Die Bauherrin möchte im Rahmen eines Vorbescheides die Zulässigkeit des Abbruchs eines Einfamilienhauses und den Neubau eines Zweifamilienhauses als Ersatz prüfen lassen.
Geplant ist der Abbruch des westlichen Reiheneckhauses eines 5-Spänners, das derzeit als Einfamilienhaus genutzt wird. An gleicher Stelle soll ein Doppelhaus mit einer Garage und drei offenen Stellplätzen errichtet werden.
Die Doppelhaushälften sind mit einer Grundfläche von 72,00 m² (12,00 m x 6,00 m) und 104,40 m² (12,00 m x 8,70 m) geplant, insgesamt also 176,40 m². Der Bestand hatte eine Grundfläche von 173,77 m².
Die geplante Wandhöhe des Doppelhauses liegt bei 7,70 m.
Die vier nachzuweisenden Stellplätze werden in einer Garage und mit drei offenen Stellplätzen nördlich des Doppelhauses nachgewiesen.
Folgende Fragen sollen mit dem Vorbescheid geklärt werden:
- Ist das geplante Maß der baulichen Nutzung zulässig?
- Ist das dargestellte Wohngebäude gemäß beiliegenden Plänen/Berechnungen planungsrechtlich hinsichtlich Größe und Höhe zulässig?
- Ist das dargestellte Wohngebäude gemäß beiliegenden Plänen planungsrechtlich als Doppelhaus zulässig?
- Ist das dargestellte Wohngebäude gemäß beiliegenden Plänen/Berechnungen planungsrechtlich hinsichtlich der Lage zulässig?
- Wird eine Befreiung der Überschreitung der westlichen Baugrenze lt. Antrag/Plan erteilt?
- Wird eine Befreiung der Anordnung einer Einzelgarage lt. Antrag/Plan erteilt?
- Wird eine Befreiung der Anordnung von 3 Pkw-Stellplätzen lt. Antrag/Plan erteilt?
- Ist das geplante Vorhaben abstandsflächenrechtlich zulässig?
- Kann eine Abweichung wegen Nichteinhaltung der erforderlichen Abstandsflächen lt. Antrag/Plan in Aussicht gestellt werden?
Stellungnahme der Verwaltung:
Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes 23 – „Südwest Landhausbau“ und dessen 1. Änderung vom 18.03.2024. Im Übrigen richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB.
Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück ein Baufenster mit einer Größe von 16,00 m x 14,00 m (224 m²) fest. In der 1. Änderung des Bebauungsplanes 23 – „Südwest Landhausbau“ wurde die zulässige Wandhöhe auf 7,70 m und eine GFZ von max. 1,05 festgesetzt. Als Höchstmaß sind jetzt 3 Vollgeschosse zulässig.
Die Fragen zum Vorbescheid können im Einzelnen wie folgt beantwortet werden:
- Der BPl. 23 gibt eine max. GRZ von 0,4 vor. Beim geplanten Doppelhaus errechnet sich eine GRZ von 0,3, folglich wäre diese GRZ zulässig.
Der neue BPl. 23.1 lässt eine max. GFZ von 1,05 zu. Das geplante Doppelhaus erreicht eine GFZ von 0,56, folglich wäre diese GFZ zulässig.
- Das neue Doppelhaus ist mit drei Vollgeschossen und einer Höhenentwicklung von 7,70 m geplant und erfüllt somit die Festsetzungen des BPl. 23.1.
- Das Doppelhaus anstelle des Reiheneckhauses wirkt aufgrund der zurückgesetzten Bauweise in der 5-Spänner-Reihe nicht als Doppelhaus und könnte demnach zugelassen werden.
- Das geplante Doppelhaus überschreitet die westliche Baugrenze um 0,87 m. Für diese Überschreitung ist eine Befreiung von der festgesetzten Baugrenze erforderlich.
- Eine Befreiung von der westlichen Baugrenze kann erteilt werden, da im Geltungsbereich bereits mehrere Befreiungen von den Baugrenzen erteilt wurden.
- Eine Befreiung für die Errichtung einer Einzelgarage kann erteilt werden, da für Garagen außerhalb der dafür festgesetzten Bauräume im Geltungsbereich bereits Befreiungen erteilt wurden.
- Eine Befreiung für die Anordnung der 3 offenen Stellplätze kann erteilt werden, da Stellplätze außerhalb der dafür festgesetzten Bauräume im Geltungsbereich bereits zugelassen wurden.
- Gem. Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO ist eine Abstandsfläche nicht erforderlich vor Außenwänden, die an der Grundstücksgrenze errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werfen darf. Durch das im Bebauungsplan festgesetzte Baufenster kann an die östliche Grundstücksgrenze ohne Einhaltung von Abstandsflächen gebaut werden.
Somit findet an der westlichen Grundstücksseite das 16m-Privileg Anwendung. Die erforderliche Abstandsfläche kann auch nach Westen hin nachgewiesen werden.
- Durch die versetzte Anordnung der Baukörper und durch den reduzierten Abstand zum westlichen Grundstücksnachbarn ist keine Beeinträchtigung der nachbarlichen Belange, wie Belichtung, Besonnung, Sozialabstand und Brandschutz trotz Bauraumüberschreitung gegeben. Das Wohngebäude des westlichen Nachbars ist nach Süden versetzt, die geplante Überschreitung des Bauraums hingegen ist im Nordosten geplant.
Die erforderlichen vier Stellplätze (2 StPl. pro WE) werden in der Planung nachgewiesen.
