Geplant ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses (13,23 m x 12,10 m=160,08 m², Wandhöhe 5,54 m, Firsthöhe 9,73 m) mit insgesamt 4 Wohneinheiten und einem Wintergarten (ca. 9,74 m x 4,6 bzw. 2,81 m=35,80 m²) auf den vorgenannten Grundstücken.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 193 – Wasserburger Straße Ost“. Demnach beurteilt sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes.
Bezüglich der Art der Nutzung ist ein Allgemeines Wohngebiet (WA - § 4 BauNVO) festgesetzt. Dieses Gebiet dient vorwiegend dem Wohnen (§ 4 Abs. 1 BauNVO), wonach ein Wohngebäude gem. § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig ist.
Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung setzt der Bebauungsplan eine Grundfläche von 160 m², eine Geschossfläche von 450 m² und eine Wandhöhe von 5 m für das Baugrundstück fest. Die zulässige Grundfläche bezieht sich hier allerdings auf den Bauraum des Gebäudes und auf den Bauraum des Wintergartens.
Das geplante Mehrfamilienhaus weist eine Grundfläche von ca. 160 m² auf, der geplante Wintergarten weist eine Grundfläche von ca. 36 m² auf und das Gebäude ist mit einer Firsthöhe von 9,73 m (K + II + D) geplant. Die Befreiung von der festgesetzten Höhe kann erteilt werden, da bei der Bebauungsplanaufstellung eine andere Grundlage bzw. ein anderer Bauwunsch des ehemaligen Eigentümers vorlag, die eine Beschränkung einer Wandhöhe auf 5 m gerechtfertigt haben. Nachdem sich diese Umstände zwischenzeitlich geändert haben, hier zum einen die Errichtung eines Gebäudes mit einer Wandhöhe von 5,4 m in diesem Gebiet verträglich ist und zum anderen die Erteilung einer Befreiung keine Präzedenzfälle auslösen würde, kann einer Befreiung von der zulässigen Wandhöhe erteilt werden.
Bei der festgesetzten Grundfläche des Hauses handelt es sich allerdings um einen Grundzug der Planung, von dem keine Befreiung erteilt werden kann. Die Grundfläche des Hauses inklusive des Wintergartens muss auf 160 m² reduziert werden, da die Rechtsprechung vorgibt, dass eine solche Festsetzung als Summenmaß für die entsprechenden Bauräume zu sehen ist. Eine Festsetzung auf einzelne bauliche Anlagen ist nicht möglich, da dann das Privileg nach § 19 Abs. 4 nicht errechnet werden kann.
Die Erschließung erfolgt gemäß dem o.g. Bebauungsplan über die Flurstücke 563/16, 562/21, 562/31 und 562/32 der Gemarkung Ebersberg. Der Bauwerber ist Eigentümer des Flurstückes 562/32 der Gemarkung Ebersberg und hat die dingliche Sicherung des Geh-, Fahrt- und Leitungsrechtes auf den Flurstücken 563/16, 562/21 und 562/31 der Gemarkung Ebersberg nachgewiesen. Die Erschließung ist somit rechtlich möglich. Gesichert ist die Erschließung dann, wenn erwartet werden kann, dass zum Zeitpunkt der Benutzbarkeit des geplanten Mehrfamilienhauses die planungsrechtlich gebotene Erschließung tatsächlich vorhanden, benutzbar und auf Dauer zur Verfügung stehen wird. Hiervon ist vorliegend aufgrund der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten auszugehen. Die gesicherte Erschließung kann somit auf der Ebene des Vorbescheides bestätigt werden.
Der Antragsteller hat sich mit den Urkunden vom 19.12.2014 – UrNr. F2136/2014 und vom 16.03.2015 – UrNr. F0367/2015 verpflichtet, die Kanal- und Wasseranschlüsse für das Baugrundstück selbst, auf eigene Kosten herzustellen und zwar auch denjenigen Teil, der im öffentlichen Straßengrund liegt.
Die erforderlichen sechs Stellplätze (Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen á 1,5 Stellplätze) sollen mittels vier offenen Stellplätzen und zwei Duplexgaragen auf dem Grundstück oder acht offenen Stellplätzen nachgewiesen werden. Bei beiden Variationen würden allerdings zwei Stellplätze zusätzlich zur Stellplatzanforderung hergestellt werden und eine Befreiung der Nr. 7.4 der Fläche für die Nebenanlagen des Bebauungsplanes erfordern.
Folgende Fragen sollen im Zuge dieses Antrags auf Vorbescheid noch geklärt werden:
- Ist auf Basis der eingereichten Erläuterungen und Anlagen die Erschließung des Grundstücks des Antragstellers gesichert?
- Ja, da die dinglichen Sicherungen nachgewiesen worden sind (FlNr. 562/32?)
- Sind auf Basis der vorgenannten Erläuterungen und Anlagen die Geh- und Fahrtrechte zum und vom Grundstück des Antragstellers eingehalten?
- Kann für die weitere Planung davon ausgegangen werden, dass die schraffierte Fläche für die Errichtung eines Wintergartens nicht Bestandteil der zulässigen Grundfläche GR 160 qm von WA 2 im Grundstück des Antragstellers ist?
- Nein, die GR ist auf beide Bauräume bezogen.
- Kann für die weitere Planung davon ausgegangen werden, dass bei der schraffierten Fläche für die Errichtung eines Wintergartens analog der Fläche WA1 im Nachbargrundstück eine vollständige Bebauung zulässig ist?
- Nein, da der Bebauungsplan einen eigenen Wintergarten vorsieht und dies ein Grundzug der Planung ist.
- Kann die grenzständige nordöstliche Wand massiv und geschlossen ausgeführt werden?
- Zuständigkeit beim LRA, bauplanungsrechtlich nicht relevant, aber seitens der Verwaltung vorstellbar.
- Kann das Dach im Bereich der schraffierten Fläche für die Errichtung eines Wintergartens als begrüntes Flachdach in Massivbauweise ausgeführt werden?
- Seitens der Stadt Ebersberg steht diesem Vorhaben nichts entgegen.
- Kann die geschosshohe Unterbauung als Nutzfläche errichtet werden?
- Können zur Erfüllung der gem. Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze vier Stellplätze auf Duplexparkern errichtet werden?
- Ja, wird allerdings nicht besonders gut angenommen.
- Kann der Stellplatzschlüssel in Abweichung von der Garagen- und Stellplatzsatzung vom 20.12.2007 von 1,5 auf 1,4 Stellplätze je Wohnung reduziert werden, um unter Verzicht auf Duplexparker eine ebenerdige Lösung auszuführen?
- Keine Befreiung von der Stellplatzsatzung notwendig und möglich; würde einen Präzedenzfall für alle künftigen Bauvorhaben auslösen.
- Kann Wohnung B abweichend von Art. 48 Abs. 1 S. 1 BayBO nur teilweise barrierefrei ausgeführt werden?
- Zuständigkeit beim LRA, bauplanungsrechtlich nicht relevant.
- Kann die Lärmschutzwand in Abweichung von dem im B-Plan vorgegebenen Verlauf ohne Versprung im Grundriss entlang der tatsächlichen Grundstücksgrenze ausgeführt werden?
- Ja, da der Bauherr auch Eigentümer der angrenzenden Fläche ist.
-
Wird unter der Maßgabe, dass die Regelung zur Tiefe der Abstandsflächen gem. Art. 6 Abs. 5 S. 3 und S. 4 BayBO weiterhin Anwendung findet, eine Abweichung von der im B-Plan vorgegebenen Traufhöhe von 5,00 auf 5,50 m gewährt?
Ja, kein Grundzug der Planung, siehe oben.
