Der Antragsteller plant die Aufstockung seines Wohnhauses um ein zweites Obergeschoss. Dadurch ergibt sich eine neue Wandhöhe von 9,49 m auf der Südseite (Straßenseite) und von 8,89 m auf der Nordseite (Gartenseite). Das Gebäude ist mit dem Wohnhaus Dr.- Wintrich-Str. 22 (FlNr. 801/3, Gemarkung Ebersberg) an der gemeinsamen Grenze zusammengebaut und bildet dadurch eine Doppelhaushälfte. Als Vater von Drillingen benötigt der Antragsteller nach seinen eigenen Angaben dringend weiteren Wohnraum.
Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes; es liegt im Innenbereich. Die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich nach § 34 BauGB. Demnach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht vorliegend einem allgemeinen Wohngebiet. Die angestrebte Nutzung als Wohngebäude fügt sich somit ein.
Das Bauvorhaben fügt sich allerdings nicht nach dem Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein. Das geplante Gebäude überschreitet die vorhandene Wandhöhe der angrenzenden Doppelhaushälfte um ca. 3,2 m.
Das Baugebiet sowie die nähere Umgebung, in dem das Grundstück des Antragstellers liegt, ist geprägt von einer kleinteiligen Bau- und Nutzungsstruktur in Form einer höchstens zweigeschossigen Reihenhaus- und Doppelhausbebauung. Die Hochhäuser in der Dr.-Wintrich-Str. Nr. 43 – 51 werden nicht mehr als Bezugsgröße herangezogen und bilden einerseits durch die Zäsur der Dr.-Wintrich-Str. und andererseits durch das nach Südwesten abfallende Gelände in dem Bereich eine Trennung und damit eine eigene Einheit nach Süden hin. Es können nur solche Bauwerke dem im Zusammenhang bebauten Ortsteil bzw. der näheren Umgebung zugeordnet werden, die für eine nach der vorhandenen Siedlungsstruktur angemessene Fortentwicklung der Bebauung maßstabsbildend sind. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Würde man die Hochhäuser als maßstabsbildend heranziehen, könnten auf dem vorgenannten Baugebiet enorme Wandhöhen entstehen, die zu städtebaulichen Spannungen führen würden. Die Aufstockung des Doppelhauses würde eine Entwicklung in Gang setzen, für die die planersetzenden Vorschriften des § 34 BauGB nicht mehr ausreichend sind. Der Siedlungsbereich mit den bestehenden Doppel- und Reihenhäusern in der Dr.-Wintrich-Str. sowie der Rotwandstraße bestimmt aus städtebaulicher Sicht die Vorgaben für die Einfügungskriterien des § 34 BauGB.
Zwischenzeitlich wurde für das Gebiet im Zuge der Planungen zum Personalwohnbau der Kreisklinik, das Nachverdichtungspotential in diesem Quartier im Rahmen einer Studie betrachtet.
Der Architekt Eberhard von Angerer, der für diesen Bereich nach Ansicht der Jury den besten Vorschlag vorgelegt hat, wurde mehrfach mit dem Bauvorhaben von Herrn Ernst befasst. Herr von Angerer hat mehrere Vorschläge erarbeitet, die jedoch alle vom Antragsteller nicht akzeptiert wurden. Die Aufstockung um ein Vollgeschoss mit einer Wandhöhe von über 9 m wird vom Städteplaner in seinem Schreiben vom 31.01.2019 als städtebaulich nicht akzeptabel angesehen.
Zusammen mit dem Antragsteller wurde das Vorhaben zuletzt am 09.05.2019 im Landratsamt besprochen. Auch von dort wurde eindeutig festgestellt, dass das Vorhaben nach § 34 BauGB nicht genehmigungsfähig ist.
Das Vorhaben ist somit in der vorliegenden Form gemäß § 34 BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig und damit nicht genehmigungsfähig.
Zur Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes und damit zur Schaffung des benötigten Wohnraums ist ein Bauleitplanverfahren erforderlich. Allerdings wurde bereits durch den von der Stadt beauftragten Stadtplaner festgestellt, dass das vorliegende Vorhaben städtebaulich nicht akzeptabel sei.
Zum weiteren Vorgehen empfiehlt die Verwaltung zunächst für den Bereich einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan auf Grundlage der Nachverdichtungsstudie vom 01.03.2018 zu fassen, mit dem Ziel die zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten festzuschreiben.
Mit dem Antragsteller des vorliegenden Vorhabens wären im Zuge des Verfahrens die baulichen Möglichkeiten nochmals im Detail zu besprechen, um eine städtebaulich verträgliche Lösung zu schaffen.
Der Antragsteller hat mit Schreiben vom 25.09.2019 (E-Mail) bestätigt, seinen Bauantrag solange liegen zu lassen, bis das Bebauungsplanverfahren einen gewissen Stand erreicht hat.
