Im Bereich der Punkthäuser an der Dr.-Wintrich-Str. 45 – 49b soll der vorhandene Gebäudebestand abgebrochen werden und stattdessen ein neues Wohn- und Geschäftshaus errichtet werden. Das Gebäude soll nach neuesten ökologischen Kriterien mit einer Fassadenbegrünung errichtet werden.
Geplant ist ein Gebäude mit insgesamt 8 Geschossen (E+7). Die Höhenentwicklung orientiert sich an der vorhandenen Bebauung der angrenzenden Punkthäuser.
Die bauliche Entwicklung ist Ergebnis der Nachverdichtungsstudie vom 01.03.2018. Das Wertungsgremium hat seinerzeit den Beitrag des Büros Dragomir Stadtplanung aus München zur weiteren Bearbeitung vorgeschlagen. Am 12.03.2019 stellte der Antragsteller mit seinem Planer die weiter entwickelten Planungen im Technischen Ausschuss vor.
Auf die in den Sitzungsunterlagen beiliegenden Pläne und Erläuterungen wird Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 24.09.2019 (Eingangsdatum beim Stadtbauamt) stellt der künftige Vorhabenträger Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gem. § 12 BauGB (siehe Antragsschreiben in den Sitzungsunterlagen).
Die rechtlichen Voraussetzungen für die Einleitung des Verfahrens liegen gemäß § 12 Abs. 1 BauGB dann vor, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten vor dem Satzungsbeschluss (§ 10 Abs. 1 BauGB) verpflichtet hat.
Ein planungsbedürftiges Vorhaben liegt vor. Die Baugrundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 24 – „Südwest Punkthäuser“. Dieser Bebauungsplan lässt die vorgesehene Entwicklung, insbesondere die Höhenentwicklung nicht zu. Die Entwicklung stimmt mit dem städtischen Planungswillen überein (vgl. Nachverdichtungsstudie vom 01.03.2018). Zur bauplanungsrechtlichen Zulassung des Vorhabens ist eine entsprechende Bauleitplanung erforderlich (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
Weitere Voraussetzung ist, das Vorliegen eines Vorhabenträgers, der grundsätzlich jede natürliche oder juristische Person sein kann. Momentan tritt die Eigentümergemeinschaft der Baugrundstücke FlNr. 785/7, /8, /9, /10, /11, /12, /13, /14, /15 der Gemarkung Ebersberg, vertreten durch den Dipl.-Kfm. Jens Schild, als Vorhabenträger auf. Beabsichtigt ist nach Angaben des Vertreters, für das Vorhaben eine eigene Objektgesellschaft zu gründen. Dies wird derzeit vorbereitet. Grundlage beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist, dass gegenüber der Stadt nur ein Vorhabenträger verantwortlich ist. Wollen mehrere – so wie hier, im Rahmen einer BGB-Gesellschaft – das Gesamtvorhaben gemeinsam verwirklichen und gegenüber der Stadt einstehen, müssen sie die einschlägigen Verpflichtungen entweder gesamtschuldnerisch übernehmen oder es muss einer der Beteiligten im Außenverhältnis allein gegenüber der Stadt auftreten und müssen die Rechtsbeziehungen der Beteiligten im Übrigen im Innenverhältnis geregelt werden (vgl. Spieß in Jäde/Dirnberger, BauGB § 12 RdNr. 12).
Die Verwaltung schlägt deshalb vor, den Einleitungsbeschluss unter der aufschiebenden Bedingung zu fassen, dass die Gründung der Objektgesellschaft der Stadt nachgewiesen wird.
Der Vorhabenträger muss in der Lage sein, die Planung und die Vorhaben- und Erschließungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen. Dies ist konkret-individuell für den Vorhabenträger zur prüfen; erforderlich ist die rechtlich gesicherte Möglichkeit des Zugriffs auf die entsprechenden Finanzmittel. Die Stadt muss sich hierüber Gewissheit verschaffen. Dies kann z. B. durch entsprechende Bankauskünfte (Sicherung durch Bankbürgschaften) geschehen. Naturgemäß handelt es sich dabei um eine Prognoseentscheidung, an die keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürfen. Grundsätzliche Aussagen von Wirtschaftsprüfern oder Banken, dass der Vorhabenträger grundsätzlich in der Lage ist, ein Projekt in dem betreffenden finanziellen Umfang zu realisieren, würden ausreichen. Ergänzend ist zu empfehlen, im Durchführungsvertrag eine Regelung aufzunehmen, dass mit dem Bau tatsächlich erst begonnen werden darf, wenn der konkrete Finanzierungsnachweis gegenüber der Stadt erbracht ist. Damit ist dem städtischen Sicherungsinteresse insoweit ausreichend Rechnung getragen.
Der Vorhabenträger muss nachweisen, dass er über die Planungsgrundstücke verfügen kann. Nachdem die Eigentümer der Grundstücke das Vorhaben verwirklichen wollen und gemeinsam den Antrag gestellt haben und die künftige Objektgesellschaft aus den Eigentümern bestehen wird, kann dieser Nachweis als erbracht gelten.
Das Planungsverfahren kann nach § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden, das es sich hier um eine Maßnahme der Nachverdichtung handelt.
Zum weiteren Vorgehen schlägt die Verwaltung folgendes vor:
- Fassung des Einleitungsbeschlusses für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan auf Basis der eingereichten Planunterlagen in der Fassung vom 23.09.2019 unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Stadt die Gründung der Objektgesellschaft, die als Vorhabenträger tätig werden soll, nachgewiesen wird.
- Ausarbeitung und Abstimmung der weiteren Planungen (Bebauungsplanentwurf mit Satzung und Begründung) und Entwurf des Durchführungsvertrages.
- Erneute Vorlage des Bebauungsplanentwurfs zur Beratung und Abstimmung in einer Sitzung des Technischen Ausschusses. Nach positiver Beschlussfassung kann die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13a Abs. 3 BauGB durchgeführt werden.
