Behandlung der Anregungen aus der Beteiligung der (Bürger) Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Vorgeschichte:
Am 13.03.2018 wurde der Beschluss für die Ortsabrundungssatzung Nr. 205 „Traxl Ost“ gefasst.
Anschließend wurde die öffentliche Auslegung und die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vom 24.05.2018 bis 25.06.2018 durchgeführt.
1. Keine Rückmeldung haben abgegeben
1.1 Regionaler Planungsverband, München,
1.2 Landratsamt Ebersberg, Wasserrecht
1.3 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Ebersberg
1.4 Bayerischer Bauernverband, München
1.5 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, München
1.6 Kreisbrandinspektion Ebersberg
1.7 Kreishandwerkerschaft Ebersberg
1.8 Deutsche Post, Freising
1.9 Deutsche Telekom Technik GmbH, Landshut
1.10 Bayernwerk AG München
1.11 E.on Netz GmbH, Bamberg
1.12 Stadt Grafing
1.13 Bund Naturschutz Ebersberg
2. Keine Einwände / Bedenken haben abgegeben:
2.1 Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 25.06.2018
2.2 Bayernwerk Netz GmbH, Ampfing, Schreiben vom 24.05.2018
2.3 Markt Kirchseeon, Schreiben vom 12.06.2018
2.4 Gemeinde Steinhöring, Schreiben vom 13.06.2018
3. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
3.1 Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 30.05.2018
3.2 Landratsamt Ebersberg, Schreiben vom 21.06.2018
- Bauverwaltung
- Untere Naturschutzbehörde
- Untere Immissionsschutzbehörde
3.3 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 14.06.2018
3.4 Vermessungsamt Ebersberg, Schreiben vom 25.05.2018
3.5 Landesbund für Vogelschutz, Poing, Schreiben vom 05.06.2018
3.6 Stadt Ebersberg, Ausgleichsflächen, Abfallwirtschaft, Schreiben vom 12.06.2018
3.7 Klimamanager Stadt Ebersberg, Schreiben vom 25.06.2018
3.8 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 30.05.2018
3.9 Bürger 1, Ebersberg, Schreiben vom 12.04.2018
Behandlung der Stellungnahmen:
3.1 Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 30.05.2018
Nach einer Kurzbeschreibung der Planung wird festgestellt, dass das Vorhaben grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung entspreche. Vorsorglich werde darauf hingewiesen, dass sich die Stellungnahme nicht auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit und den Umgriff der Satzung beziehe. In Zweifelsfällen werde eine Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde empfohlen.
Stellungnahme:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die empfohlene Abstimmung mit der Bauaufsichtsbehörde erfolgte bereits im Vorfeld der Planung sowie im Rahmen der Beteiligung der Behörden. Für die Ergänzungssatzung ergibt sich kein Änderungsbedarf.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung der Ergänzungssatzung erfolgt nicht.
3.2 Landratsamt Ebersberg, Schreiben vom 21.06.2018
Vorab wird darum gebeten, die Planunterlagen nach Abschluss des Verfahrens dem Landratsamt in digitaler Form im tiff bzw. pdf-Format zur Verfügung zu stellen.
A. aus baufachlicher Sicht
Aufgrund des bereits bestehenden Gebäudes im Plangebiet bestünden aus städtebaulicher Sicht keine Einwände gegen die Einbeziehungssatzung.
Bezüglich der Grundflächen sei festzustellen, dass im östlichen Baurum mit seiner maximal bebaubaren Fläche von ca. 660 m² die festgesetzte Fläche von 705 m² nicht nachgewiesen werden könne. Demnach sei es naheliegend, dass es sich die maximal versiegelbare Fläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO einschließlich Garagen, Stellplätze und deren Zufahrten handele. Dies würde wiederum im westlichen Bauraum mit seiner festgesetzten Grundfläche von 145 m² zu relativ kleinen Hauptgebäuden führen. Um Überprüfung und Klarstellung werde gebeten. Ferner werde angeregt, auch das östliche Gebäude durch eine Ortsrandeingrünung in die freie Landschaft einzubinden. Weitere Anregungen oder Einwände würden nicht geäußert.
Stellungnahme:
Bezüglich der Grundflächen ist festzustellen, dass der Bauraum des östlichen Grundstücks ca. 46,25 m x 16,40 m beträgt. Dies ergibt eine überbaubare Fläche von ca. 758 m². Die zulässige Grundfläche kann in diesem Baufenster angeordnet werden. Eine Änderung ist nicht erforderlich. Hinsichtlich der vorgeschlagenen Ortsrandeingrünung ist festzustellen, dass sich an der östlichen Grundstücksgrenze die Erschließung befindet und eine Verlegung aus funktionalen Gründen nicht zweckmäßig ist.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung der Ergänzungssatzung erfolgt nicht.
B. aus immissionsschutzfachlicher Sicht
Unter Hinweis auf eine im Landratsamt Ebersberg stattgefundene Besprechung wird darauf hingewiesen, dass offenbar gewerbliche und landwirtschaftliche Nutzungen vorhanden seien, die im Hinblick auf die geplante Wohnbebauung relevant seien.
Nachdem entsprechende Angaben in der Unterlagen fehlten, sei eine immissionsschutzfachliche Stellungnahme nicht möglich. Es werde darum gebeten, sich mit den Nutzungen im Satzungsumgriff auseinanderzusetzen und diese im nächsten Verfahrensschritt vorzulegen. Kapitel 8 der Begründung sei entsprechend zu ergänzen. Die Stadt Ebersberg werde gebeten, sich mit den obigen Ausführungen auseinanderzusetzen.
Stellungnahme:
Bezüglich der gewerblichen Nutzungen ist darauf hinzuweisen, dass in Traxl keine emissionsrelevanten Betriebe vorhanden sind.
Nördlich des Plangebietes besteht ein landwirtschaftlicher Betrieb auf Fl.Nr. 664/1 mit geschlossener Stallhaltung. Derzeit weist der Betrieb deutlich weniger als 50 Großvieheinheiten auf. Gemäß der Orientierungshilfe Rinderhaltung für ein Dorfgebiet wäre ein Abstand von ca. 15 m zur Wohnbebauung einzuhalten. Bei offener Stallhaltung wäre ein Abstand von ca. 30 m erforderlich. Dieser Abstand zur geplanten Wohnbebauung wäre selbst bei offener Stallhaltung eingehalten. Im östlich angrenzenden Anwesen sind nach einem Gespräch mit dem Eigentümer keine immissionsrelevanten Nutzungen vorhanden. Die Begründung in Kapitel 8 wird entsprechend ergänzt. Weitere Änderungen sind nicht erforderlich.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung der Ergänzungssatzung erfolgt nicht. Die Begründung wird hinsichtlich der immissionsschutzfachlichen Belange ergänzt.
C. aus naturschutzfachlicher Sicht
Unter Hinweis auf die gesetzlichen Regelungen wird auf den erforderlichen Ausgleich verwiesen. Derzeit sei nur der Nachweis der Kompensation für die geplante Bebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 934 erbracht.
Auf folgendes werde hingewiesen:
- Die Obstwiese auf dem Grundstück Fl.Nr. 934 in einer Größe von 666 m² werde als Kompensation anerkannt, soweit die Pflege extensiv erfolge. Der Einsatz von Dünger und Pestiziden sei nicht zulässig. Die 1. Mahd soll erst ab dem 15.06. und die 2. Mahd ab Mitte September eines Jahres erfolgen. Mulchen sei nicht zulässig. das Mahdgut müsse entfernt werden. Es wird darum gebeten, dies entsprechend festzusetzen.
- Die Kompensation für das Bauvorhaben auf dem Grundstück Fl.Nr. 932/2 in einer Größe von 375 m² sei im nächsten Verfahrensschritt nachzuweisen. Die Eignung und das Entwicklungsziel sollten vorab mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt werden. Bei räumlicher Trennung von Eingriff und Ausgleich könne ihre funktionale Verknüpfung nach § 34 Abs. 5 Satz 4 i.V.m. § 1a Abs. 3 BauGB planerisch durch entsprechende Festsetzungen in der erfolgen. Für diese Fläche sei der Nachweis einer Grunddienstbarkeit notwendig.
- Zur Einbindung der Gebäude in die freie Landschaft sollten Heckenpflanzungen bzw. Strauchpflanzungen oder lockere Baumpflanzungen entlang der Süd- und Ostseite des Grundstücks Fl.Nr. 932/2 eingeplant werden. Auch diese Pflanzung sei nach Planzeichenverordnung festzusetzen und zu sichern.
Unter Berücksichtigung der zuvor genannten Punkte und Hinweise bestünden keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Planung.
Stellungnahme:
zu 1:
In der Begründung sind die Ausgleichsmaßnahmen für die Obstwiese sowie ihre Sicherung bereits aufgeführt. Die Anregungen werden dahingehend berücksichtigt, dass die Maßnahmen als Festsetzung in die Satzung übernommen werden.
zu 2:
Hier ist darauf hinzuweisen, dass bereits vorab mit der Unteren Naturschutzbehörde am 10.04.2018 ein Ortstermin zur Besichtigung verschiedener Flächen durchgeführt wurde. Ergebnis der Vorabstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde war, dass die in der Satzung als Ausgleichsfläche vorgesehene Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 473 als geeignet ausgewählt worden war. Insofern ist keine weitere Abstimmung erforderlich. Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB können anstelle von Festsetzungen auch vertragliche Vereinbarungen nach § 11 BauGB getroffen werden. Zur Klarstellung wird in der Begründung noch ergänzt, dass anstelle der Festsetzungen vertragliche Vereinbarungen getroffen werden. Änderungen oder Ergänzungen der Satzung selbst sind nicht veranlasst. Die Begründung ist entsprechend anzupassen. Die Sicherung der Flächen erfolgt durch Eintragung in das Grundbuch.
zu 3:
Die Grundstücke Fl.Nr. 932/2 und Fl.Nr. 932 dienen der Pferdehaltung und weisen dementsprechend Koppeln und Freilaufbereiche für Pferde auf. Aus funktionalen Gründen können deshalb keine Grünflächen angeordnet werden.
Behandlungsvorschlag:
Die Ergänzungssatzung wird folgendermaßen ergänzt:
In die Satzung werden Festsetzungen zur Ausgleichsfläche auf dem Grundstück Fl.Nr. 934 aufgenommen. Ansonsten wird die Begründung hinsichtlich der vertraglichen Regelungen zu den Ausgleichsflächen in Kapitel 5 ergänzt.
3.3 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 14.06.2018
Nach einer Kurzbeschreibung der Planung wird festgestellt, dass das keine Erkenntnisse zur Eignung des anstehenden Untergrundes für eine Versickerung vorlägen. Lt. Begründung solle das Oberflächenwasser auf den Grundstücken versickert werden. Die Begründung enthalte bereits Hinweise im Zusammenhang mit der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung. Die Sickerfähigkeit des Untergrundes sei im Zweifelsfall durch Sickertests zu überprüfen.
Im Moränengebiet sei grundsätzlich mit Hang- und Schichtwasser zu rechnen. Keller und Lichtschächte seien dementsprechend wasserdicht auszuführen. In der Begründung würden bereits Schutzmaßnahmen empfohlen. Diese seien in die Satzung als Festsetzung mit aufzunehmen. Insbesondere vor dem Hintergrund der jüngsten Starkregenniederschläge, die auch den Landkreis Ebersberg betrafen, werde auf die Notwendigkeit einer auseichenden Bauvorsorge aufmerksam gemacht.
Der Ortsteil Traxl gehöre zu den „Bezeichneten Gebieten“, in denen auch auf Dauer nicht mit einer ordnungsgemäßen zentralen Abwasserentsorgung zu rechnen sei. Das anfallende Abwasser sei demnach gemäß § 60 WHG über geeignete mechanisch-biologische Kleinkläranlagen nach dem Stand der Technik zu reinigen.
Im Allgemeinen sollte darauf geachtet werden, die Flächenversiegelung so gering wie möglich zu halten. Dazu gehöre die Ausbildung von Hof- und Stellflächen mit Hilfe von durchsickerungsfähigen Baustoffen. Auf die Veröffentlichung des LfU „Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“ werde verwiesen.
Bei Beachtung der Empfehlungen und Anmerkungen werde dem Satzungsentwurf aus wasserwirtschaftlicher Sicht zugestimmt.
Stellungnahme:
Die Anregungen werden dahingehend berücksichtigt, dass die in der Begründung aufgeführten Schutzmaßnahmen als Festsetzung in die Satzung übernommen werden. Die Hinweise zu den „Bezeichneten Gebieten“, der Abwasserentsorgung und der Flächenversiegelung werden in der Begründung ergänzt.
Behandlungsvorschlag:
Die Ergänzungssatzung wird folgendermaßen ergänzt:
Die Ausführungen in Kapitel 9 der Begründung zum Objektschutz werden als Festsetzung in die Satzung übernommen. Ansonsten wird die Begründung in Kapitel 9 hinsichtlich der Hinweise zu den „Bezeichneten Gebiete“, zur Abwasserentsorgung und zur Flächenversiegelung ergänzt.
3.4 Vermessungsamt Ebersberg, Schreiben vom 25.05.2018
Es wird darauf hingewiesen, dass das Grundstück Fl.Nr. 934 zwischenzeitlich zerlegt worden sei und die Plangrundlage insofern nicht mehr aktuell sei.
Stellungnahme:
Vorab ist festzustellen, dass der Planentwurf mit den betreffenden Eigentümern abgestimmt worden ist. Zwischenzeitlich erfolgte eine Vermessung, die allerdings wesentlich von der ursprünglich abgestimmten Planfassung abweicht. Es wurden zwei neue Grundstücke gebildet sowie eine Zufahrtsmöglichkeit zum südlich angrenzenden Grundstück geschaffen.
Die Plangrundlage der Ergänzungssatzung kann gemäß dem der Stellungnahme beiliegenden Auszug aus dem Bayernatlas angepasst werden. Da die Eingriffsfläche von ca. 1338 m² auf ca. 1518 m² vergrößert wird, ist dementsprechend auch die Ermittlung der Ausgleichsflächen entsprechend anzupassen, d.h. statt 666m² sind 759 m² Ausgleichsfläche erforderlich.
Die neu vermessenen Grundstücke sind rautenförmig angeordnet. Deshalb verläuft auch die interne neue Grundstücksgrenze zwischen Fl.Nr. 934/1 und 934/2 nicht senkrecht zur nördlichen Grundstücksgrenze. Dadurch würden sich insbesondere bei Anordnung eines Doppelhauses ungünstige Zuschnitte ergeben. Um eine günstigere Anordnung der Baukörper auf dem Grundstück zu gewährleisten, wird vorgeschlagen, die interne Grundstücksgrenze senkrecht zur nördlichen Grundstücksgrenze anzuordnen. Mit dieser Anordnung der Grundstücksgrenze in Verbindung mit dem Baufenster können sowohl ein Doppelhaus als auch zwei Einfamilienhäuser parallel zur nördlichen Grundstücksgrenze errichtet werden.
Behandlungsvorschlag:
Die Planzeichnung wird gemäß dem Auszug aus dem Bayernatlas geändert. Die interne Grundstücksgrenze wird davon abweichend senkrecht zur nördlichen Grundstücksgrenze dargestellt. Die Ausgleichsflächenermittlung ist entsprechend anzupassen und die Planzeichnung ebenfalls entsprechend zu korrigieren.
3.5 Landesbund für Vogelschutz, Schreiben vom 06.11.2017
Es werden keine Einwände vorgebracht. Es wird darum gebeten, den Bauinteressierten die beigefügten Merkblätter zukommen zu lassen.
Stellungnahme:
Die Stellungnahme sowie das Merkblatt werden zur Kenntnis genommen. Für die Ergänzungssatzung ergibt sich kein Änderungsbedarf.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung der Ergänzungssatzung erfolgt nicht.
3.6 Stadt Ebersberg, Ausgleichsflächen/Abfallwirtschaft, Schreiben vom 25.06.2018
Es wird darauf hingewiesen, dass die externe Ausgleichsfläche auf Fl.Nr. 473 in der Gemarkung Ebersberg, nicht Oberndorf liegt.
Stellungnahme:
Der Hinweis wird berücksichtigt und die Angaben entsprechend korrigiert.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. In Kapitel 5 der Begründung wird die Angabe der Gemarkung – Ebersberg anstelle von Oberndorf – korrigiert.
3.7 Stadt Ebersberg, Klimamanager, Schreiben vom 20.09.2016
Es wird empfohlen, in eigener Zuständigkeit die Möglichkeit des Anschlusses der geplanten Wärmeversorgung an das vor Ort bestehende private Nahwärmenetz zu prüfen.
Sachbericht und Abwägung:
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen und ein entsprechender Passus in die Begründung, Kapitel 9, eingefügt.
Beschlussvorschlag:
In Kapitel 9 der Begründung wird ein Hinweis zur Überprüfung der Anschlussmöglichkeit an das private Nahwärmenetz aufgenommen.
3.8 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 30.05.2018
Kanalisation:
Der Ortsteil Traxl sei nicht an die öffentliche Kanalisation angeschlossen. Sowohl die bestehenden Anwesen als auch die künftigen Bauvorhaben müssten mit einer biologischen Kleinkläranlage ausgestattet und über das Landratsamt genehmigt werden. Anfallendes Regenwasser aus befestigen Flächen müsse vor Ort entsprechend dem WHG und der städtischen Entwässerungssatzung versickert werden.
Wasserversorgung:
Die bestehende Wasserleitung sei für den Ortsteil Traxl auch für weitere Bauvorhaben ausreichend dimensioniert.
Laut dem beiliegenden GIS –Auszug liege die öffentliche Wasserleitung in den Grundstücken Fl.Nr. 932/2 und 934. Es sollte geprüft werden, ob hierfür eine Dienstbarkeit eingetragen sei. Wenn nicht, sollte dies im weiteren Verfahren durchgeführt werden.
Mit Einreichung eines Bauantrags sollten auch die Bewässerungsplanungen mit vorgelegt werden. Die Planung sei 3-fach beim Tiefbauamt zur Prüfung und Genehmigung einzureichen.
Straßenbau:
Die verkehrliche Erschließung der künftigen Bauflächen sei durch die Gemeindestraße gesichert. Die künftigen Anfahrten sowie der Stellplatznachweis würden im Zuge des Bauantrags geprüft. Ein Stellplatznachweis entsprechend der städtischen Satzung sei vorzulegen.
Allgemein:
Um unnötige Verzögerungen für geplante Bauvorhaben auszuschließen, müssten alle für die Erschließung notwendigen Planunterlagen zeitnah bei der Stadt eingereicht werden.
Stellungnahme:
Zu Kanalisation und Wasserversorgung:
Die Anregungen werden dahingehend berücksichtigt, dass die Hinweise zu den biologischen Kleinkläranlagen in die Begründung übernommen werden. Die Planzeichnung wird ergänzt und der Verlauf der Wasserleitung als mit Leitungsrecht zu belastend festgesetzt.
Zu Straßenbau:
In die Begründung wird noch ein Hinweis auf den Nachweis der Stellplätze entsprechend der städtischen Satzung aufgenommen.
Behandlungsvorschlag:
Die Ergänzungssatzung wird folgendermaßen ergänzt bzw. geändert:
In der Planzeichnung wird die vorhandene Wasserleitung eingetragen und als mit Leitungsrecht zu belastende Fläche dargestellt.
Die Begründung wird noch mit Angaben zu den biologischen Kleinkläranlagen sowie zur Garagen- und Stellplatzsatzung der Stadt Ebersberg ergänzt.
3.9 Bürger 1, Schreiben vom 12.04.2018
Es wird der Wunsch geäußert, auf Grundstück Fl.Nr. 932 ein Austragshaus oder Wohnhaus für die Tochter zu errichten. Deshalb sollte der Umgriff um ca. 20 m nach Süden erweitert werden.
Sachbericht und Abwägung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass durch eine Einbeziehungs- bzw. Ergänzungssatzung einzelne Außenbereichsflächen in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbezogen werden können. In der Kommentierung des Carl-Link-Kommunalverlags zum § 34 BauGB wird betont, dass ausdrücklich nur einzelne Flächen einbezogen werden können. Die Entwicklung größerer Flächen, die nicht mehr durch die angrenzende Bebauung geprägt sind, könne nur mit dem Instrument der Bauleitplanung (Bebauungsplan) erfolgen.
Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass die gewünschte Erweiterung im Südosten nicht mehr mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist. Zudem würde am äußersten Ortsrand eine Bebauung entstehen, durch die im Westen dieser Bebauung Baulücken nach § 34 BauGB entstehen würden. Dies würde ebenfalls einer geordneten städtebaulichen Entwicklung widersprechen. Deshalb sollte diesem Bauwunsch nicht entsprochen werden.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung der Ergänzungssatzung erfolgt nicht.
