Mögliche Neugestaltung eines Dorfplatzes in Oberndorf; Bericht über die Besprechung mit den Initiatoren und deren Planungsvorstellungen; Entscheidung über die weitere Vorgehensweise
Daten angezeigt aus Sitzung: Sitzung des Technischen Ausschusses, 10.12.2024
Beratungsreihenfolge
| Gremium | Sitzung | Sitzungsdatum | ö / nö | Beratungstyp | TOP-Nr. |
|---|---|---|---|---|---|
| Technischer Ausschuss | Sitzung des Technischen Ausschusses | 10.12.2024 | ö | vorberatend | 9 |
| Stadtrat | Sitzung des Stadtrates | 17.12.2024 | ö | beschließend | 11 |
Sachverhalt
Weiterhin machte er gegenüber der Stadtverwaltung deutlich, dass er nicht der „Dorfvorsteher“ sei, sondern nur die Ideen zusammengefasst wiedergibt, welche sich die Oberndorfer Vereine für den Dorfplatz vorstellen können. Offenbar gab es hier zuletzt Missverständnisse unter den Oberndorfer Bürgern.
ein größerer Fahnenraum
ein kleinerer Anschluss- / Technikraum
ein Raum als öffentliche Unisex-Toilette
Das Gebäude soll an das südwestlich stehende Nebengebäude angebaut werden und soll ca. 4 m x 8 m messen. Ein Vordach über die gesamte Länge ist geplant sowie eine Außenbeleuchtung.
Es soll in Holzständerbauweise, profilgleich an das vorhandene Gebäude angepasst werden
Die technische Erschließung (Wasser, Kanal, Fernwärme) des Gebäudes ist gesichert. Die Leitungen befinden sich alle in unmittelbarer Nähe.
Das Material für das gesamte Projekt soll von der Stadt gestellt werden. Eine überschlägige Kostenberechnung beläuft sich für das gesamte Material auf ca. 143.000,- € netto (brutto 170.170,- €).
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Grundstücke FlNr. 2, 2/1, 2/2 und 9/1 jeweils Gemarkung Oberndorf befinden sich im Eigentum der Stadt Ebersberg.
Die Flächen liegen im Zentrum von Oberndorf, unmittelbar westlich der Kirche St. Georg und südlich des Gasthofs Huber. Westlich der Flächen schließt sich ein landwirtschaftliches Anwesen an. Südlich verläuft eine Ortsstraße Richtung Unter- und Oberlaufing, südlich der Ortsstraße liegt ein weiteres landwirtschaftliches Anwesen.
Bis zum… stand hier noch das Gebäude Oberndorf 4/6 das in verschiedener Weise genutzt wurde (Wohnhaus, Bankfiliale, Gemeindekanzlei, Schulhaus). Das Wohngebäude wurde aufgrund eines einstimmigen Stadtratsbeschlusses vom 19.11.2019, TOP 2, öffentlich, abgebrochen. Ursprünglich sollte stattdessen nach den Plänen des Architekten Frey ein Neubau auf der Fläche entstehen.
Die Grundstücke sind durch die vorstehend beschriebene Bebauung geprägt, die nähere Umgebung entspricht einem Dorfgebiet gem. § 5 BauNVO. Die Flächen liegen innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils und sind somit bauplanungsrechtlich als Innenbereich (§ 34 BauGB) einzustufen. Die Grundstücke wären somit im Rahmen des § 34 BauGB i. V. m. § 5 BauNVO (Einfügegebot) bebaubar.
Nun sollen die Grundstücke, zum überwiegenden Teil nicht mit Gebäuden bebaut werden, sondern als „Dorfplatz“ – öffentliche Aufenthaltsfläche/Parkplatz genutzt werden. Mit dieser Nutzung ändert sich der bauplanungsrechtliche Status der Grundstücke als Baugrundstück im Innenbereich nicht. Die grundsätzlich gegebene Bebaubarkeit der Grundstücke wird, was die bauplanungsrechtliche Zulässigkeitsbestimmung in den einzelnen Beziehungen anbetrifft, maßgeblich von der Umgebungsbebauung abhängig gemacht (so bereits BVerwG Urt. v. 01.12.1972 - 4 C 6.71). Insofern wird auf die Situationsgebundenheit des Grundstücks als ausschlaggebendes Zulässigkeitsmerkmal Bezug genommen. Daraus folgt weiter, dass die Aufhebung oder Änderung der nach § 34 BauGB zulässigen Vorhaben nur im Rahmen einer förmlichen Bauleitplanung geändert werden kann (vgl. Söfker in Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB RdNr. 7 zu § 34 BauGB). Insofern bleibt das Baurecht auf den Grundstücken für die Zukunft erhalten.
Klärungsbedürftig in diesem Zusammenhang ist, ob ein Dorfplatz mit einem kleinen Gebäude zur Lagerung der Fahnen, Technikraum und einer WC-Anlage an dieser Stelle nach § 34 BauGB zulässig ist.
Das Gebäude soll ohne eigene Abstandsflächen direkt an das bestehende Nebengebäude des Anwesens Oberndorf 2a angebaut werden. Nach der vorliegenden Nutzungsbeschreibung sind in dem Gebäude, das 3 Räume umfasst, keine Aufenthaltsräume geplant. Es soll ein größerer Fahnenraum (4x4m) ein Technik-/Anschlussraum (2x2m) sowie eine öffentliche Toilette (2x2m) errichtet werden. Das Vorhaben ist aufgrund seiner Größe baugenehmigungspflichtig und bräuchte unter der Voraussetzung der Nachbarzustimmung eine Abweichung von den Abstandsflächen. Mit dem LRA Ebersberg wurde die Genehmigungsfähigkeit besprochen. Eine Genehmigung kann in Aussicht gestellt werden, sofern der Nachbar, an dessen Nebengebäude angebaut wird, der notwendigen Abweichung von den Abstandsflächen zustimmt. Aus Brandschutzgründen wird seitens der Bauaufsichtsbehörde eine F30-Wand verlangt werden.
Seitens der Verwaltung wird die Zulässigkeit des Vorhabens bestätigt. An der Innenbereichslage besteht wie oben dargestellt kein Zweifel. Bauliche Anlagen in der Größenordnung des geplanten Gebäudes sind in unmittelbarer Nähe vorhanden. Das Mehrzweckgebäude soll an das westlich angrenzende Nebengebäude in ähnlichem Profil angebaut werden. Es würde sich somit in die Umgebung einfügen. Von der Art der Nutzung her ist die geplante bauliche Anlage als Anlage für kulturelle und soziale Zwecke (§ 5 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO) in einem Dorfgebiet zulässig. Das Vorhaben ist insgesamt baugenehmigungspflichtig, da nicht im Katalog der verfahrensfreien Vorhaben nach Art. 57 BayBO aufgeführt ist.
Die übrige Fläche soll bis auf den Maibaumstandort von oberirdischen Anlagen freigehalten werden. Im Randbereich der Flächen sollen auf der Nord-, Ost- und Südseite öffentliche Parkplätze angelegt werden. Der Maibaumstandort ist gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 5 lit. c) BayBO verfahrensfrei. Die Stellplätze werden als öffentliche KFZ-Stellplätze errichtet und sind somit vom Anwendungsbereich der BayBO ausgenommen (Art. 1 Abs. 2 Nr. 1 BayBO). Die sonstigen Maßnahmen auf dem Platz (Schotterrasen) bedürfen keines Baugenehmigungsverfahrens.
Aus städtebaulicher Sicht eignet sich der Bereich zwischen der Kirche und dem Gasthof Huber für die Anlage eines Dorfplatzes. Dies entspricht einer Nutzung wie sie in vielen Dörfern anzutreffen und üblich ist.
Aus Sicht der Verwaltung ist die Anlage des Platzes nebst Nebengebäude bauplanungsrechtlich zulässig. Die Nutzung wirkt sich nicht auf die Baulandqualität des Grundstücks insgesamt aus, da es wie oben dargestellt, dem Innenbereich zuzurechnen ist.
Der Ortstermin hat insgesamt betrachtet, keine größeren bautechnischen Hindernisse bzw. Schwierigkeiten für die Umsetzung der Maßnahme ergeben.
Zuletzt befasst sich der TA am 08.10.2024 mit der Sache wie eingangs beschrieben.
Der Stadtrat schloss durch Beschluss vom 20.12.2016 (TOP 9, nichtöffentlich) aus, das Alte Schulhaus zu verkaufen und es im Rahmen der zur Verfügung stehenden Förderprogramme zu sanieren. Daneben wurde eine Arbeitsgruppe aus Mitglieders des Stadtrates gebildet.
Am 27.06.2017, TOP 1, öffentlich, wurde die mit der Arbeitsgruppe abgestimmte Sanierungsplanung des Architekten Frey im Technischen Ausschuss vorgestellt. Der TA stimmte dieser Planung ohne Gegenstimmte zu.
In der Stadtratssitzung vom 19.11.2019 wurden die Ergebnisse der Arbeitsgruppe sowie die Kostenentwicklung der Sanierung beraten. Da die Kosten erheblich über der Kostenschätzung lagen und weitere Kostensteigerungen im Rahmen der Sanierung nicht ausgeschlossen werden konnten, entschied sich der Stadtrat einstimmig, für einen Abbruch des bestehenden Gebäudes und für einen Neubau.
In der Sitzung des TA vom 15.09.2020, TOP 9, öffentlich beriet man über den Antrag der CSU/FDP-Fraktion wonach der Neubau des Gemeindehauses etwas kleiner als bisher ausfallen möge und dafür der Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück an der Schulstraße zu realisieren wäre.
Am 09.03.2021 befasste sich der TA erneut mit dem Thema. Für den Neubau ist jedoch ein Vergabeverfahren für die Architektenleistungen erforderlich. In der Stadtratssitzung vom 21.07.2020 wurden die Projekte ab dem Jahr 2020 vorgestellt. Eine eindeutige Priorisierung wurde nicht vorgenommen, jedoch 4 wichtige Projekte zur Bearbeitung festgelegt. Die Baumaßnahme altes Schulhaus Oberndorf 4/6 wurde dabei nicht genannt und auf Grund von wichtigeren Projekten auf spätere Zeit verschoben.
Zwischenzeitlich haben sich die Oberndorfer Vereine an die Stadt mit dem Wunsch gewandt, hier einen Dorfplatz zu errichten. Über diesen Vorschlag ist nun abzustimmen.
Die Vereinsvertreter legen eine Kostenschätzung für die Gesamtmaßnahme vor, die mit ca. 143.000,- € netto für die Stellung der Materialien endet. Diese Kosten müssten von der Stadt übernommen werden. Die Planungs- und Bauleistungen, einschl. der Bauantragsverfahren werden von den Oberndorfer Vereinen in Eigenleistung übernommen.
Hinzuweisen ist, dass auch die Materialbeschaffung für die Neugestaltung des Platzes eine freiwillige Leistung der Stadt Ebersberg darstellt, die im Rahmen der Haushaltberatungen, neben anderen konkurrierenden freiwilligen Leistungen einer politischen Bewertung bedarf. Die Mittel müssten in den Haushalt 2025 eingestellt werden.
Aufgrund der aktuellen Haushaltslage und der anstehenden baulichen Pflichtaufgaben ist die Errichtung eines Wohngebäudes durch die Stadt an dieser Stelle in dem nächsten Jahr nicht realistisch. Darüber hinaus kann der Wohnbedarf, wie bereits vorstehend erläutert, auf den städtischen Grundstücken im Bereich der Schulstraße genauso realisiert werden.
Das Stadtbauamt hat die Frage der Förderung anlässlich des Jahresgespräches bei der Städtebauförderung vorgetragen. Dort zeigte man sich offen für das Projekt. Nach Abstimmung mit dem Sachgebiet Dorferneuerung in der Regierung von Oberbayern, stuft die Städtebauförderung die Maßnahme als förderwürdig ein. Sie Verwaltung hat die Maßnahme zwischenzeitlich als Einzelmaßnahme im Bayerischen Städtebauförderungsprogramm angemeldet. Seitens der Verwaltung besteht die Ansicht, dass etwaige Fördermittel vor dem Hintergrund der Haushaltslage unbedingt ausgeschöpft werden müssen.
Sollte eine Entscheidung für die Durchführung der Maßnahme getroffen werden, wird die Verwaltung die Mittel im Rahmen der Bedarfsanmeldung 2025 der Städtebauförderung mitteilen.
Bauplanungsrechtlich wäre die Nutzung als Dorfplatz zulässig, das Mehrzweckgebäude nach § 34 BauGB genehmigungsfähig.
Aufgrund der zuletzt geführten Beratungen wurde gefordert, die Nutzung als Dorfplatz nur vorübergehend (5 – 8 Jahre) zuzulassen. Nachdem die Vereine hier einen erheblichen Teil Eigenleistung und damit Wertschöpfung erbringen, sollte aus Sicht der Verwaltung die Nutzung einschl. der zeitlichen Befristung in einer vertraglichen Regelung niedergelegt werden. In diesem Vertrag sollten auch die Eigentumsverhältnisse an den Gebäuden, Einbauten und sonstigen Sachen auf dem Platz sowie etwaige Rückbauverpflichtungen geregelt werden. Ebenso bedarf es einer Regelung wie der Unterhalt der baulichen Anlagen (Reinigung der Toilette etc.) von statten gehen soll. Die Verwaltung wird, sofern dem Projekt zugestimmt wird, einen Vorschlag erarbeiten. In diesem Vertragsentwurf muss auch die Bindefrist der Fördermittel der Städtebauförderung berücksichtigt werden, die im Regelfall mindestens 25 Jahre beträgt. Sollte der Platz innerhalb der Bindefrist einer anderen Nutzung zugeführt werden, muss vorher mit der Städtebauförderung verhandelt werden ob und wenn ja, in welcher Höhe Fördermittel zurückgezahlt werden müssen.
Letztlich ist es eine politische Entscheidung, die im Ermessen des Stadtrates steht.
Diskussionsverlauf
Die aktuelle Beschlusslage für den Bereich des gewünschten Dorfplatzes ist, dort ein Gebäude zu errichten. Allerdings ist ein Bau in städtischer Regie in den nächsten Jahren aufgrund der Haushaltslage nicht möglich.
Als Alternative schlug er drei Punkte vor:
Eine Nutzung des Platzes wäre wie bisher mit Verschönerungen weiterhin möglich; irgendwann ist diese Nutzung allerdings wieder weg.
Der bezahlbare Wohnraum hätte längst im Bereich Schulstraße geschaffen werden können.
Bislang haben Oberndorfer Vereine keinen nennenswerten Zuschuss von der Stadt beantragt. Er sprach sich für eine vorübergehende Nutzung als Dorfplatz aus, da eine Bebauung nach seiner Ansicht in den nächsten 10 Jahre nicht erfolgen wird. Der Beschluss aus 2020 sollte bleiben. Der Anbau könnte so herstellt werden, dass er im Falle eine Wohnbebauung als Garage genutzt werden kann.
Die Kosten stellen eine freiwillige Leistung dar und wären zu diesem Zeitpunkt ein falsches Signal. Die Mittel müssten spätestens bei der Haushaltsplanaufstellung wieder gestrichen werden.
Die vorliegenden Vorschläge würden keine Veränderung zeigen. Es würden Kosten für die Zukunft entstehen (Maibaumfundament, Fundamente für das Gebäude). Der städt. Kostenanteil sei zu hoch. Er wies daraufhin, dass Städtebaufördermittel 25 Jahre gebunden sind.
Beschluss
Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 1
Dokumente
Skizzen (.pdf)