Im Zuge der Beratungen über einen Bauantrag in der Abt-Williram-Str. 55, in der Sitzung des Ferienausschusses am 13.08.2019 kündigte Erster Bürgermeister Brilmayer auf Anregung von StRin Platzer und StR Otter an, Bereiche der Stadt mit Verdichtungspotential zu identifizieren und dann hinsichtlich einer möglichen Überplanung zu überprüfen.
Zur Identifikation von Nachverdichtungspotentialen innerhalb des bebauten Ortsgebietes würde sich die Aufstellung eines sog. Nachverdichtungskonzeptes eignen.
Grundlage eines Nachverdichtungskonzepts ist zunächst die Erfassung und räumliche Darstellung grundstücks- und gebäudebezogener Daten im GIS.
Um geeignete Grundlagen für die Bewertung möglicher Baurechtsmehrungen und Nachverdichtungspotentiale zu erhalten, ist es erforderlich die vorhandene Bebauung hinsichtlich folgender Parameter zu erfassen:
- GR + WH
bzw. VG mit GF
keine Balkone, Terrassen, Vordächer – jedoch abgeschleppte Dächer schon
► Übernahme aus DFK
- Dachgauben/Gegengiebel über 1,5 m Breite
- Garagen/Nebengebäude als Nebenanlagen anhand DFK
ansonsten durch Plan- und Ortseinsicht
- Wandhöhe
von der höchsten Seite aus gemessen
nur vom Hauptbaukörper
- DN + Dachform
► nur Hauptanlage
- Genehmigungsdatum
ursprüngl. Genehmigung + letzte Änderung
► Akteneinsicht
Anzahl der Wohneinheiten
Primär ist angedacht, im ersten Schritt, zunächst die Flächen im bebauten Stadtgebiet von Ebersberg ohne Gewerbeflächen und ohne den Bereich der ehemaligen Gemeinde Oberndorf zu erfassen, da hier aus Sicht der Verwaltung das größte Nachverdichtungspotential aufgrund des teilweise relativ alten Baubestandes gesehen wird. Diese Problematik zeigt sich immer wieder im Bauvollzug bei Einzelbauvorhaben. Die heutigen Bauwünsche der Grundstückseigentümer stoßen immer wieder an die Grenzen der teilweise sehr alten und nicht mehr zeitgemäßen Baulinienpläne. Eine sinnvolle Steuerung der Bebauung ist mit diesen Instrumenten größtenteils kaum mehr möglich.
Das Nachverdichtungskonzept stellt eine aktuelle, dynamische und einfach bedienbare Abwägungs- und Beurteilungshilfe für das Bauamt und eine wichtige Datenbasis für die weitere Gemeindeentwicklung dar. Mit diesem Instrument kann die Beurteilung von Bauanträgen beschleunigt und der Aufwand minimiert werden. Gleichzeitig liegt eine Grundlage für die weitere Bauleitplanung vor. Das Konzept umfasst im Einzelnen eine Prüfung der Nachverdichtungsmöglichkeiten in Gebieten mit Wohnnutzung, eine Beschreibung aller Nachverdichtungsquartiere und die Erstellung von Dichteplänen. Schließlich erfolgt eine Priorisierung der Quartiere und die Erstellung von Nachverdichtungsplänen sowie eine Darstellung von Steuerungsmöglichkeiten und des Handlungsbedarfs je Quartier. Dabei werden auch Kriterien für günstige Nachverdichtungspotenziale erarbeitet. Aus diesen Nachverdichtungsplänen können bedarfsweise dann Bebauungspläne aufgestellt werden.
Das Nachverdichtungskonzept ist eine informelle Planungsstufe vor der Ebene der konkreten Bebauungsplanung und kann für die Einzelbauvorhaben im Innenbereich als auch für künftige Bebauungspläne städtebauliche Grundlagen und Vorgaben liefern.
Im Rahmen eines solchen Nachverdichtungskonzepts ist zu entscheiden, ob in welchem Umfang zusätzliche Wohnbauflächen geschaffen werden können und welche städtebaulichen Anforderungen an eventuelle Verdichtungen (Begrenzung der Versiegelung, Erhalt/Schaffung von Freiflächen etc.) gestellt werden.
Die rechtliche Grundlage hierfür liegt in § 1a Abs. 2 Satz 1BauGB, wonach mit Boden sparsam und schonend umgegangen werden soll und die Gemeinden dabei auch Maßnahmen zur Nachverdichtung nutzen sollen.
Die Aufstellung eines solchen Konzepts ist sehr arbeits-, kosten- und zeitaufwendig. Die Schaffung der Datengrundlagen muss über externe Dienstleister (Planungsbüros) erfolgen. Bis diese Datengrundlagen benutzbar vorliegen muss mindestens mit ein bis 2 Jahren Bearbeitungszeit gerechnet werden. Die Kosten dürften bei der Größenordnung von Ebersberg bei mindestens 50.000,- € liegen. Diese Mittel wären im Bedarfsfall im Haushalt bereitzustellen.
Fördermöglichkeiten im Rahmen der Städtebauförderung etc. wurden von der Verwaltung noch nicht abgeklärt; könnte aber als einer der nächsten Handlungsschritte angegangen werden. Die Frage könnte mit der Städtebauförderung im Rahmen des Jahresgesprächs erörtert werden.
Die Stadt ist mit Beschluss des Technischen Ausschusses vom 09.04.2019 (TOP 7, öffentlich), der Förderinitiative „Innen statt Außen“ beigetreten. In dieser Förderinitiative werden als förderungswürdige Gegenstände auch städtebauliche Konzepte und Untersuchungen, die in Verbindung mit dem Förderziel (Flächen sparen) stehen, angesehen. Ein Nachverdichtungskonzept würde diesen Zielen durchaus entsprechen.
Zum weiteren Vorgehen schlägt die Verwaltung vor,
- eine Kostenschätzung für das Projekt zu erstellen bzw. einzuholen,
- die Fördermöglichkeiten für die Aufstellung eines Nachverdichtungskonzeptes abzufragen.
Nach Klärung dieser Punkte wird die Sache im Ausschuss wieder vorgelegt.
