Mit Schreiben vom 22.01.2019 beantragen die Eigentümer des Anwesens Wasserburger Str. 6, 85560 Ebersberg die Aufstellung eines Bebauungsplanes wegen Aufstockung ihres Wohngebäudes. Das Schreiben liegt den Sitzungsunterlagen bei; hierauf wird Bezug genommen. Die Sache lag des Technischen Ausschuss bereits in seiner Sitzung vom 12.12.2017 (TOP 2, öffentlich) als Bauvoranfrage vor.
Geplant ist die Erweiterung des bestehenden Gebäudes um 2 Wohneinheiten je ca. 100 m² Wohnfläche durch Aufstockung um ein weiteres (drittes) Obergeschoss. Die Wandhöhe soll von ca. 9,0 m auf 12,0 m erhöht werden. Die Firsthöhe soll künftig 14,0 m statt bisher 10,75 m betragen.
Das Bauvorhaben wurde am 16.04.2018 im Landratsamt (Bauabteilung, UIB) besprochen. Dabei wurde festgestellt, dass auf das Bauvorhaben sowohl Immissionen aus dem Verkehrslärm der Wasserburger Straße als auch aus Gewerbelärm aus der im Westen liegenden Flächen der Straßenmeisterei Ebersberg einwirken. Im Falle der Bauleitplanung ist in jedem Fall eine schalltechnische Untersuchung erforderlich, die die Verkehrs- und Gewerbelärmimmissionssituation untersucht und geeignete Maßnahmen zur Lärmpegelminderung vorschlägt.
Bereits im Landratsamt wurde sowohl eine Grundrissorientierung zum Schutz vor Verkehrslärm als auch verglaste Balkone als Schutz vor Gewerbelärm angesprochen.
Dem Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanes liegt ein Lärmschutzgutachten des Büros C.Hentschel Consult Ing.-GmbH vom 24.09.2018 bei. Die Untersuchung kommt zum Ergebnis, dass für das Bauvorhaben, um es verwirklichen zu können, umfangreiche Schallschutzmaßnahmen vorzusehen sind. Für die West- und Südfassade sind baulich-technische Maßnahmen (z. B. eingezogene oder verglaste Loggien, Prallscheiben, Schallschutzerker, Vorhangfassaden, Gebäuderücksprünge usw.) erforderlich. Dies ist hier im beiliegenden Plan dargestellt. Im Zuge des Verfahrens wäre diese Planung mit der UIB abzustimmen.
Eine weitere Alternative wäre die Anwendung des sog. „Schöneberger Modells“. Dieses Modell wurde als Weiterentwicklung der architektonischen Selbsthilfe in Berlin angewendet. Zum Zuge kommt es, wenn die kritische Lärmbelastung nur auf bestimmte Zeiten beschränkt ist. So liegt der Fall hier. Entsprechend den Ergebnissen der schalltechnischen Untersuchung ist aus schalltechnischer Sicht der Winterdienst maßgeblich. Tagsüber ist nicht mit Überschreitungen zu rechnen. Damit ist nur in der Winterzeit nach an der West- und Südfassade mit Überschreitungen zu rechnen.
Das Schöneberger Modell sieht in solchen Fällen vor, dass zu bestimmten Zeiten (hier nachts im Winterdienst) eine vollständige Schließung der Außenhülle erforderlich ist; hierzu muss ein Lüftungskonzept erstellt werden. Zur Sicherung der Konfliktbewältigung sind die Schließpflichten in einem städtebaulichen Vertrag vor Festsetzung des Bebauungsplanes verbindlich zu vereinbaren. Dabei ist zu regeln, wann die Fenster in welchem Umfang geöffnet werden dürfen und wann sie zu schließen sind. Würden die Fenster in den ausgeschlossenen Zeiten dennoch geöffnet, verhält sich der Nutzer baurechtswidrig und kann keine Abwehransprüche geltend machen.
Dies dient auch dem Schutz des angrenzenden Betriebs der Straßenmeisterei, um den Winterdienst nicht einzuschränken.
Nach Recherchen der Verwaltung gibt es zu dieser Vorgehensweise allerdings noch keine Rechtsprechung. Diese Fragestellung wäre im Verfahren mit der UIB abzustimmen.
Der Umgriff des Bebauungsplanes soll nach Vorschlag der Verwaltung die Grundstücke FlNr. 592/2, 592/4 und 563/9 umfassen. Aus unserer Sicht bietet sich der Umgriff an, da bei den Grundstücken aufgrund ihrer Größe und ihres Zuschnitts noch ein gewisses Nachverdichtungspotenzial vorhanden ist, das in den nächsten Jahren aktiviert werden wird. Die südlich angrenzenden Grundstücke erfordern hinsichtlich ihrer Weiterentwicklung nicht unbedingt eine Steuerung mittels Bauleitplanung.
Der Wohnstandort eignet sich zur Weiterentwicklung und Stärkung, da er sich noch in fußläufiger Entfernung (ca. 700 m) zum Bahnhof und zu den Einrichtungen des täglichen Bedarfs der Altstadtpassage befindet. Durch die Lage am östlichen Ortsrand und mit der Straße „Laufinger Allee“ ist der Standort auch gut mit Möglichkeiten der Naherholung versorgt.
Vorgeschlagen wird ein einfacher Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB), der nur die notwendigen Festsetzungen zur Verwirklichung des Bauvorhabens zum Inhalt hat (Wandhöhe, schalltechnische Festsetzungen, Bauräume). Die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich dann im Übrigen nach
§ 34 BauGB.
Mit dem Antragsteller ist noch eine Planungskostenübernahmevereinbarung abzuschließen.
