Daten angezeigt aus Sitzung:  Sitzung des Technischen Ausschusses, 04.02.2025

Beratungsreihenfolge

Sachverhalt

Insgesamt werden durch das Projekt 28 geförderte Wohnungen geschaffen. 

Eine weitere Veränderung betrifft die Stellplatzsituation. Aufgrund der gesetzlichen Neuregelungen in der BayBO (Erstes und zweites Modernisierungsgesetz Bayern vom 23.12.2024) wurden bzw. werden Änderungen in der Bayerischen Bauordnung (BayBO) vorgenommen. Die Änderungen der BayBO treten zweistufig in Kraft. Die ersten Änderungen sind zum 01.01.2025 in Kraft getreten. Weitere folgen zum 01.10.2025. 
Das Stellplatzrecht betreffende Änderungen treten am 01.10.2025 in Kraft. Die landesgesetzliche Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen (Art. 47 BayBO neu) wird insofern zum 01.10.2025 entfallen. Stattdessen erfolgt eine Kommunalisierung der Stellplatzpflicht (Art. 81 Abs.1 Nr. 4 BayBO neu) mit Änderungen der Ermächtigungsgrundlage. Die Entscheidung, ob die Pflicht des Stellplatznachweises besteht, obliegt damit zukünftig der Stadt und ist nicht mehr im staatlichen Recht geregelt. Allerdings wurde diese Ermächtigungsgrundlage durch den Gesetzgeber eingeschränkt. Mit Wirkung vom 01.10.2025 tritt das geänderte Stellplatzrecht in Kraft. Die höchstzulässige Anzahl von notwendigen Stellplätzen legt das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr durch Rechtsverordnung (Garagen- und Stellplatzverordnung) fest (Art. 47 Abs. 2 BayBO neu). Darin wird für Mietwohnungen, für die eine Bindung nach dem Bayerischen Wohnraumförderungsgesetz besteht, eine Höchstzahl von 0,5 Stellplätzen/Wohneinheit festgesetzt. Die gesetzlichen Bestimmungen sind zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes einzuhalten. Dieser Zeitpunkt wird höchstwahrscheinlich nach am 01.10.2025 sein.

Die östlichen Mehrfamilienhäuser (Haus 1 – 3) sollen von der Gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft Ebersberg errichtet werden. Diese Wohnungen werden mit Fördermittel des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes errichtet und sind damit den dort geregelten Bindungen unterworfen. Damit ist für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus eine Stellplatzanzahl von nur noch 0,5/Stellplätze je Wohneinheit nachzuweisen. Dies führt in diesem Projekt dazu, dass für den Bereich des genossenschaftlichen Teils insgesamt 16 oberirdische Stellplätze nachzuweisen ist; eine Tiefgarage ist für diesen Bauteil nicht erforderlich. Die Stellplätze werden entlang der östlichen Erschließungsstraße und im nördlichen Bereich an der Straße Im Augrund vorgesehen.
Für den freifinanzierten Teil des Wohnungsbaus kann es bei der bisherigen Regelung von 1,5 Stpl./WE bleiben. Der Großteil dieser Stellplätze wird in der zentralen Tiefgarage errichtet. 

 

Schließlich streben die Planungsbeteiligten an, die Dachform von ursprünglich geplanten Satteldächern in flach geneigte Flachdächer umzuändern. Grund hierfür sind die besseren Begrünungsmöglichkeiten eines Flachdaches sowie eine kostensparendere Ausführung der Regenwasserrückhaltung (diese Methode – begrünte Flachdächer; Retentionsdach wird auch im Bereich der Kolping-/Ringstraße von der Fa. Eurytos angewandt). 

Die nun geplante Dachform weicht von den Überlegungen zur städtebaulichen Figur aus der Mehrfachbeauftragung ab. Durch die flach geneigten Dächer besteht aber eine bessere Möglichkeit für die Rückhaltung des anfallenden Niederschlagswassers. Eine überschlägige Überprüfung durch den von der Stadt beauftragten Projektpartner (IB Beierl) hat ergeben, dass ein Verzicht auf begrünte Flachdächer ca. 40 m³ mehr Rückhaltevolumen zu dem bereits ca. 144 m³ erforderlichen Volumen im Boden erforderlich machen würde, was einen erheblichen Kostenfaktor darstellt. 
Unabhängig davon können auch solche Dächer für Anordnung von PV-Modulen genutzt werden. 
An dieser Stelle hat die Rückhaltung des Niederschlagswassers eine sehr hohe Bedeutung und wurde bereits im Rahmen der Mehrfachbeauftragung in der Aufgabenstellung ausführlich angesprochen. Hinzu kommt, dass aufgrund der bestehenden wasserrechtlichen Erlaubnis für das Grabensystem und den daran anschließenden Roten Weiher, nicht mehr als der natürlich anfallende Abfluss eingeleitet werden darf. Unter Abwägung dieser Belange ist aus Sicht der Verwaltung die Änderung der Dachform zu befürworten. 

Der Umgriff des Bebauungsplanes kann im Wesentlichen entsprechend dem beiliegenden Vorschlag übernommen werden. Auf Anregung der städtischen Tiefbauabteilung soll im nordwestlichen Bereich die Straße Im Augrund ebenfalls noch in den Umgriff genommen werden, da hier der Kanal über die privaten Grundstücke nördlich der Straße Im Augrund verläuft. Ziel ist es im Zuge dieser Maßnahme, den Kanal in den öffentlichen Verkehrsraum zu legen. Hinzu kommt, dass die bestehende Mischwasserleitung nach dem GEP bereits heute überlastet ist. Die Mehrbelastung durch das Baugebiet 224 führt zu einer Dimensionserweiterung des Mischwasserkanals, die im Rahmen der Gesamterschließung des Baugebiets mit zu errichten wäre.
Die Kosten für diese Maßnahme müssen im Rahmen des städtebaulichen Vertrages zwischen der Stadt und dem Vorhabenträger geregelt werden. 
Die Änderungen im Planumgriff sind als orange Einzeichnungen kenntlich gemacht.  

Die südlichste Fläche der städt. FlNr. 735/5 soll im Umgriff verbleiben. Nach Forderung des städt. Tiefbauamtes ist die Fläche aber zwingend wegen einer in Zukunft möglichen Erweiterung des angrenzenden Regenrückhaltebeckens (RÜB01) von jeglicher Bebauung freizuhalten. In diesem Bereich würde dann eine Fläche gem. § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB (Flächen für die Rückhaltung von Niederschlagswasser) festgesetzt.

 

Zu b – Änderung der Verfahrensart – Durchführung eines Regelverfahrens 

Im Aufstellungsbeschluss aus 2022 wollte man noch ein Verfahren nach § 13 b BauGB durchführen. Zwischenzeitlich ist diese Verfahrensart durch die hierzu ergangene Rechtsprechung bekanntlich nicht mehr möglich. Die Rechtsgrundlage wurde aus dem BauGB zwischenzeitlich gestrichen. 
Dies hat zur Folge, dass für das Projekt ein Regelverfahren durchzuführen ist. Nachdem es sich nicht um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, muss eine Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) sowie ein Umweltbericht als Bestandteil der Begründung erstellt werden. Daneben kommt die Eingriffsregelung (§ 1a Abs. 3 BauGB) zur Anwendung. Für das Baugebiet müssen entsprechende Ausgleichsflächen nachgewiesen werden. 
Das Verfahren soll als Angebotsbebauungsplan ausgestaltet werden, da zwei unabhängig voneinander agierende Vorhabenträger beteiligt sind (HI Wohnbau und GWG Ebersberg). Es ist nicht sichergestellt, dass beide Vorhabenträger die Baumaßnahmen gleichzeitig bzw. in einer engen zeitlichen Abfolge realisieren können. Die GWG Ebersberg ist auf die staatlichen Fördermittel der Wohnungsbauförderung angewiesen. Nach Aussagen der GWG stehen voraussichtlich erst ab 2027 staatlicherseits wieder Fördermittel zur Verfügung. 
Die geforderten Bindungen und Verpflichtungen können genauso in einem flankierenden städtebaulichen Vertrag (siehe ähnlich bei der Kolping-/Ringstraße) festgeschrieben werden. 

Ein Angebotsbebauungsplan ermöglicht auch im Vollzug eine größere Flexibilität. Aus Sicht der Verwaltung wird daher empfohlen, die Verfahrensart gemäß den vorstehenden Ausführungen zu ändern. 

Zu c – Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB

Unter der Voraussetzung, dass der Technische Ausschuss einmal dem fortgeschriebenen städtebaulichen Entwurf (lit. a)) und zum anderen der Änderung der Verfahrensart zugestimmt hat (lit b)), kann auf dieser Basis das frühzeitige Beteiligungsverfahren durchgeführt werden. Die Erkenntnisse aus den bisherigen Planungen und Gesprächen wären in den Bebauungsplanentwurf einzuarbeiten. Die Verwaltung schlägt deshalb vor, auf Basis des heute vorgestellten städtebaulichen Entwurfs mit den heute ggfs. beschlossenen Änderungen, das Beteiligungsverfahren durchzuführen. 

Diskussionsverlauf

StR Riedl erkundigte sich ob der Altbestand abgebrochen und weiter verdichtet würde. Aufgrund der neuen Stellplatzregelung befürchtet er eine Überlastung des Gebietes durch Parkverkehr. 
Der Vertreter der Wohnungsgenossenschaft erläuterte, dass ein Abbruch und eine weitere Verdichtung nicht vorgesehen sei. 
StR Schechner stellte fest, dass bezahlbarer Wohnraum dringend benötigt wird. Er sah die Straße von den Stellplätzen nicht als kritisch; dort könnten Kinder z. B. Radfahren üben. Er lobte die Planung sowie die Verdichtungslösung. Die Spielfläche sei gut festgelegt.

StR Zwingler wies daraufhin, dass beim Bolzplatz ein Ballfangzaun zur Bahnanlage hin zu errichten sei. 

StR Münch war insgesamt mit der Planung einverstanden; mit dem Heizsystem sei es insgesamt ein nachhaltiges Projekt. 
Er erkundigte sich nach dem Sachstand des 2. S-Bahnhaltes in Ebersberg. Der 1. Bürgermeister teilte mit, dass es hier nichts neues gibt.  

Beschluss

1. Der Technische Ausschuss hat Kenntnis vom fortgeschriebenen städtebaulichen Entwurf für den Bebauungsplan Nr. 224 – südlich Im Augrund in der Fassung vom 04.02.2025 und stimmt diesem Entwurf zu. 
   Der Planungsumgriff wird gemäß dem Vorschlag der Verwaltung festgelegt. 
   
   
2. Der Technische Ausschuss beschließt für den Bebauungsplan Nr. 224 – südlich Im Augrund ein Regelverfahren als Angebotsbebauungsplan durchzuführen. Die Verpflichtungen des Vorhabenträgers sind im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zu regeln. 
   
   
3. Der Technische Ausschuss beschließt, für den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 224 – südlich Im Augrund die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen. Die Verwaltung wird beauftragt das Verfahren durchzuführen.   

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Dokumente
03.2 V1 B Lageplan (.pdf)
250117 B-Plan Im Augrund_Lageplan (.pdf)
250117 B-Plan Im Augrund_Umgriff NEU M 1_1000 (.pdf)
Dachform_Gegenüberstellung Satteldach Flachdach (.pdf)
Kopie von 250115 Vorschlag Umgriff_mit Entwurf (.pdf)