Mit Schreiben vom 29.04.2020 beantragte die hub7 GmbH & Co. KG, 85560 Ebersberg die Änderung des Flächennutzungsplanes sowie die Aufstellung eines Bebauungsplanes. Ziel soll eine Festsetzung als Gewerbegebiet sein um auf dem Grundstück die Errichtung eines Bürogebäudes (hub7 Business Center) sowohl zur Vermietung und Eigennutzung baurechtlich zu ermöglichen.
Auf das beiliegende Antragsschreiben, das den Sitzungsunterlagen beiliegt, wird verwiesen.
Die Sache wurde am 09.07.2019 bereits im Technischen Ausschuss behandelt. Ein Aufstellungs-/Einleitungsbeschluss wurde seinerzeit unter folgenden Bedingungen in Aussicht gestellt:
- Positives Ergebnis des Scoping-Termins
- Nachweis der gesicherten Erschließung des Baugrundstücks.
- Abschluss einer städtebaulichen Vereinbarung zur Übernahme sämtlicher Planungskosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB).
Zu 1:
Der Scoping-Termin fand am 26.09.2019 sowie am 04.11.2019 (mit der unteren Naturschutzbehörde – UNB) im Rathaus Ebersberg statt.
Beim ersten Termin wurden von keiner Behörde Gründe angeführt, die gegen das Bauvorhaben sprechen. Das Landratsamt wies daraufhin, dass die Lage ortsplanerisch nicht optimal aber in Ordnung sei. Im Verfahren sei zu begründen, warum diese Flächen in Anspruch genommen werden sollen und nicht die im FNP festgesetzten.
Die UNB sieht das Vorhaben naturschutzfachlich eher kritisch wegen der Lage an der Hangkante, der Sukzessionsfläche und des Eingriffs in das bestehende Landschaftsbild.
In einem Telefonat mit dem Antragsteller vom 07.04.2020 teilte die UNB mit, dass das Vorhaben nach interner Besprechung aus naturschutzfachlichen Gründen abgelehnt werden würde.
Die Planung reagiert auf den Einwand, indem das Gebäude einerseits von der Hangkante zurückrückt und den Verlauf der Kante in die Fassadenabwicklung aufnimmt. So wird eine bessere Einbindung in das Landschaftsbild erreicht. Die Hangkante südlich des geplanten Bürogebäudes kann in Abstimmung mit der UNB zumindest teilweise als Ausgleichsfläche dienen. Es sollte aus Sicht der Verwaltung zunächst das Verfahren abgewartet werden, mit welchen Argumenten die UNB ihre Stellungnahme hinterlegt.
Zu 2:
Hinsichtlich der Erschließung des Baugrundstücks fanden Besprechungen und ein Ortstermin mit dem staatlichen Bauamt Rosenheim statt. Vom IB Gruber-Buchecker aus Ebersberg wurde ein Antrag auf Genehmigung zur Erstellung einer Zufahrt mit Linksabbiegerspur von der Schwabener Straße auf das geplante Baugrundstück gestellt. Beim Ortstermin wurden seitens des Straßenbauamtes keine wesentlichen Hindernisse zu dem Vorhaben vorgetragen. Insofern kann aus Sicht der Verwaltung die Erschließung zumindest für die Einleitung des Bauleitplanverfahrens als nachgewiesen gelten.
Zu 3:
Die Planungskostenvereinbarung würde, falls der Technische Ausschuss der anschließend beschriebenen Vorgehensweise zustimmt, bis zur Behandlung der Flächennutzungsplanänderung im Stadtrat erstellt werden.
Das Vorhaben würde sich nach Ansicht der Verwaltung für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 12 BauGB) eignen. Dies wurde in der Sitzung vom 09.07.2019 bereits von StRin Platzer vorgetragen. Bei dieser Variante kann die Gemeinde die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger (=Bauherr) auf der Grundlage eines von ihm vorgelegten und mit der Stadt abgestimmten Plans zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten verpflichtet (Durchführungsvertrag).
Die Verwaltung schlägt daher folgende Vorgehensweise vor:
- Empfehlung an den Stadtrat der Stadt Ebersberg einen Einleitungsbeschluss zur Flächennutzungsplanänderung für das Grundstücks FlNr. 1048, Gemarkung Ebersberg zu fassen. Planungsziel soll die Darstellung der Fläche als Gewerbegebiet sein.
Aufstellungsbeschluss eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur baurechtlichen Realisierung des vom Vorhabenträger geplanten Bürogebäudes auf FlNr. 1048, Gemarkung Ebersberg.
Der Aufstellungsbeschluss steht zum einen unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Stadtrat ein entsprechendes Flächennutzungsplanänderungsverfahren einleitet und zum anderen, dass der Vorhabenträger einen abstimmungsfähigen Vorhaben- und Erschließungsplan vorlegt.
Als weiterer Punkt ist eine unterschriebene Planungskostenvereinbarung bis zur Stadtratssitzung am 21.07.2020 vorzulegen.
