Daten angezeigt aus Sitzung:
Sitzung des Technischen Ausschusses, 15.01.2019
Beratungsreihenfolge
Sachverhalt
Die baurechtliche Situation im Bereich der Kleingartenanlage Vorderegglburg wurde seitens des Landratsamtes im Jahre 2016 wieder aufgegriffen, nachdem bei einer bauaufsichtlichen Prüfung festgestellt wurde, dass im Gegensatz zur Bestandsaufnahme vom 03.09.1996, weitere rechtswidrige Anlagen hinzugekommen sind. Durch die zusätzlich errichteten baulichen Anlagen und neuen Grundstücksnutzungen sind jedoch die Voraussetzungen für eine weitere Duldung aller rechtswidrigen Anlagen weggefallen.
Gleichzeitig wurde die Stadt Ebersberg um Überprüfung gebeten, ob hier durch eine Änderung des Flächennutzungsplanes und die Aufstellung eines Bebauungsplanes eine für die beteiligten Grundstückseigentümer günstigere Rechtslage geschaffen werden kann. Bis zum heutigen Zeitpunkt haben in der Sache mehrere Gespräche zwischen Stadt und Landratsamt stattgefunden.
Planungsrechtliche Situation:
Das Gebiet umfasst, ohne die Wegeflächen, 71 Parzellen, die größtenteils im Eigentum Privater stehen. Der gesamte Bereich liegt außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne von § 34 BauGB (Innenbereich). Für den vorliegenden Bereich gibt es auch keinen Bebauungsplan (vgl. § 30 BauGB), der die entsprechenden Anlagen und Nutzungen zulassen würde. Bauplanungsrechtlich ist der gesamte Bereich somit dem Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzuordnen. Die Zulässigkeit von baulichen und sonstigen Anlagen bzw. Nutzungen beurteilt sich deshalb nach §§ 29, 35 BauGB. Dem § 35 liegt der Gedanke zugrunde, dass im Außenbereich das Bauen grundsätzlich unterbleiben soll, sofern es sich nicht um Vorhaben handelt, die wegen ihrer Zweckbestimmung bevorzugt (= privilegiert) nach § 35 Abs. 1 BauGB im Außenbereich errichtet werden können. Dies würde beispielsweise auf ein land- oder forstwirtschaftliches Vorhaben zutreffen. Die vorhanden Nutzungen sind allerdings keine privilegierten Nutzungen bzw. Vorhaben, sondern sind gemäß § 35 BauGB als sonstiges Vorhaben einzustufen. Diese Art von Vorhaben sind allerdings nur zulässig, wenn ihre Ausführung und Nutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt.
Vorliegend sind allerdings durch die vorhandenen und ausgeübten Nutzungen öffentliche Belange beeinträchtigt und zwar
- Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplanes der Stadt Ebersberg, welcher in diesem Bereich keine Baufläche, sondern eine Fläche für die Landwirtschaft vorsieht (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB);
- Die natürliche Eigenart der Landschaft wird beeinträchtigt, da die baulichen und sonstigen Anlagen der Landschaft wesensfremd sind und Fremdkörper in der überwiegend land- und forstwirtschaftlich genutzten Umgebung darstellen (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB);
- Die vorliegenden Anlagen bzw. die Freizeitnutzung sind gegen weitere Bezugnahmen nicht abgrenzbar, so dass mit weiteren Anträgen zur Errichtung von Bauvorhaben bzw. zur Nutzung gerechnet werden muss, die nicht mehr abgelehnt werden könnten. Dadurch ist die Gefahr der Entstehung, Erweiterung oder Verfestigung einer Splittersiedlung zu befürchten.
Aus diesem Grund sind die vorhandenen baulichen und sonstigen Anlagen und die damit verbundene Freizeitnutzung auf den Grundstücken nach der aktuellen Rechtslage nicht zulässig und auch künftig nicht zulassungsfähig. Die Folge wäre, zur Herbeiführung rechtmäßiger Zustände, konsequenterweise die Beseitigung sämtlicher Anlagen und die Aufgabe der Freizeitnutzung.
Am 23.01.2018 fand zu diesem Thema im Landratsamt eine Besprechung der Angelegenheit statt. Als Ergebnis kann festgehalten werden, dass das Landratsamt sich aus Gleichbehandlungsgründen gezwungen sieht, baurechtlich gegen die kleingärtnerische und Freizeitnutzung in Vorderegglburg vorzugehen, da in vergleichbaren Fällen im Landkreis genauso verfahren wurde.
Lösungsvorschlag:
Nach Ansicht des LRA bestehen somit nur zwei Möglichkeiten:
- Beseitigungsverfügung mit Beseitigungskonzept; das bedeutet, dass alle baulichen Anlagen (Hütten, Zäune, standortfremde Bepflanzung usw.) entfernt werden müssen.
- Legalisierung der Anlage mittels entsprechender Bauleitplanung;
hierzu müsste der FNP geändert werden und ein Bebauungsplan erlassen werden;
zu empfehlen ist hier ein einfacher Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB) mit wenigen Festsetzungen; dadurch gehört die geplante Nutzung und Bebauung weiterhin zum bauplanungsrechtlichen Außenbereich, so dass damit deutlich zum Ausdruck kommt, dass ein Fortentwickeln dieses Gebietes nicht vorgesehen ist bzw. nicht dem städtebaulichen Konzept der Stadt entspricht;
die Art der Nutzung könnte hier als Sondergebiet „ gärtnerische Freizeitnutzung (Gartenhausgebiet) gem. § 11 BauNVO festgesetzt werden.
Über weitere Regelungsdetails muss sich der Technische Ausschuss zu gegebener Zeit auseinandersetzen.
Die Mitglieder des Stadtrates haben am 06.10.2018 eine Ortseinsicht durchgeführt. Dabei wurde unter den Anwesenden übereinstimmend vorgeschlagen, auf den gesamten Flächen auch weiterhin keine Wohnbebauung zuzulassen. Die Stadt wäre bereit, den Bestand planungsrechtlich zu legalisieren, sofern die betroffenen Eigentümer die Kosten des Verfahrens hierfür übernehmen.
Weiterhin besteht seitens der Stadt ein Interesse, sollten einzelne Flächen zum Verkauf stehen, diese zu erwerben.
Weiteres Vorgehen:
Sollte sich der Technische Ausschuss dem Lösungsvorschlag Alt. 2 anschließen können, wird empfohlen, vor Fassung eines Einleitungs-/Aufstellungsbeschlusses mit den betroffenen Grundstückseigentümern eine Informationsveranstaltung unter Beteiligung des Landratsamtes, abzuhalten, in der die planungsrechtliche Situation nochmals ausführlich dargestellt wird und die Lösungsmöglichkeiten aufgezeigt werden. In dieser Veranstaltung sollten den betroffenen Eigentümern die beabsichtigten Eckpunkte eines künftigen Bebauungsplanes dargelegt werden. Das Ergebnis der Veranstaltung ist daher abzuwarten.
Bei Zustimmung aller betroffenen Eigentümer kann anschließend die notwendige Bauleitplanung auf den Weg gebracht werden.
Diskussionsverlauf
StR Münch fragte nach den Kosten für die einzelnen Grundstückeigentümer und nach dem Verwendungszweck der Stadt, sollte sie die Flächen erwerben. Erster Bürgermeister Brilmayer teilte mit, dass die Grundstücke als Ausgleichsflächen genutzt werden könnten.
StR Goldner fand das Vorgehen gut. Die aktuelle Nutzung sollte bestehen bleiben, da es einen Bedarf für Schrebergärten gäbe.
StR Otter war gegen die Aufstellung eines Bebauungsplanes, da die Entwicklung rein zufällig war und keine sinnvolle städtebauliche Ordnung darstelle. Er erkundigte sich nach der Erschließung.
2. Bürgermeister Ried wies daraufhin, dass die Situation seit über 40 Jahren bestehen würde. Die Beseitigung wäre eine
nicht vertretbare Härte.StR Münch schloss sich dieser Meinung an. Er regte an, zunächst die Einigung der Eigentümer abzuwarten. StR Lachner stellte fest, dass es für diese Situation keine gewohnheitsrechtliche Anerkennung gibt. Es gibt nur die beiden Möglichkeiten, die im Vortrag bereits aufgeführt wurden. Interessanterweise kamen die Beschwerden, die zum Aufgreifen der Sache geführt haben, aus der Gemeinschaft der Grundstückseigentümer. Die Vorgehensweise ist ein Zugeständnis der Stadt an die Eigentümer.
Erster Bürgermeister Brilmayer stellte fest, dass die Stadt hier ein Hilfsangebot anbietet, wenn alle Beteiligten es wollten. Sollte keine Einigung zustande kommen, muss die weitere Entwicklung abgewartet werden.
Beschluss
Der Technische Ausschuss beschließt, die Lösungsmöglichkeit – Alternative 2 – weiter zu verfolgen. Die Verwaltung wird beauftragt, die Eigentümerversammlung vorzubereiten und hierzu einzuladen.
Vorbehaltlich einer Kostenübernahmeerklärung durch die Eigentümer stellt die Stadt die planungsrechtliche Sicherung der heutigen Nutzung in Aussicht.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 1
Datenstand vom 25.07.2019 16:10 Uhr
