In dieser Sache wird Bezug genommen auf die Sitzung des Technischen Ausschusses vom 16.02.2016 (TOP 16, nichtöffentlich).
Das bestehende Schwesternwohnheim der Kreisklinik an der von-Scala-Str. 1-3 soll abgebrochen werden. Ein Ersatzbau soll auf dem Grundstück des ehemaligen Dialysezentrums südlich der Münchener Straße (FlNr. 807/2, 807/3, 807/4, 807/5 und 807/6) errichtet werden.
Hierzu ist der bestehende Baulinienplan Nr. 12 – Südwest für den vorgenannten Teilbereich zu überarbeiten bzw. neu aufzustellen.
Das LRA Ebersberg teilt der Stadt mit E-Mail vom 27.02.2017 den aktualisierten Raumbedarf aus Sicht der Kreisklinik mit. Darin sind Wohnraumanforderungen für andere öffentlichen Arbeitgeber (Kindergärten, Polizei, Rathaus etc.) berücksichtigt.
Demnach läge laut Schreiben der Kreisklinik folgender Bedarf vor:
100 x Einzimmerwohnungen zwischen 20 und 25 m²
50 x Zweizimmerwohnungen zwischen 45 und 50 m²
20 x Dreizimmerwohnungen zwischen 80 und 90 m²
10 x Vierzimmerwohnungen zwischen 90 und 100 m²
Insgesamt wären demnach 180 Wohnungen erforderlich. Für den Landkreis ist es grundsätzlich denkbar, der Stadt ein Belegungsrecht für Wohnraum einzuräumen, der über den Bedarf der Kreisklinik hinausgeht.
Unabhängig von diesem Bedarf muss durch die Stadt ermittelt werden, ob eine derartige Bebauung auf dem Grundstück südlich der Münchener Straße vorstellbar wäre.
Im Höchstfall ergäbe dies eine Geschossfläche von 7.800 m² (netto – ohne Verkehrsflächen etc.). Die Grundstücksgröße beträgt über alle Grundstücke insgesamt 4.973 m². Somit ergäbe sich eine Geschossflächenzahl von 1,57. Nach § 17 Abs. 1 BauNVO beträgt die höchstzulässige GFZ in WA-Gebieten 1,2 ( hier 5.967,6 m²). Nach § 17 Abs. 2 BauNVO können aus städtebaulichen Gründen die Obergrenzen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.
Das Vorhaben muss im Zusammenhang mit der sowohl westlich als auch südlich angrenzenden Bebauung (Rotwand- und Hochriesstraße) gesehen werden. Hier existiert bislang nur ein Baulinienplan (Nr. 12 – Südwest). Dieser setzt lediglich eine Baulinie und Baugrenzen fest. Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung wurden nicht getroffen. Somit handelt es sich hier nicht um einen qualifizierten Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB), sondern um einen einfachen Bebauungsplan, bei dem sich die Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 30 Abs. 3 BauGB im Übrigen nach § 34 BauGB richtet.
Diese Problematik wäre im Rahmen des vorgeschlagenen Plangutachtens zu untersuchen.
Nach einer Besprechung bei der Regierung von Oberbayern, SG Wohnraumförderung wären die Maßnahmen (Planung und Bau) nach dem Kommunalen Wohnungsbauförderungsprogramm zuschussfähig. Voraussetzung für die Förderung ist allerdings, dass auch für die städtebauliche Entwicklung (Bauleitplanung) ein Verfahren mit konkurrierender Planung durchgeführt wird. Die hierfür entstehenden Kosten wären mit 60% förderfähig.
Seitens der Verwaltung wird in Abstimmung mit der Förderstelle ein Plangutachterverfahren mit 5 Büros vorgeschlagen (sog. Mehrfachbeauftragung nach HOAI). Ziel dieses Verfahrens soll die Suche nach einem städtebaulich qualitätvollen Entwurf für die Bebauung sein.
Weiterhin wird empfohlen ein Büro für die Verfahrensbegleitung zu bestimmen.
Für das Plangutachten ist eine Jury aus Fachpreisrichtern aus der Architektenschaft und Sachpreisrichtern (z. B. Vertreter der Fraktionen) erforderlich. Hier könnten die eigenen Städteplaner (Büro Molenaar, Salm& Stegen) mit einbezogen werden. Weiterhin wäre ein Vertreter der Regierung von Oberbayern, SG Wohnungswesen an der Jury zu beteiligen. Die Teilnehmer sind gemäß den abgeforderten Leistungen nach HOAI zu bezahlen.
Nach der grundsätzlichen Entscheidung wird über die Verwaltung ein Entwurf einer Aufgabenstellung ausgearbeitet, der dem TA in einer der nächsten Sitzungen zur Abstimmung vorgelegt wird.
Haushaltsmäßige Auswirkungen:
Das Gutachterverfahren hat zur Folge, dass die Teilnehmer gemäß den abverlangten Leistungen zu honorieren sind (in aller Regel bis LP 2). Weiterhin sind die Honorare der Fachpreisrichter zu bezahlen. Erfahrungsgemäß ist bei solchen Verfahren mit Kosten zwischen 80.000 – 100.000 ,- € zu rechnen. Hiervon werden 60% (= 60.000,- €) über das KommWFP bezuschusst. Die nichtgeförderten Kosten in Höhe von ca. 40.000,- € könnten im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages mit dem Landkreis bzw. der dann handelnden Rechtsperson geregelt werden.
Der Sachverhalt wird zur Diskussion gestellt.
