Für den Bereich zwischen Altstadtpassage und Bahnhofstraße (zwischen den Neuwirtsgaragen und den Anwesen Bahnhofstraße 2 und 4) sollen die bestehenden Garagen abgebrochen und stattdessen ein Wohn- und Geschäftshaus neu errichtet werden.
Der Technische Ausschuss war mit der Sache zuletzt am 18.09.2018 (TOP 2, öffentlich) im Rahmen der Entscheidung über den Antrag auf Vorbescheid befasst. Damals wurde folgender Beschluss gefasst:
- Der Technische Ausschuss beschließt, dem Antrag auf Vorbescheid wegen Abbruch der bestehenden Garagen und Errichtung eines Ersatzneubaues als Wohn- und Geschäftshaus auf dem Grundstück FlNr. 61, Gemarkung Ebersberg, Marienplatz 12 hinsichtlich der Fragen 1 – 3 das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.
- Der Technische Ausschuss beschließt, das Einvernehmen zur vorgestellten Stellplatzlösung (Stellplätze auf der westlichen Teilfläche des Grundstücks FlNr. 562/22, Gemarkung Ebersberg – Parkplatz an der Wasserburger Straße) unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass der notwendige Tauschvertrag abgeschlossen wird.
Mit Schreiben vom 17.10.2018 teilte das LRA Ebersberg mit, dass der Vorbescheid in der vorgelegten Form nicht genehmigungsfähig sei.
Er widerspreche einerseits den Festsetzungen des gegenständlichen Bebauungsplanes; insbesondere bestünde ein Widerspruch der Wandhöhe des Terrassengeschosses zur festgesetzten Wandhöhe für das MI 4. Diese Abweichung würde die Grundzüge der Planung verletzen.
Die Stellplatzplanung widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes auch insoweit, als die Gemeinschaftstiefgarage überbaut werden soll.
Weiterhin sei die getroffene Stellplatzregelung rechtlich nicht zulässig. Die angegebene Entfernung von 450 m würde die Anforderungen gem. Art. 47 Abs. 3 Nr. 2 BayBO („in der Nähe“) nicht mehr erfüllen.
In einer Besprechung im Landratsamt am 30.11.2018 wurde der Sachverhalt, insbesondere die Stellplatzfrage, nochmals ausführlich erörtert. Die Beteiligten kamen überein, die Realisierung des Vorhabens sowohl in der Innenstadt als auch für den Parkplatz an der Wasserburger Straße im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens zu prüfen.
Am 17.01.2019 fand ein Scoping-Termin mit den beteiligten Behördenvertretern (Landratsamt, Bauabteilung, Naturschutzbehörde, unt. Verkehrsbehörde, Staatliches Bauamt), der Stadt sowie den Antragstellern statt.
Im Ergebnis wurde festgehalten, dass der Parkplatz derzeit im Außenbereich liegt und deshalb für die vorgesehen Nutzung eine Bauleitplanung erforderlich ist. Als mögliche Festsetzung käme ein Sondergebiet (SO) „Parkplätze“ gem. § 11 BauNVO in Frage.
Zwischenzeitlich wurden vom Planungsbüro Gruber-Buchecker eine Kostenschätzung für den Parkplatzbau sowie ein Bauentwurf erstellt.
Parallel dazu hat das Architekturbüro Feirer-Kornprobst den ersten Entwurf für die Bebauungsplanänderung sowohl für den Parkplatz als auch für den Bereich der Altstadtpassage vorgelegt. Den Beteiligten wurden die Bebauungsplanentwürfe bereits zur Abstimmung zugesandt.
Der Bebauungsplanentwurf nimmt die neu geplanten Gebäude auf. Die Gebietsart soll als sog. urbanes Gebiet (MU) gemäß § 6a BauNVO festgesetzt werden. Die Wegeverbindung zwischen Altstadtpassage und Bahnhofstraße Richtung Kirche wird in ihrem Verlauf etwas verändert und schmäler angelegt. Die Benützung ist dann nur mehr für Fußgänger möglich. Bei Realisierung der Wegeverbindung ist ein Grunderwerb aus den privaten Grundstücksflächen der Planbetroffenen erforderlich. Andere Modelle der Wegeerstellung und Grundstücksüberlassung wären im weiteren Verfahren zu diskutieren.
Die Gemeinschaftstiefgarage, die ursprünglich in der südwestlichen Grundstücksecke der FlNr. 61 angelegt war, entfällt, da sie aufgrund des baulichen Bestandes des Einkaufszentrums an dieser Stelle ohnehin nicht mehr realisiert werden kann.
Für die Grundstücke Bahnhofstr. 2 und 4 wurden geringfügige Erweiterungen der Bebauungsmöglichkeiten vorgeschlagen.
Für den Bereich der Parkplätze an der Wasserburger Straße sollen die 23 Parkplätze, die als Ersatz für die Neuwirtsgaragen vorgesehen sind, als Sondergebiet „SO Stellplätze – Gemeinschaftsstellplätze mit Zuordnung“ (§ 11 BauNVO) festgesetzt werden.
Eine rechtliche Überprüfung der Verwaltung hat ergeben, dass eine SO-Festsetzung für einen Parkplatz gemäß § 11 Abs. 1 und 2 BauNVO zulässig ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18.12.1990 – 4 NB 19/90; eine dieser Auffassung widersprechende Rechtsprechung liegt nach umfassender Recherche nicht vor).
Die verbleibenden 16 Stellplätze werden als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Die genauen Nutzungsregelungen müssen noch in einem städtebaulichen Vertrag vereinbart werden.
Mit Anruf vom 21.05.2019 teilte der Vertreter der Grundstückseigentümerin mit, dass nach interner Beratung das Vorhaben des Wohn- und Geschäftshauses nun nicht mehr über eine Bebauungsplanänderung realisiert werden soll. Vielmehr wolle man prüfen, das Vorhaben so zu reduzieren, dass eine Realisierung über eine Befreiung möglich wird. Aufgrund der komplexen Fragestellungen (GRZ nicht grundstücksbezogen festgesetzt; vollkommene Grundstücksversiegelung) und gegenseitigen Abhängigkeiten wird nach Mitteilung der Eigentümerin ein Bebauungsplanverfahren nicht angestrebt. Hierzu soll demnächst ein weiterer Besprechungstermin im Rathaus vereinbart werden.
