Auf dem vorgenannten Grundstück ist der Abriss des Bestandsgebäudes und die Errichtung von drei Reihenhäusern (ca. 20,25 m x ca. 11,49 m = ca. 232,67 m²; II + D; Wandhöhe talseitig 7,06 und bergseitig 4,55 m; Firsthöhe talseitig 9,74 m und bergseitig 7,08 m) und zwei Carports geplant.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes Nr. 19 – „Südwest“ und beurteilt sich somit nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes und im Übrigen nach § 34 BauGB (Innenbereich). Der Bebauungsplan setzt eine Baulinie fest, welche durch das Bauvorhaben im Westen durch die Reihenhäuser und im Süden durch die Carports überschritten wird und demnach eine Befreiung von der Baulinie erfordert.
Rechtsgrundlage für die beantragten Befreiungen ist § 31 Abs. 2 BauGB. Danach kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Bzgl. der Bauraumüberschreitung wurde dem Antragsteller bzw. der Vorbesitzerin in Aussicht gestellt, die Bebauung bis zur Flucht des Anwesens Alpenstraße 2 zu erweitern. Nachdem bereits eine vergleichbare Befreiung in der Alpenstraße 2 erteilt worden ist und auch für das Anwesen Wendelsteinstraße 3 eine Befreiung von der Baulinie für die Errichtung einer Doppelgarage erteilt worden ist, und nachbarschützende Rechte nicht verletzt sind, kann diese Befreiung nach Einschätzung der Verwaltung erteilt werden. Die Befreiung würde auch der bestehenden Bebauung folgen und entlang der Ringstraße ein einheitliches Straßenbild abgeben, die Gebäudeflucht zwischen der Alpen- und der Wendelsteinstraße eine durchgängige Linie bildet. Ein Festhalten an der Baulinie würde einen Gebäudeversatz schaffen, der sich negativ auf den Straßenraum auswirkt. In diesem Bereich ist auch kein weiterer Präzedenzfall mehr zu erwarten. Die Beteiligung der Nachbarn soll nach Art. 66 Abs. 1 BayBO durch die Genehmigungsbehörde erfolgen, da die Nachbarn leider nicht angetroffen wurden.
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit beurteilt sich im Übrigen nach § 34 BauGB. Demnach ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und nach der Grundfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Die Art der Nutzung der näheren Umgebung entspricht einem reinen Wohngebiet (WA - § 3 BauNVO). Ein geplantes Wohngebäude ist gem. § 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig. Das Einfügungsmerkmal nach Art der Nutzung ist somit erfüllt.
Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung kommt es auf die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebung an. Die geplanten Reihenhäuser weisen eine Grundfläche von ca. 233 m² auf und sind mit einer Wandhöhe von talseitig 7,06 m und bergseitig 4,55 m (II + D) geplant. Höhen- und größenvergleichbare Gebäude sind bereits in der Umgebungsbebauung vorhanden (FlNr. 747/81, 747/82 & 747/83 Gmkg Ebersberg: 21,98 m x 11,02 m = 242,22 m²; II + D. Somit fügt sich das Bauvorhaben auch nach dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundfläche in die nähere Umgebungsbebauung ein.
Die erforderlichen sechs Stellplätze (3 WE á 2 Stellplätze) werden mittels zwei Bestandsgaragen und zwei neuen Carports mit jeweils zwei Stellplätzen auf dem Grundstück nachgewiesen. Die Abstandsflächen können auf dem eigenen Grundstück bzw. teilweise auf der öffentlichen Verkehrsfläche nachgewiesen werden (zulässig bis zur Straßenmitte).
Die Grundstücke sollen nach erfolgter Baugenehmigung geteilt werden, sodass noch entsprechende Geh- und Leitungsrechte zur sicheren Erschließung nachgewiesen werden müssen. Nachdem die Teilung aufgrund möglichen Änderungen durch das Baugenehmigungsverfahren erst nach erfolgter Baugenehmigung erfolgen soll, wurde die Eintragung entsprechender Dienstbarkeiten mittels einer selbstschuldnerischen Bürgschaft i.H.v. 10.000 € bei der Stadt Ebersberg hinterlegt, sodass diese als gesichert zu betrachten ist.
