH hat Interesse an der Belieferung der geplanten Gebäude im Bereich des BP Nr. 229 mit Fernwärme.

Behandlungsvorschlag:
Der Hinweis ist im Rahmen der Bau- und Erschließungsplanung zu beachten.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind nicht erforderlich.

3.15 Bundesnetzagentur, Schreiben vom 26.06.2024
Deutsche Funkturm, Schreiben vom 02.08.2024
Richtfunk-Bauleitplanung, 02.08.2024
Vortrag:

Wir möchten Sie auf die generelle Zulässigkeit von Mobilfunkanlagen, mit Novellierung der BauGB im Juni 2022 in allen Baugebieten (§ 14 Abs. 1a BauNVO), und somit auch für Allgemeine Wohngebiete hinweisen. 
Nach Ihren Hinweisen anhand der textlichen Festsetzungen für Nebenanlangen gem. §14 Abs. 2, sind diese zwar bis zu einer Grundfläche von 10 qm zulässig, allerdings nur für die BPlan ausgewiesenen Flächen, die sich außerhalb der Gebäude befinden. Bei Nebenanlagen für Telekommunikation befinden sich diese meist innerhalb bzw. auf dem Gebäude.
Darüber hinaus beschränken nach u.E. auch die zulässigen Maße der baulichen Nutzung fernmeldetechnische Nebenanlagen, wie bspw. einen Antennenträger auf den Gebäuden. Wir regen daher zur Gewährleistung des öffentlichen Interesses an, eine entsprechende Ausnahmeregelung aufzunehmen, dass Mobilfunkantennen auf dem Gebäude die Höhenbeschränkung überschreiten dürfen.; maßgeblich in Anlehnung an Art. 57 der Bayerischen Bauordnung (BayBO).


Behandlungsvorschlag:
Nebenanlagen sind auch innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig (vgl. Festsetzung Nr. 5.1). Von einer Festsetzung zur Überschreitung der Höhen für Mobilfunkantennen wird abgesehen. Angrenzend an das Plangebiet befindet sich mit dem Krankenhaus ein deutlich höheres und somit geeigneteres Gebäude, das bereits über einige Mobilfunkanlagen verfügt, weshalb für das Plangebiet keine Notwendigkeit zur Festsetzung gesehen wird. Im Übrigen zur Kenntnisnahme.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen der Planung werden nicht veranlasst.


D. Stellungnahmen der Öffentlichkeit

Parallel zur Behördenbeteiligung erfolgte zwischen 26.06.2024 bis 31.07.2024 die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung. 

Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:


Öffentlichkeit 1, Schreiben vom 29.07.2024
Vortrag: 
Unsere Mandantin ist Eigentümerin der FlNrn. 845/19, 845/20, 845/26 und 845/27, jeweils Gemarkung Ebersberg. Diese Grundstücke sind mit zwei aneinander gebauten Anwesen, nämlich dem Anwesen 23 (Mehrfamilienwohnhaus) und dem Anwesen 21 (eine Wohneinheit) und den üblichen Nebengebäuden/Garagen bebaut. Die Bebauung befindet sich derzeit überwiegend in der nördlichen Hälfte der Hauptgrundstücke. In der südlichen Hälfte sind die Gartenflächen. Auch in den Gartenflächen finden sich allerdings die üblichen baulichen Anlagen einer Gartennutzung, also etwa Geräteschuppen, Spielgeräte, Kompost etc. Ganz im Süden der Grundstücke, also entlang der südlichen Grundstücksgrenze in einer Tiefe von ca. 5 bis 6 m befindet sich dichterer Bewuchs. Der derzeit ausliegende Bebauungsplanentwurf sieht für die Fl.Nr. 845/26 und etwa das südliche Drittel der Fl.Nrn. 845/19 und 845/20 die Festsetzung einer privaten Grünfläche vor. Nördlich hiervon wird ein Bauraum für eine Bebauung der Fl.Nrn. 845/19 und 845/20 in zweiter Reihe festgesetzt. Die derzeit rund 580 qm große private Grünfläche, die auf den Grundstücken unserer Mandantschaft festgesetzt werden soll, verfolgt das Ziel, den vorhandenen Grünstreifen dauerhaft zu sichern. Im Osten des Bebauungsplangebiets (Bereich der Fl.Nr. 142) wird allerdings für einen großen Teil der derzeit vorhandenen Grünfläche, der im Flächennutzungsplan ebenfalls als Grünfläche dargestellt ist, eine Bebauungsmöglichkeit vorgesehen. 
Die derzeitigen Festsetzungen des Bebauungsplans werden von unserer Mandantschaft nicht befürwortet, weil sie die künftigen baulichen Möglichkeiten auf den eigenen Grundstücken unangemessen und unnötig beeinträchtigen. Im Einzelnen weisen wir dazu auf Folgendes hin:
1. Die beabsichtigte Festsetzung einer privaten Grünfläche bringt für unsere Mandantschaft erhebliche Nachteile mit sich: Zum einen wären in den von dieser Festsetzung betroffenen Teilen des Grundstücks, die dort bereits vorhandenen baulichen Anlagen (Gartengeräte-Häuschen, Spieleinrichtungen, Komposthaufen und sonstige, für die Gartengestaltung typische bauliche Anlagen, nicht mehr zulässig. Sie könnten also auch nicht mehr durch neue bauliche Anlagen ersetzt werden. Auch führt die Festsetzung einer privaten Grünfläche dazu, dass die hiervon betroffenen Grundstücksflächen nicht mehr zum Bauland i. S. d. § 19 Abs. 3 BauNVO zählen. Insoweit verweisen wir auf die gängige Kommentierung (vgl. etwa König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl., § 19, Rn. 20 m.w.N.). Dies wiederum hätte zur Folge, dass die hiervon betroffenen Flächen bei der Berechnung der Grundflächenzahl außen vor bleiben. Angesichts der Größe der auf den Grundstücken unserer Mandantschaft beabsichtigten Grünflächen ist dies ein Nachteil. Hinzu kommt, dass für eine Erschließung der beabsichtigten baulichen Anlagen in zweiter Reihe auch sehr lange private Verkehrsflächen benötigt werden, durch welche die Hinterlieger an das öffentliche Straßennetz angebunden werden. Auch die für diese privaten Verkehrsflächen benötigten Flächen zählen nicht zum Bauland im o. g. Sinne (vgl. König/Roeser/Stock, aaO, Rn. 21) und verschärfen daher das geschilderte Problem nochmals. Insgesamt besteht daher die Befürchtung, dass sich die aus Ziff. 2.1. der textlichen Festsetzungen ergebenden maximal zulässigen Grundflächen nicht ausreichend sind, um die vom Bebauungsplanentwurf mit der Zulassung einer zweiten Baureihe verfolgte Nachverdichtung tatsächlich umsetzen zu können. Die stark unterschiedlich groß bemessenen privaten Grünflächen im Bebauungsplangebiet führen schließlich auch dazu, dass die sehr großen Grundstücke unserer Mandantschaft über kein größeres Bauland i.S.d § 19 Abs. 3 BauGB verfügen als etwa die deutlich kleineren Fl.Nrn. 845/23 und 845/24. Angesichts dessen bitten wir darum, die Tiefe der auf den Grundstücken unserer Mandantschaft festgesetzten privaten Grünfläche deutlich zu verkleinern. Dies müsste auch deshalb möglich sein, weil für die geplante Freihaltung der südlichen Flächen die Festsetzung von privaten Grünflächen keineswegs zwingend ist. Dies Ziel kann auch - wie ohnehin vorgesehen - durch Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen erreicht werden.
2. Bei einer entsprechenden Modifikation des Bebauungsplanentwurfs bestünde seitens unserer Mandantschaft mit diesem Einverständnis. Es könnte dann auch das Ziel von Familie Brandhuber erreicht werden, perspektivisch im südlichen Grundstücksbereich noch ein Zweifamilienwohnhaus zu errichten. Wir bitten daher konkret um Prüfung, ob der Bebauungsplanentwurf nicht dahingehend geändert werden könnte, dass sich die aus dem als Anlage beigefügten Bebauungsvorschlag ergebende Gebäudestellung ermöglicht wird. Die in diesem Vorschlag grün eingefärbten Flächen könnten als private Grünflächen festgesetzt werden. Aufgrund der Berechnungen des von unserer Mandantschaft beauftragten Architekturbüros dürfte sich dann auch das beabsichtigte Zweifamilienwohnhaus mit Blick auf die geplanten Festsetzungen zur GRZ verwirklichen lassen.
Anhang: Alternativer Bebauungsvorschlag für das Grundstück

Im Nachgang zu vorstehender Einwendung erreichte die Stadtverwaltung in gleicher Sache folgendes Schreiben mit identischer Planbeilage (siehe Sitzungsunterlagen):



Die Klärung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit zum Neubau des gewünschten 2-Familienhauses werden im Rahmen des aktuell laufenden Bebauungsplanverfahrens durchgeführt.
Die Antragsteller haben über Ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 29.07.2024 Einwände gegen den Bebauungsplanentwurf vortragen lassen, die sich hinsichtlich der  baurechtlichen Fragen in Ihrem Schreibens vom 28.08.2024 entsprechen. 
Eine Behandlung der Sache in einem gesonderten Tagesordnungspunkt an der TA-Sitzung vom 17.09.2024 ist daher nicht erforderlich. 

Nach dem derzeitigen Stand des zum Bebauungsplanentwurfs Nr. 229 – südlich Wildermuthstraße würde die vorgelegte Bauvoranfrage vom 28.08.2024 den Planungszielen widersprechen. Um diese Planungsziele für den weiteren Verfahrensablauf zu sichern, müsste die Stadt eine Veränderungssperre erlassen, was zwangsläufig zur Ablehnung der Voranfrage führen müsste. 


Behandlungsvorschlag:
Allgemein Der BP wird aus dem FNP heraus entwickelt. Im rechtskräftigen FNP wird u.a. auf den Flst.Nrn. 845/19 und 845/20 im Süden sowie dem Flst.Nr. 845/26 ein Grünzug dargestellt, dessen Funktion erhalten und gesichert werden soll. Gleichzeitig soll eine qualitative Nachverdichtung und Bebauung in zweiter Reihe im gesamten Plangebiet ermöglicht werden, die bisher in dieser Form nicht möglich war. Entlang der Wildermuthstraße wurden im Vorentwurf dafür einheitlich für die Flst.Nrn. 845/19 - 845/24 sowie das Flst.Nr. 847/4 16 m tiefe Baufenster festgesetzt, die sich in zweiter Reihe befinden. Entlang der Ulrichstraße wurde ebenfalls ein entsprechendes Baufenster in zweiter Reihe festgesetzt. Erschließungsflächen der hinterliegenden Gebäude werden im Bebauungsplan nicht als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung festgesetzt und zählen somit zur anzurechnenden Baugrundstücksfläche dazu, sind aber als Zufahrt auf die GRZ (II) anzurechnen. Im Hinblick auf die Planungsziele, sollen etwaige Zufahrten einer Bebauung in zweiter Reihe möglichst kurzgehalten werden (Vermeidung Versiegelung, Erhalt des Grünstreifens). 
Um den Bestand zu sichern, wird die Festsetzung Nr. 5.2 dahingehend korrigiert, dass Nebenanlagen in dem festgesetzten Umfang auch in der privaten Grünfläche zulässig sind.

Variante 1 – Der Anregung wird nicht gefolgt 
Die Skizze GRZ-Bebauungsvorschlag, die in den Entwurfsunterlagen ergänzt wird, zeigt auf, dass eine qualitative Nachverdichtung in Form eines Doppelhauses auf den Flst.Nrn. 845/19 und 845/20 möglich wäre. Das Ziel eine qualitative Nachverdichtung zu ermöglichen ist somit auch für die Flst.Nrn. 845/19 und 845/20 im Bebauungsplan verankert. An der Planung wird festgehalten. Im Übrigen zur Kenntnisnahme.

Variante 2 – Der Anregung wird teilweise gefolgt 
Um den Grundstückseigentümern mehr Flexibilität zur Nachverdichtung zu gewähren, wird die festgesetzte private Grünfläche auf die 5 m breite Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft reduziert. Somit erhöht sich Möglichkeit zur Nachverdichtung innerhalb der festgesetzten Baufenster. An der Tiefe der Baufenster von 16 m wird festgehalten. Im Übrigen zur Kenntnisnahme.

Variante 3 – Der Anregung wird gefolgt 
Um die Möglichkeiten der Nachverdichtung südlich der Wildermuthstraße zu erweitern und den vorliegenden Bebauungsvorschlag eines Zweifamilienhauses in zweiter Reihe der Flst.Nrn. 845/19 und 845/20 zu ermöglichen, wird nach der Vorgartenzone von 3 m und den Baufenstern von 16 m Tiefe in zweiter Reihe ein Baufenster mit 22,5 m Tiefe festgesetzt. Aus Richtung Süden wird an einer mindestens 5 m breiten Grünfläche festgehalten, die sich bis zu den Baufenstern erstreckt, wodurch sich bei weniger tiefen Grundstücken kleinere Baufenster ergeben, die von den 22,5 m Tiefe abweichen. Das Ziel eine qualitative Nachverdichtung zu ermöglichen wird somit vereinfacht. Im Übrigen zur Kenntnisnahme.


Beschlussvorschlag:
  • Nach Beratung -  

Variante 1 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die textliche Festsetzung Nr. 5.2 wird entsprechend angepasst, dass Nebenanlagen auch innerhalb der Grünfläche zulässig sind. Darüber hinaus wird keine Änderung der Planunterlagen veranlasst.

Variante 2
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die textliche Festsetzung Nr. 5.2 wird entsprechend angepasst, dass Nebenanlagen auch innerhalb der Grünfläche zulässig sind. Der Umgriff der Privaten Grünfläche wird auf die 5 m breite Fläche für Maßnahmen reduziert. Darüber hinaus wird keine Änderung der Planunterlagen veranlasst.

Variante 3
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Baufenster in zweiter Reihe südlich der Wildermuthstraße werden von 16 m auf 22,5 m erweitert, maximal jedoch bis zur mindestens 5 m breiten Grünfläche. Die textliche Festsetzung Nr. 5.2 wird entsprechend angepasst, dass Nebenanlagen auch innerhalb der Grünfläche zulässig sind. Darüber hinaus wird keine Änderung der Planunterlagen veranlasst.

Beschluss: Der Technische Ausschuss beschließt die Variante 3
Abstimmungsergebnis:         11: 0




Öffentlichkeit 2, Schreiben vom 24.07.2024
Vortrag: 
1. Unsere Mandantin ist Eigentümerin des vom Planungsumgriff erfassten Anwesens Wildermuthstraße 11, Fl.Nr. 847/4 der Gemarkung Ebersberg. Der Gebäudebestand des 1221 m² großen Grundbesitzes wird von unserer Mandantin und Ihrer Familie bewohnt. In dem Anwesen wurde in früherer Zeit von der Familie der Mandantin eine Bäckerei betrieben. Zu dem Gebäudebestand überreichen wir Auszüge aus den mit Genehmigungsvermerk des LRA Ebersberg versehenen Bauplänen (genehmigt mit Beschluss vom 08.06.1959).
Genehmigte Baupläne - Anlage 1 -
Der straßenseitige Gebäudebestand weist Ausmaße von 13,30 m x 9,50 m bzw. 9,65 m, der rückwärtige Anbau Gebäudeausmaße von ca. 13,90 m x 8,60 m auf. Am Wohnhaus befindet sich eine größere Terrassenfläche.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich befindet sich an der östlichen Grundstücksgrenze ein Gartenhaus mit Ausmaßen circa 3,00 m x 6,00 m (Gartenhaus nebst Vordach).
Luftbild aus BayernAtlas - Anlage 2 -
Das Anwesen ist zu den Nachbargrundstücken mit einem Zaun nebst Sockel eingefriedet.
2. Gemäß dem dem Satzungsentwurf zugrunde liegenden Planungskonzept soll für den Planungsumgriff für die Bestandsbebauung eine Nachverdichtung durch Ermöglichung einer Bebauung in zweiter Reihe und für die bislang nicht bebauten Grundstücke eine Bebauung ebenfalls mit dem Vorbild einer Bebauung in erster und zweiter Reihe verfolgt werden. Für das Anwesen unserer Mandantin sollen zur Umsetzung des Planungskonzeptes zwei Bauräume ausgewiesen werden. Innerhalb der als Bauland in roter Farbe dargestellten Flächen sollen auch Bereiche festgelegt werden, die von Nebenanlagen, Stellplätzen, Garagen und Carports in Anspruch genommen werden dürfen.
Für das Grundstück Fl.Nr. 847/4 unserer Mandantin sind für den vorderen Bauraum folgende Festsetzungen vorgesehen:
WH 8,4, FH 12, OK FFB 568,5, Für den hinteren Bauraum besteht folgender Festsetzungsvorschlag: WH 7, FH 9, OK FFB 568,5. Gemäß den Eintragungen in der Planzeichnung weisen die Bauräume eine Bebauungstiefe von jeweils 16 m, ausgehend von der Straßenbegrenzungslinie und einem Vorgartenbereich von 3 m auf. Der rückwärtige, nicht überbaubare Grundstücksbereich soll als private Grünfläche festgesetzt werden, wobei entlang der Südgrenze zusätzlich eine Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft dargestellt ist. Für diese Flächen soll gelten, dass in einer Breite von 5 m (nicht in der Planzeichnung vermaßt) alle vorhandenen Vegetationsbestände dauerhaft zu erhalten und ihrem Wuchs zu fördern sind. Eingriffe in die Bestände sollen nur zulässig sein, wenn diese dem Erhalt und der Förderung des Vegetationsbestands dienen.
3. Dies vorangestellt dürfen wir namens und im Auftrag unserer Mandantin zu den geplanten Festsetzungsinhalten gemäß Vorentwurf vom 18.06.2024 wie folgt Stellung nehmen sowie folgende Anregungen und Bedenken vortragen:
3.1. Kein Einverständnis besteht mit der Festsetzung einer privaten Grünfläche im rückwärtigen Grundstücksbereich, die zudem in einer Breite von circa 5 m als zu erhaltende und zu entwickelnde Grünstruktur festgesetzt werden soll. Zwar wird der rückwärtige Grundstücksbereich von unserer Mandantin bislang als privater Hausgarten genutzt und es befinden sich entlang der südlichen Grundstücksgrenze auch einzelnen Gehölze. Planungsrechtlich handelt es sich jedoch um Bauland nach § 34 BauGB. Die Festsetzung einer privaten Grünfläche würde daher zu einem nicht nur geringfügigen Entzug vorhandenen Baurechts führen.
3.2. Des Weiteren ist gegen die Festsetzung einer privaten Grünfläche auf dem Grundstück unserer Mandantin in dem vorgesehen Umfang anzuführen, dass die Grünfläche keine entsprechende Fortsetzung in östliche Richtung findet. Zwar werden auf dem unmittelbar östlich angrenzenden Anwesen mit der Fl.Nr. 142 private Grünflächen dargestellt. Diese finden jedoch in östliche Richtung auf den bislang als Außenbereich zu bewertenden Flächen der Fl.Nr. 142/2 keine Fortführung. Vielmehr ist für das ebenfalls an der Wildermuthstraße gelegene Grundstück Fl.Nr. 142/2, welches mit einer Neubebauung ebenfalls über diese Erschließungsstraße von Norden erschlossen werden soll, eine Bebauungstiefe geplant, die einen vollständigen Lückenschluss zu der Bebauung entlang der Ulrichstraße bewirken soll.
3.3. Hinzu kommt, dass die zu erhaltende Gehölzstruktur nur zulasten der an der Wildermuthstraße gelegenen Bestandanwesen festgesetzt werden soll, nicht hingegen auf den aktuell als der Außenbereichslage zuzuordnenden Grundstücksflächen der Fl.Nrn. 142 und 142/2. Dies, obwohl in der Begründung des Bebauungsplans auf Seite 5 unter A.3, Ziffer 3 Erwähnung findet, dass ein Teil des Plangebiets als Außenbereich im Innenbereich gewertet wird und durch die Festsetzungen in diesem Bereich primär die vorhandenen Freiflächen bzw. Grünstrukturen nachhaltig gesichert werden sollen. Dass gerade die östlich anschließenden Nachbargrundstücke Fl.Nrn. 142 und 142/2 mit ihrer Außenbereichslage von der Festsetzung des Erhalts von Grünstrukturen ausgenommen werden sollen, erschließt sich mithin nicht und ist auch mit dem Begründungsentwurf nicht in Vereinbarung zu bringen.
3.4. Planungsanlass für die Aufstellung des Bebauungsplans war der Bauwunsch der Eigentümer der Fl.Nrn. 142 und 142/2. Das östlich Nachbargrundstück Fl.Nr. 142 weist bislang nur eine Bebauung entlang der Ulrichstraße auf, die rückwärtigen Grundstücksflächen sind unbebaut und werden als Außenbereichslage bewertet. Vor diesem Hintergrund ist es nicht nachvollziehbar, dass ausschließlich für die bebauten Bestandsanwesen Wildermuthstraße 11 bis 23 für die rückwärtigen, bisher als Privatgärten genutzten Bereich ein 5 m breiter Streifen für die Erhaltung und Entwicklung der Landschaft festgesetzt werden soll, dieser Streifen aber am Grundstück unserer Mandantin enden und nicht in Richtung Osten weitergeführt werden soll. Es wird daher beantragt, den Flächenumgriff des Grünzuges mit der Festsetzung zu erhaltender Gehölzstreifen für das Grundstück unserer Mandantin zurückzunehmen.
3.5. Kein Einverständnis besteht mit dem Flächenumgriff der privaten Grünflächen auch vor dem Hintergrund, dass die Grünflächenfestsetzung zulasten des Grundstücks unserer Mandantin zur Folge hätte, dass die bauliche Grundstücksausnutzung eine erhebliche Verringerung erfahren würde. Da bei der beabsichtigten zulässigen Grundstücksausnutzung von 0,4 (GRZ) nur auf das sogen. Bauland gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO abgestellt werden würde, kämen bei der Ermittlung der Bezugsfläche die Grünflächen in Abzug. Dies würde im Ergebnis zu einer Ungleichbehandlung im Vergleich zu Baugrundstücken führen, die keine oder nur geringfügige Grünflächenausweisung aufweisen. Schon der Vergleich mit dem direkt westlichen, flächenmäßig kleineren Nachbargrundstück Fl.Nr. 845/24 zeigt, dass sich eine Ungleichbehandlung zulasten unserer Mandantin mit einem vergleichsweise großen Grundstück ergäbe. Ganz offenkundig wird die Ungleichbehandlung in Bezug auf die östlich angrenzenden Flächen der Fl.Nr. 142/2, auf denen keinerlei Grünflächenfestsetzungen vorgesehen sind und daher dort für die zugelassene Grundstücksausnutzung die gesamten Grundstücksflächen als Bauland zum Ansatz kämen.
3.6. Auch was die zulässige Höhenentwicklung betrifft, kann nicht nachvollzogen werden, dass für das Grundstück unserer Mandantin für das vordere Baufenster eine zulässige Wandhöhe von maximal 8,4 m gelten soll, hingegen auf den unmittelbar östlich angrenzenden Bauflächen eine Wandhöhe von 9,0 m erreicht werden darf.
3.7. Hinzu kommt, dass, da die tatsächliche (sichtbare) Wandhöhe von der festgesetzten Höhenlage abhängig ist, dies gerade im rückwärtigen, in Hanglage befindlichen Bereich zu erheblichen Unterschieden in der ausnutzbaren Höhenentwicklung der Gebäude führen würden. Gemäß dem in der Planzeichnung dargestellten Gelände steigt das Gelände in Richtung Südosten an. Für den Bauraum innerhalb des WA 2 auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 142 ist als OK FFB 570,5 m angegeben. Für den rückwärtigen Bauraum würde dies mit dem zum Grundstück der Mandantin abfallenden Gelände bedeuten, dass tatsächlich eine Wandhöhe von circa 10 m im rückwärtigen Bereich entstehen könnte, soweit im westlichen Bereich dieses rückwärtigen Bauraums WA 2 von einem natürlichen Gelände von circa 567,5 m über NN auszugehen ist aufgrund des festgesetzten Fertigfußbodens auf 570,5 bei einer Wandhöhe von 7 m und einer Firsthöhe von 9 m. Es wird daher beantragt, die Wandhöhenfestsetzungen unter Berücksichtigung der Höhenlagen zu prüfen und entsprechend anzupassen.
3.8. In diesem Zusammenhang darf auch darauf hingewiesen werden, dass auf dem östlichen Nachbargrundstück Fl.Nr. 142 aufgrund des Geländeunterschieds nicht nur Wandhöhen von weit über 7,00 m erreicht werden könnten, sondern auch eine Bebauung in dritter oder vierter Reihe entstehen könnte. Anhand der beabsichtigen Bauraumfestsetzung ist nicht erkennbar, dass im östlichen Planbereich mehr als zwei Baureihen ausgeschlossen sein sollen. Soweit das Planungskonzept von einer Bebauung in maximal zweiter Reihe spricht, kann ein entsprechender Festsetzungsinhalt nicht erkannt werden. Aus diesem Grunde besteht seitens unserer Mandantin kein Einverständnis damit, dass für ihr Grundstück über die beabsichtigten Bauraum- und Grünflächenfestsetzungen der rückwärtige Grundstücksbereich einer Bebaubarkeit entzogen werden soll, hingegen auf den unmittelbar östlich angrenzenden Nachbargrundstücken eine durchgehende und sogar grundstücksübergreifende Bebauung ermöglicht werden soll.

Behandlungsvorschlag:
Der Anregung wird tlw. gefolgt. 
Der BP wird aus dem FNP heraus entwickelt. Im rechtskräftigen FNP wird u.a. auf dem Flst.Nr. 847/4 im Süden ein Grünzug dargestellt, dessen Funktion erhalten und gesichert werden soll. Das Flurstück Nr. 142/2 ist im FNP komplett als WA dargestellt. Die Art der Nutzung wird somit auch im Bebauungsplan festgesetzt. Gleichzeitig ist die Fläche 142/2 als Außenbereichsinsel zu werten. Lt. Feststellung LRA liegt der südliche Bereich des Grundstück FlNr. 847/4 ebenfalls in der Außenbereichsinsel, somit besteht kein Baurecht nach § 34 BauGB.
 
Zweifelhaft dürfte das 34iger Baurecht auch aus folgenden Gründen sein:
Selbst wenn man zum Ergebnis käme, das Grundstück liegt nicht in der Außenbereichsinsel, sondern im Innenbereich, wäre eine Bebauung wohl unzulässig, da sich das Vorhaben nicht nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, einfügt. Im Bereich südlich der Wildermuthstraße bildet die bislang vorhandene Bebauung von den Anwesen 11 – 23 eine faktische Baulinie, die lediglich im Bereich des Anwesens 11 (FlNr. 847/4) durch das Nebengebäude (ehemalige Bäckerei) überschritten wird. Eine tiefer ins Grundstück, Richtung Süden, reichende Bebauung wäre aufgrund der örtlichen Situation heute nicht möglich. Die Rechtsprechung (BayVGH, Beschl. vom 03.03.2016, 15 ZB 14.1542) geht von einer faktischen Baugrenze aus, wenn hinreichende Anhaltspunkte für eine städtebaulich verfestigte Situation vorliegen; die tatsächlich vorhandene Bebauung darf kein bloßes Zufallsprodukt sein. So liegt der Fall hier; die Bebauung ist in ihrem ursprünglichen Zustand erhalten. Insbesondere wurden bislang noch keine Baukörper südlicher der Bebauungsreihe entlang der Wildermuthstraße zugelassen bzw. sind vorhanden. Die Bebauungsstruktur entspricht immer noch dem Genehmigungsstand aus den 50iger Jahren (vgl. vorgelegte Baugenehmigung des Einwendungsführers aus dem Jahre 1959). Allenfalls sind im rückwärtigen Bereich der Grundstücke durchgehend keine Hauptgebäude mit Wohnnutzung zu finden.  Ab einer Bebauungstiefe von ca. 16 m sind nur Nebenanlagen anzutreffen. Dies reicht nach der oben zitierten Rechtsprechung für die Annahme einer faktischen Baugrenze aus.  Damit wäre eine Bebauung mit einem Hauptgebäude oder einem Anbau an ein bestehendes Gebäude bauplanungsrechtlich unzulässig. Insofern geht die Stadt davon aus, dass hier kein Baurecht nach § 34 BauGB betroffen sein kann. Somit sind die betroffenen und angeführten Eigentümerbelange im Rahmen der Abwägung nicht so hoch zu gewichten, als dass sie gegenüber den Festsetzungen zum Schutz des Grünzuges überwiegen würden.

Besonders schützenswerte Grünstrukturen wurden bei einer Ortsbegehung gesichtet und als Flächen für Maßnahmen zum Schutz, Zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft bzw. zu erhaltende Einzelbäume festgesetzt. Die 5 m breite Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft wird auf dem Flst.Nr. 142 fortgesetzt. Somit ergibt sich ein 5 m breiter Grünstreifen über die gesamte Länge der im FNP als Grünfläche dargestellten Fläche, der zum Schutz von Natur und Landschaft festgesetzt ist und somit auch einen wertvollen Beitrag zum Klima- und Artenschutz leistet. Die angemerkte Bemaßung wir auf dem Planblatt redaktionell ergänzt. 
Um den Bestand zu sichern, wird die Festsetzung Nr. 5.2 dahingehend korrigiert, dass Nebenanlagen in dem festgesetzten Umfang auch in der privaten Grünfläche zulässig sind.
Zur Klarstellung, dass keine Bebauung in dritter Reihe ermöglicht werden soll, wird ein Abstand zwischen den Baufenstern Wildermuthstraße 2. Reihe und Ulrichstraße 2. Reihe ergänzt. Innerhalb der festgesetzten Baufenster auf dem Flst.Nr. 142/2 ist somit durch Einhaltung der Abstandsflächen keine Bebauung in dritter Reihe möglich, ebenso wie auf den angrenzenden Grundstücken.
Die Wandhöhe von 8,4m orientiert sich an den Festsetzungen des angrenzenden Bebauungsplans Nr. 51.1 „Westlich der Ulrichstraße II“. Gemeinsam mit diesem Bereich bildet die Bestandbebauung entlang der Wildermuthstraße eine historisch gewachsene VDK-Siedlung. Ein einheitliches Ortsbild entlang der Bestandsbebauung der Wildermuthstraße soll gewahrt werden. In Richtung Südosten steigt das natürliche Gelände an, gleichzeitig befinden sich im Osten des Plangebietes und angrenzend daran auch höhere und größere Bestandsgebäude. Um eine geordnete Höhenentwicklung innerhalb des Plangebietes zu sichern, werden für das Flurstück Nr. 142/2 Wandhöhen von bis zu 9,0 m zugelassen. Auch die Festsetzungen zur Höhe des FFB der Gebäude in südöstliche Richtung (Flst.Nr. 142) orientieren sich an dem ansteigenden Gelände und der angrenzenden Bestandsbebauung und sichern so eine geordnete Höhenentwicklung. 

Variante 1
Die Skizze GRZ-Bebauungsvorschlag, die in den Entwurfsunterlagen ergänzt wird, zeigt auf, dass eine qualitative Nachverdichtung in Form eines Doppelhauses auf dem Flst.Nr. 847/4 möglich wäre. Das Ziel eine qualitative Nachverdichtung zu ermöglichen ist somit auch für das Flst.Nr. 847/4 im Bebauungsplan verankert. An der Planung wird festgehalten. Im Übrigen zur Kenntnisnahme.

Variante 2
Um den Grundstückseigentümern mehr Flexibilität zur Nachverdichtung zu gewähren, wird die festgesetzte private Grünfläche auf die 5 m breite Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft reduziert. Somit erhöht sich Möglichkeit zur Nachverdichtung innerhalb der festgesetzten Baufenster. An der Tiefe der Baufenster von 16m wird festgehalten. Im Übrigen zur Kenntnisnahme.

Variante 3
Um die Möglichkeiten der Nachverdichtung südlich der Wildermuthstraße zu erweitern und den vorliegenden Bebauungsvorschlag eines Zweifamilienhauses in zweiter Reihe der Flst.Nrn. 845/19 und 845/20 zu ermöglichen, wird nach der Vorgartenzone von 3 m und den Baufenstern von 16 m Tiefe in zweiter Reihe ein Baufenster mit 22,5 m Tiefe festgesetzt. Aus Richtung Süden wird an einem 5 m breiten Grünstreifen festgehalten, wodurch sich bei weniger tiefen Grundstücken kleinere Baufenster ergeben, die von den 22,5 m Tiefe abweichen. Das Ziel eine qualitative Nachverdichtung zu ermöglichen wird somit vereinfacht. Im Übrigen zur Kenntnisnahme.



Beschlussvorschlag:
  • Nach Beratung -  

Variante 1 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die 5 m breite Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft wird auf dem Flst.Nr. 142 fortgesetzt und eine Bemaßung der Fläche ergänzt. Zwischen den Baufenster in zweiter Reihe der Ulrichstraße und der Wildermuthstraße wird zur Klarstellung ein Abstand ergänzt. Die textliche Festsetzung Nr. 5.2 wird entsprechend angepasst, dass Nebenanlagen auch innerhalb der Grünfläche zulässig sind. Darüber hinaus wird keine Änderung der Planunterlagen veranlasst.

Variante 2
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die 5 m breite Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft wird auf dem Flst.Nr. 142 fortgesetzt und eine Bemaßung der Fläche ergänzt. Der Umgriff der Privaten Grünfläche wird auf die 5 m breite Fläche für Maßnahmen reduziert. Zwischen den Baufenster in zweiter Reihe der Ulrichstraße und der Wildermuthstraße wird zur Klarstellung ein Abstand ergänzt. Die textliche Festsetzung Nr. 5.2 wird entsprechend angepasst, dass Nebenanlagen auch innerhalb der Grünfläche zulässig sind. Darüber hinaus wird keine Änderung der Planunterlagen veranlasst.

Variante 3
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die 5 m breite Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft wird auf dem Flst.Nr. 142 fortgesetzt und eine Bemaßung der Fläche ergänzt. Zwischen den Baufenster in zweiter Reihe der Ulrichstraße und der Wildermuthstraße wird zur Klarstellung ein Abstand ergänzt. Die Baufenster in zweiter Reihe südlich der Wildermuthstraße werden von 16 m auf 22,5 m erweitert, maximal jedoch bis zur mindestens 5 m breiten Grünfläche. Die textliche Festsetzung Nr. 5.2 wird entsprechend angepasst, dass Nebenanlagen auch innerhalb der Grünfläche zulässig sind. Darüber hinaus wird keine Änderung der Planunterlagen veranlasst.

Beschluss: Der Technische Ausschuss beschließt die Variante 3. Der Forderung nach einer höheren Wandhöhe wird abgelehnt. 
Abstimmungsergebnis:                11: 0 


Öffentlichkeit 3, Schreiben vom 31.07.2024
Vortrag: 
Als Grundstückseigentümer der von o.g. B-Plan überplanten Flächen haben wir von der Stadtverwaltung Ebersberg den Vorentwurf zum B-Plan vom 18.06.2024 zur Kenntnis und mit der Möglichkeit zur Stellungnahme erhalten.
1. Baumerhalt
Unter Ziff. 6.7 des Plans bzw. A.6.8.3 der Begründung - Erhalt Gehölze sollen insg. 9 Bäume auf Fl.Nr. 142/2 und Fl.Nr. 142, davon 8 Alleebäume entlang der Wildermuthstraße zum Erhalt festgesetzt werden. Die Intentionen der Stadtplaner und der Stadt Ebersberg für den Erhalt dieser Bäume sind für uns grundsätzlich nachvollziehbar. Wir bitten dennoch im weiteren Verfahren die folgenden Argumente, die aus unserer Sicht gegen eine Verpflichtung zum Erhalt der 8 Bäume entlang der Straße sprechen, zu berücksichtigen.
Zunächst möchten wir festhalten, dass sich die Erbengemeinschaft in der Vergangenheit immer für ökologische Maßnahmen eingesetzt hat. Nicht zuletzt aus diesem Grund kam es auch im Jahr 2007 zur Pflanzung der Bäume entlang der Wildermuthstraße. Aufgrund der nicht bestehenden Baumschutzverordnung in Ebersberg, war davon auszugehen, dass im Falle einer künftigen Baumaßnahme, die Bäume, wenn es nötig sein sollte, gefällt werden können. Diese Annahme war Grundlage für die Pflanzung der Bäume, da zum damaligen Zeitpunkt zwar noch keine konkreten Pläne für eine Bebauung der Flächen bestanden, jedoch die Erbengemeinschaft sich diese Option für die Zukunft offenhalten wollte. Wenn bereits damals ersichtlich gewesen wäre, dass eine mögliche künftige Fällung der Bäume nicht mehr in der alleinigen Entscheidungsgewalt der Eigentümer liegen würde, wäre die Pflanzung nicht erfolgt, um künftige Möglichkeitsräume nicht zu beschränken. Vor diesem Hintergrund erachten wir es als problematisch und im Ergebnis nicht sachgerecht, den zwingenden Erhalt nun im Bebauungsplan zu verankern. Auch im Vergleich zu anderen Bauvorhaben in Ebersberg empfinden wir die Verpflichtung zum Erhalt der Bäume, insbesondere in der Abwägung mit den wirtschaftlichen Folgen, als übertriebene ökologische Anforderung. Selbst innerhalb des B-Plans sehen wir hier eine Ungleichbehandlung, da andere bestehende Großbäume z.B. eine mehrere hundert Jahre alte Linde mit etwa 5 m Stammumfang zwischen den Flurstücken 845/24 und 847/4, ein großer alter Eichenbaum auf Fl.Nr. 845/24 sowie die Bäume auf der öffentlichen Grünfläche 845/15 in der Nähe der Kreuzung Wildermuthstraße - Pleinigerstraße nicht als zu erhaltende Bäume (Planzeichen 13.2) gekennzeichnet sind. Allerdings befindet sich zumindest die vorstehend genannte alte Linde innerhalb der Fläche, welche für Maßnahmen zum Schutz zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft festgesetzt ist – Planzeichen 13.1. Die bestehenden Bäume entlang der Wildermuthstraße befinden sich aufgrund ihres Alters noch im Wachstum, überschreiten aber bereits jetzt, nicht zuletzt aufgrund ihres bislang solitären Wuchses, mit ihrer Krone erheblich die geplanten Grenzen der Gebäude. Bei einer Messung der Lage und Kronenbreite aller Bäume längs der Straße wurde der südliche und hier relevante Radius der Kronenbreite von der Stammmitte aus zwischen 3 m bis 4,7 m gemessen. Somit müssten die Bäume bereits jetzt stark zurückgeschnitten werden, da sie bereits in die Häuser hineinragen würden. Deshalb ist davon auszugehen, dass der künftige Standort zwischen Hauswand, Parkbuchten und Straße für Bäume in dieser Größe und Art und der vorliegenden Wuchsform nicht vorteilhaft für deren Entwicklung ist. Es steht zu befürchten, dass die Bäume an diesem Standort nicht dauerhaft gedeihen und früher oder später, nachdem sie zunächst mit großem Aufwand erhalten wurden, doch absterben werden. Um die Bäume während der Baumaßnahmen wirklich erhaltend zu schützen, ist erheblicher Mehraufwand von Nöten, der die zu erwartenden Baukosten zusätzlich erhöht, was dem allgemeinen Bedürfnis nach günstigem Wohnraum nicht entgegenkommt. Auch mit dem Ziel einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung und im Sinne des BauGB, ökonomische Verschwendung zu vermeiden, sollten planungsökonomisch rationale Ansätze hier nicht gänzlich unberücksichtigt bleiben. Bei den zum Erhalt festgesetzten 8 Bäumen längs der Straße handelt es sich um drei Lindenbäume, drei Zierkirschen und zwei Ahornbäume. Auch sind die vorhandenen Zierkirschen bei den vorliegenden Bodenverhältnissen als Straßenbaum nach unserer Einschätzung eher ungeeignet, da von mäßiger Qualität und zudem mit geringerer Lebenserwartung. Der vorhandene Vorsprung an Wuchszeit der Bestandsbäume im Vergleich zu einer Neuanpflanzung von besser geeigneten Bäumen in angemessener Pflanzgröße ist vor dem Hintergrund der jeweiligen Lebenserwartung der Bäume eher unerheblich, insb. deshalb, da solche Neuanpflanzungen eine deutlich günstigere Perspektive haben als der schwierige Erhalt der Bestandsbäume. Vor dem Hintergrund obiger Ausführungen plädiert die Erbengemeinschaft von einer Festsetzung zum Erhalt der 8 Alleebäume längs der Straße abzusehen. Stattdessen schlagen wir vor, eine Verpflichtung für eine entsprechende Ersatzpflanzung nach den einzelnen Bauabschnitten mit hierfür geeigneten Baumarten (groß, jedoch eher aufstrebend und schlank nach oben wachsend bzw. säulenartig) zu verankern. Zusätzlich, oder sofern im Einzelfall nicht anders möglich auch ersatzweise könnten an bestimmten Stellen mehrere Sträucher zur Pflanzung festgelegt werden. Die Auswahl der Bäume soll zudem auf die Stresstoleranz der Arten gegenüber dem Stadtverkehr, den vorliegenden Bodenverhältnissen und an Klimawandel-relevanten Aspekten ausgerichtet sein. Eine derartige Lösung würde u.E. einen angemessenen Ausgleich zwischen den stadtplanerischen Belangen und unseren Interessen als Erbengemeinschaft bilden.
Wir schlagen folgende Arten vor, sind aber offen für andere geeignete Bäume:
• Sorbus aria 'Fastigiata' (Säulenmehlbeere), Baum des Jahres 2024
• Sorbus aucuparia 'Fastigiata' (Säuleneberesche)
• Quercus robur 'Fastigiata Koster' (Säuleneiche)
• Sophora japonica 'Columnaris' (Säulen-Schnurbaum)
Unabhängig davon unterstützen wir den festgesetzten Erhalt des Großbaumes Wallnussbaum, Alter 86 Jahre der sind auf die beiden Flurnummern 142 und 142/2 in beträchtlichem Umfang erstreckt. Auch erachten wir es als sinnvoll und notwendig südlich der ersten Häuserreihe und nördlich der zweiten Häuser entlang der Wildermuthstraße (zumindest auf Flurnummer 142/2) die Pflanzung von Großbäumen gemäß der im Bebauungsplan vorgegeben Liste durchzuführen, da sie dort gut gedeihen und alt werden können und zudem Beschattung für die Gebäude erzeugen können. Wir haben die Bäume in unserer Variante 11 der Potentialstudie bereits dargestellt.
2. Verschwenkung Gehweg - Längsparker vs. Senkrechtparker
In Verbindung mit Punkt 1. dem Erhalt der Bäume auf Fl.Nr. 142/2 längs der Wildermuthstraße vs. Ersatzpflanzungen plädieren wir dafür, von einer Verschwenkung des Gehwegs wieder abzusehen und statt der 4 Längsparker auf 4 Senkrechtparker analog des Entwurfs Var. 8 v. 19.01.2023 Planungsbüro Voith -Stoiber Architekten zurückzukommen. Es entstehen dann 4 dem Haus zugehörige Besucherparkplätze als Senkrechtparker, die auch als solche besser zu erkennen sind als die bisherigen Längsparker. Diese Parkflächen könnten zudem dann noch besser als Ladestationen für E-Auto oder Lastenräder dienen. Vorteil für die Stadt: Gehweg bleibt mit Sparten wo er ist und es sind auch noch zusätzlich Längsparker neben den Einfahrten möglich. In Summe ergeben sich somit mehr Parkmöglichkeiten als beim aktuellen Entwurf. Diesem Schreiben beigefügt haben wir eine Skizze, welche die bestehenden Bäume entlang der Straße im Verhältnis zu dem geplanten mittigem Haus entlang der Straße zeigt in Verbindung mit einer Verschwenkung des Gehwegs und unserem Alternativvorschlag hierzu. Sollte an den Längsparkern festgehalten werden, bitten wir unseren Alternativvorschlag der Aufteilung zu berücksichtigen, da somit den Bäumen mehr Platz eingeräumt wird und zudem der Gehweg nicht knirsch am Gebäude liegen würde was aus architektonischer Sicht und auch für die künftigen Bewohner wir als suboptimale Lösung sehen.
3. Höhenangaben FFB im Vergleich zum Geländeaufmaß - Korrektur
Bei Ulrichstraße 14 ist der Bestand FFB mit 572,07 m aufgemessen worden. Im Plan ist ein neuer FFB mit 571,5 m festgesetzt. Das entspricht gerade dem Geländeniveau südlich vor dem Haus. Wir bitten daher auf 572,0 m FFB zu korrigieren, um möglichen Überflutungen vorzubeugen.
Im Bereich der geplanten Halle für die Biomasse Heizung mit Solarthermie und Geräte sowie Garagen im Untergeschoss ist das Geländeniveau mit 570,5 m gemessen worden. Hier ist als FFB 570,5 m eingetragen. Das angrenzende Gelände liegt hier zudem höher. Bitte diesen Wert auf FFB 571,0 m korrigieren, um Überflutungen vorzubeugen im Bereich des Hallenbodens und des Hackschnitzelbunkers. Auch wäre somit die Entwässerung des nordseitigen tieferliegenden Garagenvorplatzes leichter umsetzbar.
4. Baugrenzen und Nebenflächen im Bereich Ulrichstraße 14 erweitern
Im Vergleich zum restlichen Planungsgebiet sind die eingezeichneten Baufenster und die Flächen für Nebenanlagen im Bereich der Ulrichstraße 14 verhältnismäßig gering ausgelegt, obwohl entsprechend Platz vorhanden wäre. Wir regen daher an, im Sinne einer zukünftigen Entwicklung, die südliche Baugrenze an Ulrichstraße 14 um 4 m zu erweitern, sowie die festgesetzte Fläche für die Nebenanlagen nach Osten um 3 m zu verbreitern.
5. Trennung WA 1 und WA 2
Die Abgrenzung der baulichen Nutzung Planzeichen 15.14. durchkreuzt das nordwestlichste Ende der geplanten Halle. Um Planungssicherheit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung zu bekommen, bitten wir darum, diese Abgrenzungslinie so zu verlagern, dass sich das geplante Gebäude vollständig innerhalb WA 2 befindet incl. seinem zugehörigen nördlichen Garagenvorplatz durch Hinzufügen eines Knickpunkts der Linie etwa 5m nördlich der geplanten nordwestlichen Ecke der geplanten Halle. Vgl. Skizze blaue Linie und roter Pfeil: Abbildung

Behandlungsvorschlag:
Der Anregung wird gefolgt. Die ausführliche Argumentation des Einwenders wird als plausibel und gerechtfertigt erachtet. Dementsprechend wird der Erhalt der 9 Alleebäume aus den Festsetzungen entfernt. Stattdessen wird entsprechend der Stellungnahme eine adäquate Verpflichtung zur Neupflanzung von Gehölzen festgesetzt. Für die Rodung eines Allee-Bestandsbaums wird die Neupflanzung zweier standortgerechter Bäume oder die Neupflanzung von 4 Sträuchern festgesetzt. Die Pflanzstandorte der Ersatzpflanzungen werden dabei entlang der Wildermuthstraße verortet um das lokale ansprechende Straßenbild zu erhalten. Die angegebenen Arten werden um weitere standortgerechte Bäume sowie Sträucher ergänzt. Langfristig soll das Ortsbild somit durch eine qualitative und standortgerechte Bepflanzung gesichert werden.
Der Gehwegversatz und damit die Festsetzung der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung mit Zweckbestimmung Gehweg wird gestrichen. Die nordwestlich angrenzende Fläche für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen, Tiefgaragen, Carports und Müllsammelanlagen entlang der Wildermuthstraße auf dem Flst. Nr. 142/2 entfällt somit ebenfalls. Als Alternative wird angrenzend an das Baufenster eine Umgrenzung einer Fläche für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen, Tiefgaragen, Carports und Müllsammelanlagen festgesetzt, um die Schaffung der Tiefgarage und von 4 oberirdischen Senkrechtparkplätzen zu ermöglichen.
Die Höhenangaben zum FFB werden entsprechend der Stellungnahme korrigiert.
Die Baugrenze wird in Richtung Süden um 4 m erweitert. Die Umgrenzung für Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen, Tiefgaragen, Carports und Müllsammelanlagen wird um 8 m nach Osten erweitert, um mehr Flexibilität für die Entwicklung der Baugrundstücke zu gewähren.
Die Abgrenzung der Art der baulichen Nutzung wird in der Planzeichnung entsprechend angepasst (Knödellinie).
Im Übrigen zur Kenntnisnahme.

Beschlussvorschlag: 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen zum Erhalt der Alleebäume entlang der Wildermuthstraße werden gestrichen. Festsetzungen zur Neupflanzung von Gehölzen entlang der Wildermuthstraße werden ergänzt. Die Festsetzungen zum Gehwegversatz und Längsparkern entlang der Wildermuthstraße werden gestrichen und eine Fläche für Stellplätze für Senkrechtparker entlang der Wildermuthstraße ergänzt. Die Festsetzungen zu den Höhen werden korrigiert. Die Baugrenze und Umgrenzung der Fläche für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen, Tiefgaragen, Carports und Müllsammelanlagen entlang der Ulrichstraße werden entsprechend erweitert. Die Abgrenzung der Art der baulichen Nutzung wird entsprechend angepasst. Darüber hinaus wird keine Änderung der Planunterlagen veranlasst.


Beschluss:  Der Technische Ausschuss beschließt Variante 3. 
Abstimmungsergebnis:                11: 0

Diskussionsverlauf

Der Planer stellt die Einwendungen und die Abwägungsvorschläge hierzu anhand einer Präsentation dar. 
StRin Platzer kann mit Varianten 2 und 3 leben. 
StR Otter weist daraufhin, dass die Grundstücke Wildermuthstr. 21/23 eine Grundstücksgemeinschaft sei. Durch die vorgeschlagene Baukörperdrehung bleiben im westlichen Grundstücksbereich die Grünflächen frei. Der Gartenstadtcharakter bleibt erhalten; insgesamt entsteht weniger Versiegelung und es wird nur eine Grundstückszufahrt benötigt. 

StR Zwingler sprach sich ebenfalls für Var. 3 aus, da dies für die nachfolgenden Generationen von Vorteil ist. 

StR Münch sah in der Variante 3 eine hohe Variabilität. 

StR Friedrichs wies daraufhin, dass die Planungsziele hinsichtlich der Kaltluftschneise damit aufgegeben wird. Insgesamt hielt er aber die Var. 3 für die Bessere. 
Die Senkrechtparker entlang der Straße sah er im Hinblick auf den Schulwegverkehr kritisch. StR Zwingler verwies in diesem Zusammenhang für die bestehenden Zufahrten in der Wildermuthstraße.   

Beschluss

  1. Der Technische Ausschuss nimmt Kenntnis von den während der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen zum Bebauungsplan Nr. 229 – südlich Wildermuthstraße

  2. Der Technische Ausschuss macht sich die Inhalte der Abwägungs- und Beschlussvorlage vom 17.09.2024 zu eigen. Der Planer wird beauftragt, die heute beschlossenen Änderungen in den Bebauungsplan einzuarbeiten. 

  3. Der Technische Ausschuss billigt den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 229 – südlich Wildermuthstraße in der Fassung vom 17.09.2024 mit den heute beschlossenen Änderungen. 

Die Verwaltung wird beauftragt, den Bebauungsplanentwurf gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen und die Stellungnahme der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB einzuholen.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Datenstand vom 30.09.2024 17:54 Uhr
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