Vorgeschichte:
Am 12.03.2019 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 122.1.1 gefasst.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB wurde vom 13.10.2020 bis 13.11.2020 durchgeführt.
1. Keine Rückmeldung haben abgegeben
1.1 Landratsamt Ebersberg, Wasserrecht
1.2 Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt
1.3 Stadt Ebersberg, Erschließung
1.4 Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Ebersberg
1.5 Kreisbrandinspektion Ebersberg
1.6 Polizeiinspektion Ebersberg
1.7 MVV, München
1.8 Gemeinde Forstinning
1.9 Bund Naturschutz Ebersberg
1.10 Landesbund für Vogelschutz, Poing,
2. Keine Einwände / Bedenken haben abgegeben:
2.1 Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 13.10.2020
2.2 Regionaler Planungsverband, München, Schreiben vom 13.10.2020
2.3 Landratsamt Ebersberg, Altlasten, Schreiben vom 15.10.2020
2.4 Industrie- und Handelskammer, München, Schreiben vom 19.10.2020
2.5 Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 12.11.2020
2.6 Energienetze Bayern, Traunreut, Schreiben vom 26.10.2020
2.7 Bayernwerk AG, Ampfing, Schreiben vom 08.10.2020
2.8 Gemeinde Hohenlinden, Schreiben vom 19.10.2020
3. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
3.1 Landratsamt Ebersberg, Bauverwaltung, Schreiben vom 11.11.2020
3.2 Landratsamt Ebersberg, Immissionsschutz, Schreiben vom 11.11.2020
3.3 Landratsamt Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 11.11.2020
3.4 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 10.11.2020
3.5 Staatliches Bauamt Rosenheim, Schreiben vom 03.11.2020
3.6 Vodafone GmbH / Vodafone Kabel Deutschland GmbH, Unterföhring,
Schreiben vom 26.10.2020
3.7 Deutsche Telekom Technik GmbH, Landshut, Schreiben vom 04.11.2020
3.8 Stadt Ebersberg, Abfall und Umwelt, Schreiben 12.11.2020
3.9 Stadt Ebersberg, Klimamanager, Schreiben vom 13.11.2020
3.10 Öffentlichkeit 1, Schreiben vom 11.11.2020
3.11 Öffentlichkeit 2, Schreiben vom 10.11.2020
3.12 Öffentlichkeit 3, Schreiben vom 11.11.2020
Behandlung der Stellungnahmen:
3.1 Landratsamt Ebersberg, Bauverwaltung, Schreiben vom 11.11.2020
Es wird festgestellt, dass für das Plangebiet der seit 2009 rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 122.1 „Gewerbepark“ gelte und das ursprüngliche Bebauungsplankonzept für das Grundstück Fl.Nr. 1429 bislang nicht umgesetzt worden sei. Seitens eines Investors seien nun Bauwünsche vorgetragen worden, die zumindest in Bezug auf das
Maß der baulichen Nutzung nicht den Festsetzungen des derzeit gültigen Bebauungsplanes entsprächen. Mit dem am 12.03.2019 vom technischen Ausschuss beschlossenen Änderungsverfahren sollten nun die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Planungskonzeptes geschaffen werden.
Das Planzeichen für die Umgrenzung von Flächen für Tiefgaragen gemäß Festsetzung A 7.4 finde in der Planzeichnung keine Anwendung. Soweit dies beabsichtigt sei, werde aus Gründen der Übersichtlichkeit empfohlen, das Planzeichen zu streichen. In diesem Zusammenhang wäre auch die textliche Festsetzung C 6.3 zu überarbeiten.
Stellungnahme:
Die Anregungen werden berücksichtigt. Das Planzeichen A.7.4 entfällt, in der textlichen Festsetzung C.6.3 wird die Formulierung „innerhalb der Flächen für Tiefgaragen“ gestrichen.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen ergänzt bzw. geändert:
Die Festsetzung A.7.4 und die Formulierung in Festsetzung C.6.3 „innerhalb der Flächen für Tiefgaragen“ werden ersatzlos gestrichen.
3.2 Landratsamt Ebersberg, Untere Immissionsschutzbehörde,
Schreiben vom 11.11.2020
Es wird vorgetragen, dass der Unteren Immissionsschutzbehörde keine Planungen oder Maßnahmen bekannt seien, die sich auf den Geltungsbereich der Satzung auswirken könnten.
Es werden aus immissionsschutzfachlicher Sicht folgende Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können, vorgetragen:
1. Kontingentierung im GE
In der Festsetzung C.11.1 seien Emissionskontingente für das Plangebiet festgesetzt. In der Schalltechnischen Untersuchung der Firma C.Hentschel Consult vom 18.09.2020 sei in Ziffer 6 enthalten, dass die kontingentierte Fläche „im B-Plan entsprechend gekennzeichnet“ wird. Um Unklarheiten vorzubeugen, sei die Grenze der Flächen mit Emissionskontingenten in geeigneter Form eindeutig in der Satzung festzusetzen.
2. Anlieferrampen an der Westfassade
In der Schalltechnischen Untersuchung der Firma C.Hentschel Consult vom 18.09.2020 sei dargestellt, dass das festgesetzte Geräuschkontingent ausreichend bemessen ist, „sofern die Anlieferrampen an der Westfassade als Innenrampen mit Torrandabdichtung ausgeführt werden.“
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB können die „zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen“ zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Lärm festgesetzt werden.
Da das festgesetzte Geräuschkontingent nur mit Maßnahmen an der Rampe eingehalten werden könne, werde der Stadt Ebersberg dringend empfohlen, die Festsetzungen zu ergänzen. Vorgeschlagen werde folgende Formulierung:
Die Anlieferrampen an der Westfassade sind als Innenrampen (Einhausung in massiver Bauweise) auszuführen. Der Stand der Lärmschutztechnik bei der Errichtung der Einhausung, insbesondere geschlossene Innenrampe mit integrierter Überladebrücke und Torrandabdichtung, ist umzusetzen.
3. Genehmigungsfreistellungsverfahren
In der Schalltechnischen Untersuchung der Firma C.Hentschel Consult vom 18.09.2020 sei dargestellt, dass außer den Schallschutzmaßnahmen an der Anlieferrampe zeitliche Betriebseinschränkungen notwendig sein würden. Um eine Umsetzung von notwendigen Auflagen zur Einhaltung des § 22 BImSchG in Verbindung mit den Anforderungen der TA Lärm und ggf. der TA Luft im nachgeordneten Baugenehmigungsverfahren sicherzustellen, sei die folgende Festsetzung gemäß Art. 58 Abs. 1 Satz 2, Art. 81 Abs. 2 BayBO für alle Gewerbebetriebe im Satzungsgebiet notwendig:
Die Durchführung des Genehmigungsfreistellungsverfahrens nach Art. 58 BayBO wird für alle Gewerbebetriebe ausgeschlossen. Ausgenommen davon sind emissionsarme Betriebe, z.B. mit ausschließlicher Büronutzung.
4. Tiefgaragen
Aus immissionsschutzfachlicher Sicht sollte die geplante gewerbliche Tiefgarage den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Um dies sicherzustellen, werde der Stadt Ebersberg empfohlen, nachfolgende Festsetzungen in den Bebauungsplan mit
aufzunehmen:
Die Zufahrtsrampe der Tiefgarage ist einzuhausen; die Innenwände und der Deckenbereich der Einhausung sind schallabsorbierend zu verkleiden; der Schallabsorptionsgrad darf bei 500 Hz einen Wert von α = 0,8 nicht unterschreiten.
Das Tor der Tiefgaragenein- und -ausfahrt muss dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechen (z.B. lärmarmes Sektional- oder Schwingtor oder gleichwertig); die Toröffnung hat mittels automatischem Toröffner zu erfolgen. Die Abdeckung ggf. erforderlicher Regenrinnen ist dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechend geräuscharm auszubilden (z. B. durch kraftschlüssige Verschraubungen).
Alle Fahrwege sind mit Asphalt oder einem ähnlichen, gleichwertig lärmarmen Belag auszustatten. Falls eine Be- und Entlüftung der Tiefgarage gebaut wird, muss die Abluft über Dach in die freie Luftströmung abgeleitet werden.
5. Verkehrslärm
In der Schalltechnischen Untersuchung der Firma C.Hentschel Consult vom 18.09.2020 seien Beurteilungspegel von bis zu 67 dB(A) tagsüber an der unmittelbar an der Staatsstraße 2080 gelegenen Ostfassade ermittelt worden (zum Vergleich: Bei Bauvorhaben im Innenbereich wird die Einhaltung eines Beurteilungspegels von 64 dB(A) tagsüber als Maßstab für gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gesehen). In der Satzung ist der Hinweis D.15 enthalten: „Für Büro- und
schutzbedürftige Arbeitsräume, welche ausschließlich zur ST 2080 im Osten belüftet werden können, wird eine fensterunabhängige Belüftung empfohlen.“
Aufgrund der hohen Lärmbelastung werde der Stadt Ebersberg empfohlen, den Hinweis in eine Festsetzung umzuwandeln und Maßnahmen zum Lärmschutz zwingend vorzuschreiben, z.B. mit folgendem Text:
In Büro- und schutzbedürftigen Arbeitsräumen, welche ausschließlich Fenster zur Staatsstraße 2080 im Osten aufweisen, sind schalldämmende, fensterunabhängige Lüftungseinrichtungen zu installieren.
Stellungnahme:
zu 1:
Die Anregung wird berücksichtigt und eine entsprechende Festsetzung ergänzt.
zu 2:
Der Festsetzungsvorschlag wird in den Bebauungsplan übernommen.
zu 3:
Die Formulierung hinsichtlich des Ausschlusses zur Genehmigungsfreistellung wird übernommen.
zu 4:
Die Festsetzungsvorschläge zur Tiefgarage werden berücksichtigt.
zu 5:
Die Anregung wird berücksichtigt und der Festsetzungsvorschlag übernommen.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen ergänzt bzw. geändert:
Die Festsetzungsvorschläge in den Punkten 1 bis 5 werden in die Festsetzungen durch Text übernommen. Die Formulierung in Hinweise durch Text sowie die Begründung werden entsprechend angepasst.
3.3 Landratsamt Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde,
Schreiben vom 11.11.2020
Aus naturschutzfachlicher- und rechtlicher Sicht bestünden zur vorliegenden Änderung des Bebauungsplanes grundsätzlich keine Einwände oder Bedenken.
Da es sich bei dem zu bebauenden Grundstück um eine magere, stark besonnte Fläche mit Strukturen und Versteckmöglichkeiten für Reptilien handele, werde darum ersucht, vor Beginn der Baumaßnahmen eine fachgerechte Überprüfung des Grundstücks hinsichtlich des Vorkommens dieser Artgruppe vornehmen zu lassen. So könne die mögliche Erfüllung von Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 BNatSchG vorsorglich vermieden werden. Das Ergebnis der Überprüfung sei der unteren Naturschutzbehörde nach Vorliegen unverzüglich bekanntzugeben.
Stellungnahme:
Die Anregungen werden dahingehend berücksichtigt, dass ein Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen wird, vor Beginn der Baumaßnahmen eine Überprüfung des Grundstücks hinsichtlich des Vorkommens von Reptilien vornehmen zu lassen, um die Erfüllung von Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 BNatSchG vorsorglich zu vermeiden.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Unter D. Hinweise wird folgender Passus eingefügt:
Artenschutz
Rechtzeitig vor Beginn der Baumaßnahmen ist vorsorglich eine fachgerechte Überprüfung des Grundstücks hinsichtlich des Vorkommens von Reptilien durchzuführen, um die mögliche Erfüllung von Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 BNatSchG zu vermeiden. Das Ergebnis der Überprüfung ist der Unteren Naturschutzbehörde unverzüglich mitzuteilen.
3.4 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 07.01.2020
Nach einer Kurzdarstellung der Planung wird festgestellt, dass sich das derzeit unbebaute Plangebiet in einem Übergangsbereich zwischen würmeiszeitlichen Jungmoränen und Niederterrassenschottern befinde. Die Lockersteine stellten, je nach lokaler Zusammensetzung, in der Regel einen gut versickerungsfähigen Untergrund dar. Das Grundwasser stehe laut Baugrunderkundung in einer Tiefe von ca.30 m an. Im Moränengebiet sei grundsätzlich mit Hang- und Schichtwasser zu rechnen.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht werde der Änderung des Bebauungsplans zugestimmt. Es werde jedoch um Beachtung der folgenden ergänzenden Punkte gebeten:
Niederschlagswasserbeseitigung:
Gemäß § 55 Abs. 2 WHG sei Niederschlagswasser ortsnah zu versickert werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belange entgegenstünden. Zunächst werde die festgesetzte Fläche für den Regenwasserabfluss begrüßt.
Als primäre Lösung sollte eine ortsnahe flächenhafte Versickerung über eine geeignete Oberbodenschicht angestrebt werden. Diese sei bei Einhaltung der Randbedingungen der NWFreiV genehmigungsfrei. Je Versickerungsanlage dürften dabei höchstens 1000 m² befestigte Fläche angeschlossen werden. Sei eine Flächenversickerung nicht möglich, so sei einer linienförmigen unterirdischen Versickerung über (Mulden-) Rigolen der Vorzug vor einer punktuellen Versickerung über Sickerschächte zu geben. Die Sickerfähigkeit des Untergrundes sei im Zweifelsfall durch Sickertests zu überprüfen.
Sollten die Untergrundverhältnisse eine oberflächennahe Versickerung nicht oder nicht flächendeckend zulassen, seien andere geeignete Versickerungsmöglichkeiten zu erkunden.
Es werde explizit darauf hingewiesen, dass Tiefenwasserversickerung aus wasserwirtschaftlicher Sicht nicht genehmigungsfähig sei. Es werde ausdrücklich um Beachtung des technischen Regelwerkes (TRENGW, NWFreiV, Merkblatt DWA-A-138) gebeten.
Explizit werde die im Bebauungsplan festgelegte Begründung der Flachdächer und Auß0enwandflächen begrüßt.
Schutz vor Überflutungen infolge von Starkregen
Infolge von Starkregenereignissen könnten im Bereich des Bebauungsplans Überflutungen auftreten. Um Schäden zu vermeiden, seien bauliche Vorsorgemaßnahmen zu treffen, die das Eindringen von oberflächlich abfließendem Wasser in Erd- und Kellergeschosse dauerhaft verhindere. Eine Sockelhöhe von mind. 25 cm über der Fahrbahnoberkante werde empfohlen. Kellerfenster sowie Kellereingangstüren seien wasserdicht und /oder mit Aufkantungen, z.B. vor Lichtschächten, auszuführen. Tiefgaragenabfahrten seien konstruktiv so zu gestalten, dass infolge von Starkregen auf der Straße oberflächlich abfließendes Wasser nicht eindringen könne. Keller und Lichtschächte seinen wasserdicht auszuführen.
Vorsorgender Bodenschutz
Mutterboden sei nach § 202 BauGB in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vergeudung und Vernichtung zu schützen. Überschüssiger Mutterboden (Oberboden) oder geeigneter Unterboden seien möglichst nach den Vorgaben des § 12 BBodSchV zu verwerten. Der unbelastete belebte Oberboden und ggfs. kulturfähige Unterboden seien zu schonen, getrennt abzutragen, fachgerecht zwischenzulagern, vor Verdichtung zu schützen und möglichst wieder ihrer Nutzung zuzuführen. Es werde empfohlen, von einem geeigneten Fachbüro ein Verwertungskonzept erstellen zu lassen.
Stellungnahme:
Niederschlagswasserbeseitigung:
Die Anregungen sind bereits ausreichend in Hinweise D.4 berücksichtigt. Weitere Ergänzungen sind nicht erforderlich.
Schutz vor Überflutungen infolge von Starkregen:
Die Anregungen werden berücksichtigt und folgende Ergänzungen vorgenommen:
Festsetzungen:
Lichtschächte und Kellerfenster, die Ein- und Ausfahrrampen der Tiefgaragen und alle Sparteneinführungen sind wasserdicht gegen Grund- und Oberflächenwasser auszuführen. Tiefgaragenabfahrten sind konstruktiv so zu gestalten, dass infolge von Starkregen auf der Straße oberflächlich abfließendes Wasser nicht eindringen kann.
Hinweise:
Im Sinne der Bauvorsorge und eines ausreichenden Objektschutzes sollte die Höhenkote "Oberkante Rohfußboden" der Gebäude ausreichend hoch, mindestens 25 cm, über der Geländeoberkante angeordnet werden. Es wird darauf hingewiesen, dass grundsätzlich mit Beeinträchtigungen durch wild abfließendes Oberflächenwasser bei Starkregenfällen zu rechnen ist. Es dürfen keine Geländeveränderungen (Auffüllungen, Aufkantungen etc.) oder Baumaßnahmen durchgeführt werden, die wild abfließendes Wasser aufstauen oder schädlich umlenken können (§37 WHG).
Vorsorgender Bodenschutz:
Der Hinweise auf § 202 BauGB ist bereits im Bebauungsplan enthalten. Weitere Ergänzungen sind nicht erforderlich.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen ergänzt bzw. geändert:
Festsetzung C.7.6:
Lichtschächte und Kellerfenster, die Ein- und Ausfahrrampen der Tiefgaragen und alle Sparteneinführungen sind wasserdicht gegen Grund- und Oberflächenwasser auszuführen. Tiefgaragenabfahrten sind konstruktiv so zu gestalten, dass infolge von Starkregen auf der Straße oberflächlich abfließendes Wasser nicht eindringen kann.
Hinweise durch Text D.4:
Im Sinne der Bauvorsorge und eines ausreichenden Objektschutzes sollte die Höhenkote "Oberkante Rohfußboden" der Gebäude ausreichend hoch, mindestens 25 cm, über der Geländeoberkante angeordnet werden. Es wird darauf hingewiesen, dass grundsätzlich mit Beeinträchtigungen durch wild abfließendes Oberflächenwasser bei Starkregenfällen zu rechnen ist. Es dürfen keine Geländeveränderungen (Auffüllungen, Aufkantungen etc.) oder Baumaßnahmen durchgeführt werden, die wild abfließendes Wasser aufstauen oder schädlich umlenken können (§37 WHG).
3.2 Staatliches Bauamt Rosenheim, Schreiben vom 03.11.2020
Es werden folgende Einwendungen vorgetragen:
Das von der Bauleitplanung betroffene Gebiet befinde sich auf straßenbaurechtlich freier Strecke entlang der St 2080 von Abschnitt 260, Station 0,105 bis Abschnitt 260, Station 0,225 ein.
Entlang der freien Strecke und im Verknüpfungsbereich von Staatsstraßen gelte gemäß Art. 23 Abs. 1 BayStrWG für bauliche Anlagen bis 20 m Abstand vom äußeren Rand der Fahrbahndecke Bauverbot. Die geplante Bebauung in Fl.Nr. 1429 unterschreite den Mindestabstand von 20 m. Um eine funktionale Bebauung der Flächen in Anlehnung an den Bestand zu ermöglichen, stimme das StBA nach Abwägung des Sachverhalts einer Reduzierung der Anbauverbotszone, im Bereich der St 2080 Abschnitt 260 Station 0,105 bis Abschnitt 260 Station 0,225 auf 14,0 m zu.
Erschlossen werde rückwärtig, über die Gemeindestraße Am Forst zur St 2080. Es dürfen keine zusätzlichen Zufahrten, genauso keine zusätzlichen Baustellenfahrten während des Bauvorhabens angelegt werden.
Im Bereich der St 2080 von Abschnitt 260 Station 0,105 bis Station 0,225 seien die Richtlinien für passiven Schutz an den Straßen durch Fahrzeug-Rückhalte Systeme (RPS) einzuhalten. Es gelte die Mindestabstände (kritischen Abstände) nach der RPS einzuhalten. Sollten Bepflanzungen, Gegenstände, Bebauungen, Parkflächen oder sonstiges, die als Hindernis nach der RPS darzustellen seien, im Bereich der Mindestabstände (kritischen Abstände) nach der RPS gelagert oder erbaut werden, so sei in diesem Falle eine Schutzplanke zu errichten. Dafür sei mit dem stattlichen Bauamt Rosenheim eine Vereinbarung abzuschließen. Die Baukosten und Ablösekosten trage der Antragsteller (FStrG, RPS).
Im Bereich der Sichtfelder (3 m x 110 m) der Zufahrt zur Staatsstraße dürfe die Höhe der Einfriedung und der Bepflanzung die Straßenoberkante des angrenzenden Fahrbahnrandes um nicht mehr als 0m80 m überragen. Ebenso wenig dürften dort keine Sichthindernisse errichtet und Gegenstände gelagert oder hinterstellt werden, die diese Höhe überschreiten. (Art. 26 BayStaWG i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB, Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs, unter Berücksichtigung der RAL/RASt)
Der Straße und ihren Nebenanlagen dürften durch und nach Vollendung des Bauvorhabens keine Abwässer sowie Dach- und Niederschlagswässer aus dem Grundstück zugeführt werden.
Die Dachentwässerung sei auf dem Grundstück in eigene Entwässerung einzuleiten.
Die bestehende Straßenentwässerung der St 2080 dürfe durch die Baumaßnahmen nicht beeinträchtigt werden.
Es werde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich der Bebauungsplanbereich im Einwirkungsbereich der Straßenemissionen befinde. Eventuell künftige Forderungen auf die Erstattung von Lärmsanierungsmaßnahmen durch den Straßenbaulastträger könnten daher gemäß den Verkehrslärmschutzrichtlinien (VLärmSchR 97) durch den Eigentümer nicht geltend gemacht werden. Dieser Hinweis sollte im Bebauungsplan mit aufgenommen werden.
Stellungnahme:
Da in der Bebauungsplanzeichnung die Tief der Anbauverbotszone mit 13,0 m vermaßt ist, in der Stellungnahme aber auf ein Maß von 14,0 m Bezug genommen wurde, wurde diesbezüglich nochmals bei Staatlichen Bauamt nachgefragt. Nach Mitteilung des Staatlichen Bauamtes (E-Mail v. 25.11.2020) wird auch einer Tiefe der Anbauverbotszone von 13,0 m zugestimmt. Bezüglich der Niederschlagswasserbeseitigung sind bereits Hinweise im Bebauungsplan enthalten.
Die Hinweise bezüglich Erschließung sind berücksichtigt. Eine Erschließung direkt von der Schwabener Straße ist nicht geplant. Das Sichtdreieck im Bereich der Zufahrt der Straße Am Forst tangiert das Grundstück nicht.
Die Hinweise bezüglich der Richtlinien für passiven Schutz an den Straßen durch Fahrzeug-Rückhalte Systeme (RPS) und der Verkehrslärmschutzrichtlinien (VLärmSchR 97) werden ergänzt.
Bezüglich der bezüglich
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen ergänzt bzw. geändert:
D. Hinweise durch Text:
Auf die Richtlinien für passiven Schutz an den Straßen durch Fahrzeug-Rückhalte Systeme (RPS) wird hingewiesen.
Das Plangebiet befindet im Einwirkungsbereich der Straßenemissionen der Schwabener Straße (St 2080). Eventuell künftige Forderungen auf die Erstattung von Lärmsanierungsmaßnahmen durch den Straßenbaulastträger können gemäß den Verkehrslärmschutzrichtlinien (VLärmSchR 97) nicht geltend gemacht werden.
3.6 Vodafone GmbH, Vodafone Kabel Deutschland GmbH, Unterföhring,
Schreiben vom 26.10.2020
Im Planbereich befänden sich Telekommunikationsanlagen des Unternehmens, deren Lage auf den beiliegenden Bestandsplänen dargestellt sei. Es wird darauf hingewiesen, dass die Anlagen bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern seien, nicht überbaut und vorhandene Überdeckungen nicht verringert werden dürften.Im Rahmen der Gigabitoffensive investiere Vodafone in die Versorgung des Landes mit hochleistungsfähigen Breitbandanschlüssen und damit den Aufbau und die Verfügbarkeit von Netzen der nächsten Generation - Next Generation Access (NGA)- Netzen.In Anbetracht der anstehenden Tiefbauarbeiten werde das Interesse an einer Mitverlegung von Leerrohren mit Glasfaserkabeln bekundet. Um die Unternehmung bewerten zu können, benötige man Informationen hinsichtlich Potenzial und Kosten. Deshalb werde darum gebeten, eine Antwort per Mail an greenfield.gewerbe@vodafone.com zu senden und mitzuteilen, ob hierfür von Seite des Investors Kosten anfallen würden. Für den Fall, dass ein Kostenbeitrag notwendig sei, bitte man um eine Preisangabe pro Meter mitverlegtes Leerrohr. Des Weiteren seien jegliche Informationen über die geplante Ansiedlung von Unternehmen hilfreich (zu bebauende Fläche, Anzahl Grundstücke, Anzahl Unternehmen, etc.).In Abhängigkeit von der Wirtschaftlichkeit der Glasfaserverlegung könnte man somit die Telekommunikations-Infrastruktur in der Gemeinde fit machen für die Gigabit-Zukunft.Wir freuen uns darüber, wenn man uns zudem einen Ansprechpartner mitteilen würde, bei dem man sich im Anschluss melden könnte.
Stellungnahme:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Bezüglich des Schutzes der Leitung sind bereits Hinweise im Bebauungsplan enthalten. Für den Bebauungsplan ergibt sich kein Änderungsbedarf. Die Hinweise bezüglich der Breitbandanschlüsse werden in der Stadtverwaltung geprüft, ob hier Handlungsbedarf besteht. Im Übrigen werden die Hinweise an den Bauherrn weitergeleitet.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
3.7 Deutsche Telekom Technik GmbH, Landshut, Schreiben vom 04.11.2020
Die Deutsche Telekom Technik GmbH nimmt als Bevollmächtigte der Telekom Deutschland GmbH wie folgt Stellung:
Zum Geltungsbereich angrenzend befänden sich hochwertige Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt würden (siehe Bestandsplan in der Anlage). Es werde darum gebeten, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen sei das "Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 - siehe u. a. Abschnitt 6 - zu beachten. Es werde darum gebeten, sicherzustellen, dass durch Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert würden.
Stellungnahme:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Bezüglich der Hinweise zum Schutz der Leitung bzw. zu den Baumpflanzungen im Bereich der Leitungen sind bereits Hinweise im Bebauungsplan enthalten. Für den Bebauungsplan ergibt sich kein Änderungsbedarf.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
3.8 Stadt Ebersberg, Abfall und Umwelt, Schreiben vom 12.11.2020
Unter Hinweise durch Text, Punkt 13, Pflanzenliste, seien die Arten Potentilla fructicosa sowie die Gattung Chaenomeles (Hybriden) aufgeführt. beide Pflanzen seien im Plangebiet nicht standort-heimisch. Es werde daher empfohlen, sie aus der Pflanzenliste zu streichen. Alternativen könnten bei Bedarf der Pflanzenliste des Landratsamtes Ebersberg entnommen werden.
Stellungnahme:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen Da die Liste im D.13, Hinweise durch Text, nur ein Vorschlag ist und eine Anzahl weiterer Pflanzen zur Auswahl stehen, werden die beiden Sträucher ersatzlos gestrichen.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen ergänzt bzw. geändert:
Hinweise durch Text, D.13:
Die Pflanzen Potentilla fructicosa sowie Chaenomeles (Hybriden) werden ersatzlos aus der Pflanzenliste gestrichen.
3.9 Stadt Ebersberg, Klimamanager, Schreiben vom 14.01.2020
Hintergrund:
Mit dem Klimaschutzkonzept von 2012 habe der Stadtrat das sogenannte „Energiewende 2030“-Szenario beschlossen. Dieses Szenario besagt, dass bis zum Jahr 2030 64% des Strombedarfs durch auf dem Stadtgeiet produzierte erneuerbare Energien gedeckt werden sollten. Der Treibhausgasbilanz des Landkreises zufolge habe der Anteil der Erneuerbaren bei Strom zuletzt bei 37% (2016, neuer Zahlen sind in Arbeit) gelegen. Das bisherige Ausbautempo verfehle das 2012 gesteckte Ausbauziel deutlich. Das bedeute, dass ohne verstärkte Ausbaumaßnahmen die Klimaschutzziele der Stadt Ebersberg nicht erreicht werden könnten.
Empfehlung:
Das städtische Klimaschutzmanagement empfehle dem technischen Ausschuss in Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchst. b BauGB eine Festsetzung von Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien für den Bebauungsplan Nr. 122.1.1 – Gewerbepark- vorzunehmen.
Formulierungsvorschlag:
Im gesamten Plangebiet sind die Dachflächen der Hauptgebäude gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB zu mind. 50% mit Solaranlagen zu versehen. Bei der Errichtung des Gebäudes sind bauliche Maßnahmen für den Einsatz erneuerbarer Energien (insbesondere Solarenergie) vorzusehen. Hierbei handelt es sich u.a. um Leitungsstränge, Schächte, ggf. auch statische Aufwendungen im Dachbereich.
Begründung:
Die Verfügbarkeit von Flächen für die Erzeugung von Solarstrom im Stadtgebiet sei begrenzt. Die Art und Größe der geplanten Dachfläche könne einer für die lokale Energiewende signifikanten Fotovoltaik-Leistung Platz bieten. Durch die Nutzung vorhandener und geplanter Dachflächen für die solare Stromerzeugung werde der Bedarf an Freiflächen, wie sie derzeit mit dem städtebaulichen Entwicklungskonzept solare Freiflächen ermittelt würden, reduziert. Es lägen somit städtebauliche Gründe für eine Festsetzung vor.
Da die Festsetzung auf den Einsatz erneuerbarer Energien ausgerichtet sei, entspräche sie zudem den Aufgaben und Grundsätzen der Bauleitplanung i.S.d. § 1 Abs. 5 Satz 2 und Abs. 6 Nr. 6 Buchst. f und § 1 a Abs. 5 BauGB.
Die Festsetzung ist im Verhältnis zu den ohnehin bestehenden energiefachrechtlichen Verpflichtungen erforderlich, da hierdurch die Errichtung von Anlagen für die solare Stromerzeugung nicht gesichert werde. Anlagen zur solaren Stromerzeugung hätten in den vergangenen 10 Jahren einen dramatischen Preisverfall erlebt. Gleichzeitig seien die Strompreise kontinuierlich angestiegen. Darüber hinaus existierten verschiedene etablierte Wirtschaftsmodelle, bei denen Anlagen zur solaren Stromerzeugung von Dritten wirtschaftlich errichtet und betrieben werden. in der Stadt Ebersberg seien auf diesem Gebiet z.B. die EBERwerk GmbH&Co.KG oder die Bürgerenergie im Landkreis Ebersberg eG aktiv. Die Realisierung von Fotovoltaik-Flachdachanlagen auf Gewerbeflachdächern könne aus technischer Sicht mit etablierten Standardlösungen umgesetzt werden. Die geplante Dachfläche liege höher als umliegende Gebäude und werde durch die Nachbarbebauung nicht verschattet. Aus technischen und wirtschaftlichen Gründen stehe einer Verwirklichung auf Dauer nichts entgegen.
Mit der Festsetzung werde definiert, dass auf den festgesetzten Flächen Anlagen für die solare Stromerzeugung errichtet werde. Auch wenn hiermit nicht die Nutzung dieser Anlagen vorgeschrieben werden könne, erscheine deren anschließende Nutzung sehr wahrscheinlich und die Festsetzung somit geeignet und verhältnismäßig das Ziel, den Anteil des Solarstroms im lokalen Stromnetz zu steigern, zu erreichen.
Stellungnahme:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Als Grundsätze der Bauleitplanung ist in § 1 Abs. 5 Satz 2 BauGB formuliert, dass Bauleitpläne dazu beitragen sollen, „den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern“.
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. f BauGB sind insbesondere die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie zu berücksichtigen.
Nach § 1a Abs. 5 BauGB soll den Erfordernissen des Klimaschutzes sowohl durch Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken als auch durch solche, die der Anpassung an den Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden.
zur Umsetzung dieser Grundsätze stehen die in § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB aufgeführten Festsetzungsmöglichkeiten zur Verfügung.
Nach der Kommentierung Bleicher/Bunzel/Finkeldei/Fuchs/Klinge, Baurecht, § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB wird die Frage gestellt, ob eine bauplanungsrechtliche Festlegung auf eine bestimmte Form der erneuerbaren Energien städtebaulich zu rechtfertigen ist. Es wird im Einzelfall nicht ausgeschlossen, dass es Gründe geben kann, die die den Ausschluss der ansonsten geltenden Wahlmöglichkeiten nach dem EEWärmG rechtfertigen.
Da es keine Standardbeispiele gibt, wird größtmögliche Sorgfalt empfohlen.
Wie alle Festsetzungen im Bebauungsplan müssen auch energetische Festsetzungen aus städtebauliche Gründen erforderlich sein, d.h. es ist zu prüfen, ob es sich um Festsetzungen handelt, die über die Vorgaben der Energiefachgesetze hinausgehen, weil sie nur unter diesen Bedingungen städtebaulich erforderlich sind.
So sind nach § 5 EEWärmG Bauherren bei der Errichtung von Gebäuden verpflichtet, mindestens 15 % solare Strahlungsenergie oder 30% gasförmige Biomasse oder 50% flüssiger oder fester Biomasse sowie Geothermie und Umweltwärme zur Deckung des Wärmeenergiebedarfs einzusetzen. Zudem können alternativ nach § 7 EEWäermG auch die Nutzung von Abwärme und Energie aus Kraft-Wärme-Kopplung oder Energie aus netzen der Nah- und Wärmeversorgung eingesetzt werden.
Um energetische Festsetzungen treffen zu können, müssen diese über die Vorgaben der Energiefachgesetze hinausgehen. Dabei ist zu prüfen, ob dies unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit, auch unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit, und sonstiger privater Belange rechtzufertigen ist. Zugleich muss gewährleistet sein, dass die nach dem EEWärmG erforderlichen Maßnahmen auch umgesetzt werden können.
Im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung ist eine solche Prüfung mit einem rechtssicheren Ergebnis nicht zu leisten. Deshalb kann den Anregungen, so sinnvoll diese auch grundsätzlich sein mögen, aus Gründen der fehlenden Rechtssicherheit nicht gefolgt werden. Insofern gelten nach wie vor die Ausführungen in Ziffer 13, Abs. 4 der Begründung.
Letztendlich ist auch auf den Gleichbehandlungsgrundsatz zu verweisen. Wenn die Festsetzungen nicht bei der Aufstellung aller Bebauungspläne gleichermaßen angewendet werden, ist es ebenfalls nicht rechtssicher zu begründen, wieso gerade im vorliegenden Fall die Festsetzungsmöglichkeiten nach § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB zur Anwendung kommen. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
3.10 Öffentlichkeit 1, Schreiben vom 11.11.2020
Es werde fristgerecht der Änderung des Bebauungsplans 122.1.1 vom 01.10.2020 widersprochen. Als direkter Anwohner sei man unmittelbar von der geplanten Änderung betroffen und widerspreche daher mit nachfolgender Begründung und mehreren Einwänden:
1.
Zunächst werde um Überprüfung gebeten, ob das beschleunigte Verfahren angewendet werden dürfe, oder ob es nicht durch bestimmte Rechtsvorschriften (Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung, andere landesrechtliche Bestimmungen) ausgeschlossen werde.
2.
Man spüre jetzt schon durch die bestehenden Halle auf dem Nachbargrundstück eine deutliche Beeinträchtigung der Wohnqualität. Die Höhe dieser Halle, deren Festlegung sich damals nach oben geschraubt habe, habe Auswirkungen auf das lokale Mikroklima in der Häuserreihe, bezogen auf Wärme, Luftströmungen, Schall und Licht. Die zusätzlichen Auswirkungen des neuen Bauvorhabens seien nach Meinung der Einwenderin nicht absehbar. Eine Reduzierung der Höhe des neuen Baukörpers sei im aktuellen Entwurf dringend notwendig. Ein kleines Stück Himmel sollte von unserer Nordseite aus noch zu sehen sein. Die rechtliche Situation von Abstandsflächen sei der Einwenderin als Laie nicht geläufig.
3.
Der aktuell noch gültige Bebauungsplan für das betreffende Gelände zeige eine intensive Begrünung um ein mögliches Gebäude auf. Der vorliegende Entwurf weiche davon erheblich ab im Sinne einer Reduzierung der Grünanlagen. Wenn ich mir das aktuelle Gebäude des Nachbargrundstücks betrachte, habe man Zweifel, ob selbst diese reduzierte Begrünung tatsächlich realisiert werde. Um die Auswirkungen auf das Wohngebäude möglichst gering zu halten, sollte hier keine reduzierte, sondern vielmehr eine vermehrte Begründung im Vergleich zur aktuell gültigen Version des Bebauungsplans festgelegt werden.
4.
Seien nicht intensive geologische Bodenuntersuchungen notwendig, um bei diesen umfangreichen Bodenarbeiten (Tiefgarage etc.) zu gewährleisten, dass keine Schäden an den umstehenden Häusern entstünden. Beispiel: in der Häuserreihe seien einige Schäden nach dem Bau der Halle auf dem Nachbargrundstück entstanden.
5.
Es wird nachgefragt, ob nach der Erstellung des geplanten Baukörpers Schäden in der Umgebung durch große Niederschlagsmengen ausgeschlossen werden könnten.
6.
Es wird darum gebeten, vor Ort zu sichten, wie momentan die Zufahrt zu der schon bestehenden Halle des Nachbargrundstücks durchgeführt werde. Entgegen aller bestehenden Pläne existiere ein Einfahrtstor, durch das die meisten großen LKWs fahren würden. Diese würden ca. 15 Meter vor dem Küchenfenster vorbeifahren. In der Zusammenschau mit der Planung des neuen Bauvorhabens liege die Vermutung nahe, dass diese Zufahrt bestehen bleibe und dann weiterhin noch intensiver genutzt werde. Es werde auf eine Änderung der aktuellen Situation gedrängt sowie einer Berücksichtigung beim neuen Bauvorhaben. Man sei gespannt, ob der letzte aktuell noch stehende Baum nach Erstellung der Halle weiterhin existieren werde.
7.
Bei der vorliegenden schalltechnischen Untersuchung halte man es für problematisch, dass gerade im Grundstückseck in Richtung der Wohnhäuser ein deutlich höherer Wert stehe als an der Ecke zu Straße am Forst und dem gegenüberliegenden Gewerbegebäude. An diesem Eck befinde sich übrigens gerade die nicht erlaubte Zufahrt zum Nachbargrundstück. Schalltechnische „Untersuchung“ werde für irreführend gehalten, denn der tatsächliche Wert können nicht untersucht, sondern allenfalls nach Angaben des Bauherrn berechnet werden.
8.
Grundsätzlich sehe man bei Vergleich mit dem aktuell gültigen Plan von 2009 zahlreiche deutliche Abweichungen. Jede Abweichung werde für eine Zumutung für die Anwohner gehalten. Sowohl die Größe des Gebäudes in Fläche und Höhe; die veränderten Grünanlagen als auch das für Nicht-Fachleute undurchsichtige neue Schallschutz-Gutachten würden große Bedenken wecken. Insofern wäre die bitte an den zukünftigen Bauherrn, sich mit den schon im Plan von 20009 existierenden Einschränkungen für die Umwelt zufrieden zu geben.
Man bitte um Verständnis, wenn die Einwendungen laienhaft erschienen, bis jetzt habe man noch keinen Sachverständigen bzgl. Baurecht eingeschaltet. man denke aber, dass man die Probleme verständlich machen konnte. Nach dem Bau mit der existierenden Halle möchte man keinen weiteren Wohn-nachteil sowie Wertverlust des Hauses erleben. Deshalb werde die Forderung erhoben, die Entscheidungen nochmals zu überprüfen und de Änderung am Bebauungsplan nicht vorzunehmen.
Stellungnahme:
Zu1:
Bezüglich der Zulässigkeit des beschleunigten Verfahrens ist anzumerken, dass in § 13 a Abs. 1 BauGB die Voraussetzungen definiert und geregelt sind, wann das beschleunigte Verfahren angewendet werden darf. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt, wie dies auch in der Begründung in Ziffer 2.2 ausführlich erläutert ist.
Zu 2:
Grundsätzlich kann zwar den Erläuterungen Verständnis entgegengebracht werden, da sich ja das gewohnte Umfeld verändert und statt der bislang vorhandenen Wiese ein massives Gewerbe- und Bürogebäude entstehen wird. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass auch nach der Bebauungsplanfassung von 2009 bereits ein Gewerbegebiet mit einem massiven Gewerbegebäude zulässig war. Die südliche Baugrenze des Bauraums der vorliegenden Änderung entspricht dabei weitestgehend der südliche Baugrenze des Bauraums des Ursprungsbebauungsplans. Die zulässige Wandhöhe an dieser Ecke beträgt 14,25 m. Die Süd-Ost-Ecke des Bauraums ist ca. 43 m von der Nord-West-Ecke des Reihenhauses an der Sportparkstraße entfernt, also ungefähr das dreifache der vollen Wandhöhe. Demzufolge wird sich zwar das Ortsbild erheblich ändern, der Himmel wird aber dennoch weitgehend sichtbar bleiben. Zudem ist drauf hinzuweisen, dass nach dem ursprünglichen Bebauungsplan in dem an das Reihenhaus angrenzenden Teilbereich eine Parkplatzfläche mit ca. 60 Stellplätzen angeordnet war, die auch erhebliche Emissionen aller Art verursachen würden. Nach der derzeitigen Planung ist der gesamte ruhende Verkehr in einer Tiefgarage untergebracht. Der gesamte oberirdische Bereich ist Verkehrsfläche für die Anlieferung. Dies ist in der schalltechnischen Untersuchung entsprechend berücksichtigt, sodass es schalltechnisch zu keiner Änderung durch die Bebauungsplanänderung gegenüber der ursprünglichen Bebauungsplanfassung kommt.
zu 3:
Hier ist klarzustellen, dass zwar insgesamt in der Darstellung der Pflanzflächen in der Bebauungsplanänderung eine Reduzierung erfolgte, zumindest in der grafischen Darstellung in der Planzeichnung, tatsächlich war aber im Ursprungsbebauungsplan eine zulässige GRZ von 0,83 festgesetzt, in der vorliegenden Planung ist dagegen eine GRZ von 0,8 festgesetzt, d.h. der Versiegelungsgrad der vorliegenden Bebauungsplanänderung ist etwas geringer als im Ursprungsbebauungsplan. In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass gerade im südöstlichen Bereich des Plangebiets im Anschluss an die Wohnbebauung eine größere zusammenhängende Pflanzfläche geplant ist als in der Ursprungsfassung.
zu 4:
Eine Baugrunduntersuchung ist für die vorliegende Planung nicht zwingend erforderlich.
Aufgrund des relativ großen Abstandstandes von über 40 Metern zwischen der bestehenden Reihenhausbebauung und dem geplanten Gebäude sowie eines Grundwasserspiegels von ca. 30 Meter unter Gelände ist davon auszugehen, dass hier keine Auswirkungen sich ergeben. Vorsorglich kann aber ein Hinweis aufgenommen werden, dass eine Beweissicherung vor Baubeginn an der Nachbarbebauung durchgeführt werden sollte.
zu 5:
Das gesamte Niederschlagswasser ist auf dem eigenen Grund zur Versickerung zu bringen und darf nicht auf fremde Grundstücke abgeleitet werden. Hinweise zur ordnungsgemäßen Versickerung sind im Bebauungsplan enthalten.
zu 6:
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde festgestellt, dass das Vorhaben mit den entsprechenden Auflagen die gesetzlichen Vorgaben und Richtlinien zum Immissionsschutz einhält. Aufgrund der vorgetragenen Bedenken hinsichtlich des Lieferverkehr zwischen dem bereits bebauten und dem derzeit noch unbebauten Grundstück wird das mit der schalltechnischen Untersuchung beauftragte Büro C.Hentschel Consult nochmals beauftragt, diese Situation zu prüfen, um ggf. erforderliche Maßnahmen im Bebauungsplan berücksichtigen zu können.
Nach der derzeitigen Freiflächengestaltungsplanung des Vorhabens, die auch die Grundlage für die Grünordnung bildet, wird der angesprochene Baum nicht erhalten und durch eine Neupflanzung ersetzt. Aufgrund der Anregung wird er Baumbestand nochmals überprüft und falls möglich, sollte der Baum erhalten werden.
zu 7:
Hier liegt wohl ein Missverständnis vor. Die einzigen Pläne in der schalltechnischen Untersuchung, in denen Werte eingetragen sind, sind die Pläne auf Seite 8 und 9 der schalltechnischen Untersuchung, in denen die Immissionsbelastung durch den Straßenverkehrslärm der Schwabener Straße an dem geplanten Gebäude aufgezeigt ist. Demzufolge sind natürlich an der von der Schwabener Straße abgewandten Fassade geringere Werte als z.B. an der Ostfassade. Für die Immissionsbelastung der angrenzenden Wohnbebauung sind diese Werte irrelevant. Hier sind die Werte auf Seite 15 heranzuziehen, die die Immissionsbelastung durch den Gewerbelärm darstellen und aufzeigen, dass die Immissionsrichtwerte eingehalten werden können.
zu 8:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass keine Bebauungsplanänderung erforderlich gewesen wäre, wenn der Investor mit den Regelungen des ursprünglichen Bebauungsplans zurechtgekommen wäre. Im Hinblick auf die Vorgaben des § 1a BauGB, mit Grund und Boden sparsam umzugehen sowie der Vorgaben des § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB die Innenentwicklung zu fördern, d.h. Nachverdichtung vor Inanspruchnahme von Außenbereichsflächen, erfüllt die vorliegende Bebauungsplanänderung die gesetzlichen Anforderungen. Damit ist auch die Erhöhung der Grundfläche sowie der Wandhöhe städtebaulich zu rechtfertigen. Da auch ansonsten keine Flächen im Innenbereich zur Verfügung stehen, würde bei Beibehaltung des ursprünglichen Bebauungsplankonzepts die Folge sein, dass zum einen die Fläche weiterbrachliegen würde und zum anderen Flächen im Außenbereich in Anspruch genommen werden müssten. Insofern ist eine Änderung der Planung nicht veranlasst.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert bzw. ergänzt:
Hinweise:
Es wird empfohlen, vorsorglich vor Baubeginn eine Beweissicherung an der Nachbarbebauung durchführen zu lassen.
Zudem wird das Büro C.Hentschel Consult beauftragt, die Auswirkungen des Lieferverkehrs zwischen den Grundstücken Fl.Nr. 1429 und 1430/7 zu untersuchen. Falls sich neue Erkenntnisse ergeben, sind die Ergebnisse im Bebauungsplan zu berücksichtigen.
3.11 Öffentlichkeit 2, Schreiben vom 10.11.2020
Aufgrund der Erfahrungen mit dem Bau der Lagerhalle der Fa. Reischl /des TÜVs im Jahr 2015 bringe man folgende Bedenken zum Ausdruck:
1. Verdichtungsarbeiten
Infolge der Verdichtungsarbeiten im Jahr 2015 seien an den Häusern in der Forstinninger Straße Schäden entstanden. Um dies im Vorfeld zu vermeiden, bitte man um das Setzen von Messbolzen. Gerne sei man bereit, eine Besichtigung der Häuser zu ermöglichen, um bei ggf. eintretenden Beschädigungen eine Abgrenzung zu bereits vorhandenen Schäden zu gewährleisten.
2. Lärmschutz
Aufgrund durchgehender Bauarbeiten in den Nächten sowie an den Wochenenden sei es 2015 zu massiven Lärmbelästigungen gekommen. Ausreichende Ruhe-/Erholungsphasen seien nicht möglich gewesen. Aus der andauernden Belastung sei eine reduzierte Leistungsfähigkeit im Alltag resultiert.
Die Folgen von Covid 19 führten zu vermehrter Heimarbeit, die dann bereits wochentags unter erhöhtem Lärmaufkommen durchzuführen sei. Es sei daher besonders wichtig, dass die Nächte und Wochenenden zur Regeneration genutzt werden könnten. Man verweise auf das Merkblatt zum Schutz gegen Baulärm nach § 22 BIMSchG sowie die Einstufung der Häuser als reines Wohngebiet gemäß schalltechnischer Untersuchung der Fa. C.Hentschel Consult vom September 2020.
Zur Klärung werde ein gemeinsamer Austausch mit Hr. Reischl angeregt.
Stellungnahme:
zu 1:
Die Anregungen werden insofern berücksichtigt als ein Hinweis aufgenommen wird, dass vorsorglich eine Beweissicherung vor Baubeginn an der Nachbarbebauung durchgeführt werden sollte.
zu 2:
Es ist richtig zu stellen, dass in der schalltechnischen Untersuchung aufgeführt ist, dass die Reihenhauszeile im Bebauungsplan als Mischgebiet festgesetzt ist, aber nach Vorgabe der Stadt Ebersberg als Allgemeines Wohngebiet zu betrachten ist, nicht als reines Wohngebiet, wie in der Stellungnahme aufgeführt.
Für Baulärm wurde vom Gesetzgeber die Allgemeine Verwaltungsvorschrift (AVV) zum Schutz gegen Baulärm erlassen. Darin sind die zulässigen Immissionsrichtwerte geregelt. Diese Vorgaben sind grundsätzlich einzuhalten. Ein Austausch mit dem Bauherrn im Vorfeld der Baumaßnahme ist sicherlich sinnvoll.
Im Übrigen ist festzustellen, dass Baustellenlärm nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans betrifft und insofern auch keine Änderungen veranlasst sind.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert bzw. ergänzt:
Hinweise:
Es wird empfohlen, vorsorglich vor Baubeginn eine Beweissicherung an der Nachbarbebauung durchführen zu lassen.
3.12 Öffentlichkeit 3, Schreiben vom 11.11.2020
Den Änderungen gegenüber dem derzeit gültigen Bebauungsplan werde aus folgenden Gründen widersprochen:
1.
Man hätte in der Recherche keine Stellungnahme/Begründung der Stadt hinsichtlich des Beschlusses, die Änderung im beschleunigten Verfahren durchzuführen, finden können. Die städtische Bekanntmachung sage, dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt werde. Das Gesetz über Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) hingegen verlange in § 5 Abs. 2: „Gelangt die Behörde zu dem Ergebnis, dass keine UVP-Pflicht besteht, geht sie auch darauf ein, welche Merkmale des Vorhabens oder des Standortes oder welche Vorkehrungen für diese Einschätzung maßgebend sind.“
Aus unserer Sicht sei ohne diese Erörterung /Stellungnahme ein beschleunigtes Verfahren nicht zulässig.
2.
Man halte das vorliegende Schallschutz-Gutachten für falsch. Es berücksichtige nicht die anzunehmende Nutzung des Gebäudes, die sich aus der Planung ergebe.
Begründung:
Der Zweck des Gebäudes sei Lagerhaltung und Archivierung, das bedeute, dass verstärkter Lieferverkehr entstehen werde (vergleichbar zum Nachbargrundstück, Halle v. Reischl und TÜV). Dieser Lieferverkehr werde nicht über die Straße Am Forst geführt, da die einzige dort vorgesehene Zufahrt in die Tiefgarage führe. Die Tiefgarage sei nicht so groß ausgeführt, dass sie durch große LKWs genutzt werden könne. Daraus folge, dass der Anlieferungsverkehr über die Südwestseite des Grundstücks von dem südlich gelegenen Grundstück kommen werde.
Des Weiteren sei die Laderampe und somit der Ladebereich auf der südwestlichen Seite geplant. Der entstehende Lärm sowohl durch den Lieferverkehr als auch durch den Be- und Entladelärm werde den Lärmpegel deutlich über das Maß der im Schallschutz-Gutachten genannten Werte anheben.
Gerne könne man zur Prüfung der Aussage morgens gegen 6 Uhr die Einwender besuchen und den Be- und Entladelärm, der auf dem Grundstück Sportsparkstraße 5 entstehe, genießen. Kaffee würde zur Verfügung gestellt.
3.
Die geänderte Planung trage der Pflicht zur Begrünung und Erhaltung von Versickerungsflächen nicht mehr Rechnung. Aus einer Vergrößerung des Gebäudes und somit einer Verlegung der notwendigen Parkflächen in eine Tiefgarage sei mitnichten das recht abzuleiten, selbige Pflichten nicht mehr erfüllen zu müssen.
Die endgültige Planung weise eindeutig aus, dass und in welchem Umfang Begrünung und Baumbepflanzung notwendig sei („ entsprechend der zeichnerischen Festsetzung“).
Die kommende Nutzung der beantragten Gebäude impliziere, dass die Flächen rund um das Gebäude zu Liefer- und Rangierzwecke für große LKW genutzt werde. Diese Nutzung habe zur Folge, dass diese Flächen versiegelt werden müssten und somit nicht mit einem Versickerung garantierendem Belag ausgeführt werden könnten.
daher werde auch hinsichtlich der Umweltverträglichkeit die Änderung des o.g. Bebauungsplans abgelehnt.
Stellungnahme:
zu 1:
Grundsätzlich ist bezüglich der Zulässigkeit des beschleunigten Verfahrens anzumerken, dass in § 13 a Abs. 1 BauGB die Voraussetzungen definiert und geregelt sind, wann das beschleunigte Verfahren angewendet werden darf. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt, wie dies auch in der Begründung in Ziffer 2.2 ausführlich erläutert ist.
Zusätzlich liegt hier wohl ein Missverständnis vor. In der Bekanntmachung wird darauf hingewiesen, dass keine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, die bei Durchführung eines Regelverfahrens als sog. Umweltbericht erstellt wird, durchgeführt wird. Diese Umweltprüfung hat aber nichts mit der Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß UVPG zu tun. Die Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß UVPG ist für Vorhaben zu erstellen, die in der Anlage zum UVPG aufgeführt sind. Das vorliegende Bauvorhaben ist nicht in der Liste der UVP-pflichtigen Vorhaben aufgeführt. Insofern ist das UVPG bei dem vorliegenden Vorhaben nicht anzuwenden.
zu 2:
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde festgestellt, dass das Vorhaben mit den entsprechenden Auflagen die gesetzlichen Vorgaben und Richtlinien zum Immissionsschutz einhält. Es sind auch von Seiten der Unteren Immissionsschutzbehörde keine grundsätzlichen Bedenken gegenüber der schalltechnischen Untersuchung geäußert worden. Es wurden nur redaktionelle Anmerkungen vorgetragen, die im weiteren Verfahren berücksichtigt werden.
Hinsichtlich der Anlieferung bei dem bestehenden Gebäude auf Fl.Nr.1430/1 ist anzumerken, dass keine Anlieferung über die Tiefgarage geplant war. Nach dem damaligen Planungskonzept war eine Anlieferung in der Durchfahrt zwischen dem TÜV-Gebäude und dem Lagergebäude vorgesehen.
Aufgrund der vorgetragenen Bedenken hinsichtlich des Lieferverkehr zwischen dem bereits bebauten und dem derzeit noch unbebauten Grundstück wird das mit der schalltechnischen Untersuchung beauftragte Büro C.Hentschel Consult nochmals beauftragt, diese Situation zu prüfen, um ggf. erforderliche Maßnahmen im Bebauungsplan berücksichtigen zu können.
zu 3:
Grundsätzlich ist es zwar richtig, dass der neu geplante Baukörper in der Grundfläche größer als der nach bisherigem Bebauungsplan zulässige Baukörper ist, insgesamt war allerdings nach dem ursprünglichen Bebauungsplan ein Gesamtversieglungsgrad von 83 % zulässig, nach dem vorliegenden Bebauungsplankonzept ist ein Versiegelungsrad von 80 % zulässig. Diese Festsetzungen sind aber unabhängig von der Versickerung des Oberflächenwassers zu betrachten. Die Versickerung muss nach wie vor auf dem eigenen Grundstück erfolgen und im Rahmen des Entwässerungsplans nachgewiesen werden. Dazu können auch die zusammenhängenden Grünbereiche entlang der Grundstücksgrenzen als Versickerungsflächen herangezogen werden, wie auch mit dem Planzeichen A.7.8 (Umgrenzung von Flächen für die Regelung des Wasserabflusses) dokumentiert ist.
Es ist auch darauf hinzuweisen, dass aufgrund der Umplanung der Freiflächen durch den Wegfall der meisten oberirdischen Stellplätze eine zusammenhängende, breitere Grundstückseingrünung vorgesehen ist, während in der ursprünglichen Planfassung entlang der stücksgrenzen weitestgehend Stellplätze angeordnet waren, die durch kleine Grüninseln unterbrochen und gegliedert waren. Für den Bebauungsplan ergibt sich insofern kein Änderungsbedarf.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert bzw. ergänzt:
Hinweise:
Das Büro C.Hentschel Consult beauftragt, die Auswirkungen des Lieferverkehrs zwischen den Grundstücken Fl.Nr. 1429 und 1430/7 zu untersuchen. Falls sich neue Erkenntnisse ergeben, sind die Ergebnisse im Bebauungsplan zu berücksichtigen.
Billigungs- und Auslegungsbeschluss:
1.
Die Stellungnahmen der Behörden werden zur Kenntnis genommen.
2.
Der Technische Ausschuss beauftragt den Planfertiger, die beschlossenen Änderungen / Ergänzungen in den Bebauungsplan mit Begründung und Umweltbericht einzuarbeiten.
3.
Der Technische Ausschuss billigt den Bebauungsplan-Entwurf einschließlich Begründung unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen in der Fassung vom 08.12.2020.
4.
Die Verwaltung wird beauftragt, die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen und die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB einzuholen.
