In der Sache wird auf die Sitzungen vom 08.10.2019 (TA), TOP 3, öffentlich, vom 14.01.2020 (TA), TOP Verschiedenes, nichtöffentlich, vom 26.05.2020 (USK) TOP 11, nichtöffentlich, sowie vom 08.09.2020 (FWD), nichtöffentlich, Bezug genommen.
Am 22.07.2020 fand zwischen dem Ordinariat und der Stadt eine weitere Besprechung statt. Anwesend waren für das Ordinariat: Frau Bilcai Ressort 5.1.3 Kita, Herr Miller HA Bauwesen, Frau Wind Justiziariat, Herr Diwo Projektsteuerer
Seitens der Kirchenverwaltung waren anwesend: Herr Doerr, Herr Lachner
Die Stadt wurde vertreten von: 1. Bürgermeister Herr Proske, Herr Ipsen, Herr Stöhr, Herr Stalla.
Die Vertreter des Ordinariats teilten mit, dass der Vergabeausschuss die Leistungsphase 2 inklusive der Baukosten genehmigt hat. Der Beschluss beinhaltet auch die Errichtung einer Tiefgarage. Der Vergabeausschuss gab weiterhin ein klares Bekenntnis zum Standort und zum Familienzentrum ab; andere Baumaßnahmen wurden zugunsten dieses Projekts zurückgestellt.
Zur weiteren Darstellung wird auf die Gesprächsnotiz (siehe Anlage: 2014-0799) verwiesen.
Hierfür wäre nach der Empfehlung durch den Ausschuss für Finanzen, Wirtschaft und Digitales (Finanzierungszusage) auch noch je eine Empfehlung des Umwelt-, Kultur- und Kulturausschusses (Bedarfsbestätigung) sowie des Technischen Ausschusses (technische Empfehlung) ein Beschluss des Stadtrates erforderlich.
Der Umwelt-, Sozial- und Kulturausschuss hat dem Stadtrat folgende Empfehlung abgegeben:
Bürgermeister Herr Proske schlägt vor, vor einer Finanzierungszusage noch einmal mit dem Ordinariat über die Erweiterung des Bauvorhabens um Mietwohnungen für Mitarbeiter zu verhandeln. Zudem besteht gerade im Hortbereich erhöhter Platzbedarf. Im Kreise der Ausschussmitglieder herrscht Einvernehmen, dass angesichts der bisherigen Planungszeit mit dem Ordinariat über den veränderten Bedarf im Wohnungsbereich und bei den Hortplätzen vor einer Finanzierungszusage, gerade angesichts einer unsicheren Haushaltslage, nachverhandelt werden sollte. Dabei muss eine eventuelle Wettbewerbsbindung berücksichtigt werden. Angeregt wird auch, das Gebäude mindestens im Passivhaus-Standard zu bauen.
Die Idee, dass die Stadt die Tiefgarage selbst erstellt, wird positiv gesehen.
Der Ausschuss für Finanzen, Wirtschaft und Digitales schloss die Beratungen mit folgendem Statement ab:
Im Kreise der Stadtratsmitglieder wird der Wunsch geäußert, das Projekt mit seiner Komplexität in Gänze zu betrachten, bevor Einzelempfehlungen ausgesprochen werden. Dafür könnte der im November 2020 angesetzte Workshop genutzt werden. Eine große Mehrheit des Ausschusses ist gegen Umplanungen, die die Weiterführung des Projektes gefährden würden. Einigkeit besteht darüber, dass neben den angekündigten FAG-Mitteln auch nach weiteren Fördermöglichkeiten geschaut werden soll.
Wichtiges Thema des Projekts ist nach wie vor der Bau einer Tiefgarage, um einerseits die notwendigen Stellplätze aus der KITA-Nutzung und dem Familienzentrum unterzubringen und zum anderen, öffentliche Stellplätze oder Stellplätze für das Rathaus zu schaffen. Das Stadtbauamt hat mit Datum vom 12.03.2018 beim Planungsbüro „Und Mang Architektur“ eine Machbarkeitsstudie für eine Tiefgarage anfertigen lassen. Die Studie kommt zum Ergebnis, dass je nach Variante, zwischen 28 und 74 Stellplätzen in einer Tiefgarage möglich sind (die Machbarkeitsstudie liegt den Sitzungsunterlagen bei).
a) Bau mit Tiefgarage
Mit Abschluss der Planungsphase 2 werden die Kosten durch das Projektsteuerungsbüro für das gesamte Projekt auf rund 19 Mio. € dargestellt. Hierin enthalten ist auch ein Kostenansatz von 1 Mio. € für die provisorische Unterbringung der Kita-Gruppen während der Bauzeit.
Bei einem angenommenen Verteilungsschlüssel von 80 zu 20 (Kita zu Pfarrheim/KBW) würden die Kosten der Kita 14,4 Mio. € zzgl. 1 Mio. € für die provisorische Unterbringung betragen, gesamt 15,4 Mio. €. Bei einer angenommenen FAG-Förderung von derzeit 35 % (5,39 Mio. €) bliebe ein städtischer Anteil von 10,01 Mio. € zu leisten. Für den Fall, dass nicht alle Kosten voll förderfähig sein würden, sollte von Kosten in Höhe von 10,5 Mio. € für die Stadt ausgegangen werden, zu veranschlagen in den Haushaltsjahren 2022, 2023 und 2024.
b) Bau ohne Tiefgarage, Stadt baut Tiefgarage selbst
Bei dieser Variante würden sich die Gesamtkosten von 19 Mio. € um 1,5 Mio. € auf 17,5 Mio. € reduzieren.
Bei dem angenommenen Verteilungsschlüssel 80 zu 20 (Kita zu Pfarrheim/KBW) würden die Kosten der Kita 13,2 Mio. € zzgl. 1 Mio. € für die provisorische Unterbringung betragen, gesamt 14,2 Mio. €. Bei einer angenommenen FAG-Förderung von derzeit 35 % (4,97 Mio. €) bliebe ein städtischer Anteil von 9,23 Mio. € zu leisten und der Bau einer Tiefgarage für rund 1,5 Mio. €. Auch hier sollte berücksichtigt werden, dass nicht alle Kosten voll förderfähig sein könnten, so dass von 9,6 Mio. €. für die Stadt ausgegangen werden sollte. Bei den Kosten der Tiefgarage könnte der Anteil der Parkplätze, die für die Kita dort nachgewiesen werden müssen, ebenfalls eine FAG-Förderung in Höhe von 35 % eingerechnet werden. Zudem hat das Ordinariat eine Anpachtung der für die Kita notwendigen Stellplätze angeregt, die durch eine dingliche Sicherung im Grundbuch eingetragen werden müsste, so dass eine gewisse Refinanzierung der Kosten der Tiefgarage eingeplant werden könnte. Die dort vorgesehenen öffentlichen Parkplätze könnten dann durch Stellplatzablösemittel finanziert werden.
In den Haushalten 2022, 2023 und 2024 sollten somit 11,1 Mio. € (Anteil Kita und Bau Tiefgarage) vorgesehen werden.
Aus bautechnischer Sicht ist allerdings von einem Tiefgaragenbau in städtischer Regie abzuraten, da hier kaum kalkulierbare Schnittstellen (Ausschreibungs-, Gewährleistungs-, Bauwerkabdichtungsfragen etc.) geschaffen werden. Dies hat eine erneute Besprechung zwischen dem Planungsbüro, dem Projektsteuerer und der Hochbauverwaltung ergeben. Die möglichen Vorteile einer getrennten Bauweise (Kostenreduzierung; bauliche und betriebliche Trennung) werden durch die Synergieeffekte im Zuge eines Gesamtvorhabens aufgehoben (nur eine Baufirma, eine Baustelleneinrichtung etc.). Die Kostenträgerschaft der Stadt steht schlussendlich nicht in Frage. Nach Ansicht des Stadtbauamtes kommt es hier entscheidend auf die Regelungen in der Bau- und Finanzierungsvereinbarung an. Es wird noch auf den Baupreisindex hingewiesen; demnach muss mit einer jährlichen Steigerung der Kosten von 3 – 4% gerechnet werden.
Vor Baubeginn ist zwingend erforderlich, im Bereich der Pfr.-Bauer-Straße zum einen die bisher vorhandene Wasserleitung auszutauschen und zum anderen den Kanal zu erneuern und in seiner Dimension zu erweitern. Diese Bauarbeiten werden voraussichtlich im Jahr 2021 (bis Herbst) durchgeführt, so dass mit den Abbrucharbeiten an der KITA Ende 2021 begonnen werden kann. Die Fertigstellung wäre dann für 2023 geplant.
Parallel zur Leitungserneuerung soll auch die Möglichkeit eines Nahwärmeanschlusses für das Gebäude geprüft werden. Für den Nahwärmeanschluss sind noch zwei Vorfragen zu klären. Die Anlage in der Grund- und Mittelschule wurde öffentlich gefördert. Mit dem Fördergeber ist zu klären, ob ein fremdes, nichtstädtisches Gebäude angeschlossen werden kann. Anderenfalls müssten gewährte Fördermittel rückerstattet werden. Die Anfrage hierzu läuft bereits.
Ein weiterer Punkt ist der notwendige Platzbedarf für die Nahwärmeleitungen im öffentlichen Straßenraum. Nach derzeitigen Erkenntnissen erlaubt die Sparten-Situation im Tiefbau keine Erweiterung des Nahwärmenetzes in die Bürgermeister-Müller-Straße.
Im Grundstück direkt angrenzend an die neue Turnhalle der Stadt und unter dem Gehweg liegen die Sparten Strom und Telefon. Hier ist auch eine Trafostation vorhanden. Auf der Westseite der Bürgermeister-Müller-Straße verlaufen bereits Wasser und Kanal. Diese Seite der Straße, sowohl in der Floßmannstraße als auch in der Bgm.- Müller – Str., wurde nach einer städtischen Baumaßnahme erst kürzlich komplett neu hergerichtet.
In der anderen Hälfte, im östlichen Teil der Bgm.- Müller- Straße, die noch nicht neu erstellt wurde, liegt eine Gasleitung. Die Straßenbereite ist hier so gering, dass der Bau einer Nahwärmeleitung aus Sicht der Fachabteilungen nicht adäquat umsetzbar ist. Einerseits, da für etwaige Dehnungsbögen schlicht kein Platz vorhanden sei. Andererseits, weil die einzig mögliche Trasse, auf die andere Straßenseite hin, durch Kanal, Wasser und Gasleitungen komplett versperrt ist. Etwaige Ausweichlösungen würden weitreichende Umbauten der bestehenden und neuen Leitungen und Kanäle sowie Hausanschlüsse erfordern, die den Bau nach heutigem Kenntnisstand unwirtschaftlich erscheinen lassen.
Schließlich ist auch fraglich, wie die Anwohner eine erneute Baumaßnahme in der Straße auch mit Blick auf die zusätzliche Belastung des Turnhallenneubaus aufnehmen würden, nachdem soeben erst eine mehrmonatige Bauphase an der Straße abgeschlossen wurde.
Zur Klärung dieser Fragen wurde ein externes Fachbüro für Nahwärmenetzplanung eingeschaltet. Dieses soll im städtischen Auftrag die technischen Möglichkeiten einer Netzerweiterung prüfen.
In den Sitzungsunterlagen liegt nochmals das Planungskonzept, wie es sich bis zum Stadium der Vorplanung (LP 2) entwickelt hat. Insgesamt wird auch Sicht des Stadtbauamtes dieses Planungskonzept weiterhin befürwortet.
Die Frage nach Wohnraum für Erziehungspersonal wurde in der Besprechung vom 22.07.2020 (vgl. Anlage PRJ-2014-0799) ausführlich erörtert. Seitens des EOM wird dies aus verschiedensten Gründen kritisch gesehen (miet- und dienstvertragliche Themen, höheres Bauvolumen, hinsichtlich personeller und wirtschaftlicher Ressourcen, höherer Bauunterhalt, verlorene Planungsleistungen). Um keine Präzedenzfälle im Bistum zu schaffen, wird von der Errichtung von Wohnungen im Zuge des KITA-Neubaus Abstand genommen. Das EOM ist aber gerne bereit, eigene Grundstücke mit Erbbaurecht der Stadt für Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen.
Zu entscheiden sind für das weitere Vorgehen aus Sicht des Stadtbauamtes nun folgende Fragestellungen, die dann als Empfehlungen an den Stadtrat gefasst werden sollen:
- Soll das Bauvorhaben mit einer Tiefgarage (möglichst viele Stellplätze) unter Bauherrschaft des EOM durchgeführt werden?
- Bleibt das Planungskonzept mit Stand vom 24.04.2020 bestehen?
- Wird für die Energieversorgung des neuen Gebäudes ein Nahwärmeanschluss bereitgestellt bzw. soll die Verwaltung weitere Schritte zur Ermöglichung dieses Anschlusses unternehmen?
Nach Beratung und Entscheidung über die vorgenannten Punkte sollte auch eine Empfehlung zur Übernahme der Baukosten entsprechend dem Flächenanteil (80% Kita, Hort und 20% Familienzentrum) abgegeben werden. Das bedeutet, dass 20% der Kosten vom EOM allein finanziert werden müssen. 80% der Kosten werden nach einem Aufteilungsschlüssel von 1/3 durch das EOM und 2/3 durch die Stadt finanziert.
Bei den Baukosten ist die Größe der Tiefgarage von entscheidender Bedeutung.
Der Verwaltung liegt vom Projektsteuerer eine Kostenschätzung für das Gesamtprojekt mit Stand vom 03.03.2020 vor. Demnach ist von folgenden Kostenansätzen mindestens auszugehen (die Kosten wurden mit dem Baupreisindex zwischenzeitlich hochgerechnet; die Kosten für die Tiefgaragenvarianten sind der Machbarkeitsstudie entnommen und ebenfalls mit dem BKI hochgerechnet):
a) Beispiel 1
bei Bau einer TG mit 54 PP – 26 zusätzliche:
Gesamtbaukosten brutto (KG 200-700) 15.600.000,- €
+ Tiefgarage mit 54 PP (26 zusätzliche) 2.110.000,- €
+ 10% Risikozuschlag 1.560.000,- €
Summe 19.270.000,- €
b) Beispiel 2
bei Bau einer TG mit 74PP – 46 zusätzliche:
Gesamtbaukosten brutto (KG 200-700) 15.600.000,- €
+ Tiefgarage mit 74 PP 3.016.000,- €
+ 10% Risikozuschlag 1.560.000,- €
Summe 20.176.000,- €
Der Risikozuschlag wurde vom Projektsteuer wegen der identifizierten Projektrisiken der Grundstückssituation wie beengtes Baufeld, Topografie, Nähe zum Baudenkmal (Klösterl) angesetzt.
Gemäß Nutzungsanteil sind 80% der Kosten der KITA zuzurechnen; 20% betreffen das Kreisbildungswerk und wären vom EOM allein zu finanzieren:
- Beispiel 1 b) Beispiel 2
19.270.000,- € 20.176.000,- €
Davon 80% = 15.416.000,- € davon 80% = 16.140.800,- €
+ Provisorium 1.040.000,- € 1.040.000,- €
(Pavillons)
Summe 16.456.000,- € 17.180.800,- €
Nach der beabsichtigten Finanzierungsvereinbarung trägt die Stadt von diesen Summen (je nach Verwirklichung) 2/3 der Kosten, somit:
10.977.000,- € 11.454.000,- €
Abzüglich FAG-Fördermittel von voraussichtlich 35% ergeben einen Eigenanteil von
7.135.050,- € 7.445.100,- €
Dabei handelt es sich um eine grobe Kostenschätzung für einen ersten Überblick. Genauere Kostenberechnungen werden in der LP 3 angestellt und müssen dem Stadtrat erneut vorgelegt werden. Es wurde in diesem Zusammenhang noch nicht untersucht, ob eine Finanzierung der Tiefgarage über Städtebauförderungsmittel evtl. eine größere Kostenersparnis erbringen könnte.
