In der Sitzung des Technischen Ausschusses am 12.03.2019 wurde ein Vorbescheid zu diesem Bauvorhaben bereits behandelt, dem Vorbescheid wurde das gemeindliche Einvernehmen aufgrund des geplanten Fassadenversatzes und der geplanten Stellplatzanordnung verweigert. Daraufhin wurde die Entwurfsplanung abgeändert und zur heutigen Sitzung wiederholt vorgelegt.
Der Antrag auf Vorbescheid soll folgende Fragen klären:
- Ist das Maß der Baukörper hinsichtlich der Wandhöhe planungsrechtlich zulässig?
- Ist das Maß der Baukörper hinsichtlich der Firsthöhe planungsrechtlich zulässig?
- Ist das Maß der Baukörper hinsichtlich Länge und Breite planungsrechtlich zulässig?
- Ist das Maß der Baukörper hinsichtlich der dargestellten Geschossigkeit/Anzahl der Geschosse planungsrechtlich zulässig?
- Ist die Lage der Baukörper hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig?
- Ist das Maß der Baukörper hinsichtlich der dargestellten Geschossfläche planungsrechtlich zulässig?
- Ist das Maß der Baukörper hinsichtlich der dargestellten überbauten Grundfläche planungsrechtlich zulässig?
- Sind die oberirdischen Stellplätze und Garagen an den eingezeichneten Stellen planungsrechtlich zulässig?
Folgendes ist laut Antragsunterlagen geplant:
Doppelhaus (12,30 m x 13,00 m) 159,90 m²
Anzahl der Vollgeschosse III
Wandhöhe 1 (bis OG) 5,75 m
Firsthöhe 10,25 m
Einfamilienhaus (8 m Nordseite/5,67 Südseite x 13,50 m) 92,27 m²
Anzahl der Vollgeschosse II
Wandhöhe Nordseite 3,60 m
Wandhöhe Südseite 5,67 m
Firsthöhe 6,54 m
Grundstücksgröße 975 m²
Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Die bauplanungsrechtliche Beurteilung richtet sich somit nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB. Danach ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einen Wohngebiet (§ 3 BauNVO – WR). Ein geplantes Doppelhaus und ein Einfamilienhaus fügen sich somit von der Art und Nutzung her in die umliegende Bebauung ein.
Beim Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung kommt es ausschlaggebend auf die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebungsbebauung an. Hierzu zählen die Grundfläche des Gebäudes und die Höhe bzw. die Kubatur des geplanten Gebäudes. Die Firsthöhen der höchsten Gebäude in der umliegenden Bebauung weisen um die 10 m auf. Im Vorbescheid (V-2018-1198 vom 07.12.2018) wurde beim Mehrfamilienhaus eine Firsthöhe von 10,93 m (6,43 m + Giebel 4,50 m) bzw. beim Einfamilienhaus eine Firsthöhe von 6,68 m (5,81 m + Giebel 0,87 m) als zulässig beschieden. Das neu geplante Doppelhaus hat eine Firsthöhe von 10,25 m, das Einfamilienhaus eine Firsthöhe von 6,54 m.
Die zulässigen Wandhöhen aus dem Vorbescheid (Mehrfamilienhaus 6,99 m bzw. Einfamilienhaus 5,67 m) werden durch die neue Planung mit einer Wandhöhe beim Doppelhaus von 5,75 m und beim Einfamilienhaus mit 5,67 m eingehalten.
Gem. Vorbescheid darf die überbaute Grundfläche des Mehrfamilienhauses 189,75 m², das Einfamilienhaus 69,25 m² aufweisen. Das geplante Doppelhaus weist eine Grundfläche von 159,90 m², liegt somit noch im unter dem Maß aus dem Vorbescheid. Das neu geplante Einfamilienhaus mit einer Grundfläche von 92,27 m² überschreitet das Maß aus dem Vorbescheid, liegt aber im Rahmen der Umgebungsbebauung.
Damit fügen sich die beiden neu geplanten Gebäude auch nach dem Maß der Nutzung in die umliegende Bebauung ein.
Für das Doppelhaus und das Einfamilienhaus sind insgesamt sechs Stellplätze erforderlich, die in drei Garagen und drei offenen Stellplätzen auf dem Grundstück nachgewiesen werden. In der letzten Sitzung wurde angemerkt, dass sich die Anordnung der Stellplätze über die gesamte Grundstücksbreite entlang der Straße nicht aus der Umgebung ableiten ließe.
Aufgrund der Änderung in Bezug auf den Fassadenversatz können die Vorgaben des § 2 Abs. 1 GaStellV nicht eingehalten werden. Demnach müssen zwischen Garagen und öffentlichen Verkehrsflächen Zu- und Abfahrten von mindestens 3 m Länge vorhanden sein. Abweichungen können gestattet werden, wenn keine Bedenken zur Verkehrssicherheit bestehen. Ein solcher Antrag nach Art. 63 BayBO auf Abweichung von § 2 Abs. 1 GaStellV liegt dem Vorbescheid bei.
Die vorgelegte Planung sieht lediglich eine Aufstellfläche von 2 m – 2,50 m vor, allerdings sollen die Garagentore elektrisch und mit Funkfernbedienung als Kompensationsmaßnahme zur verkürzten Aufstellfläche ausgeführt werden. Aus Sicht der Verwaltung kann hier der beantragten Abweichung (die vom LRA zu erteilen ist) zugestimmt werden, da die vorgenannte Kompensationsmaßnahme und die verkehrliche Situation in der Abt-Häfele-Straße keine Bedenken zur Verkehrssicherheit erkennen lassen. Zudem sind in der Abt-Häfele-Straße vergleichbare Fälle vorhanden (Hs.Nrn. 34, 24, 24a).
Die beanstandete Anordnung der Stellplätze über die gesamte Grundstücksbreite entlang der Straße wurde in der neuen Entwurfsplanung mit einer Positionierung eines Stellplatzes vor der Garage auf der Nordostseite des Grundstückes gelöst. Der Bereich vor dem Doppelhaus könne so großzügiger gestaltet werden und von Stellplätzen freigehalten werden. Hierzu liegt ein Antrag nach Abs. 63 BayBO auf Abweichung von § 2 Abs. 8 der Garagen- und Stellplatzsatzung der Stadt Ebersberg vor, der Vorplätze vor Garagen (Stauraum) nicht als Stellplätze im Sinne dieser Satzung gelten lässt. Die Verwaltung empfiehlt, diese Abweichung nicht zu erteilen, um keine Präzedenzfälle zu schaffen. Wir empfehlen dem Bauwerber die Errichtung eines Doppelstellplatzes (Duplexgarage) bzw. die ursprüngliche Anordnung der Stellplätze aus dem letzten Antrag auf Vorbescheid zu belassen, da zu befürchten ist, dass die Fahrzeuge in der Praxis in der schmalen Abt-Häfele-Straße abgestellt werden.
