Beantragt ist der Abbruch des bestehenden Bauernhauses mit ehemaligen Stallteil. An gleicher Stelle und mit gleicher Grundfläche soll ein neues Wohnhaus entstehen, einschließlich einer weiteren (zweiten) Wohneinheit.
Das neue zweigeschossige Gebäude hat eine Grundfläche von 164,17 m² (Länge: 18,55 m, Breite: 8,85 m), eine Wandhöhe von 5,20 m und eine Giebelhöhe von 7,55 m.
Auf dem Grundstück werden vier offene Stellplätze nachgewiesen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Das Grundstück liegt bauplanungsrechtlich im Außenbereich, geplante Vorhaben beurteilen sich demnach nach § 35 BauGB.
Die Neuerrichtung eines Wohnhauses stellt kein privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dar, es handelt sich hierbei um ein sonstigen Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB.
Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn die Erschließung gesichert ist und ihre Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt.
Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange nach § 35 Abs. 3 BauGB liegen bspw. vor, wenn
- die Nutzung der Darstellung im Flächennutzungsplan widerspricht,
- die Nutzung der Darstellung eines Landschaftsplans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts, widerspricht
- die Belange des Naturschutzes beeinträchtigt werden und
- die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchtet wird.
Einer Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle (teilprivilegiertes Vorhaben) kann nicht entgegengehalten werden, dass es den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widerspricht, oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt, wenn nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB
- das vorhandene Gebäude zulässigerweise errichtet wurde,
- das vorhandene Gebäude Missstände oder Mängel aufweist,
- das vorhandene Gebäude seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt wurde oder wird und
- Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers (bzw. seiner Familie) genutzt wird.
Das Bestandsgebäude wurde mit Baugenehmigung vom 06.03.1931 zugelassen, folglich zulässigerweise errichtet. Allerdings wurde das Gebäude mit kleinerer Grundfläche und niedriger gebaut, als in der Baugenehmigung zugelassen (dargestellt im Eingabeplan).
Das neue Gebäude muss jedoch hinsichtlich seiner Kubatur gleichartig sein. Die Erhöhung des Firstes um ca. 1,00 m und die Erhöhung der Wandhöhe um ca. 1,50 m entsprechen nicht der gesetzlichen Forderung der Gleichartigkeit und müssen auf das Bestandsmaß zurückgenommen werden.
Zu Missständen und Mängeln in der baulichen Substanz wurden noch keine Unterlagen vorgelegt. Es bedarf einer Fotodokumentation mit Beschreibung der Mängel und einer Wirtschaftlichkeitsberechnung (Gegenüberstellung Kosten Renovierung mit Nutzungs-änderung und Kosten Neubau).
Bisher wurde das Anwesen vom Eigentümer und seiner Familie bewohnt, zur geplanten künftigen Nutzung liegen uns keine Angaben vor. Hier fehlt ein Nachweis, wie die betroffenen Gebäudeteile bisher genutzt wurden bzw. für die Landwirtschaft genutzt wurden und wie viele Wohneinheiten auf der übrigen Hoffläche bereits vorhanden sind.
Nach § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB gilt gleiches für die Neuerrichtung eines Gebäudes i.S. des Abs. 1 Nr. 1 BauGB, dem eine andere Nutzung zugewiesen werden soll (Stall -> Wohnung), wenn das ursprüngliche Gebäude vom äußerem Erscheinungsbild auch zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert ist und keine stärkere Belastung des Außenbereichs zu erwarten ist.
Ein Teil des Gebäudes wurde bereits als Wohnhaus der Hofstelle genutzt, nun wird der ehemalige Stallteil zur Wohnnutzung umgebaut. Die Baugenehmigungsbehörde gibt zum äußeren Erscheinungsbild in Teilen der Südfassade eine Fensterform vor (u.a. keine bodentiefen Fenster/Türen).
Durch die Erweiterung des Wohngebäudes mit einer zweiten Wohneinheit, sind auf dem Grundstück drei Stellplätze zu erbringen (1,5 StPl. pro WE). Der Antragsteller weist in seinem Antrag vier offene Stellplätze nach.
Aufgrund der noch fehlenden Unterlagen, die für eine baurechtliche Beurteilung nötig sind, kann über das gemeindliche Einvernehmen nicht entschieden werden. Zur Fristwahrung muss die Zustimmung vorerst abgelehnt werden.
