Vorbescheid zur Errichtung eines Ergänzungsbaus auf dem grundstück FlNr. 44/7, Gmkg. Oberndorf, Langwied 15

Navigation

Vorbescheid zur Errichtung eines Ergänzungsbaus auf dem grundstück FlNr. 44/7, Gmkg. Oberndorf, Langwied 15

Daten angezeigt aus Sitzung: Sitzung des Technischen Ausschusses, 09.03.2021

Beratungsreihenfolge

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	09.03.2021	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Auf dem Grundstück Langwied 15, 85560 Ebersberg soll für den ansässigen Kunstschmiedebetrieb ein weiteres gewerblich genutztes Gebäude errichtet werden.

Folgendes ist geplant:

Grundstücksgröße 10.308 m²

Gewerbegebäude (45 m x 13,50 m) 607,50 m²

Anzahl der Vollgeschosse II

Wandhöhe 6,30 m

Dachform Satteldach

Das geplante Gebäude soll als Ausstellungs-/Werkstatthaus für die Kunstschmiede genutzt werden. Im ersten OG steht eine gewerbliche Einheit zur Vermietung zu Verfügung. Eine genaue Nutzung liegt hier noch nicht vor.

Der Antrag auf Vorbescheid hat mehrere Fragen zum Inhalt.

Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes:
Kann das Vorhaben in der dargestellten Form unter Zugrundelegung mehrerer Befreiungen einer Genehmigung zugeführt werden?
Firstrichtung
Befreiung von der Firstrichtung für eine Abweichung von 19° Richtung Südwesten. Das Gebäude soll orthogonal zur Bestandsbebauung errichtet werden um den Hofraum der Kunstschmiede zu fassen bzw. zu stärken.
Baukörpermaße
Kann eine Befreiung von den Höchstmaßen des Baukörpers (45 m x 13,50 m; zulässig sind lt. Bebauungsplan 35 m x 15 m) erteilt werden. Ziel ist die Bildung eines Ensembles mit der Ergänzung eines für den Betriebshof der Kunstschmiede typischen Baukörpers.
Geschossfläche
Befreiung wegen Erhöhung der max. zulässigen Geschossfläche um 270 m² auf 1.215 m²(zulässig lt. Bebauungsplan 945 m²), bei Sicherstellung der Einhaltung der Gesamt-Geschossfläche auf dem Grundstück. Die bestehenden Gebäude unterschreiten die zulässige GF deutlich; auf der gesamten Parzelle 7 wird die GF in Summe um 1.545 m² unterschritten.
Überschreitung der Baugrenzen
Im südlichen Teil soll die Baugrenze um ca. 12 m² überschritten werden. Im nordwestlichen Bereich soll die Baugrenze auf einer Fläche von 140 m² und einer max. Länge von 12 m überschritten werden.
Verkehrsflächen – private Erschließung
Aufgrund der vorgesehenen externen Vermietung der Gewerbeeinheit im 1. OG ist eine Zufahrt direkt von der Straße erforderlich. Die Erschließung für den Nutzungsteil der Kunstschmiede erfolgt über die bestehende Erschließung. Hierzu wird um Befreiung von der straßenseitig festgesetzten privaten Grünfläche ersucht.
Dachdeckung
Befreiung wegen der festgesetzten Dachfarbe (ziegelrot), da eine PV-Anlage vorgesehen ist. Deswegen soll das gesamte Dach in einer einheitlichen, farblichen Gestaltung (dunkelgrau – schwarz) ausgeführt werden. Als Dacheindeckung ist abweichend von den Festsetzungen (zul. Sind Ziegel oder Betonsteindach) „Metall“ vorgesehen.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 142 – Handwerkerhof Langwied, der für das Grundstück ein Gewerbegebiet (GE) gem. § 8 BauNVO festsetzt. Der Bebauungsplan schließt die Nutzung von reinen Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden aus. Das geplante Vorhaben steht der o. g. Festsetzung nicht entgegen und ist somit nach der Art der Nutzung zulässig.

Zu den einzelnen Befreiungen nimmt die Verwaltung wie folgt Stellung:

Zu 1:
Die Stellung der baulichen Anlagen wurde im Bebauungsplan parallel zu Straße, in einem Abstand von 8 m vorgesehen. Grund hierfür war u. a. die Lage der Hauptwasserleitung DN 200, die im Abstand von ca. 4,3 m parallel zur straßenseitigen Grundstücksgrenze im Baugrundstück liegt. Die Leitung ist durch eine Grunddienstbarkeit (Hauptwasserleitungsrecht gem. Bewilligung vom 18.02.1977) dinglich gesichert. Bei Wasserleitungen dieser Dimension ist gemäß den technischen Vorschriften eine Schutzstreifenbreite von 6 m (3 m beiderseits der Rohrachse) einzuhalten.

Nach § 31 Abs. 2 BauGB ist eine Befreiung nur zulässig, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Einerseits stellt die festgesetzte Baukörperstellung wohl einen Planungsgrundzug dar, weil hier eine eindeutige Aussage im Bebauungsplan zur Stellung der Gebäude getroffen wurde, auch vor dem Hintergrund der vorhandenen Hauptwasserleitung. Die beantragte Befreiung wäre auch nicht mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Hier ist der öffentliche Belang der gesicherten Wasserversorgung betroffen. Die bestehende Wasserleitung wird zwar nicht vom Gebäude überbaut, jedoch ragt es mit seiner südlichen Ecke in den festgelegten Schutzstreifen hinein. Bei bebauungsplankonformer Lage des Gebäudes wäre weder die Wasserleitung noch der Schutzstreifen betroffen. Insofern muss hier das Interesse des Bauherrn nach einer möglichst geschlossenen Hofwirkung seiner Betriebsstätte dem gegenüber zurücktreten. Die Verwaltung schlägt deshalb vor, der Befreiung nicht zuzustimmen. Hilfsweise wird empfohlen, die Gebäudedrehung soweit zurückzunehmen, dass der Schutzstreifen der Wasserleitung nicht mehr betroffen ist. Unter diese Voraussetzung kann einer Befreiung zugestimmt werden.

Zu 2:
Die Firstrichtung bzw. die Gebäudestellung hängt unmittelbar mit der Frage in Ziff. 1 zusammen. Die Verwaltung regt an, zur Vermeidung der Überbauung des Schutzstreifens der Wasserleitung die Gebäudedrehung soweit zurückzunehmen, dass der Schutzstreifen unberührt bleibt.

Unter dieser Maßgabe kann der Befreiung zugestimmt werden.

Zu 3:
Der Bebauungsplan setzte eine Baukörpergröße von max. 35 m x 15 m fest. Grund war wohl die Lage der DB Stromtrasse, die nicht überbaut werden soll. Unter der Voraussetzung, dass die DB AG einer Bebauung zustimmt, könnte die Befreiung erteilt werden. Nach Auffassung der Verwaltung ist ein der vergrößerte Gebäudekomplex an dieser Stelle städtebaulich verträglich, da auf dem Grundstück bereits Baukörper vergleichbarer Längenausdehnung vorhanden sind und hierdurch keine städtebauliche Sondersituation geschaffen wird. Unter der Maßgabe des schonenden Umgangs mit Grund und Boden, ist es zu begrüßen, wenn vorhandene Gewerbestandorte ausgebaut werden, statt neue, bisher unversiegelte Flächen zu bebauen. Die Verwaltung schlägt deshalb vor, der Befreiung wegen der Baukörpergröße unter dem Vorbehalt zuzustimmen, dass der Leitungsbetreiber der Stromtrasse (DB AG) der Bebauung ebenfalls zustimmt.

Zu 4:

Die Befreiung wegen der Erhöhung der Geschossfläche kann nach Auffassung der Verwaltung ebenfalls zugestimmt werden, solange die Gesamtgeschossfläche auf dem Baugrundstück eingehalten wird. Dies ist vorliegend der Fall.

Zu 5:
Die Ziffer 5 steht im engen sachlichen Zusammenhang mit der Ziff. 3; deswegen wird hier auf die oben stehenden Ausführungen verwiesen. Der Befreiung kann nach Auffassung der Verwaltung zugestimmt werden.

Zu 6:
Zwischen Straße und Bauraum wurde ein privates Grün als Ortsrandeingrünung festgesetzt. Gleichzeitig wirkt die Grünzone als Schutz für die dort verlegte Hauptwasserleitung. Nach den technischen Bestimmungen dürfen Schutzstreifen nicht mit baulichen Anlagen überbaut werden. Dies wäre jedoch hier der Fall. Zwar sollen hier nur eine Zufahrt und Kundenstellplätze angelegt werden, die gleichwohl bauliche Anlagen darstellen. Zwischen Straße und Baugrundstück besteht hier ein Höhenunterschied von ca. 2,5 m. Die Wasserleitung liegt in einer Tiefe von 1,5 m. Bei einer Überbauung mit Parkplätzen und Zufahrten entsteht eine Tiefe der Wasserleitung von ca. 4 m. Dies würde bei evtl. Auftretenden Schäden zusätzliche und erhöhte Kosten im Tiefbau bedeuten. In Abstimmung mit dem städt. Tiefbauamt kann der Befreiung daher nur zustimmt werden, wenn die Wasserleitung in diesem Bereich auf Kosten des Antragsstellers entsprechend höher verlegt wird.

Zu 7:

Die Befreiung für die Möglichkeit der Errichtung einer PV-Anlage kann nach Auffassung der Verwaltung zugestimmt werden. Die Belange des Klimaschutzes bzw. der Klimafolgenbeseitigung überwiegen hier die Belange nach einer einheitlichen Dachgestaltung. Das Gebäude Langwied 19 wurde ebenfalls in einer abweichenden Dachfarbe mit PV-Anlage ausgeführt. Somit kann dieser Befreiung die Zustimmung erteilt werden.

Insgesamt hält die Verwaltung das Vorhaben unter den in Ziff. 1 – 7 genannten Maßgaben für bauplanungsrechtlich zulässig.

Die erforderlichen Stellplätze für die neue Nutzung sind im Bauantragsfall konkret nachzuweisen. Aufgrund der vorliegenden Unterlagen kann zur Stellplatzfrage noch keine abschließende Aussage getroffen werden.

Diskussionsverlauf

StR Münch regte an, die Befreiung zu Ziff. 2 aufgrund des engen sachlichen Zusammenhangs mit Ziff.1 zu verbinden.
StRin Behounek fragte nach, ob dort auch Wohnraum für Mitarbeitende geschaffen werden kann. Die Verwaltung erläuterte, dass dies wegen der Festsetzung als Gewerbegebiet (GE) rechtlich nicht möglich ist. Im GE ist nur sog. privilegiertes Wohnen, für den Betriebsleiter selbst und notwendiges Aufsichts-/Bereitschaftspersonal, zulässig. Darüberhinaus darf im GE nicht gewohnt werden. Hinzu kommen die möglichen Emissionen der städt. Kläranlage, die selbst das im GE zulässige Wohnen an dieser Stelle einschränken.

StR Schechner sah die Erschließung der Parkplätze von der Straße her für problematisch. Aufgrund des hohen Verkehrsaufkommens durch den Hagebaumarkt sei das Rückwärts ausparken gefährlich. Es wäre für den Antragsteller zumutbar hier eine andere Lösung zu suchen. Er beantragte über die Befreiungen einzeln abzustimmen.

StR Otter sprach sich für die gewünschte Baukörperanordnung und die damit entstehende Hofsituation aus. Bei der Zufahrt hätte er keine Schwierigkeiten; eine Verkehrsberuhigung sei erwünscht.

Erster Bürgermeister Proske ließ über die beantragten Befreiungen wie folgt abstimmen:

Beschluss

Der Technische Ausschuss hat Kenntnis vom Antrag auf Vorbescheid wegen Errichtung eines Ergänzungsneubaus für die Kunstschmiede in Langwied 15, 85560 Ebersberg, FlNr. 44/7, Gemarkung Oberndorf.

Den Befreiungen in Ziff. 1 und 2 wird das Einvernehmen unter den im Sachvortrag genannten Maßgaben erteilt.

Abstimmungsergebnis: 11: 0

Den Befreiungen zu Ziff. 3 – 5 und 7 wird das Einvernehmen erteilt.

Abstimmungsergebnis: 11: 0

Der Befreiung unter Ziff. 6 wird das Einvernehmen unter der Maßgabe, dass die Wasserleitung entsprechend höher- oder umverlegt wird erteilt.

Abstimmungsergebnis: 11: 0

Der Befreiung unter Ziff. 6 wird das Einvernehmen mit der gewünschten Zufahrt erteilt.

Abstimmungsergebnis: 7: 4

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Datenstand vom 07.07.2021 13:50 Uhr

« Vorherige | Nächste »