Vorgeschichte:
Am 15.09.2020 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 198.1 gefasst.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB wurde vom 20.10.2020 bis 20.11.2020 durchgeführt.
1. Keine Rückmeldung haben abgegeben
1.1 Landratsamt Ebersberg, Staatliche Aufsicht, Öffentl. Sicherheit und Ordnung
1.2 Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt
1.3 Stadt Ebersberg, Erschließung
1.4 Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Ebersberg
1.5 Kreisbrandinspektion Ebersberg
1.6 Polizeiinspektion Ebersberg
1.7 MVV
1.8 Deutsche Telekom AG
1.9 Vodafone GmbH / Vodafone Kabel Deutschland GmbH, Unterföhring,
1.10 Energienetze Bayern, Traunreut,
1.11 Stadt Grafing
1.12 Markt Kirchseeon
1.13 Gemeinde Steinhöring
1.14 Gemeinde Anzing
1.15 Gemeinde Frauenneuharting
1.16 Bund Naturschutz Ebersberg
1.17 Landesbund für Vogelschutz, Poing,
2. Keine Einwände / Bedenken haben abgegeben:
2.1 Regionaler Planungsverband, München, Schreiben vom 26.10.2020
2.2 Landratsamt Ebersberg, Altlasten, Schreiben vom 26.10.2020
2.3 Industrie- und Handelskammer, München, Schreiben vom 12.11.2020
2.4 Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 19.11.2020
2.5 Kreishandwerkerschaft, Schreiben vom 05.11.2020
2.6 Stadt Ebersberg, Klimamanager, Schreiben vom 16.11.2020
2.7 Gemeinde Hohenlinden, Schreiben vom 23.10.2020
2.8 Stadt Ebersberg, Abfall und Umwelt, Schreiben 12.11.2020
3. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
3.1 Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 23.10.2020
3.2 Landratsamt Ebersberg, Bauverwaltung, Schreiben vom 17.11.2020
3.3 Landratsamt Ebersberg, Immissionsschutz, Schreiben vom 17.11.2020
3.4 Landratsamt Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 17.11.2020
3.5 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Ebersberg, Schreiben vom 20.11.2020
3.6 Staatliches Bauamt Rosenheim, Schreiben vom 04.11.2020
3.7 Gemeinde Forstinning, Schreiben vom 19.11.2020
3.8 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 04.11.2020
3.9 Bayernwerk AG, Ampfing, Schreiben vom 28.10.2020
3.10 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 20.11.2020
3.11 Öffentlichkeit 1, Schreiben vom 10.11.2020
Behandlung der Stellungnahmen:
3.1 Regierung von Oberbayern, Landesplanung, Schreiben vom 23.10.2020
Vortrag:
Nach einer Kurzbeschreibung der Planung wird festgestellt, dass das Vorhaben grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung entspricht.
Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass im Rahmen der gemeindlichen Bauleitplanung
die Entstehung unzulässiger Einzelhandelsagglomerationen auszuschließen
ist (vgl. LEP-Ziel 5.3.1). In den Festsetzungen durch Text sind großflächige Einzelhandelsbetriebe sowie Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten für nicht zulässig erklärt. Aus landesplanerischer Sicht sollten gemäß der Sortimentsliste des LEP
Bayern (Anlage 2) auch die Sortimente des Nahversorgungsbedarfes ausgeschlossen
werden.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Anregungen werden berücksichtigt. Die Festsetzungen in A.1.1.2 werden hinsichtlich des Ausschlusses der Sortimente des Nahversorgungsbedarfs entsprechend ergänzt.
Beschlussempfehlung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen ergänzt bzw. geändert:
In der Festsetzung A.1.1.2 wird ergänzt, dass die Sortimente des Nahversorgungsbedarfes gemäß der Sortimentsliste des LEP Bayern (Anlage 2) ausgeschlossen werden. Die Begründung ist entsprechend zu ergänzen.
3.2 Landratsamt Ebersberg, Bauverwaltung, Schreiben vom 17.11.2020
Vortrag:
Nach einer Kurzbeschreibung des Vorhabens wird aus baufachlicher Sicht vorgetragen, dass das Planzeichen für die Abgrenzung der Teilflächen TF 1-3 mit unterschiedlichen Schallemissionskontingenten in der Planzeichnung keine Anwendung findet. Soweit dies beabsichtigt ist wird aus Gründen der Übersichtlichkeit empfohlen, das Planzeichen zu streichen.
In den sonstigen Festsetzungen werden unter A. 7.7 Flächen für Garagen, Nebenanlagen, Lagerflächen mit Angaben der zulässigen Wandhöhe WHF definiert. Die Flächen befinden sich an der östlichen Grundstücksgrenze und sind dabei maximal entfernt von der Zufahrt an der östlichen Grundstücksgrenze. Es wird empfohlen die Garagen aus der Festsetzung zu entfernen und diese planerisch in der Tiefgarage unterzubringen, damit der möglich notwendige versiegelte Anteil für die Zuwegung reduziert werden kann.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Das Planzeichen war sozusagen als Platzhalter für die Festsetzungen zum Immissionsschutz in der Legende aufgeführt. Zwischenzeitlich liegt die schalltechnische Untersuchung vor. Die Empfehlungen der schalltechnischen Untersuchungen werden in den Bebauungsplan und die Begründung übernommen. Aus betrieblichen Gründen kann auf die Situierung dieser Garagen und Nebenanlagen nicht verzichtet werden, deshalb sollte die Festsetzung beibehalten werden.
In diesem Zusammenhang teilt die Verwaltung mit, dass der Bauherr die Erweiterung der Tiefgarage Richtung Westen und Norden plant. Der vergrößerte Bauraum wird in den überarbeiteten Bebauungsplanentwurf aufgenommen.
Beschlussempfehlung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen ergänzt bzw. geändert:
Die Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung werden in Form von Festsetzungen und Hinweisen in den Bebauungsplan übernommen. Die Begründung ist entsprechend anzupassen.
3.3 Landratsamt Ebersberg, Untere Immissionsschutzbehörde,
Schreiben vom 17.11.2020
Vortrag:
Beabsichtigte Planungen und Maßnahmen:
Der Unteren Immissionsschutzbehörde sind keine Planungen oder Maßnahmen bekannt, die sich auf den Geltungsbereich der Satzung auswirken könnten.
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können:
Gewerbelärm
Es wird darauf hingewiesen, dass die Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchungen noch in den Bebauungsplan einzuarbeiten sind.
Ausschluss Genehmigungsfreistellungsverfahren
Um eine Umsetzung von immissionsschutzrechtlichen Auflagen im nachgeordneten Baugenehmigungsverfahren sicherzustellen, wird folgende Festsetzung im Bebauungsplan gefordert:
Die Durchführung des Genehmigungsfreistellungsverfahrens nach Art. 58 BayBO wird für alle Gewerbebetriebe ausgeschlossen. Ausgenommen davon sind emissionsarme Betriebe, z.B. mit ausschließlicher Büronutzung.
Tiefgaragen
Der Stadt Ebersberg wird empfohlen, nachfolgende Festsetzungen aus immissionsschutzfachlicher Sicht in den Bebauungsplan mit aufzunehmen:
Die Zufahrtsrampe der Tiefgarage ist einzuhausen; die Innenwände und der Deckenbereich der Einhausung sind schallabsorbierend zu verkleiden; der Schallabsorptionsgrad
darf bei 500 Hz einen Wert von α = 0,8 nicht unterschreiten.
Das Tor der Tiefgaragenein- und -ausfahrt muss dem Stand der Lärmminderungstechnik
entsprechen (z.B. lärmarmes Sektional- oder Schwingtor oder gleichwertig); die Toröffnung hat mittels automatischem Toröffner zu erfolgen.
Die Abdeckung ggf. erforderlicher Regenrinnen ist dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechend geräuscharm auszubilden (z. B. durch kraftschlüssige Verschraubungen).
Alle Fahrwege sind mit Asphalt oder einem ähnlichen, gleichwertig lärmarmen Belag auszustatten.
Falls eine Be- und Entlüftung der Tiefgarage gebaut wird, muss die Abluft über Dach in
die freie Luftströmung abgeleitet werden.
Fachliche Informationen aus der eigenen Zuständigkeit:
Verkehrslärm
Es wird darauf hingewiesen, dass die Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchungen noch in den Bebauungsplan einzuarbeiten sind.
Lichtimmissionen
Im Hinweis D.12. wird auf „§ 3 BImSchG sowie die Hinweise zur Messung und Beurteilung von Lichtimmissionen (Länderausschuss für Immissionsschutz)“ hingewiesen.
In der Vergangenheit wurden von der bestehenden Sondergebietsfläche zur Kfz-Ausstellung im Norden der Autostadt Beschwerden über Lichtimmissionen im Wohngebiet der Anzinger Siedlung vorgetragen. Die jetzige Ausstellungsfläche rückt deutlich näher an die Wohngebiete im Westen und Südwesten heran. Aus immissionsschutzfachlicher Sicht sollten daher zumindest ansatzweise die technischen Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Lichtimmissionen festgesetzt werden (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB zur Festsetzung von „zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen“).
Es wird eine Ergänzung der Ziffer C.12. der Festsetzungen zum Immissionsschutz vorgeschlagen:
Zur Minderung von Lichtimmissionen durch Beleuchtungsanlagen sind die dem Stand der
Technik entsprechenden Maßnahmen zu treffen, insbesondere
o geeignete Auswahl, Anzahl, Platzierung und Ausrichtung der Leuchten, z.B. Planflächenstrahler,
o Lichtlenkung ausschließlich in die Bereiche, die künstlich beleuchtet werden müssen,
o Ausrichtung der Beleuchtung grundsätzlich von oben nach unten, ohne direkte Blickverbindung zur Nachbarschaft,
o technische Maßnahmen, wie Abschirmblenden, Leuchten mit begrenztem Abstrahlwinkel und dergleichen,
o Begrenzung der Betriebsdauer auf die nötige Zeit, insbesondere während der Nachtzeit
von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr mittels einer Abschalt- oder Reduzierungsvorrichtung.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Anregungen hinsichtlich der Ergänzung der Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung bezüglich Gewerbe- und Verkehrslärm werden berücksichtigt.
Die Formulierung hinsichtlich des Ausschlusses zur Genehmigungsfreistellung wird übernommen.
Die Festsetzungsvorschläge zur Tiefgarage werden berücksichtigt.
Die Festsetzungsvorschläge hinsichtlich der Lichtimmissionen werden geprüft und soweit möglich in den Bebauungsplan übernommen. Die Punkte, für die es keine rechtliche Grundlage zur Festsetzung gibt, wie z.B. zeitliche Begrenzung der Betriebsdauer der Beleuchtung, werden als Hinweis in den Bebauungsplan übernommen.
Beschlussempfehlung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen ergänzt bzw. geändert:
Die Ergebnisse der zwischenzeitlich vorliegenden schalltechnischen Untersuchung werden in den Bebauungsplan und die Begründung eingearbeitet. Die Festsetzungsvorschläge zum Ausschluss der Genehmigungsfreistellung sowie zur Tiefgarage werden in den Bebauungsplan übernommen. Die Festsetzungsvorschläge hinsichtlich der Lichtimmissionen werden geprüft und soweit möglich als Festsetzung bzw. Hinweise in den Bebauungsplan übernommen.
Die Begründung ist entsprechend anzupassen
3.4 Landratsamt Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde,
Schreiben vom 17.11.2020
Aus naturschutzfachlicher- und rechtlicher Sicht bestehen zur vorliegenden Änderung des Bebauungsplans unter Beachtung der nachfolgenden Erfordernisse keine Einwände oder Bedenken.
1. Besonderer Artenschutz (§ 44 Abs. 1 BNatSchG)
Bei dem zu bebauenden Grundstück handelt es sich um eine seit längerem brachliegende und somit weitestgehend störungsfreie Fläche. Seit der Aufstellung des Bebauungsplanes hat sich die Zusammensetzung und Deckung der Vegetation auf der Brachfläche dahingehend verändert, dass mittlerweile Strukturen und Versteckmöglichkeiten vorhanden sind, welche ein Reptilienvorkommen ermöglichen. Durch die Kuppenlage i. V. m. dem Fehlen beschattender Elemente auf der Südseite ist die Fläche ganzjährig stark besonnt, was dieser Artengruppe entgegenkommt.
Am Nordrand des überplanten Gebiets finden sich weitere Schlüsselrequisiten für Reptilien wie ein Lesesteinhaufen, offene Bodenstellen und Deckung durch die Eingrünung des Nachbargrundstücks.
Es wird daher darum ersucht, vor Abschluss des Bebauungsplanverfahrens nochmals eine fachgerechte Überprüfung des Grundstücks hinsichtlich des Vorkommens von Reptilien mit besonderem Augenmerk auf ein mögliches Vorkommen der Zauneidechse vornehmen zu lassen. So kann die mögliche Erfüllung von Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 BNatSchG vermieden werden.
Wir bitten darum, das Ergebnis der Überprüfung nach dessen Vorliegen der unteren Naturschutzbehörde bekanntzugeben.
2. Grünordnung
2a. Waldrandsituation
Beim vorliegenden Planentwurf reichen die Flächen für die Anlage von Garagen, Nebenanlagen und Lagerflächen (WHF 4) bis unter den Kronentrauf und somit in den Wurzelbereich des angrenzenden Waldbestands, dem daher eine erhebliche Beeinträchtigung droht. Um eine Schädigung des besonders orts- und landschaftsbildprägenden Waldrandes zu vermeiden ist mit der geplanten Bebauung ein Mindestabstand von 5 Metern außerhalb des Kronentraufbereichs der Bäume einzuhalten.
Vor Beginn der Baumaßnahmen ist der gesamte Kronentraufbereich gemäß DIN 18920 fachgerecht vor Befahrung und Beschädigung zu schützen (stabiler Bauzaun).
2b. Sichtachse zum Alpenpanorama
Der Planentwurf vom 15.09.2020 sieht abweichend vom vorangegangenen Bebauungsplan die Erstellung einer begrünten Stellplatzreihe in Nord-Süd Ausrichtung entlang der privaten Grünflache vor. Diese Stellplatzreihe - auch wenn sie begrüßenswerter Weise in wassergebundener Bauweise erstellt werden soll - widerspricht aus Sicht des Naturschutzes einem wesentlichen Planinhalt, nämlich der „Freihaltung der Blickbeziehung Richtung Süden zum Alpenpanorama“ (vgl. 7.1 der Begründung des Planentwurfs vom 15.09.2020), da beim Abstellen von hoch bauenden Fahrzeugen wie z. B. LKW die Unterbrechung der Sichtbeziehung zu erwarten ist. Wir bitten daher um die Entnahme der Stellplatzreihe.
2c. Sonstige Baumpflanzungen
Im Planentwurf ist weder für die neu dargestellte, große Verkehrsfläche (gelbe Schrägschraffur), noch für die Baukörper eine angemessene Eingrünung vorgesehen. Aufgrund der sehr exponierten Ortsrandlage ist die Festsetzung einer qualifizierten Eingrünung dringend erforderlich. Laut 5.1 des Planentwurfs vom 15.09.2020 ist zwar die Pflanzung von „mindestens 7 … Laubbäumen mit einer Endwuchshöhe von 8-15m“ vorgesehen. Aus dem Planentwurf ist jedoch nicht ersichtlich, wo diese Bäume gepflanzt werden sollen.
Wir bitten diesbezüglich um eine entsprechende Korrektur der Planung und regen dazu an, die vorgesehene Eingrünung der Baukörper auf der Südseite des Bebauungsplans durch eine Unterpflanzung mit einheimischen Sträuchern zu optimieren.
Behandlungsvorschlag:
zu 1:
Grundsätzlich ist zum Artenschutzrecht, das hier greift, anzumerken, dass dies eine europarechtliche Vorgabe ist, die im Bundesnaturschutzgesetz umgesetzt ist, und dass dies ein zu beachtendes Recht ist, das nicht der gemeindlichen Abwägung unterliegt. Die Besonderheit des Artenschutzrechts liegt darin, dass sie handlungsbezogen und nicht planungsbezogen formuliert sind.
Deshalb wird im vorliegenden Fall vorgeschlagen, im Rahmen des Bauvollzugs eine fachgerechte Überprüfung des Grundstücks hinsichtlich des Vorkommens von Reptilien, insbesondere von Zauneidechsen, vornehmen zu lassen. Aufgrund der Stellungnahme der UNB wurde bereits das Büro Niederlöhner, Wasserburg, beauftragt, eine Vorabschätzung hinsichtlich der Anregungen der UNB durchzuführen. Diese fand heute statt. Sobald das Ergebnis vorliegt, wird es mit der UNB abgestimmt. Die Ergebnisse werden dann im Bebauungsplan berücksichtigt. Zugleich wird ein Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen, dass rechtzeitig vor Beginn der Baumaßnahme die fachgerechte Überprüfung des Plangebiets zu erfolgen hat und die erforderlichen Vermeidungs-, Verminderungs- oder sonstigen Maßnahmen durchzuführen sind. Sollte mit Reptilienvorkommen zu rechnen sein, kann im Rahmen eines sog. „Worst-Case-Szenario“ mit der Schaffung von Ersatzhabitaten vor Baubeginn der Belang erledigt werden.
Mit dieser Vorgehensweise wird ein erheblicher Zeitverlust im Bebauungsplanverfahren vermieden. Da in der Durchführung bzw. im Ergebnis kein Unterschied bei Begutachtung während des Bebauungsplanverfahrens oder im Bauvollzug zu erwarten ist, kann von einer Vermeidung möglicher Erfüllung von Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 BNatSchG ausgegangen werden und diese Vorgehensweise als sach- und fachgerechte Konfliktlösung im Rahmen des Bauleitplanverfahrens betrachtet werden.
zu 2a:
Hier erfolgte noch eine zusätzliche Abstimmung von Hr. Stöhr mit Hr. Dr. Bachmann (AELF) hinsichtlich der Berücksichtigung des Waldrandes. Demnach können die im Bebauungsplan als Mindestmaß eingetragenen 4 Meter Abstand von der Grundstücksgrenze unter der Vorgabe beibehalten werden, dass vor Baubeginn, begleitet durch eine fachlich geeignete Person, Schürfproben vorgenommen werden, um die entsprechenden Schutzmaßnahmen im Bereich des Wurzelraumes bei der Fundamentierung der Nebenanlagen und Garagen durchführen zu können. Ein entsprechender Hinweis wird in den Bebauungsplan aufgenommen.
Der Hinweis auf die DIN 18920 (Schutz von Vegetationsbeständen) ist bereits im Bebauungsplan enthalten.
zu 2b:
Hier ist anzumerken, dass zum einen der Bereich der Stellplatzflächen um bis zu einem Meter tiefer als die Fahrbahn geplant ist und zum anderen der Parkstreifen für Ausstellungsfahrzeuge (Pkw) reserviert ist. Die Befürchtung, dass hier Lkws geparkt werden, werden nicht geteilt. Insofern werden auch die Zielvorstellungen zur Freihaltung der Sichtachse nicht beeinträchtigt. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
zu 2c:
Die Anregungen werden nicht berücksichtigt. Im Bebauungsplan sind Festsetzungen zur Fassadenbegrünung und zur Dachbegrünung enthalten. Die Festsetzung zu den zusätzlich zu den bereits festgesetzten Baumstandorten zu pflanzenden Bäumen ist bewusst offengehalten, da es sich zum einen um eine Angebotsbebauungsplan handelt und zum anderen die erforderlichen Erschließungs- und Rangierfläche noch nicht endgültig bekannt sind. Um nachfolgende Befreiungsanträge zu vermeiden, falls festgesetzte Baumstandorte verschoben werden müssen, wurden die Bäume nur als textliche Festsetzung aufgenommen. Unterpflanzungen der Bäume sind in Festsetzung C.5.4 geregelt. Für den Bebauungsplan besteht kein Änderungsbedarf.
Beschlussempfehlung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert bzw. ergänzt:
Unter D. Hinweise wird folgender Passus eingefügt:
Artenschutz
Rechtzeitig vor Beginn der Baumaßnahmen ist eine fachgerechte Überprüfung des Grundstücks hinsichtlich des Vorkommens von Reptilien durchzuführen, um die mögliche Erfüllung von Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 BNatSchG zu vermeiden. Erforderliche Vermeidungs-, Verminderungs- oder sonstige Maßnahmen sind entsprechend umzusetzen. Das Ergebnis der Überprüfung ist der Unteren Naturschutzbehörde unverzüglich mitzuteilen.
Waldrand
Vor Baubeginn müssen Schürfproben entlang des Waldrandes an der östlichen Grundstücksgrenze in Begleitung einer fachlich geeigneten Person vorgenommen werden, um bei Bedarf die entsprechenden Schutzmaßnahmen für den Wurzelraum durch eine entsprechende Ausbildung der Fundamente der Garagen und Nebenanlagen durchführen zu können.
3.5 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Schreiben vom 20.11.2020
Aus landwirtschaftlicher Sicht bestehen gegen das Vorhaben keine Einwände oder Anregungen.
Aus forstfachlicher Sicht wird folgendes vorgetragen:
Nach einer Kurzbeschreibung der Planungsziele wird unter Hinweis auf ein Abstimmungsgespräch mit dem Architekten Hr. Entfellner, vorgetragen, dass es sich bei dem angrenzenden Wald um einen Bannwald „Ebersberger Forst“ handelt, der auf Grund seiner Lage und seiner flächenmäßigen Ausdehnung unersetzlich ist und welchem eine außergewöhnliche Bedeutung für das Klima, den Wasserhaushalt oder für die Luftreinigung zukommt (Art. 11 (2)). Er hat besondere Bedeutung für den regionalen Klimaschutz, die Erholung, das Landschaftsbild sowie als Lebensraum. Da er benachbarte Waldbestände vor Sturmschäden schützt, handelt es sich zudem um Schutzwald (Art. 10 (2)).
Bei geplanten baulichen Anlagen ist grundsätzlich auf ausreichende Abstandsflächen zu achten, um einerseits Gefahren für den Wald (z.B. Feuergefahr, Wurzelverletzungen oder Abgraben des Wassers) und andererseits vom Wald ausgehende Gefahren für Leib und Leben (z.B. durch Baumwurf oder Astbruch) zu minimieren. Grundsätzlich können vom Wald Gefahren für Leib und Leben ausgehen, wenn Bebauungen nicht den notwendigen Sicherheitsabstand von mindestens einer Baum-länge (hier: ca. 25 Meter) einhalten.
Die im Planentwurf für die beiden Hauptgebäude dargestellten Abstandsflächen zum Wald unterschreiten den uns bisher bekannten Mindestabstand von 18,5 Metern (Hr. Entfellner, 16.09.2020) noch zusätzlich. Die im Nordosten konzipierte Carport-Anlage rückt bis auf 5 Meter an den Wald heran. Auf Grund der notwendigen Zufahrtssituation in die Werkstatt soll das Gelände auf einer waldbegleitenden Verlaufstrecke von ca. 50 Metern auf eine Tiefe von 1,60 Metern abgegraben werden (Hr. Entfellner, 16.09.2020).
a) Gefahren für den Wald
nach einer Kurzdarstellung der Funktion des Waldes wird gefordert, dass der Waldrand in seiner Ausformung und Vitalität unbeeinträchtigt bleibt. Besonders ist hierbei darauf zu achten, Kronen und Wurzeln der Bäume nicht oder nur in geringem Maße zu verletzen (Kronen-rückschnitt, Abgrabung). Vorrangig sollte also versucht werden, entsprechend große Abstände zum Wald zu halten. Wo eine Rücknahme des Kronentraufs nicht vermieden werden kann, muss diese äußerst vorsichtig, professionell und nur im unbedingt notwendigen Umfang durchgeführt werden. Wurzelschäden durch Abgrabungen können zur substantiellen Gefährdung für den Waldrand werden. Zur Ermittlung der Ausdehnung des Wurzelraums erscheinen Schürfproben zielführend, da sie einen Aufschluss über das konkrete Gefährdungspotential geben können. Für die Interpretation der Schürfergebnisse sollte eine dafür qualifizierte Gutachterin herangezogen werden.
Zudem ist nach Art. 17 BayWaldG zur Vermeidung von Waldbränden der Umgang mit Feuer im Abstand von 100 Metern zum Wald eingeschränkt (z. B. Grillen, Lagerfeuer, etc.). Durch den geringen Abstand von Bebauung und Wald steigt grundsätzlich das Waldbrandrisiko.
Eine Vitalitätsminderung des unmittelbar benachbarten Waldes könnte auch aus anfallendem Abwasser resultieren, weshalb es auch dieses Risiko (z. B. durch auf den Verkehrsflächen eingesetzte Auftausalze) auszuschließen gilt.
b) Gefahren, die vom Wald ausgehen
Grundsätzlich können vom Wald Gefahren für Leib und Leben ausgehen, wenn Bebauungen nicht den notwendigen Sicherheitsabstand von mindestens einer Baumlänge (ca. 25 Meter) einhalten. Astbruch und Baumsturz zählen hier zu den Hauptgefahren. Je näher eine Bebauung an den Wald heranrückt, desto höher ist das Risiko für die sich auf dem Gelände aufhaltenden Menschen. Wenn kein Sicherheitsabstand eingehalten werden kann, empfiehlt sich zumindest eine entsprechend wirksame bautechnische Absicherung zum Schutz von Leib und Leben. Inwieweit der im vorliegenden Fall geplante Carport als solche bautechnische Maßnahme angesehen werden kann, um das Risiko entsprechend zu verringern, entzieht sich unserer Einschätzung.
Der oben bereits skizzierte Brandschutzaspekt gilt auch im Umkehrschluss, da ein erhöhtes Risiko für das Bebauungsgebiet im Falle eines vom Wald ausgehenden Brandes entsteht.
Aus forstfachlicher Sicht kann dem Vorhaben deshalb nur zugestimmt werden, wenn wirksame Vorkehrungen zum Erhalt des schützenden und schützenswerten Waldrandes getroffen werden und somit dessen substantielle Beeinträchtigung ausgeschlossen werden kann.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Zu a:
Es erfolgte noch eine zusätzliche Abstimmung von Hr. Stöhr mit Hr. Dr. Bachmann (AELF) hinsichtlich der Berücksichtigung des Waldrandes. Demnach können die im Bebauungsplan als Mindestmaß eingetragenen 4 Meter Abstand von der Grundstücksgrenze unter der Vorgabe beibehalten, dass vor Baubeginn, begleitet durch eine fachlich geeignete Person, Schürfproben vorgenommen werden, um die entsprechenden Schutzmaßnahmen im Bereich des Wurzelraumes bei der Fundamentierung der Nebenanlagen und Garagen durchführen zu können. Zudem ist in Abstimmung mit der Forstbehörde eine zweimalige Baumkontrolle pro Jahr durch eine fachlich qualifizierte Person durchzuführen. Ebenso wird auf Art. 17 BayWaldG (Vermeidung von Waldbrandgefahren) hingewiesen. Entsprechende Hinweise werden in den Bebauungsplan aufgenommen.
zu b:
Die Anregungen werden dahingehend berücksichtigt, dass im Bebauungsplan ein Hinweis aufgenommen wird, dass die baulichen Anlagen hinsichtlich Statik und Brandschutz unter besonderer Berücksichtigung der Waldrandlage zu planen und auszuführen sind. Zudem wird die Vereinbarung einer Haftungsausschlusserklärung empfohlen.
Beschlussempfehlung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert bzw. ergänzt:
Unter D. Hinweise wird folgender Passus eingefügt:
Waldrand
Vor Baubeginn müssen Schürfproben entlang des Waldrandes an der östlichen Grundstücksgrenze in Begleitung einer fachlich geeigneten Person vorgenommen werden, um bei Bedarf die entsprechenden Schutzmaßnahmen für den Wurzelraum durch eine entsprechende Ausbildung der Fundamente der Garagen und Nebenanlagen durchführen zu können.
In Abstimmung mit dem Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten ist eine zweimalige Baumkontrolle pro Jahr durch eine fachlich qualifizierte Person durchzuführen. Auf Art. 17 BayWaldG (Vermeidung von Waldbrandgefahren) wird hingewiesen.
bauliche Anlagen entlang der östlichen Grundstücksgrenze (Waldrand) sind hinsichtlich Statik und Brandschutz unter besonderer Berücksichtigung der Waldrandlage zu planen und auszuführen. Die Vereinbarung einer Haftungsausschlusserklärung wird empfohlen.
3.6 Staatliches Bauamt Rosenheim, Schreiben vom 04.11.2020
Vortrag:
Es wird vorgetragen, dass dem Vorhaben bereits bei der Änderung des Flächennutzungsplans grundsätzlich zugestimmt worden ist.
Die Umplanung des Knotenpunktes ist eng mit der Straßenbauverwaltung abzustimmen. Es ist frühzeitig eine Bau- und Unterhaltsvereinbarung abzuschließen, in dieser auch die Kostentragung, falls erforderlich mit Ablösekostenberechnung, geregelt wird.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Anregungen betreffen nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Beschlussempfehlung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
3.7 Gemeinde Forstinning, Schreiben vom 19.11.2020
Vortrag:
Im Rahmen des Verfahrens gem. § 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB zum Bebauungsplan Nr. 198.1 – GE Schwabener Straße, Autostadt Ebersberg – Erweiterung Süd der Stadt Ebersberg lehnt die Gemeinde Forstinning die Planung ab.
Auf Grund der Ausweisung von Gebietsflächen wird mit einer weiteren starken Zunahme des Nord-Süd-Verkehrs, vor allem des Schwerlastverkehrs auf der Staatstraße 2080 zur BAB A 94 gerechnet. Eine weitere Verkehrszunahme für die Ortschaften Schwaberwegen und Moos ist nicht zumutbar.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Grundsätzlich ist festzustellen, dass die vorliegende Planung nur eine Änderung eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans darstellt. Insofern ist gegenüber der bisherigen Planung nicht von einer signifikanten Änderung des Verkehrs auszugehen. Nach den Ergebnissen der schalltechnischen Untersuchung, die im Zuge des Bebauungsplanverfahrens Nr. 198 durchgeführt worden ist, kann die Verkehrszunahme auf der Schwabener Straße vernachlässigt werden. Für den Bebauungsplan ergibt sich kein Änderungsbedarf.
Beschlussempfehlung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
3.8 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 04.11.2020
Nach einem Hinweis auf die Stellungnahmen zum Bebauungsplanverfahren Nr. 198, die in der vorliegenden Planung im Wesentlichen eingeflossen sind, wird vorgetragen, dass der Bebauungsplanänderung unter Beachtung folgender Punkte zugestimmt wird:
1. Niederschlagswasserbeseitigung:
Es wird nochmals darauf hingewiesen, dass aufgrund der geomorphologischen Situation die Versickerung auf der Westseite des Plangebiets entlang der Schwabener Straße wahrscheinlich aufgrund von Kies und Schotterablagerungen besser möglich ist. Die im Südwesten des Plangebiets nach wie vor festgesetzte Grünfläche bietet sich für eine zentrale Versickerung an. Auch unter Berücksichtigung der großflächigen Tiefgaragen wird der Stadt Ebersberg empfohlen, für das gesamte Gebiet ein Niederschlagswasserbeseitigungskonzept erstellen zu lassen. In diesem Zusammenhang wird auch empfohlen, für Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser erforderliche Flächen im Bebauungsplan festzusetzen. Es wird explizit darauf hingewiesen, dass eine Tiefenwasserversickerung nicht genehmigungsfähig ist. Um Beachtung der technischen Regelwerke wird gebeten.
Zudem wird empfohlen, über die Festsetzung von Gründächern nachzudenken, da ausreichend dicke Gründächer, z.B. 10 cm, nachweislich Speicherkapazität bieten.
2. Überflutung infolge von Starkregen:
Vor dem Hintergrund der jüngsten Starkregenniederschläge wird auf die Notwendigkeit eine ausreichende Bauvorsorge /Objektschutz aufmerksam gemacht. Oftmals schädliche und kostenintensive Auswirkungen von Sturzflut kann durch fachgerechte Planung und angepasste Bauweise verringert, teilweise sogar beherrscht werden. Deshalb sollten Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 16 c und d BauGB getroffen werden, um Schäden zu minimieren. Es wird empfohlen, die Hinweise unter D. 5 als Festsetzungen unter C aufzunehmen.
Folgende Festsetzungen werden vorgeschlagen:
a) Keller- und Tiefgarageneinbauten sind wasserdicht auszuführen (weiße Wanne).
b) Die Gebäude sind so zu gestalten, dass infolge von Starkregen oberflächlich abfließendes Wasser an keiner Stelle eindringen kann. Öffnungen an Gebäuden sind ausreichend hoch zu setzen (TG-Einfahrt, Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen…) 25 cm über GOK wird empfohlen.
c) Die Rohfußbodenoberkante des Erdgeschossfußbodens sollte ausreichend hoch über GOK festgesetzt werden. Auch hier werden 25 cm empfohlen.
3. Vorsorgender Bodenschutz:
Durch das Vorhaben werden die Belange des Schutzgutes Boden berührt. Unbelasteter Mutterboden ist nach § 202 BauGB in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vergeudung und Vernichtung zu schützen. Überschüssiger Mutterboden (Oberboden) oder Unterboden sind möglichst nach den Vorgaben des § 13 BBodSchV zu verwerten. Der unbelastete belebte Oberboden und ggf. kulturfähige Unterboden sind zu schonen, getrennt abzutragen, fachgerecht zu lagern, vor Verdichtung zu schützen und möglichst wieder ihrer Nutzung zuzuführen.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
zu 1:
Nach Angabe des planenden Architekten, Hr. Entfellner liegt für das nördliche Baugrundstück bereits ein Entwässerungskonzept vor, das in der vorliegenden Planfassung bereits berücksichtigt ist. Entsprechende Flächen für die Niederschlagswasserbeseitigung sind im Bebauungsplan festgesetzt. Auf die zu berücksichtigenden Regelwerke ist im Bebauungsplan bereits hingewiesen. Ebenso sind im Bebauungsplan bereits Festsetzungen zur Dachbegrünung mit einer Mindeststärke von 10 cm enthalten. Der Bebauungsplan wird nochmals mit dem aktuellen Entwässerungsplan abgestimmt und bei Bedarf aktualisiert. Weitere Ergänzungen sind nicht erforderlich.
zu 2:
Die Anregungen werden teilweise berücksichtigt.
Die Festsetzungsvorschläge bezüglich b) werden übernommen, die Vorschläge a) und c) werden wie bisher als Hinweise beibehalten. Die empfohlene Fußbodenoberkante 25 cm über GOK kann aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplans zwar grundsätzlich umgesetzt werden, aufgrund der Nutzung Autohaus mit einem gewissen Kundenaufkommen wird diese Maßnahme nur als Hinweis aufgenommen. Es können damit auch alternative Lösungen, z.B. über Rampen oder Ausbildung von relativen Hochpunkten, umgesetzt werden, ohne dass in der Planfolge Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans erforderlich werden.
zu 3)
Der Hinweis auf § 202 BauGB ist bereits im Bebauungsplan enthalten. Weitere Ergänzungen sind nicht erforderlich
Beschlussempfehlung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert bzw. ergänzt:
Festsetzung C.7.8:
Die Gebäude sind bis 25 cm über Gelände so zu gestalten, dass infolge von Starkregen oberflächlich abfließendes Wasser an keiner Stelle eindringen kann. Öffnungen an Gebäuden sind ausreichend hoch zu setzen (TG-Einfahrt, Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen…)
3.9 Bayernwerk Netz GmbH, Ampfing, Schreiben vom 28.10.2020
Vortrag:
Es wird darauf hingewiesen, dass sich im Plangebiet Anlagenteile der Bayernwerk Netz GmbH befinden und Ausbaumaßnahmen rechtzeitig abgestimmt werden müssen.
Gehwege und Erschließungsstraßen sind soweit herzustellen, dass Erdkabel in der endgültigen Trasse verlegt werden können.
Auf einen möglichen Trafoneubau mit einem Platzbedarf von 18m² bis 35 m² sowie den erforderlichen Dienstbarkeiten wird hingewiesen.
Bereits bei Baubeginn der ersten Gebäude müsse verbindlich gewährleistet sein, dass über das Stationsgrundstück verfügt werden könne. Zu diesem Zeitpunkt müssten auch befestigte Verkehrsflächen für die LKWs mit Tieflader vorhanden sein.
Um weitere Beteiligung am Verfahren werde gebeten.
Behandlungsvorschlag:
Die Anregungen sind bereits berücksichtigt und ein Standort für einen Trafo bereits in der Planung vorgesehen. Im Übrigen sind ausreichend Hinweise bezüglich der versorgungsträger im Bebauungsplan enthalten. Weitere Ergänzungen sind nicht erforderlich.
Beschlussempfehlung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
3.10 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 20.11.2020
Vortrag:
Der Bebauungsplanentwurf wurde der Tiefbauabteilung der Stadt Ebersberg vorgelegt.
Wir nehmen dazu wie folgt Stellung:
Die Randbedingungen der Erschließung im Bebauungsplan sind unter Punkt 5 Technische Infrastruktur auf Seite 8 genannt. Diesen wird zugestimmt.
Im Anhang ist der Bereich vorgesehene Bereich des Schmutzwasserkanales und der
Wasserleitung dargestellt. Vorzugsweise wird der Trassenbereich entlang der Schwabener Straße als eigene Flurnummer vermessen.
Der Gehweg und die Einfahrt könnten somit öffentliche Erschließungsflächen werden.
Die notwendigen Breiten richten sich nach den gültigen Regelwerken
Die Regelungen sind in einem Erschließungsvertrag zu vereinbaren.
Behandlungsvorschlag:
Die aufgeführten Punkte werden im Rahmen der Bauausführung berücksichtigt. Die Fragen der Erschließung bzw. Leitungsverlegung sind bereits über einen bestehenden Vertrag, der im Zusammenhang mit dem ursprünglichen Bebauungsplan abgeschlossen wurde, geregelt. Eine Anpassung des Bebauungsplanes ist aufgrund der Stellungnahme nicht erforderlich.
Beschlussempfehlung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
3.11 Öffentlichkeit 1, Schreiben vom 10.11.2020
Vortrag:
Es wird festgestellt, dass die geplante neue Betriebszufahrt zum Autohaus infolge der Erweiterung Süd an der Kreuzung Forstinninger Straße /Schwabener Straße vorgesehen ist.
Es wird darauf hingewiesen, dass es sich bereits jetzt um eine sehr stark frequentierte Schnittstelle handelt. Aufgrund der Bebauung mit der Lagerhalle der Fa. Reischl/TÜV sowie dem Business-Class-Hotel herrschen eingeschränkte Sichtverhältnisse, auch durch die Begrünung und Schneeberge im Winter sowie Schilder. Die Gesamtsituation führt bereits jetzt zu sehr langen Wartezeiten und riskanten Fahrmanövern.
Betroffen ist der Autoverkehr sowie Fußgänger/Radfahrer am Übergang an der Verkehrsinsel. Durch den zusätzlichen Verkehr der neuen Aus-/Einfahrt des Autohauses wird ein erhöhtes Verkehrsrisiko mit steigender Unfallgefahr sowie einer zusätzlichen Emissionsbelastung befürchtet.
Um der Verkehrssicherheit und dem Umweltschutz Genüge zu tun, sollt die Stadt Ebersberg für eine dem Verkehrsaufkommen adäquate Lösung sorgen, z.B. durch eine Licht-Signal-Anlage, einen Kreisverkehr, eine Umplanung o.ä.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Bei der Schwabener Straße handelt es sich um eine Staatsstraße (St 2080), für die das Staatliche Bauamt Rosenheim (Straßenbaubehörde) zuständig ist. Deshalb wurde auch im Vorfeld durch ein Fachbüro eine Verkehrsplanung erstellt, die durch das Staatliche Bauamt geprüft und freigegeben wurde. Im Zuge der Beteiligung wurden von Seiten des Staatlichen Bauamtes keine Einwände zur Planung vorgetragen. Insofern sind auch keine Änderungen der Planung veranlasst.
Beschlussempfehlung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
Billigungs- und Auslegungsbeschluss:
1.
Die Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange werden zur Kenntnis genommen.
2.
Der Technische Ausschuss beauftragt den Planfertiger, die beschlossenen Änderungen / Ergänzungen in den Bebauungsplan mit Begründung und Umweltbericht einzuarbeiten.
3.
Der Technische Ausschuss billigt den Bebauungsplan-Entwurf einschließlich Begründung unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen in der Fassung vom 08.12.2020.
4.
Die Verwaltung wird beauftragt, die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen und die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB einzuholen.
